房产类电商网站产品策划书.docx

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房产类电商网站产品策划书

房产类电商网站

[PRD]产品策划书

文件状态：

[√]草稿

[　]正式发布

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文件标识：

Company-project-PRD

当前版本：

Beta1.3

作者：

老吕：

QQ：

52553681

完成日期：

2014-02-14

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修订日期

备注

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1、房产网站行业分析

1、国际房产网站行业分析

i.全球房产网站发展现状

从第一家与房地产相关的互联网公司Move成立开始，以美国为代表的全球房产网站服务，每隔3-4年的时间，都会实现一次质的飞跃。

地图搜索和全面而真实有效的信息是各种形式的房产网站服务的服务核心，前者主要通过与GoogleMap等合作来实现，而后者则多与经纪人二手房源信息系统MLS合作。

美国80%的购房者求助互联网寻找理想住房，72%的房地产公司通过互联网的方式进行房屋销售。

英国的大部分房产网站都以交易服务为主。

新兴的估价网站R代表了Web2.0趋势，它在英国的大受欢迎证明了Web2.0在房产领域的价值。

ii.全球房产网站发展模式

经纪人数量庞大、二手房交易量比例高、市场成熟是美国房产网站的三大特点。

房地产网站的服务模式，则与网站的房地产信息来源有着密不可分的联系，按照网站房源信息的发布者和接收者的不同，以美国为代表的全球房产网站服务网站主要可以分为以下面五种模式：

除了AOL、雅虎等兴起过房产门户热之外，美国房产网站服务均以电子商务形式出现，而且相对成熟。

借助于地图搜索技术和MLS系统，美国的房产网站服务均包括了提供地图搜索和精准的房源信息两项功能在内。

美国主流的房产网站服务企业纷纷通过独具特色的交易服务工具，来为房产经纪人和个人消费者提供特色的房产交易服务。

目前，美国比较大的房产网站共有14家左右，其中几家上市公司的市场价值在几亿元到几十亿元不等，它们所提供的交易服务的工具则主要包括Web2.0（问答和找邻居），交易量和价格分析等。

2、国内房产网站行业分析

i.传统房地产营销模式

传统房地产营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台、人字板、贴纸等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。

中介公司和开发商发布信息，是主观的意愿。

至于有多少人看到了和看到了又能从中领会到中介公司和开发商想表达的内容，一般很难预计，通常依靠所谓的经验来判断，具有很大的盲目性。

而且每次的信息和广告发布，中介公司和开发商很难得到客户的及时反馈，并根据反馈的信息及时作出广告或者销售上的调整。

ii.房地产电商营销模式

与传统的房地产营销方式不同，房地产网站营销最大的特点就是传播范围广泛、与消费者之间的交互作用强、受众数量可准确统计、实时、灵活、感官性强、低成本等特点，发展空间巨大。

结合在线地图、视频技术、３Ｄ全景照片等新技术的成熟运用，web2.0的房产营销平台应运而生。

中国的房产网站服务正呈现出多元化发展的格局。

与传统的房产网站模式相比，交易服务和电子商务模式由于其自身所具有的信息维度广、实用性强、用户体验感高等特点，更能满足房地产这个特定领域的用户需求。

市场交易的重心将会向二手房/租房市场发生偏移，而当二手房/租房成为主流的房地产交易之后，网上房产交易和电子商务模式的优势将会更加显著。

3、中国房产网站服务现状

i.房产网站行业发展历程

由于互联网发展和普及的相对迟滞，中国的房地产网站服务出现的时间比美国晚了约7年。

中国的房地产网站服务起于1998年，在13年的时间内，已经出现了百花齐放的局面。

尤其是在近三年，很多房地产网站服务企业都开始了新一轮的盈利模式探索，电子商务模式、房产交易模式、网站中介模式、Web2.0模式以及更细分的社区领域都有涉足，各种商业模式层出不穷、各种更垂直和细分的应用得到了集中涌现，力图为用户提供更为方便和快捷的应用工具，成为未来房地产发展的方向。

ii.主要模式和特点分析

中国房产网络服务起于1998年，最早是以行业门户的模式出现的，2000年中国各类大小房产网站数量最多，此后，由于中国互联网泡沫的影响而数量锐减。

2003年以后，随着中国互联网经济的复苏，房产网络服务的数量有所回升，在经历了将近7年的发展后，不论是从房产网站的总数量，还是从房产网站服务模式的多元化程度来看，中国的房产网络服务已经进入一个成熟发展的阶段。

截止到2009年，中国的房产网站达到1000家左右，其市场价值约为10个亿，从服务模式上来看，这些房产网站大概可以分为以下几类：

房地产品及其交易的特点决定了网站在房地产市场中的商机比其它领域都大，房地产产品的不可移动性、差异性（每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向等不同的使用价值及价格），决定了它是非均质商品。

只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。

互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。

消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。

购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠网站解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为。

4、房产网站发展趋势及投资热点

i.房产网站前景乐观

随着经济的高速发展以及城市化进程的加快，消费市场的住房需求仍十分可观。

自2000年至今，房地产企业的年度固定投资数量以及成交的商品房面积持续增长，增长率一直保持在20%-30%之间，说明了房地产行业距离整体供求平衡的拐点仍有一定距离，作为连接房地产企业、房产经纪公司、个人用户三大市场主体的房产网络服务行业，因为网络自身的低成本、跨时间和区域传播的特点而对房地产行业的市场营销具有独特的价值，在整体市场利好的情况中仍然可以期望更好的发展前景。

ii.产品和服务趋向多元化

消费者针对住房的投资和消费已开始更加理性化，在这种情况下，满足消费者对房产市场的认知需要，为消费者的理性消费提供更好靠的信息资讯和感官体验，会成为房地产网站吸引用户的基本条件之一。

一些新的服务模式，如理财方面，与地图结合的买房、租房，多角度视频看房等各种房产衍生服务也会在争夺粘性用户的市场竞争中应运而生。

iii.房产交易服务模式

目前房地产网站的绝大部分收入都来自于广告收入和中介端口费用。

由于目前房地产网站还很难向网民收费，因此，就需要在吸引中介公司和广告商的目光，获得更多的广告和推广订单来盈利，这种模式，在一定程度上限制了房地产网站的盈利空间。

实际上在美国，另一种盈利模式——交易服务的模式早已风行，交易服务和电子商务模式在满足房地产这个特定领域的用户和客户需求方面，有着不同寻常的价值，它将在价值创造、提高效率方面有着更为广阔的前景，尤其是当二手房交易即将成为房产交易的主流的时候，房产交易服务将是主流的商业模式。

iv.整合行业产业链

作为连接房地产企业、经纪公司以及个人消费者三大房地产市场主体的房地产网站，从自身所具有网络技术优势和媒体传播优势上来说，房产网站都有条件在整个房地产行业发挥更大的作用。

房产网站可以在建立行业规范，整合行业产业链，提高效率方面大有所为。

58同城就通过线上收集房源信息、审查房源信息来整合整个产业链，解决很多房产经纪公司在线下收集房源信息的困难，提高了整个产业链的效率，为消费者买房看房节省了时间和经济成本。

5、房产网站投资热点

i.中国房产网站获得投资情况

ii.房产网站投资价值

在美国，即使在次贷危机的情况下，仍有一些以房产信息查询服务、房产视频观看服务以及房地产估计服务为代表的美国房产交易服务模式已经获得了资本市场的认可。

如Z和T融资总额就分别高达8700万美金和3370万美金。

这些网站的成功融资，除了得益于美国二手房市场的紧俏环境和先进的互联网技术之外，也与它们从用户体验出发设计产品功能，开拓新的盈利模式的作法是分不开的。

最近，中国网站排名网发布了首次关于《网站流量分析报告》，报告通过网站流量贡献率、网站流量依赖率、网站流量黏着率等13项流量统计分析算法，对12大类热门网络服务中的120家网站的流量作了综合分析，推出一个全新的中国网站流量评估标准。

其中房产类网站依赖率最高。

所谓网站的依赖率，是指分析在一段时间（30天）内网站总访问量中，通过外部网站的超级链接直接给某网站带来访问量所占的比例。

也就是说通过“其他地方”转入一个网站的比率。

这个指标上，可以清晰地看到房产类网站与房地产行业目前越炒越火的现状之间紧密的联系。

房产类网站的平均流量依赖率最高，比率为51.3%，说明房产类网站51.3%的流量是通过超级链接以及从外部网站直接带来的。

这表明了两点，一是有大量的网站存在与房产类网站相关的链接，二是大量的用户在通过各种手段搜索房产类信息。

可见越多越多的人希望从网络得到更多关于房产类的信息和服务。

目前房产类网站也呈百花齐放的形式。

网站的发展从传统门户类网站发展为垂直型网站，从web1.0发展成为web2.0，其最终是慢慢的将目标群体分类进行更加个性化的服务，从单项的传输信息转化为让更多的用户参与加入信息的共享和创造，用户即是使用者又是制造者。

中国国家互联网信息办公室公布信息“截止2013年9月，中国网民数量达到6.04亿，手机网民达到4.64亿，手机超越台式电脑成为第一大上网终端，中国互联网已进入移动互联网时代”。

其中有购房、租房需求的群体相当可观，由于目前中国房产网络服务才刚刚走上成熟发展的阶段，所以在网络技术的应用、产品服务种类，网站盈利模式等方面仍有很长的路要走。

中国的房产网站应以提高行业的效率为目标，深挖用户需求，提供多元化的产品和服务模式等方面进行努力。

2、房产频道产品分析

1.网站定位

网站的建设具有超前意识，不仅在现阶段具有先进性，能适应目前的需要；而且为今后预留可持续发展的空间，能适应互联网的飞速发展，使其在未来仍处于领先地位，能够领导市场发展步伐。

网站的风格、结构、功能等方面做到“以人为本”，亦即是人性化；能从浏览者的习惯、消费者的需求进行建设、设置，使浏览者和消费者能够感受到网站是为其专门服务的，具有亲切感和亲和力的。

XXXXXXX依托XXXXXXX集团，在品牌推广方面具有巨大的优势，尽快成为有影响力的主流房产交易平台。

建立房产交易服务平台，房屋估价、同城网购、团购平台、中介联盟、客户跟踪、虚拟家园和社区等体系。

i.房产交易服务平台

当前，生活信息是地方门户网站中最核心的内容，它和老百姓的生活最息息相关，将会是网站流量最大的一部分，所以在网站的发展之中一定要作为重中之重去对待。

房产交易服务平台是生活信息类服务最重要的内容之一，在运营初期可以与房屋中介合作，免费发布房屋中介信息，建立自由房产经纪人管理平台，发布房源信息，建立经纪人网络店铺。

在网站内容和人气方面起到迅速提高。

网站建设运营要注重：

功能实用，个性服务，信息真实，用户实名，社区互动。

目标客户：

以房产商，房产中介，经纪人为主。

同时包括城市的白领，个体私营业主，自由职业者，政府雇员、大学教师、学生等；主要针对的客户为年轻一族。

提供服务：

以信息服务为基础，结合在线地图和视频技术，给用户提供房源（新房，租房，二手房）交易，房产经纪，房产新闻，房产社区等服务，最终实现线上及线下相结合的服务模式，以小区档案为切入点，最终实现房产交易服务的电子商务。

ii.同城网购及打折卡

同城购物相对于普通的网上购物来说有着非常多的优势，所以更容易被网民所接受，能成为网站重要的收益来源之一。

与房产相关的购物种类包括：

装修公