重庆市房地产形势分析.docx

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重庆市房地产形势分析

1、重庆市经济情况分析

1.1重庆市生产总值分析

单位：

亿元%

重庆市2012年全年地区生产总值11459.00亿元，比上年增长13.6%。

其中，第一产业增加值940.01亿元，增长5.3%；第二产业增加值6172.33亿元，增长15.6%；第三产业增加值4346.66亿元，增长12.0%。

三次产业结构比为8.2:

53.9:

37.9。

按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到39083元，比上年增长12.4%。

从图中可以看出，从全年经济运行轨迹看，重庆市GDP增速在国内宏观经济持续下行的背景下也呈逐季放缓走势，但依然保持在直辖以来12.2%的年均增幅上方运行，处于快速增长区间。

从全国范围看，我市经济增长高出全国平均水平5.8个百分点，增幅排列全国第2位，西部第1位，实现了平稳快速增长。

1.2重庆市居民消费价格

单位：

%

2012年重庆居民消费价格比上年上涨2.6%；城镇新增就业人员65.45万人，增长19.0%；城镇居民家庭人均可支配收入22968元，增长13.4%；农民人均纯收入7383元，增长13.9%；规模以上工业企业经济效益综合指数达262.0，比上年同期提高13.5个百分点；地方财政一般预算收入1703.49亿元，增长14.5%。

与经济发展质量紧密相关的各项指标全面向好。

1.3居民可支配收入

城镇居民人均家庭总收入24811元，比上年增长13.8%，其中人均可支配收入[13]22968元，增长13.4%。

总收入中，人均工资性收入15415元，增长11.5%；人均经营净收入2184元，增长22.7%；人均财产性收入538元，增长24.1%；人均转移性收入6674元，增长16.0%。

城镇居民人均消费支出16573元，比上年增长10.7%。

城镇居民恩格尔系数[14]41.5%,比上年上升2.4个百分点。

城镇居民人均住房建筑面积32.17平方米，比上年增加0.40平方米。

1.4房地产开发与销售情况

全年商品房施工面积22009.03万平方米，比上年增长7.9%；竣工面积3990.63万平方米，增长16.5%。

商品房销售面积4522.40万平方米，下降0.2%。

其中，住宅销售面积4105.11万平方米，增长1.0%。

商品房销售额2297.35亿元，增长7.0%。

2013年一季度房地产开发和销售情况

从表中我们可以看出2013年一季度重庆市办公楼施工面积同比增长了63.7%，竣工面积同比增长73.2%，销售面积同比增长89.6%，销售额同比增长155.7%，可以看出，2013年重庆办公楼的发展呈现良好的趋势。

同时我们可以看到办公楼2013年第一季度的实际销售面积为14.24万平方米，而竣工面积为11.26，恭喜基本平衡，但是事迹销售面积稍大于竣工面积，说明供应量稍微有一点不足，；办公楼的发展潜力较大。

1.5房地产投资开发分

1.5.1投资同比增速

自2011年初调控政策环境逐渐严厉以来，重庆房地产开发投资增速逐步回落，自2011年2月的高点52.8%一路回落至2012年6月的低点19.7%，之后于2012年9月回升至26.8%后渐趋平稳，2012年房地产开发投资完成2508.35亿元，增长24.5%，与五年的平均增长速度24.2%相比，高0.3个百分点。

从全市房地产开发投资增速波动中既能看出宏观政策调控的清晰痕迹，又是全市房地产开发市场稳中有进平稳健康发展趋势的显现。

1.5.2开发投资房屋类型

从开发投资房屋类型来看，2012年房地产开发企业完成商品住宅投资1706.77亿元，同比增长18.7%，占全市房地产投资比重为68.0%，较2011年回落3.4个百分点，是直辖以来仅有的三次回落中幅度最大的一次，前两次分别为2002年较2001年回落3.1个百分点和2004年较2003年回落0.5个百分点。

近两年来，商业类房屋开发投资增长较快，其中2011年办公楼开发投资增长67.0%，商业营业用房开发投资增长62.2%，分别较同期房地产开发投资增速高42.6和37.8个百分点。

2012年该类房屋开发投资持续增长，其中办公楼开发投资101.61亿元，增长92.9%，首次突破百亿元大关；商业营业用房开发投资307.50亿元，增长41.0%，首次突破三百亿元。

1.6重庆市宏观政策

1.6.1重庆市调控进程

重庆市十年调控

从图中我们可以看出重庆市在近十年一直在通过税收政策、限贷政策等来调控房地产市场，主要是对投机型的炒房。

1.6.2国五条细则

一、落实稳定房价工作责任制。

各区县（自治县）人民政府、市政府有关部门、有关单位要严格贯彻执行国家和我市的各项房地产调控政策，保持房价基本稳定。

主城区（包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

主城区以外各区县（自治县）人民政府制定本区域房价控制目标，于四月底向社会公布。

市政府有关部门要加强对各区县的分类指导、督查和考核。

对未完成目标任务或工作不得力的，市政府将进行约谈和问责。

　　二、完善住房保障体系。

2013年建成15.58万套、新开工23.39万套保障性住房，确保完成国家目标任务。

继续推进公租房保障，对象包括本市住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员；在主城二环内的21个人口集聚区中科学规划公租房项目，与商品住房共享配套服务。

协同推进公租房开工率、竣工率、配套率、配租率和社会管理机构到位率；实行封闭管理，公租房不能转租和上市交易，仅能由住房保障管理机构回购。

建立公安、社保、民政等部门信息共享机制，完善保障性住房管理信息系统，加强准入、退出、分配等环节的监管，切实做到公开、公平、公正。

加强保障房社区公共服务和社会管理。

继续做好各类棚户区改造（危旧房改造），逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

　　三、加强普通住房用地供应管理。

保持合理、稳定的住房用地供应规模，2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例达到住房用地年度供应总量的70%以上，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。

合理安排出让时序和选择出让区域，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。

加大土地市场信息公开力度，市国土行政主管部门每年一季度公布全市及主城区住房用地年度供应计划，主城区以外的其它各区县（自治县）公布当地的住房用地年度供应计划。

国土房管部门要根据房地产市场情况，强化供后监管，促进土地及时有效利用。

　　四、严格差别化住房信贷政策。

银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

要强化借款人资格审查，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。

　　五、发挥税收调节作用。

抑制投资投机性购房，对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

继续严格执行土地增值税差别化税率征收政策。

　　六、强化商品住房市场监管。

加强预售管理，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证。

继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，对捂盘惜售、虚假交易、不正当价格行为等，要采取暂停预售、降低开发资质、停止发放新开发项目贷款等惩处措施。

国土房管、城乡建设部门和金融机构要强化对预售资金的管理。

加强房地产企业信用管理，建立国土房管、城乡建设、公安、物价、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，推进房地产企业诚信体系建设，及时查处和公布房地产企业以及房屋中介机构在开发和交易环节中的违法、违规行为，加强行业自律。

加快全市个人住房信息系统建设。

　　七、做好市场监测分析和舆论引导。

全市各区县（自治县）及市政府有关部门要加强市场监测分析和舆情监测，及时主动发布权威信息，对涉及房地产市场的不实情况要及时主动澄清；对制造、散布虚假消息的，要追究有关单位和当事人责任。

新闻媒体要正面宣传和引导，为稳定市场预期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。

总结：

随着国务院颁布了“国五条”之后，重庆市3月30日出台了“国五条”调控细则，要求主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅，并明确了对出售自有住房按规定应征收个人所得税的政策。

自3月31日至4月6日的一星期内，重庆二手房交易量大幅下降，新房交易量和价格则基本保持平稳。

虽然商业地产不在调控范围内，但“国五条”还是对它产生间接影响。

根据以往的经验来看，住宅市场受到抑制的时候，商地产业发展便会迎来机遇。

地产开发商会加重商业在其项目中的比例，或直接从住宅开发转型为商业开发；尽管购买商业物业需要首付五成，贷款利率在基准利率基础上浮15%以上，但在通胀压力下，寻求保值增值的投资资金将从住宅市场流入商业物业市场，商铺、写字楼等对投资者来说有着较强吸引力。

同时，随着未来重庆五大新商圈（龙盛、陶家、礼嘉、西永、茶园）的建设，重庆商业地产将进入快速发展期。

1.7商业用土地成交量

2012年重庆土地市场交易火热，涉及商业的成交土地量达97宗，其中纯商业用地成交的有35宗。

涉及商业用地多以挂牌的方式出让，仅有少数土地采取拍卖的方式出让。

涉及商业的成交土地面积共7490943平方米，成交金额共3924692万元，纯商业用地共成交1343458平方米土地，成交金额共计709016万元。

1.82013年重庆市房交会关于商业地产的情况分析

此次春交会上的商业地产项目十分吸引投资客。

重庆龙湖地产展示的十个盘中，有两个纯商业项目，还有三个是住宅商用综合型项目。

龙湖开发的重庆时代天街的商铺产品创下今年一季度合同销售额9亿元的纪录，位居当地商业物业销售排行榜首。

该集团策划总监罗政称：

龙湖集团在三年就制定了发展商业地产的策略。

记者看到，在其新推的300万平米项目中，商业和住宅各了一半，尽管商业楼盘此次并未开盘销售，但已有多名投资客在积极咨询相关信息。

　　位于重庆江北嘴CBD区域的另一纯商业项目也在展会上设立显著的展位，沙盘显示这个项目由十多幢高层写字楼和临江别墅式总部楼宇构成，售楼顾问称：

写字楼公寓售价2万元/平米。

而该区域的高层住宅寰宇天下报价18000万/平米，紫御江山报价10000元/平米，2万的价格显然对投资客非常有吸引力，此前在重庆市场上面对普通投资者的高档写字楼项目极为罕见。

由于楼市新政继续强调，打压住宅市场的投资投机性需求，这也间接给写字楼和商铺投资带来了机会。

2.大渡口区

2.1地理位置

大渡口，国家中心城市--重庆主城核心区，是重庆重点开发的十大片区之一。

全部辖区位于两山（中梁山、铜锣山）两江（长江、嘉陵江）之间，外环高速以内的极核区域，现辖五街三镇，人口近30万。

这是一座正在提速崛起的生活品质之城。

坐拥34公里长江水岸和主城极核区域30多平方公里连片土地，老重钢、钓鱼嘴、小南海三块“宝地”开发蓄势待发；3条轻轨线、4条快速干道全域布局、纵横交错，可半小时到达江北国际机场，15分钟抵达重庆CBD和龙头寺火车站，是主城最畅通的城区之一。

乘着重钢环保搬迁的东风，大渡口天更蓝、地更绿、水更清，荣获中国人居环境范例奖。

这是一个新兴产业加快集聚的实力之区。

全国首个园林式工业园区——建桥园区提速转型发展，是重庆产业发展的高地、投资收益的福地、商务成本的洼地，海内外客商纷至沓来，众多世界500强、中国500强企业在区投资。

未来五年，将提速产业再造，推进“产城融合”，围绕高端装备、新材料、节能环保、安防设备、电子信息五大百亿级产业集群打造千亿级综合性产业示范区。

这是一个民生导向发展的幸福家园。

推出120项民生工程，全区每年60%的财力用于改善民生。

初中、职业教育走在全市前列。

在全市率先实现“五保”、“三无”群众集中供养、农村养老保险全覆盖、城乡低保同标和乡镇综合文化站全覆盖。

目前，已成功创建市级文明城区、市级卫生城区、市级环境保护模范区、市级山水园林城区。

区位优势、资源优势、环境优势、政策优势的叠加，带动大渡口经济、城市、社会转型全面提速，目前正按照“产业新兴化、城市现代化、环境生态化、公共服务均等化”的路径，朝着“生活品质之城、新兴产业之区”的目标阔步前进。

大渡口，这座独具生态文化特色的生活品质之城、新兴产业之区，正在巴渝大地快速崛起、焕发出勃勃生机！

2.2区生产总值

2012年全年大渡口区生产总值127.1亿元，比上年增长6.5%（下同），其中，第一产业增加值1.8亿元，增长0.3%；第二产业增加值55.7亿元，增长4.2%；第三产业增加值69.6亿元，增长8.5%。

第一产业增加值占全区地区生产总值的比重为1.4%，比上年上升0.3个百分点；第二产业增加值比重为43.9%，下降11.9个百分点；第三产业增加值比重为54.7%，上升11.6个百分点。

大渡口区的生产总值2年相对于2011年有所增长，从整体趋势来分析，在2013年，大渡口区的经济也将是一个良好的状况，这也将有力与商业地产的发展。

2.3居民人均收入

全年全区城镇居民人均可支配收入24348元，比上年增长11.2%；农村居民人均纯收入11804元，比上年增长11.4%。

城镇居民食品消费支出占生活消费支出的比重为45.8%，农村居民食品消费支出占生活消费支出的比重为47.1%。

年末全区参加城镇基本养老保险人数172342人，比上年末增加12948人；参加城镇基本医疗保险人数140010人，增加6110人；参加失业保险人数82403人，增加8127人；参加工伤保险人数80833人，增加7353人；参加生育保险人数74108人，增加1067人。

全区常住人口32.65万人，其中：

城镇人口31.44万人，城镇化率96.29%，比上年提高1.36个百分点。

全年新增城镇就业岗位16485个，城镇登记失业人数1336人，登记失业率1.87%。

2.4土地成交情况

2012年大渡口区涉及商业的土地成交面积为183156平方米，成交金额91728万元。

与北部新区以及高新区等地区来说，大渡口区的商业用地的成交量较小。

大渡口区位于主城的边缘，由于周边环境较好，大多数土地用于建造住宅小区，可作为涉及商业的土地量较少，但近几年开始有大型的总部基地项目陆续出现在这些区域。