浅析我国房地产调控政策.docx

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浅析我国房地产调控政策

浅析我国房地产调控政策

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我国主要以金融、税收等经济手段以及行政规制、住房保障、土地政策等行政手段对房地产市场进行宏观调控。

2004—2007年，我国主要以经济手段和行政手段对房地产业进行调控，促进房地产业规范发展以及限制房价过快上涨，调控手段比较温和。

2008年以后，采取行政手段的频率不断增加，调控手段愈加严厉。

（三）调控对象

房地产调控对象主要为开发商、购房者。

2004—2009年，开发商是国家房地产调控政策的主要调控对象。

在此期间，国家出台了针对房地产开发商的诸多调控政策。

从2010年开始，购房者成为房地产调控的主要对象。

出台了针对购房者的限购、限贷、提高首付比例等严厉打击炒房行为的政策，以及针对地方政府的房价问责制、制定保障房建设目标的政策。

（四）调控环节

从房地产调控环节看，可分为供地环节、开发环节、保有环节及交易环节。

我国房地产调控主要集中在供地环节、开发环节及交易环节，保有环节的调控几乎缺失。

供地环节的调控主要包括供地总量控制、供地结构控制等；开发环节的调控主要包括套型结构、开发商贷款管理、打击开发商各种土地违法行为等；交易环节的调控主要包括差别化房贷政策、税收政策、个人转让住房营业税政策、住房交易市场整治等。

三、房地产宏观调控下房地产市场的变化

（一）调控效果不明显，越调越涨。

2004～201年期间，我国商品房平均销售单价绝大多数年份涨幅为正，销售单价从2004年的2778元上涨到2012年的5791元，不到十年的时间内涨幅达108％。

2004年以来，房价一路上涨，只是在2008年国际金融危机的影响下实体经济受到影响，消费者处于观望情绪，需求萎缩，导致全国商品房平均销售价格有小幅下跌，但随后在国家经济刺激计划后，2009年全国房价出现大幅度反弹，之后便保持稳定增长。

（二）是房价偏高，居民购房压力大

房价收入比是国际上考察房价是否合理的一个重要指标，国际上合理的房价收入比的区间是4到6，如果房价收入比高于这一区间，则认为房价偏高，房地产市场可能存在泡沫，2001年以来全国平均房价收入比均超过6倍，而且是包含了保障房在内，剔除保障房我国的房价收入比还要高，这说明相对于居民收入我国房价确实偏高袁一些一线城市房价是更高的。

（三）住房供给结构不合理，影响中国房地产市场

1998年房改确立了“以经济适用住房为主的住房供应体系”的原则，按照此原则，经济适用房、廉租房以及公租房等保障性住房的供应量应占城镇住房供给体系的70％以上。

然而2004年以后，住房供给结构与当初改革预期出现大幅度偏差，普通商品房、高档公寓以及别墅占据大部分的住宅供应，经济适用房等保障房不断萎缩。

（四）商品房空置率较高

由于我国主要是对购买、交易房产环节征收税费，而持有房产基本上是零税费加上我国将房地产作为支柱产业尧房价一直上涨的房产具备保值增值功能等因素，导致房地产投资投机比较盛行袁商品房空置率较高。

房屋空置率过高，不仅造成国家资源的浪费，很多人买不起房，租不起房，另一方面大量的房子空着没有人住，而且也带来很大的金融风险。

四、当前房地产政策调控的主要内容及影响

（一）当前房地产政策调控的主要内容

随着房价的日益走高，从2009年年末开始提出。

加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，2010年更是密集出台了一系列调控政策。

以期调整和控制房地产市场秩序和价格。

（二）当前房地产政策调控的影响

虽然政策调控后的房价总体上仍然处于上涨状态，然而，调控的效果已经开始显现，主要体现在成交量的萎缩上。

总体上来看，国家政策调控短期内将对房地产业造成较大冲击，表现为成交量的缩减及房地产开发企业股价的下挫等。

但从长期来看，这一系列调控政策对维持正常稳定的房地产市场秩序，引导房地产业走向更健康可持续发展的轨道必不可少。

五、我国房地产宏观调控政策存在的问题

（一）房地产宏观调控政策缺乏独立性

我国的房地产宏观调控政策是宏观经济调控的一种手段，即作为拉动经济增长或者防止经济过热的工具，被动应对经济形势与房地产发展态势，缺乏独立性。

2004—2008年上半年，由于固定资产投资保持快速增长，经济面临过热的危险，国家出台了严格控制土地供应量、房地产信贷和提高房贷利率、首付比例等政策，这些政策都不指向防止房地产开发过热和维护经济安全的目标。

而2008年底受到国际金融危机的影响，我国经济面临增速下滑的危险，国家出台了各种优惠政策扶持房地产市场的投资与消费，目的在于维持经济增长速度。

在国家政策的大力扶持下，2009年下半年开始，房价在经历短期下跌之后全面暴涨，房价面临失控的危险，2010年开始，国家又出台了“史上最严厉”的房地产调控政策，调控频率与力度空前。

（二）房地产宏观调控多以政策、通知等形式出现，相关法律缺失。

从我国房地产宏观调控的历史看，房地产宏观调控多以行政命令、部门规章制度、通知等形式出现，缺乏法律手段，使房地产调控的约束力不强。

十年来，我国房地产宏观调控一般由国务院、国家发改委、住建部、国家税务总局等部门以行政命令、通知、办法等形式进行。

如国务院2005年发布《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、2007年发布《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》、2010年发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、2011年发布“国八条”及“国五条”等。

再如，建设部2004年发布《经济适用住房管理办法》、2012年国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》等。

（三）房地产宏观调控政策缺乏连续性

十年来，我国共出台了103项房地产调控措施，政策出台频率很高，但缺乏连续性，主要表现为政策波动较大，调控政策出台后，调控效果刚刚显现，又出台新的政策，进入新一轮调控周期，这也是每次调控后都迎来一次房价大幅上涨的重要原因。

政策的频繁变动使市场各利益主体无法形成稳定一致的预期，房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资与消费出现非正常波动，不利于房地产市场的稳定发展。

（四）多元化的调控目标陷入两难境地

我国房地产宏观调控的目标包括促进经济增长、稳定房价、提供保障性住房、防范金融风险以及控制土地供应量等。

多元化的调控目标使政府经常陷入两难的境地。

一方面，随着房价不断攀升，稳定房价以及防范金融风险成为政府宏观调控的重要目标。

另一方面，由于我国经济增长很大程度上依靠的是固定资产投资，房地产投资更是占据很大比重，要保持经济高速增长必须依靠房地产业的增长。

六、国家政策调控形势下房地产业面临的挑战与机遇

（一）国家政策调控形势下房地产业面临的挑战

1.资金压力陡增

中国房地产企业融资主要依靠的是银行，然而，在国家一系列金融信贷政策调控形势下。

央行逐步收紧银行信贷投放量，房地产企业获得的银行贷款将越来越少，资金压力陡增。

此作为房地产企业进行项目周转的核心元素，政策调控形势下加剧的资金压力将成为房地产企业面临的一个严峻挑战。

2.市场观望态势明显

二套房首付提高、利率增加”、“三套房及以上停贷”、认房又认贷”等调控政策的强势冲击下，房地产市场出现了观望氛围。

房子很难卖出去已是事实，一二手房市场住宅成交量开始有下滑趋势，特别是在对政策反应敏感的一线城市。

同时，一些处于销售阶段或是正打算推售的商业地产项目也不同程度地受到新政观望情绪的影响．面临两难境地。

（二）国家政策调控形势下房地产业面临的机遇

1.开发商和购房者将更加理性

经历了这轮政策调控．房地产业在经济调整过程中可能元气大伤。

经历了教训之后，不管是购房者或是开发商。

将会变得更加理性。

一方面购房者能够更理性的对形势进行判断，培养科学理性的购房消费观。

另一方面开发商能够更理性拿地、理性对待市场，从而房地产业有望走上一条更健康正常的可持续发展轨道。

2.产业结构调整的良机

目前房地产业规模化开发程度不高，开发方式模仿严重，规划设计水平低。

短期行为严重。

经过这一轮政策调控，将迫使一些弱势房地产企业退出市场，使房地产业加快升级转型。

通过股权并购、合作方式等使其成为行业整合者。

总之，此轮调控在充满挑战的同时，也成为加快房地产业转型升级、行业整合、市场集中度提高的良机。

七、完善我国房地产宏观调控的策略

（一）准确定位房地产宏观调控目标

大多数发达国家在住房短缺时期也都强化政府在提供公共住房方面的责任，保障公民的住房权利。

我国在经历长期的住房福利制度之后，将住房定位为商品在短期内迅速将其市场化，并将房地产业作为拉动经济增长的手段。

因此，在接下来的房地产宏观调控中，应准确定位调控目标，将我国房地产宏观调控的目标定位为建立一个保障公众基本住房权利并能满足各个阶层多样化需求的多层次住房供给体系。

（二）重构我国房地产税收体系

目前，我国房地产领域的税费包括土地出让金、城镇土地使用税、营业税、土地增值税、城镇维护建设税、印花税等众多税种。

从我国房地产税费构成中可以看出我国房地产税多集中在开发环节与流通环节，较少涉及保有环节，这种税收制度的安排是房价出现大幅上涨的重要因素之一。

为促进房价回归，需要重构我国的房地产税收体系。

（三）完善住房保障体系

一方面，完善住房保障体系能保障中低收入阶层的基本住房需求，解决高房价问题。

另一方面，保障房体系的完善为充分放开商品房市场价格提供条件，国家可以在稳定现有房价的情况下解决住房问题，避免房地产业的大幅波动。

（四）完善房地产调控的配套制度

房地产调控需要一系列配套制度。

这些配套制度包括官员考核机制、税收制度、征地制度、土地出让制度、投资监管制度等。

解决目前我国房地产业调控存在的问题，必须推动一系列制度的同步改革才能实现。

八、国家政策调控形势下房地产业转变发展思路的建议

在国家宏观政策大力调控下．房地产业的发展环境已经发生了变化。

为了适应这种变化，房地产业只有随之转变自身发展思路才有可能健康可持续发展下去。

房地产开发企业作为房地产业的主体，很大程度上决定了产业的发展状况。

同时，政府作为政策制定者，对产业的发展也起到重大影响作用。

1．保证政府政策的可持续性及地方政府执行力度

引导房地产市场健康可持续发展，并非某一条调控政策或者某些细则就能一蹴而就的，真正理顺“市场”与“管制”，“效率”与“公平”的关系，形成一套关于住房全方位的社会制度才是根本之举。

国家对房地产的调控虽早已出台了一系列政策，但有法不依，执法不严的情况非常严重，这使得一连串的调控政策效果不够明显，地方政府的监管、执行不力是出现这种状况的主要原因。

因此，此轮调控政策效果的明显性很大程度上取决于地方政府的执行、监管力度。

2．以股权融资、信托融资等创新方式拓宽融资渠道

资金是房地产企业生存发展的核心要素，中国房地产企业融资主要依靠的是银行，而其他诸如股权融资、信托融资等方式并没有被充分利用。

然而，在国家政策调控形势下，央行逐步收紧银行信贷投放量，房地产企业获得的银行贷款将越来越少。

因此，为了适应市场需求，企业必须拓宽融资渠道，利用多种方式来筹集资金，股权融资、信托融资等创新方式成为房地产企业的筹集资金的重要选择。

3．加大二三线城市开发力度

从短期来看，在国家政策调控形势下，二、三线城市的政策偏松，对政策反应不敏感，而一线城市对政策反应非常敏感。

基于短期利润考虑，对二、三线城市进行开发更适合目前调控形势。

而从长期看，不少二三线城市正处于工业腾飞的阶段，工业化进程中伴随的住房需求将不断加大，房地产经济在这些地区呈上升趋势。

4．进行产业链下游延伸

产业链的发展情况往往能反映产业持久竞争能力，产业链的完整为产业的发展奠定了基础。

通过产业链延伸，房地产业可节省上下游企业搜索原料产品的成本和交易费用，比较容易获得配套的产品和服务，及时了解本行业市场及竞争相关信息，降低成本。

整合上下游产业链，提供多元化服务以增强竞争力。

所以，科学高效的房地产政策对促进房地产健康稳定发展，不断满足人民群众的多元化居住需求具有重要意义。

我国对房地产进行密集的宏观调控，但房价整体呈现越调越涨的态势。

调控效果和预期存在较大差距，政策的制定和实施是政策的主体与客体之间的动态博弈过程，忽视任何一方的反应都有可能使政策效果偏离政策目标，因此，在制定房地产调控政策时应充分听取地方政府、房地产商、银行和购房者等博弈主体的意见，使各方的利益能够得到兼顾。

房地产在国家的政治、经济生活中扮演了重要的角色，房地产政策曲折多变，对房地产政策的分析，必须在理论和实践的双重启发下，紧密结合本国实际，寻求合理的解释。

房地产政策是政治、经济、文化，乃至于社会心理等多重自变量的结果。