新丰花园棚户区改造工程项目可行性研究报告.docx

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新丰花园棚户区改造工程项目可行性研究报告

新丰花园棚户区改造工程项目

可

行

性

研

究

报

告

####永兴建设开发有限公司

二〇一三年八月

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

新丰花园棚户区改造工程项目

1.1.2项目地理位置

项目位于本工程拟定于湖州市####县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村。

1.1.3建设规模

本项目占地9.35万平方米，总建筑面积21.5万平方米，包括棚户区改造安置房145000平方米，建设1610套；配套商业用房、物业用房26500平方米；地下储藏室、机动车和非机动车车库等共43500平方米。

同时，建设道路、广场、绿化、围墙等附属设施工程。

具体如表1-1所示。

表1-1用地平衡表

项目

单位

数量

所占比重（%）

总用地面积

m2

93500

100

建筑面积

m2

215000

100

1

地上建筑面积

m2

171500

80

1.1

住宅

m2

145000

68

1.2

配套商业用房、物业用房

m2

26500

12

2

地下建筑面积

m2

43500

20

3

停车泊位

个

1610

100

3.1

地上停车位

个

1085

70

3.2

地下停车位

个

465

30

4

道路及活动场地

m2

6800

5

绿化面积

m2

9350

容积率

2.398

可容纳住户

户

1610

1.1.4项目投入总资金及资金效益情况

经初步估算，项目建设投资110000万元,其中土地获得费用20000万元；施工前期费7254万元；建筑安装工程费43682.66万元；红线内外市政及公建配套工程费275万元；管理费用9899.99万元；不可预见费2136.35万元；财务成本26752万元，项目所需资金全部由企业自筹解决。

1.2承办单位概况

1.2.1承办单位名称

####县永兴建设开发有限公司

1.2.2承办单位概况

本项目由####县永兴建设开发有限公司负责承办。

####县永兴建设开发有限公司成立于2001年8月，隶属于####县人民政府，经####县人民政府授权，代表####县人民政府经营城市资产，筹集城市建设资金，负责城市基础设施项目的建设。

公司注册资金71800万元，其中####县交通建设投资公司出资64620万元，占90%的股份，####县太湖水利工程综合开发管理局出资7180万元，占10%股份。

公司具备强劲的经济实力和经营能力，具有丰富的项目建设经验，公司资产负债率为41.03%。

公司自成立以来，资信状况良好，是深圳发展银行的黄金客户，被中国农业银行浙江省分行和浙江省华亿评估咨询有限公司评为“AAA”级信用企业。

1.3可行性研究报告编制依据

1、国家发改委《投资项目可行性研究指南》

2、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数第三版》

3、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2010]205号）

4、湖州市城市总体规划；

5、湖州市“十二五”规划；

6、《城市规划编制办法》

7、《城市居住区规划设计规范》

8、委托方提供的有关资料。

1.4项目主要建设条件

1、项目的建设符合湖州市城市发展总体规划要求。

2、项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。

3、项目场址周边市政设施配套条件较好。

4、项目所需资金已经有所落实。

1.5问题与建议

1、房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售的楼盘较多，项目业主应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。

2、建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行工程施工，在保证工程质量的前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。

1.6编制范围

项目建议书主要阐述项目建设的背景和提出的理由，建设的必要性、对其功能设置进行分析，提出建设规模，项目组织和实施进度计划、投资估算与资金筹措和社会效益分析。

同时，根据场地的条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。

第二章项目建设的背景、必要性分析

2.1项目提出的背景

龙山新区位于####县新城区，太湖大道以北，104国道以西，西与小浦相邻，北与水口相接，下辖齐北、龙山、体育场等3个社区、高山岭、新湖、玄坛庙、西峰坝等4个居委会以及渚山、涧塘、后洋、川步等4个行政村，区域面积50.4平方公里，辖区常住人口3.8万人。

近年来，龙山新区从整体发展定位出发，突出地理区位优势，提出“优农限工发展三产”的目标，促进辖区经济不断发展、城乡环境不断优化。

2011年全区经济总量7.3618亿元，全年财政累计收入3933.47万元，重点基础设施建设完成投资11.02亿元，农民人均收入16091元。

街道和村（居）、社区先后被评为湖州市平安街道、社会治安综合治理先进集体、市级文明单位、省级文明社区（体育场）、全国基层低保规范化建设典型社区、省文化示范村、社区服务中心示范窗口、省卫生先进村（玄坛庙）等荣誉称号。

由于历史和现实的某些原因，在龙山新区项目所在区域存在大批的危旧住房，严重影响龙山新区的城市形象，居民的居住环境急需改善。

在龙山新区的十二五规划中，提出“以生态创建为手段，不断改善居住环境。

”本项目正是改善居民居住环境的民生工程，具有十分重要的意义。

项目的建设不仅扩大了龙山新区的建设规模，完善了龙山新区的居民居住条件和居住环境，而且促进了龙山新区旅游事业和城市经济的发展，促进了城市功能的完善和城市品位的提高。

不仅是龙山新区城市建设的重要内容，也是居民群众特别是龙山新区百姓急切盼望的大事。

项目的建设不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从东部新区的功能、布局、产业结构上进行调整，使东北部新区机能得以完善，强调湖州的综合功能，满足湖州市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。

2.2项目建设必要性分析

一、项目的建设，利于提升城市形象

本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。

该现状不仅有损于湖州市的城市形象，而且很大程度上破坏了湖州市的千年历史文化形象。

本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个湖州东部新区的风格之中，提升城市建设形象。

二、可以大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件

地块内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。

另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。

同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。

基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。

三、该项目的建设将对改善湖州城市景观起到积极作用。

该项目地处龙山新区，由于该片区建成年代较早，规划相对不合理，房屋建筑陈旧，迫切需要通过改造与湖州市建设大都市的步伐一致，与日益改观的城市景观相协调。

该项目的建设，通过科学、合理的规划，将大大改观现有的城市景观，成为湖州市生态之城的一部分，为龙山新区的生态立区做出工序。

综上所述，本项目的建设可改造新丰花园区域的危旧住房，改善困难家庭的住房条件，提升城市面貌和人居环境，促进区域社会经济的发展，根据####县龙山新区总体规划的要求，实施新丰花园棚户区改造工程项目是很必要的。

2.3项目建设的可行性

一、区位优势、政策优势突出

该项目拆迁新建在湖州市####县龙山新区新丰花园，符合城市总体规划和详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城镇品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值，因此，符合####县发展要求和政策导向。

二、地理条件优势显著

根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。

三、交通优势突出

该项目建设地点道路四通八达，有多路公交车从此经过，人们出入十分方便。

四、外部设施及环境优势独特

项目建设场地位于交通便利地段，材料运输及施工车辆进出方便，物资堆放很好处理，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处。

第三章项目投资环境与市场环境分析

3.1全国房地产发展状况

1、房地产开发完成情况

2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。

其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。

1-7月份，东部地区房地产开发投资25264亿元，同比增长18.6%，增速比1-6月份回落0.1个百分点；中部地区房地产开发投资9298亿元，增长21.0%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资9739亿元，增长25.0%，增速提高0.7个百分点。

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米，同比增长16.2%，增速比1-6月份提高0.7个百分点；其中，住宅施工面积417255万平方米，增长13.6%。

房屋新开工面积112638万平方米，增长8.4%，增速提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，增长7.1%。

房屋竣工面积41643万平方米，增长7.9%，增速提高1.6个百分点；其中，住宅竣工面积32384万平方米，增长4.6%。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。

2、商品房销售和待售情况

1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。

商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。

1-7月份，东部地区商品房销售面积31038万平方米，同比增长30.2%，增速比1-6月份回落2.6个百分点；销售额24793亿元，增长42.1%，增速回落6.4个百分点。

中部地区商品房销售面积15171万平方米，增长24.9%，增速回落4.2个百分点；销售额7328亿元，增长35.1%，增速回落5.2个百分点。

西部地区商品房销售面积14924万平方米，增长18.4%，增速回落2.2个百分点；销售额7427亿元，增长27.5%，增速回落2.4个百分点。

7月末，商品房待售面积44274万平方米，比6月末增加543万平方米。

其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。

其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。

在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。

3.2####县房地产市场分析

2012年房地产开发投资完成34.74亿元，比上年增长53.0%。

全年商品房施工面积301.1万平方米，其中新开工面积105.34万平方米；商品房竣工面积80.37万平方米，同比增长135.9%；商品房销售面积77.33万平方米，同比下降7.6%；商品房销售总额44.81亿元，与上年持平。

2012年####主城区预售楼盘推量约330万方，其中龙山新区做为县重点开发区域所占比重最大，总推量166.4，约占总量的70%；其次为中心城区，推量约33万方，占总比例的15%。

2012年预售楼盘中，商住用房的商业项目及纯商业用房体量约50万方，占总比例23%。

其中龙山新区作为####未来发展新方向，商业、商住用房体量较大，南太湖总部经济园、万豪酒店（龙山泰景）、利时广场等商业项目将成为####炙手可热的楼盘。

而在####东部区域，则以纯商业类（大型商场）较为集中，如2011年营业的金百尚全球家居生活广场，已经今年即将有所动作的家之窗家居生活广场等。

除此之外，2011年####县主城区共31个楼盘累计38次批准商品房预售许可证，累计预售面积738980.1㎡。

其中，纯住宅用房273939.03㎡，占总预售面积的37.1%；商住用房379308.9㎡，占总预售面积的51.3%；商业用房60010.48㎡，占总预售面积的8.1%；办公用房25721.69㎡，占总预售面积的3.5%。

加上往年楼盘存量，####主城区目前可售房源总体量约111万方。

综合分析，####之城镇2012年在售预售楼盘总体量约440万方，其中以龙山新区所在比重最大，供应量约310万方，约占总比例的69%；城西区域及中心城区所占比重相对接近，东部区域最少。

2012年####主城区预售楼盘情况统计

区域

楼盘名称

物业类型

建筑面积（万方）

楼盘地址

开发公司

城中区域

东方绿洲

小高层、高层

10.8

县前东街和经一路交叉口西北角

####中兴房地产开发有限公司

明珠佳园

多层、高层、商铺、写字楼

4.2

明珠路与城北路交叉口

####长海房地产开发有限公司

德信·泊林公馆

高层

18.6

欧尚超市北侧

####德信置业有限公司

龙山新区

昆仑·龙山公馆

小高层、高层

16.7

齐山路西南侧

####昆仑置业有限公司

景瑞·望府

低层、多层

5.1

画溪大道####一中边

####景尚置业有限公司

和泰·龙山泰景

酒店式公寓、高层

18

####县政府东侧

####和泰置地有限公司

龙溪御庭

高层、超高层

22.8

####龙山大道与金陵北路交叉口

浙江振力房地产开发有限公司

####利时广场

酒店式公寓、商铺

28.5

####中央大道丽湖名居对面

宁波利时集团

琥珀公馆

小高层、高层

18

龙山新区明珠北路西侧（主城区白溪村、南庄村）

####越都房地产开发有限公司

星龙湾

小高层、高层

26.4

经三路和发展大道交叉口

####星龙置业有限公司

振宇·中央公馆

高层

11

####经济开发区中央大道北侧

####县振宇房屋开发有限公司

靖宸·白鹭湾

小高层、高层

12.4

忻湖路与经二路交叉口南侧

靖宸置业有限公司

白溪景苑

小高层、高层

3

####经二路雉城二小白溪校区旁

####康盛置业有限公司

格兰国际广场

写字楼

4.5

####中央大道丽湖名居斜对面

####格兰置业有限公司

城西区域

佳源·英伦都市

高层、超高层

18.6

县前西街滨海小学南侧

####佳源房地产开发有限公司

东部区域

家之窗家居生活广场：

商铺

16

####开发区D区经三路与陆汇路交叉口西北角

宁波伟力投资集团

第四章项目选址与建设条件

4.1项目选址

4.1.1建设位置

本项目选址拟定于湖州市####县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村。

4.1.2选址优势

1、交通便利

建设区块东起龙山新区23号道路，西至龙山新区24号道路，南起龙山新区忻湖路延伸线，北至龙山新区14号道路，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。

2、符合城镇总体规划

建设区块为规划的居住建设用地，项目建设符合城市总体规划要求。

3、用地条件较好

建设区块现状用地除村庄外，主要用地地势低平，地质条件一般。

配套建设条件较好，有利于项目建设。

综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划要求，选址合理可行。

4.2建设条件

建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运行中利用城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、电力设施已全部接入到位。

因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。

4.3用地性质和用地范围

4.3.1用地范围

公寓安置房项目地址位于湖州市####县龙山新区玄坛庙村、西峰坝村，规项目规划用地面积93500平方米。

4.3.2用地性质

该地块用地性质为商住用地。

4.3.3土地使用强度

项目名称

建筑密度

容积率

绿地率

山新湖棚户区改造工程龙

≤50%

≤3

10%

4.3.4总平面布局及建筑设计要求

（1）总布设计要求正确反映用地范围内及周围主要现状地形地貌，正确表示道路、河道、绿化带等城市公共设施的规划设计情况，合理布置地块内的配套设施和绿化用地。

（2）注重沿城市道路和交叉口景观界面的塑造，建筑总体风格简洁、现代，保持界面景观的整体性和通透性。

（3）充分体现均好性原则。

做到户户有景，户户有良好的朝向。

（4）合理处理建筑物与环境场地之间的关系。

（5）合理处理各种建筑空间的有机组合、过渡。

（6）在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目亮点。

（7）住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足幼儿园对日照、住宅对日照（大寒日有效日照时间不少于3小时）、间距、自然采光、自然通风的要求，要充分考虑对小区内部环境及外部远景的利用。

4.3.5公共服务设施及市政配套

（1）该区域按要求须规划设置物业管理中心、10KV变电所及公厕；

（2）排水采用雨污分流制，给排水接入城市地下管网，所有管线均入地敷设；

（3）满足消防、人防、抗震等城市防灾要求。

4.3.6土地所有权性质

项目土地使用权为国有出让土地，土地性质为商住用地。

4.4地质灾害影响分析

本工程位于杭嘉湖湖沼平原区，路基均为填方路基，组成地基土的地层表部湖沼层为硬壳层，岩性为粘土、粉质粘土，厚度在04—0.8m．局部地段缺失，以下多为湖泊相淤泥质土，软土层总体层厚0.8-24m，土层的含水量高，压缩性大。

场地存在的不良工程地质现象主要有软土，沿河路堤、河塘，断头河，湖泊等，高含水量，高压缩性．强度低。

物理力学性质差，固结时间较长，作为路基基础时易产生侧向路堤滑移，过量沉降，不均匀沉降．路基处理建议：

浅部软土厚度较小，建议采用一般的工程措施处理，对水塘、沿河路堤、断头河等的处治采用换填或抛石挤淤，路堤浸水段，按浸水路堤考虑，应考虑冲刷防护。

对沿河、塘一侧边坡进行适当的支挡防护措施，以确保路堤的稳定。

按国标《中国动参数区划图》GB18306-2001的规定，本区地震动峰值加速度为0.05g，相应抗震设防烈度为6度，区域稳定性良好。

只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。

第五章建设内容与规模

5.1项目建设内容

本项目是新丰花园棚户区改造工程项目，根据项目承办方委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商业门面。

5.2项目建设规模

本项目占地9.35万平方米，总建筑面积215000平方米，包括棚户区改造安置房145000平方米，建设1610套；配套商业用房、物业用房26500平方米；

地下储藏室、机动车和非机动车车库等共43500平方米。

同时，建设道路、广场、绿化、围墙等附属设施工程。

具体如表5-1所示。

表5-1用地平衡表

项目

单位

数量

所占比重（%）

总用地面积

m2

93500

100

建筑面积

m2

215000

100

1

地上建筑面积

m2

171,500

80

1.1

住宅

m2

145,000

68

1.2

配套商业用房、物业用房

m2

26,500

12

2

地下建筑面积

m2

43,500

20

3

停车泊位

个

1610

100

3.1

地上停车位

个

930

60

3.2

地下停车位

个

620

40

4

道路及活动场地

m2

6800

5

绿化面积

m2

9350

容积率

2.398

可容纳住户

户

1610

第六章项目实施方案

6.1征地拆迁安置方案

依据《####县征收集体土地房屋拆迁实施办法》：

征地拆迁应该严格按征地红线实施，征地红线范围内房主被拆迁的，征地红线外相邻的辅房是否拆迁当事人双方协议；征地拆迁范围内的违章建筑及超过批准期限的临时建筑，应该自行拆除，不予补偿。

拆除未超过批准期限的临时建筑，按照临时建筑的剩余使用年限结合成新予以适当补偿；临时建筑在批准手续中已载明建设需要时无条件拆除，不予补偿。

住宅房拆迁与安置：

被拆迁房屋的补偿，按照倍拆迁房屋的重置成新价确定，房屋补偿价格由评估机构根据房屋拆迁重置价格标准、房屋结构、使用年限、年折旧率对照表和房屋成新评定对照表，进行评估后确定。

房屋拆迁安置的对象为户口在征地拆迁范围内的被拆迁人及家庭成员。

安置人口以被拆迁人户口薄上的在册常住人口作为依据来确定。

被拆迁人家庭常住人口中有已领取独生子女证或达到晚婚年龄的未婚人员、已婚登记符合计生政策而未生育夫妇以及只生育一胎的双胞胎或多胞胎的夫妇可增加一个安置人口。

国家行政机关、事业单位在编人员以及国有控股企业职工不作为安置人口。

实行公寓房安置的相关奖励设置：

按时评估调摸的，给予合法建筑面积每平方米20元的奖励；按时签约的，给予每户10000元的奖励；按时腾空的，给予合法建筑面积每平方米150元的奖励；提前交房的；给予合法建筑面积每平方米每天18元的奖励，奖励时间最长不得超过15天。

中心城市区内的，搬家费每人每次150元，按二次搬家计算。

过渡期时间8个月，在此期间被安置对象享受每人每月200元的过渡费；超过8个月以上部分的，其过渡费按每人每月300元计算。

多层安置房的结算价：

一层按结算价计算；二层上浮4%；三层上浮8%；四层上浮6%；顶层上浮10%。

高层公寓房统一为结算价。

无户口及签订协议后新增人口安置面积结算价按每平方米1100元计算。

安置户在抽取房签后的三个月内凭房签进行结算。

结算期内，安置户之间可自行协商调换套型，调换情况报拆迁人备案，并按调整后的面积进行结算。

特殊困难户、低保户，在三个月内结清房款确有困难的，经本人申请、所在村组织审核，可延长结算时间。

实行公寓房安置的被拆迁户享受以下优惠：

子女就学享受城镇居民待遇，小学、初中按施教区划分就近入学；涉农工具损失按标准补助，即大户（5人以上）400元，中户（3-4人）300元，小户（2人以下）200元，农具自行处理。

6.2就业问题解决方案

为了妥善解决被征地农民的基本生活和长远生计问题，解决被征地农民的养老、医疗等社会保障问题，使城市公共服务资源的配置向农民兄弟倾斜，同时为这一群体的自主创业和自谋职业提供渠道，解决生产生活困难和后顾之忧。

优先解决被征地农民养老保障问题，将他们整体纳入城镇居民基本养老保险管理。

被征地农民纳入基本养老保险后，达到申领养老金条件时，可享受终生按月领取基本养老金待遇，真正实现老有所养。

政府免费进行职业技能培训。

政府相关部门牵头，基层组织积极配合，开展多项职业技能和创业培训，重点对已有就业去向但缺乏必要技能的被征地农民开展定向培训，使被征地农民实现就业。

从经济角度来看，对失地村民就地培训安置