安置房不动产登记服务投标陪标方案.docx
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安置房不动产登记服务投标陪标方案
第一章、服务方案
一、指导思想
1、市场观念
我国正在建立社会主义市场经济,市场经济是用市场关系管理经济的体制。
服务项目是产品,也是商品,它的生产和销售都离不开市场。
我们推行的服务项目管理,是市场经济的产物,市场是项目管理的环境和条件。
没有市场经济,也就没有项目管理。
因此,进行项目管理,应尊重市场经济条件的竞争规律、价值规律和市场运行规则等,让管理领域和管理活动与市场接轨,靠市场取得工程项目管理效益。
2、用户观念
市场是由实行交换的供需双方构成的,企业是市场的主体,必须以战略的眼光,把握产品的未来和市场的未来,通过市场竞争(投标)获取工程项目,从市场上取得生产要素并进行优化配置,认真履约经营,以质量好、工期合理、造价经济取胜,实施名牌战略,搏击市场风浪。
而用户是构成市场的主要一方,建筑业企业要树立一切为了用户的观念,全心全意地为用户服务,把对国家的责任建立在对用户负责的基础上。
3、效益观念
社会主义企业的效益观念是经济效益与社会效益相统一的综合观念。
在经济效益上要注意微观经济效益服从宏观经济效益,而盈利能力是企业生存和发展的重要标志。
工程项目是建筑业企业生产经营的主战场,各种生产要素配置的集结地,企业管理工作的基点,获取经济效益的源头。
因此,建筑业企业要摆脱长期以来效益低、积累少、资金紧张的困扰,必须切实转变观念,强化成本意识,建立健全项目责任成本集约化管理体系。
4、时间观念
即把握好决策战机,加快资金周转,讲求资金的时间价值,讲究工作效率和管理效率,从而赢得时间,赢得效益。
5、人才观念
在新的经济时期,知识日益成为决定企业生存和发展的重要资源。
人作为知识的主人、作为企业知识资源的驾驭者,人的主动性、积极性和创造性调动和发挥的程度将最终决定着企业的命运。
人才是企业的生命,企业的竞争从根本上说是人才的竞争。
企业管理人才的素质是关系企业管理效率的关键因素。
因此,企业要建立起一整套有利于人才培养和使用的激励机制,知人善任、任人唯贤,为人才提供一个充分展示自己的舞台,营造有利于人才发挥作用、优秀人才脱颖而出的内部环境,提供人才学习和成长的机会,从而提高企业的凝聚力,增强企业的竞争实力。
6、诚信观念
诚信是市场经济制度下的一项内功,在以往的发展历程中,我国企业这方面的建设还存在一定的偏差。
今后在全球化信息社会里,诚信是作为社会细胞的人和作为社会组织的企业的生存之道,需要着力打造,谁不守诚信,谁就将无立锥之地。
建筑业企业在市场经济条件下,要勇于承认自己是承包人,从“完成任务的工具”向承包商转变,不断提高商业信誉,这是企业的无形资产,没有诚信就不能在市场竞争中取胜。
因此,建筑业企业要把产品质量和服务水平,把良好的企业形象和信誉,视为企业在激烈竞争中求得生存、赢得优势的关键,具体体现在对合同、建筑质量、工期和伙伴关系的重视。
7、创新观念
即没有不变的项目管理模式,要根据工程和环境的变化进行调整和变革,故要讲预测,有对策。
赢得竞争胜利的关键在创新,广泛采用新工艺、新技术、新材料、新设备、新的管理组织、方法和手段。
二、安置房不动产权证办理流程
1、申请权籍调查。
这一步主要是为了确认房屋的空间位置,已经权属来源是否准确、界限是否明晰,是办理不动产权证书的第一步。
申请人需要带身份证的原件及相关的征收材料证明来不动产登记中心,并申请进行不动产权籍调查。
通常中心人员会在1个星期内联系您去房产所在位置进行权调,并进行测绘。
2、开免税证明。
一般来说,这个需要到房产所在的地税分局或地税所办理。
因为根据不同地区的征收规定不一致,可能有的的地方购买安置房是需要交税的,但是一般都是不需要交税的。
一般来说,只需带身份证以及征收的相关证明材料即可为您开免税证明。
3、办理不动产权证书即房产证。
这个需要到新成立的不动产登记中心进行办理,需提交的资料包括:
宗地图、房屋平面图(在不动产权证书的最后一页的图,要把里面内容挡住复印成空白表),申请人的身份证原件及复印件,完税证明(地税上给的东西)这里主要就是指免税证明,以及征收的相关材料。
4、领取房产证。
需要交登记费80元。
三、安置房不动产权证办理所需资料
(一)房屋购销合同原件及补充合同原件。
(二)商品房销售统一发票原件。
(三)房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。
(若房屋测绘报告为旧格式的,则还需出具竣工验收单及填写丽水市房地产登记申请书,新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。
)
(四)完税凭证(契税缴款书)
(五)已婚的购房人:
1、双方身份证复印件(原则上需校验原件);
2、婚姻证明复印件(带原件校验);
3、双方任何一方不能到场办理,则需提供私章,若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章。
(六)单身的购房人(必须本人到场,不可代办):
1、身份证复印件(带原件校验);
2、户口簿或户籍证明复印件(带原件校验);
3、单身声明具结书购房者在本地则到民政局办理。
综上所述,安置房的不动产登记流程和普通商品房的不动产登记流程都完全是一样的,除非自己购买的这套安置房原本就是小产权房,小产权房是没有办法办理到房产证的。
有一部分大产权房办理不到房产证的原因,是因为开发商原本就没有进行过初始登记,那开发商对此就要承担责任。
四、档案信息管理制度
(一)工作内容:
1、负责项目实施工程中对档案编制的指导,督促编制合格的档案资料,并组织对资料的汇编和移交。
及时提供档案更新目录供甲方备案,并按有关档案管理办法实施管理。
2、负责本项目管理资料的收集、整理、汇编,并在本工程竣工验收后三个月内移交给甲方。
3、负责建立建设信息流转体系,定期编制建设信息动态资料。
4、其他档案管理工作。
(二)信息管理的分类:
1、信息管理是指对信息的收集、加工整理、储存、传递与应用等一系列工作的总称,在项目中表现为:
各种文件、报告、报表、指令、计划、协调方案以及口头信息等等。
信息管理的目的就是通过有组织的信息流通,使决策者能及时、准确地获得相应的信息。
2、项目信息按项目管理功能划分为:
组织类信息、管理类信息、经济类信息和技术类信息四大类,每类信息根据工程建设各阶段项目管理的工作内容的不同还可进一步细分。
(三)信息管理的基本任务:
作为项目的服务公司,承担着信息管理的任务,负责收集项目实施情况的信息,做各种信息处理工作,并向甲方等单位提供各种信息,信息管理的主要任务是:
1、组织项目基本情况的收集并系统化。
按照项目的任务,按照项目的实施要求,设计项目实施和项目管理中的信息和信息流,确定它们的基本要求和特征,并保证实施过程中信息顺利流通;
2、项目报告及各种资料的规定,例如资料的格式、内容、数据结构的要求;
3、按照项目实施、项目组织、项目管理工作过程建立项目管理信息系统流程,在实际工作中保证这个系统正常运行,并控制信息流;
4、档案管理工作;
5、有效的项目管理需要更多地依靠信息系统的结构和维护,信息管理影响组织和整个项目管理系统的运行效率,是项目参与各方的沟通桥梁,项目建设各参与单位应该对它有足够的重视。
第二章、合理化建议及服务承诺
一、合理化建议
1、成立协调工作小组
在项目实施过程中,需要多家不同部门或单位相互配合,因此将会出现很多需要协调的问题,一般的问题,通过项目管理部就可以解决,但对于重大复杂的事情,就需要多方面部门与人员的参与,因此建议由甲牵头,成立协调工作小组,及时对重大问题进行协调处理。
2、成立项目QC专项管理小组
建议由甲方牵头,以各单位相关人员组成QC专项管理小组,重点对项目方案及“四新”推广进行全面研究、策划、监督管理及纠偏整改。
3、建立完善的管理体制
建议在项目整个阶段,建立完善的管理体制,根据项目的具体情况,从进度控制、质量控制、投资控制、安全文明控制等方面建立一套完善的管理体系及保障体系,确保管理出效益,在不超投资或节省投资的前提下,最大限度的满足目标。
二、服务承诺
1、我公司承诺完全按照招标文件的要求支付熟化保证金,并按规定时间与招标人签订《项目土地熟化投资协议书》。
2、我公司提供的企业法人执照及相关项目批复文件是真实、有效、合法,是可查询、可验证的,我公司是合法的项目经营者。
3、我公司保证银行出具的银行存款证明是真实、有效、合法的。
第三章、服务要求偏离表
序号
服务内容
招标文件条款号
偏差内容
备注
1
无
无
无
第四章、内部管理制度
我公司具有丰富的工程项目全过程管理经验,在多年的项目管理工作中严格执行《建设工程项目管理规范》,同时形成了一整套项目管理工作制度,并编制了《项目管理操作手册》。
在本工程中将按照《项目管理委托合同》及相关法律法规、公司工作制度及管理手册规定,严格规范项目管理人员的职业道德行为,具体工作制度如下:
一、廉政管理制度
1.1为加强廉政建设,杜绝违法乱纪行为,保持公司员工队伍的清正廉洁。
项目管理部的所有人员和行为将一切从建设单位的利益出发,全力为建设单位服好务,把好关,决不让任何有损建设单位利益的行为发生;
1.2严格按国家和省、市有关法律、法规、规定以及公司有关规章制度办事,严禁不按规定程序操作或越权审批;
1.3严禁项目管理人员与工程项目的施工、材料、构配件以及设备供应企业有隶属关系或者其他利害关系;
1.4严禁项目管理人员在受委托工程项目中同时承担工程施工业务;
1.5杜绝项目管理人员与有关单位串通,损害建设单位利益,降低工程质量,将其承接的业务全部转让给他人,或者将其承接的业务肢解以后分别转让给他人;
1.6不参加对公正贯彻落实工程管理工作有影响的宴请和娱乐活动;
1.7项目管理部全体人员坚持公开办事制度,公开办事程序、办事结果,自觉接受监督。
不以任何形式向工程第三方索要和收受回扣、补贴等各种好处费;
1.8严禁利用职权“索、拿、卡、要”,不得擅自接受当事人的宴请或高档娱乐消费等活动;
1.9严禁利用工作之便为自己或亲友谋利,未经批准不得公车私用;
1.10不要求或者接受工程第三方为其住房装修、婚丧嫁娶、家属和子女的工作安排以及其他有关事宜提供方便;
1.11不向工程第三方介绍家属或者亲友从事任何与任何工程有关的材料设备供应、工程分包等经济活动;
1.12保持与工程第三方正常的业务交往,不收受第三方的礼金、有价证券和贵重礼品,不在第三方报销任何应个人支付的费用;
1.13对违反上述廉洁规定的项目管理部员工,除追究不正当所得外,应视情节轻重予以处罚。
损害建设单位利益的,建设单位有权要求我公司承担由此导致的经济或民事责任,严重违纪违法的人员应负法律责任。
二、工程建设管理人员工作守则
(1)维护国家的荣誉和利益,按照“守法、诚信、公正、科学”的准则执业。
(2)执行有关工程建设的法律、法规、规范、标准和制度,履行管理合同规定的义务和职责。
(3)努力学习专业技术和建设管理知识,不断提高业务能力和管理水平。
(4)不以个人名义承揽管理业务。
(5)不同时在两个或两个以上管理单位注册和从事管理活动,不在政府部门和施工、材料设备生产供应等单位兼职。
(6)不为所管理项目指定承建商、建筑构配件、设备、材料和施工方法。
(7)不收受被管理单位的任何礼金。
(8)不泄露所管理工程各方认为需要保密的事项。
(9)坚持独立自主地开展工作。
三、项目管理部组织管理制度
公司按照管理合同规定的服务内容及被委托管理工程的复杂进度情况,建立项目管理部组织。
(1)项目负责人由公司总经理直接任命。
项目负责人的任职资格包括其资质(学历、注册证书及岗位证书)、业务水平、管理经验及组织协调能力均应满足被管理工程的要求。
(2)项目管理部的机构与人员组成,由项目负责人与公司人事部门及相关部门协商选定,报公司总经理审定、任命。
(3)管理工程师应经过管理培训后上岗。
培训内容主要为建设管理有关政策、法规、管理程序(详见“管理人员岗前培训制度”)。
(4)项目管理部实行项目负责人负责制,全面负责和领导项目管理部的管理工作。
其对内向公司总经理负责,对外向业主负责。
(5)项目管理部各管理人员应遵守其岗位责任制,团结协作,做好“三控两管一协调”管理工作。
(6)建立项目管理部内部例会和请示汇报制度。
①每周由项目负责人或项目负责人代表召集项目管理部全体成员召开内部例会,小结上周管理工作,布置下周管理要求,讨论管理有关的共性问题。
②施工管理过程中一般工程技术问题由专业管理工程师负责处理,并及时将处理结果向项目总管理汇报。
③施工管理过程中遇到有关重大技术经济问题或影响到管理合同执行的问题时,项目负责人应用时向公司总工程师或主管经理请示汇报,公司主管领导及时进行研究处理。
④每月由项目负责人组织编制和签发工程项目管理月报。
月报具体内容及格式要求详见“管理月报制度”。
(7)建立管理工作日记及考勤制度。
①项目管理部各管理工程师,必须做好管理工作日记。
记载当日本专业管理工作情况,及时如实反映所管理工程的情况、存在的问题和处理情况。
项目负责人应定期对其进行检查。
②工作日记需认真填写、妥善保管,作为技术资料归档保存。
③建立项目管理部考勤制度,每日应如实填写考勤统
计表,包括节假日值班、夜间值班等,每月10日前将上月管理考勤统计表报公司办公室。
四、项目行政管理制度
⑴严格遵守《管理人员工作守则》和公司各项规章制度。
⑵服从项目部管理,听从项目负责人的工作安排,并努力完成交办的各项工作任务,遵守有令必行,有禁必止的原则,严禁自作主张,自行其事。
⑶发扬团队精神,维护企业荣誉,以互敬、互让、互助、互谅态度对待同事,互相协作,密切配合,搞好工程管理工作。
⑷管理工作人员严禁在非工作时间,非工作场所同工程有利害关系的施工单位或材料供应商单独接触,做出损害业主利益的事,发现一次,记过失一次。
⑸夜间值班人员要忠于职守、严守岗位,及时处理或反映现场问题。
记好值班日志,搞好交接班工作。
⑹工作时间内不能在工作场所接待私人访客,影响工作。
非工作电话接、打时间不准超过3分钟。
⑺按时上下班,不迟到、不早退、有事要向项目负责人请假,履行请假手续。
项目部考勤员应严格执行公司制度,真实填报考勤表。
⑻管理办公室应整洁有序,保持清洁卫生和良好的办公环境。
五、管理人员岗位责任制度
⑴项目负责人
①贯彻执行国家、省市的有关文件、方针、政策及指示、规定。
②组织编制工程项目管理规划及管理实施细则。
③组织各专业管理工程师进行施工图纸会审及设计交底。
④审批施工单位提交的施工组织设计(方案)、施工进度计划及资金使用计划。
⑤审批单位工程的开工报告、签发开工令。
⑥审查分包单位的资质。
⑦负责项目管理实施中有关各方的协调工作。
⑧协且业主召开第一次工地会议,组织工地管理例会。
⑨签发工程部分暂停指令和复工指令。
⑩审定工程延期和索赔费用。
(11)审定签署工程款支付申请表。
(12)签署重要工程变更洽商和核定合同外工款。
(13)组织处理工程质量事故。
(14)组织编制工程项目管理月报。
(15)组织分部工程验收、单位工程竣工预验和正式竣工验收,并签署管理意见。
(16)审定签署竣工结算书。
(17)签署竣工移交证书。
(18)签署工程保修期证书。
(19)审核签署管理竣工资料。
(20)组织编写项目竣工管理工作总结。
(21)定期巡视施工现场,并做好巡视记录。
(22)参加公司项目负责人例会。
(23)督促建设单位按期支付管理费用。
(24)完成公司领导交办的各项工作。
⑵项目技术负责人
①在项目负责人领导下及授权范围内,组织项目管理部人员,具体实施管理任务。
负责项目负责人指定和交办的管理工作。
②审核施工单位提交的施工组织设计(方案)、施工进度计划和资金使用计划。
③主持召开管理例会及其他专题会议。
④核实与掌握工程情况,协助项目负责人处理索赔及工程延期问题。
⑤核实计量结果,审核各种付款证书。
⑥审核签署一般性工程变更。
⑦参与工程质量事故、安全事故的调查及处理,监督事故处理方案的执行。
⑧组织专业管理工程师对进场材料、构配件、加工订货产品及设备进行质量检查,有权对不符合规范、规程及合同要求的以上进场材料予以清退。
⑨根据工程实际情况,在向项目负责人汇报的同时,签发必要的工程指令。
⑩组织专业管理工程师对分项工程质量进行检查和验收,并签认分项工程认可书。
(11)协助项目负责人组织竣工预验,参与正式竣工验收及质量监督站核验。
(12)审核工程结算。
(13)审核竣工资料,组织管理竣工资料的整理归档工作。
(14)协助项目负责人组织编写项目竣工管理工作总结。
(15)定期不定期地向项目负责人汇报工程施工及管理工作开展情况。
(16)完成项目负责人交办的其它各项工作。
⑶工程技术专业管理工程师
①在项目负责人的领导下,负责本专业及本职的建设管理工作,并认真贯彻执行国家颁发的施工规范、规程、质量验评标准和山东省颁发的有关建设工程的法规和规定。
②重要和大型的工程项目,负责编制本专业管理实施细则。
③审查施工单位的质量保证体系和技术管理制度,并监督其体系的完善和落实情况。
④参加图纸会审和设计交底,负责提出本专业图纸审查意见。
⑤参加施工组织设计和施工方案的审定,督促施工组织设计或方案的实施。
⑥参加施工总进度计划和月进度计划的审查,监督进度计划的实施,当实际进度与计划不符时,提出本专业的分析意见。
⑦对本专业的进场材料、构配件、成品、半成品和加工订货及设备的质量进行检查认定。
⑧对可能影响工程投资、进度的工程变更、设计变更进行初审,提出审查意见,报项目负责人或项目负责人代表审定。
⑨对分项工程施工的关键部位随时进行检查,检查不合格的应通知施工单位整改,并做好复查和记录。
⑩做好本专业重要工序和关键部件的旁站管理。
(11)检查本专业分项工程质量,审查报验资料,签认分项工程认可书。
(12)参加管理例会,对本专业工程质量、进度情况进行总结评价,提出改进意见。
(13)及时发出管理通知,解决和处理本专业管理过程中的问题。
当发生质量事故时,及时向项目负责人或项目负责人代表反映,并参与质量事故的处理。
(14)收集整理本专业技术资料,及时填写有关报表,并交信息资料员收存。
(15)检查施工现场文明施工及安全防护等,及时发现隐患,口头或书面形式通知施工单位进行改进。
(16)坚持记录本专业管理工作日记,如实填写管理行为情况;编制本专业工作总结。
(17)分析总结当月工程进度控制及质量控制情况,编制管理月报中本专业部分。
(18)审查施工单位提交的工程竣工验收报告,协助项目负责人及其代表做好竣工初验工作。
(19)审核本专业竣工资料。
(20)每天必须巡视工地不少于两次,以便发现和解决施工中存在的问题。
(21)完成项目负责人及其代表交办的其它各项工作。
⑷工程经济专业管理工程师
①熟悉设计图纸、标底标书及承包合同、及时掌握国家调价的范围和幅度。
②审核施工单位编制的工程项目各阶段及各月、季、年度资金使用计划,并控制其执行。
③及时计量质量合格工程,审核付款证书。
④核实工程洽商、变更及支付申请,编制付款证书。
⑤定期、不定期进行工程费用支付分析,提出控制工程费用突破的措施。
⑥审核索赔申请,起草索赔协议或提出处理意见,报项目负责人核签。
⑦审查并控制各施工单位的分部工程报价,使其控制在合理范围内。
⑧分析总结当月工程投资控制、合同管理情况,编制管理月报中本专业部分。
⑨坚持记录本专业管理工作日记,编写工作总结。
⑩审核施工单位提交的工程结算书。
(11)完成项目负责人及其代表交办的其它各项工作。
(5)信息资料员
①收集、管理所管理工程有关图纸、文字、数据、音像等工程技术资料。
②收集、发送管理工作中的往来文件,并登记收文、发文记录。
③负责管理文件的打印、复制和分发。
④负责管理技术性资料的分类整理、立卷建目录,及时归档(详见“管理资料的管理与归档制度”)。
⑤归集、整理管理竣工资料,交项目负责人审核签字后,按规定的时间上交公司资料档案室收存。
⑥熟练使用微机进行文档管理,建立清晰子目录,便于查找和利用。
重要文件应进行拷贝备份,并注意文件保密。
六、管理人员岗前培训制度
(1)为保证管理工作质量,提高我公司管理人员的业务素质和职业道德修养,特制定本制度。
(2)凡首次承担管理任务的管理人员,必须接受岗前培训。
(3)管理人员岗前培训由公司办公室负责组织,公司工程管理部等相关部门配合进行。
(4)培训内容:
①职业道德教育:
1)宣讲《工程建设管理人员工作守则》。
2)讲解公司劳动纪律及其它有关制度。
②管理业务培训:
1)工程项目管理的项目负责人负责制。
2)管理合同。
3)管理程序。
4)管理人员岗位责任制度。
5)管理有关报表的审批程序及填写要求。
(5)培训资料:
建设管理有关政策、法规、规定。
(6)每个管理项目开工前,由项目负责人组织项目管理部成员进行内部培训。
七、巡回检查制度
⑴为掌握公司所属各项目管理部管理工作情况,并达到对其进行监督、指导的目的,特制定本制度。
⑵由公司主管经理、总工室及管理部有关人员组成巡回检查小组,对各项目管理部进行巡回检查。
⑶巡检小组按制定的巡检计划实施巡检,并提前通知该项目管理部项目负责人。
⑷巡检过程中该项目负责人或其代表必须到场。
⑸巡回检查内容:
①对项目管理部进行季度考核。
②项目管理部履行管理委托合同、执行管理规划、组织实施三控两管管理工作情况和工程有关各方协调情况。
1)在施部位的质量控制情况。
2)工程质量、进度、投资方面的申报、审批或认可及其它管理程序的执行情况。
3)工程管理资料按市建委文件及公司“管理资料的管理与归档制度”进行的管理、归档情况。
4)施工现场安全防护情况。
③项目管理部内部管理情况:
1)管理人员的专业配备与数量是否与工程进展需求相符。
2)各管理人员是否严格遵守“工程建设管理人员工作守则”及“管理人员岗位责任制度”。
3)管理办公环境是否整洁、卫生,有关规章制度是否上墙。
④抽查施工单位对《山东省建筑安装工程施工技术资料管理规定》的执行情况。
⑤施工现场是否挂有“项目管理公司管理”醒目标牌。
⑥巡检结束后,由巡检小组提出意见和要求,并将检查的结果,以《巡回检查简报》下发公司各项目管理部。
⑦项目管理部对《简报》中提出的问题,应逐一落实和改正,并将结果以文字形式上报公司。
公司视具体情况安排复查。
八、管理会议制度
(1)各驻地项目管理部应建立必要的管理会议制度。
①第一次工地会议。
1)召开时间:
工程各有关方开工准备工作基本就绪,工程项目正式开前。
2)主持人:
业主单位项目法人。
3)参加人:
业主单位驻工地代表、项目管理部成员、总承包单位驻工地代表及主要技术负责人。
也可邀请分包单位参加,必要时邀请与工程有关设计人员参加。
4)会议内容:
各方相互认识,确定联络方式。
业主介绍开工准备情况,管理方检查开工前准备工作是否就序和介绍管理规划的内容,确定工程例会周期、地点及主要议题等。
②工程例会(即经常性工地会议)
1)召开时间:
在第一次工地会议上确定,宜每周定期召开一次。
2)主持人:
项目负责人或其代表。
3)参加人:
项目管理部成员、工程项目负责人及施工单位有关人员、建设单位驻工地代表。
需要时还可邀请其它有关单位参加。
4)会议主要议题:
——在施工过程中,项目负责人应定期主持召开工地例会。
会议纪要应由项目管理机构负责起草
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