XX现代物流园区建设项目可行性研究报告.docx

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XX现代物流园区建设项目可行性研究报告

XX现代物流园区建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目单位基本情况

1.1.1概况

物流园区是现代物流发展的产物，是由设施齐备、功能齐全的物流基础设施及服务完善的第三方物流企业在空间上的组合。

“湖南国际物流园”的开发建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带，为本市乃至本省区域经济的发展提供有力的支撑。

湖南国际物流园项目拟建在远离闹市区、运输条件较好的长张高速公路出口附近，具体位道以南置在319国、东四线以东、东八线以西的地区，距离当地产业集中的技术经济开发区10公里。

物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。

项目第一期工程总面积21.8万平方米，其中：

仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米。

1.1.2财务预算状况

投资项目明细表

序号

项目名称

投资额（万元）

折旧费（万元）

备注

1

房屋建筑

17391.00

521.73

2

机械设备

2560.00

256.00

3

电子信息设备

1500.00

300.00

4

土地费用

3800.00

5

流动资金

800.00

从第三年开始投入使用

投资成本项目明细表

序号

成本项目

数量（人数、度、吨）

单价（元）

投资额（元）

备注

1

生产人员工资及福利

125

15000

1875000

2

管理人员工资及福利

20

20000

400000

3

企业管理人员工资及福利

5

45000

225000

4

电力耗用成本

70000

0.7

49000

5

水耗用成本

80

1.85

148

6

材料成本（包装物）

300000

7

燃料成本（柴油）

400000

8

修理费

2635100

9

房屋建筑

521.73

10

机械设备

256.00

11

电子信息设备

300.00

1.2项目建设方案

1.2.1物流园区的建设和经营

物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来新事物。

因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。

1.2.2建设规模及主要产品（或经营）方案

物流园总体规划占地3000亩，总投资10.8亿元。

项目第一期工程总面积21.8万平方米，其中：

仓储面积14万平方米，综合办公大楼2.8万平方米，集装箱堆场面积5万平方米。

“湖南国际物流园”的开发建设，将商流、物流、信息流、资金流融为一体，将市场功能、海关功能、物流基地功能、金融结算功能融于一区，服务于本市高新区、经开区、生物医药园等产业园区企业和出口加工基地，服务于以本市为中心的高科技产业带

1.3投资结构及资金来源

投资结构：

㈠项目建设投资估算26351.00万元，其中房屋建筑17391.00万元，机械设备2560.00万元，电子信息设备1500.00万元，土地费用3800.00万元。

㈡从第三年开始投入流动资金800.00万元

资金来源：

自有资金占总投资的30%，银行贷款

1.4项目效益

项目销售收入估算

经营项目

第1年

第2年

第3~10年

装卸收入

2835.00

4725.00

9450.00

仓储收入

604.80

1008.00

2016.00

集装箱堆存费

86.40

144.00

288.00

综合楼租赁收入

108.00

180.00

360.00

集装箱吊装费

21.60

36.00

72.00

理货包干费

56.70

94.50

189.00

信息提成费收入

540

900.00

1800.00

信息查询费收入

120

200

400

1.5可行性研究报告编制依据

（1）国家发展与改革委员会发改办经贸【2003】51号“国家发展与改革委员会办公厅关于湖南国际物流园一期工程项目审批问题的复函”；

（2）湖南省发展计划委员会湘计经贸【2003】256号“关于湖南国际物流园一期工程项目建议书的批复”；

（3）长沙市发展计划委员会长计经贸【2003】335号“长沙市发展计划委员会转发省发展计划委员会《关于湖南国际物流园一期工程项目建议书的批复》的通知；

（4）湖南省某事业发展有限公司某实业【2002】021号“关于申请湖南国际物流园一期工程项目立项爱那个的报告“；

（5）国家、湖南省、长沙市国名经济和社会发展第十个五年计划；

（6）长沙市商贸流通业发展“十五“计划；

（7）《长沙经济技术开发区“十五”期间产业发展规划及2010年产业发展纲要》；

（8）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；

（9）土地使用意向书；

（10）湖南国际物流园总体规划；

（11）湖南国际物流园公共物流信息系统规划方案；

（12）其他文件、协议等。

第二章背景及必要性

2.1项目建设的背景

2.1.1国家的产业政策

近几年随着社会经济的快速发展，物流业作为一个新兴产业在中国的经济中迅速稳步，成为国家经济的重要组成部分。

特别是作为物流的承载地——物流园区的建设，得到了国家领导的高度重视，国务院在《物流业调整和振兴规划》中就提出到，要优化物流业发展的区域布局，把物流园区列入九大重点工程之一，并且得到了国家的财政支持。

湖南国际物流园的建设，由国家发展和改革委牵头，抓紧制定全国物流园区专项发展规划。

2.1.2物流园区发展规划

物流园区的市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。

物流园区总体结构的发展设想：

根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统；通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物流园区的三大服务运作功能平台，即区域物流中心区、城市配送中心区和公路联运中心区。

2.1.3区域发展的自身需要

湖南作为毛泽东的故乡，在这几年有了显著的发展，娱乐、交通等个发面都有了不错的成绩，但相对于其他比如说江苏的发展，就相差比较大，物流是一个通吃行业，很多领域都用到了，所以很能带动经济的快速发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1落实区域发展规划的需要

湖南物流园的建设是实施湘潭市委、市政府关于把湖南长沙建成“湘中南现代物流中心”战略决策的需要。

现代物流业在我国也得到了较快的发展，尤其是近几年来，从中央到地方都十分重视发展现代物流，国家有关部门明确物流配送与连锁经营、电子商务一起，作为大力推进流通现代化的三大重视之一，全国20多个省市和30多个中心城市已经或正在制订物流发展规划和相关配套政策。

湘潭市委、市政府对我市“物流中心”的建设高度重视，要把湘潭打造成“湘中南现代物流中心”。

2.2.2实现自身发展、带动农村劳动力的需要

现在三农问题依旧是重大问题，特别是农民问题，大量劳动力的剩余，使得农村的经济力停滞不前，在此地建设物流园，可以充分利用劳动力，增加弄明收入，实现其价值所在。

2.2.3实现当地企业的压力，实现第三方物流

物流园可以作为一个区域的一个交流互换平台，可以承担与外界企业的沟通联系，承担配送、包装、运输、装卸的工作，可以让企业有更多的经历去研发自己的新产品，而且很多也由于机制冗余，导致决策失去机遇，通过物流园的建设会更加快捷方便。

第三章建设条件

3.1项目区概况

3.1.1建设地点选择

项目建设地点位于319国道以南、东四线以东、东八线以西的地区，远离闹市区、运输条件较好的长张高速公路，距离当地产业集中的技术经济开发区10公里。

3.1.2自然条件

长沙市位于湖南省东部偏北,湘江下游和长浏盆地西缘，东西长约230公里，南北宽约88公里。

全市土地面积11819.5平方公里，其中城区面积556平方公里。

属亚热带季风性湿润气候，气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明，年积温为5457℃，市区年均降水量1361.6毫米。

夏冬季长，春秋季短，夏季约118—127天，冬季117—122天，春季61—64天，秋季59—69天。

春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。

3.1.3社会经济条件

总面积21．18万平方公里，在全国排第11位，人口6662万，在全国排第7位。

下辖13个市、1个自治州，122个县（市、区）。

自上世纪80年代以来，湖南经济以年均9％以上的速度增长，2003年GDP达到4634亿元，居全国第12位，目前，全省已与160多个国家和地区建立了经贸往来，开发出口商品3000余种。

2003年，全省进出口总额为37．36亿美元，其中出口21．46亿美元，进口15．9亿美元。

全省协议利用外资23．76亿美元，实际利用外资17．9亿美元，其中外商直接投资14．89亿美元；实际利用内资335亿元。

世界500强跨国公司已有28家来湘落户。

初步测算，2005年长沙市全年实现GDP1519.90亿元，同比增长14.9%。

在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，其中工业实现增加值469.28亿元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。

在GDP增幅中，第一、二、三产业分别拉动0.5、7.9、6.5个百分点，三产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。

三产业的比例为7.4:

43.1:

49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。

3.1.4本行业及关联产业发展现状

目前，物流园区的概念在国内物流届还没有得到清晰、准确和统一的界定。

一般情况下，人们把它和综合物流中心等而视之。

我国企业的物流成本较高。

资料显示1991—2008年物流成本占GDP的比重，中国从24%下降到18.5%，期间平均值为20%左右。

美国则从10.6%降到8.5%，期间平均值为10%左右。

根据中国物流与采购联合会的调查统计，2006年全国有207个物流园区，2008年增加到475个，2009年又新增近200家规划、在建和建成的物流园区。

短短三年，全国物流园区的数量就增加了226%。

随着物流产业的兴起，企业物流外包的扩大，特别是促进了提供综合性服务的第三方物流企业得到长足发展，物流网络得到有效的扩充，综合服务能力显著提高，出现了一些既有规模又有效益的物流企业。

其中主要还是由传统的有着“中”字头的国有企业发展而来，他们有着先天的网络和资源优势。

3.2项目建设条件优劣势分析

3.2.1政策、资源、市场、科技、基础设施条件等

（1）资源环境

湘潭历史悠久，自古以来便是湘中重要的商业中心，早在十七世纪就是全国著名的“米市”和“药都”。

湘潭气候温和，土地肥沃，物产丰富，是全国重要的粮猪生产基地，因盛产湘莲被誉为“中国湘莲之乡”。

湘潭是湖南重要的工业基地，现已形成以冶金、机电、化纤纺织、化工、建材为支柱的工业体系。

湘潭是享誉中外的湖湘文化发源地，风光秀丽，人杰地灵，旅游资源十分丰富，是一代伟人毛泽东主席、著名军事家彭德怀元帅、世界文化名人齐白石大师的故乡。

总面积5015平方公里,总人口28