董事会报告425.docx
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董事会报告425
会议议案一
泰州市深业投资发展有限公司
二○一二年度工作报告
及二○一三年度工作计划
二○一二年度工作报告
及二○一三年度工作计划
尊敬的董事长、副董事长、各位董事、监事:
2012年是充满挑战的一年,面对土地市场疲乏、资金严重短缺、工程项目多、各项矛盾交织、各种困难和问题突出的艰难局面,在泰州市委市政府和控股公司的亲切关怀下,在公司董事会的正确领导和政府相关部门的热情帮助下,泰州深业公司紧紧围绕年度经营管理目标,通过全体员工共同努力,克服了诸多困难,取得了较好的工作成绩,完成了年度各项经营管理目标。
下面,我就2012年工作情况和2013年工作安排向董事会作报告,请予审议。
第一部分2012年工作回顾
一、主要经营目标完成情况
1、营业收入11.61亿元,完成计划的118.47%;净利润
3.54亿元,完成计划的177%。
2、全年实现土地上市513亩,完成年度500亩土地上市计划。
3、完成项目总投资8.28亿元。
4、建设道路总长约5.5公里。
5、安置区竣工面积17.4万平方米,在建面积约56万平方米。
6、完成征地面积698亩;完成拆迁41户,拆迁面积1.29万平方米。
7、办理农用地转用指标521亩(计划指标336亩、独立选址185亩),另正在报批的有353亩。
二、主要工作情况
1、攻艰克难,努力实现土地经营工作目标
土地经营工作是公司的核心工作,是确保资金来源、完善自身造血功能、保障开发建设工作稳步推进、实现公司持续良性发展的前提和基础,是公司工作的重中之重。
2012年,公司克服了土地市场持续疲软、征地拆迁工作矛盾重重、土地指标争取困难等各种不利因素,较好地完成了各项土地经营工作。
一是努力推动土地销售工作。
公司不等不靠,主动出击,先后与多家开发企业进行接洽,开展互动互访活动。
在绿地公司明确购地意向后,公司紧紧抓住这次契机,立即向市领导作了汇报,并多次前往徐州绿地淮海事业部进行商洽,积极筹划泰州市领导访问绿地集团事宜,为引进绿地集团迈出了重要的一步;同时,积极推动上市地块的征地、拆迁扫尾、矛盾调处和规划调整等工作,为该地块上市扫清了障碍,最终于2012年11月1日顺利完成土地交易;其后,又在市领导的亲切关怀和支持帮助下,于年底前收回合同规定的土地出让款,实现了年度500亩的销售目标。
二是开展营销策划工作,努力树立周山河新城形象。
公司聘请专业营销策划团队编制了土地整合营销推广计划,重新制作了街区规划模型,制定了宣传片拍摄方案、平面媒体和户外广告大纲,编制公司招商手册和企业简介等宣传材料,为周山河新城全方位宣传推广奠定了基础。
三是多渠道上争土地指标,确保公司良性持续发展。
土地指标属稀缺性资源,每年分配给泰州市的指标不多,争取的难度非常大。
针对这种情况,公司及时向市领导汇报工作,同时积极与国土部门联系沟通,取得了理解和支持,在落实深业地块西侧336亩农转用指标后,通过独立选址形式又落实了185亩指标;12月中旬,与市国土局部门一道,争取省国土厅年末追加新增指标353亩,目前正在组织上报材料,履行审批程序。
这些新增指标拟落界在省泰中西侧、天德湖公园东侧,区位优越,为下一步的土地经营工作奠定了基础。
2、加强财务运作,保障公司各项资金需求
2012年,公司各项工程项目、征地拆迁共投入资金8.28亿元,缴纳各项税金2.02亿元,共计支出达10.3亿元。
而2012年土地收入款为5.88亿元,远远不能满足资金需求,只能通过融资方式来填补缺口,但受国家金融政策的影响,传统的融资模式和规模都受到极大限制,融资难度较大。
为此,公司想方设法,通过各种方式筹融资。
一是充分利用股东公司资金运行平台的优势进行融资。
二是继续立足属地化融资原则,维持和拓展与银行的合作关系,积极拓宽融资渠道,进行多种模式的融资。
全年共融资7.19亿元,初步保证了公司各项资金需求和经营活动的顺利开展。
3、强化管理措施,保证工程建设工作稳妥推进
2012年公司工程建设规模较大,任务很重,施工过程中遇到的困难也很多,工程部与相关部室通力合作,统筹兼顾、精心组织,强化计划目标管理,着力卡控进度节点,有序推进各项工程建设;工程部广大员工放弃休息时间,克服高温酷暑等困难坚守工地岗位,狠抓现场管理,确保各项工程项目的进度和质量要求,特别是凤凰曦城东组团一期和西组团二期项目,在规划设计、材料选用、施工质量、维护保养等各个环节的管理都有显著加强和改善。
至年底,所有在建项目基本实现年初既定计划节点目标,未出现质量安全事故。
凤凰曦城东组团一期已竣工验收;二期12栋高层正在施工中,其中6栋今年竣工。
凤凰曦城西组团二期已竣工验收;三期小学与农贸市场正在施工中,预计今年三季度竣工。
凤凰三居苑一期总建面积约25万平米,目前正在施工中。
到2013年底,计划A区高层完成主体15层,多层主体完成;B区高层完成主体10层;D区8栋多层竣工,竣工面积5.3万平方米。
锦绣双河城一期总建面积约5.8万平米,目前正在施工中。
到2013年底,计划高层主体20层封顶;5栋多层竣工,竣工面积1.4万平方米。
东风南路(永定东路-淮河路)一标段、海军东路(鼓楼南路-春兰路)、向阳路、洪泽湖路、鼓楼南路(海军东路-淮河路)已竣工通车,总长约5.5公里。
东风南路(永定东路-淮河路)二标段(周山河大桥)桥梁混凝土面层铺装已完成;三标段(大纵湖路--海军东路)雨污水管道已完成;四标段施工图审查已完成。
4、多项措施并举,加强成本控制工作
2012年,公司在工程招投标、合同管理、工程预结算及成本控制等工作上取得了较好的工作成效。
全年共完成工程招标83项;起草、审查、会签各类经济合同220余件;完成500余件付款会签和登记;完成凤凰曦城西组团一期、二期及东组团一期部分工程等38个工程的结算工作;完成凤凰曦城幼儿园、农贸市场、凤凰三居苑部分工程、锦绣双河城一期工程等59项工程预算工作。
在加强成本控制工作上也采取了多项措施:
一是制订并执行《土地开发成本核算暂行办法》,规范了公司土地成本的会计核算,真实、完整地提供成本会计信息。
二是引进了明源成本管理软件并加以改进、补充,形成了一套比较适用于自身的成本管理软件。
三是加强动态成本监督,完善设计变更、现场签证流程,并切实予以贯彻;利用金山快盘成本管理系统,随时监控项目成本变动情况。
四是加强设计阶段的成本控制,对设计图纸进行严格审查、对技术指标进行全面的比较,凤凰三居苑D区优化设计,减少钢筋、砼用量,采用新材料等措施,节约成本约300万元,加上其他项目,节约成本核算1000多万元。
6、强化内部管理,加强队伍建设
为了与不断拓展的开发建设工作相适应,公司进一步强化内部管理,加强队伍建设,努力提升执行力。
一是推行绩效考核制度,制订任务目标,层层分解落实,通过考核检查发现问题并及时改进,促进公司与员工共同成长。
二是逐步建立和规范员工聘用、晋升、淘汰机制,增强每位员工使命感和危机感,努力构建一支充满活力、积极向上的员工队伍。
全年审查应聘资料220人次,组织安排面试38人次,招聘设计、土建、水电安装、造价工程师、财务等人员9名。
三是开展多种形式的培训和学习活动,通过公司组织、员工自学、交流互动等方式,努力调动大家的学习热情,不断提高员工业务素质和工作能力,以适应新形势下的工作要求。
三、存在的问题和困难
1、土地经营难度进一步加大
国家房地产调控政策没有松动迹象,开发商拿地趋向理智、谨慎,对于规划定位、付款要求、上市条件的要求越来越高,成熟地块去化难度加大,土地营销工作面临更高的要求和挑战,招商工作亟需进一步加强;征地、拆迁补偿标准继续走高,农户补偿预期空前膨胀,攀比成风,“钉子户”、“滞留户”日益增加,在工作难度越来越大的同时,成本也随之有增高的趋势,如何有效化解成本压力急待研究和落实;土地上市指标稀缺,成为制约公司发展的瓶颈,亟需取得突破。
2、资金短缺现象日益加重
资金短缺问题一直是困扰公司的一大难题,尤其是近两年,随着开发工作的进一步深入,投入的力度和密度不断加大,资金使用更显捉襟见肘,公司财务状况入不敷出,只能依靠大量输血来维持经营。
究其原因,最根本的一条就是土地上市的规模偏小,销售收入不能满足投资支出,没有形成良性循环,公司持续健康发展受到严重制约。
3、工程建设管理亟需加强
2012年,在工程建设工作中暴露出一些问题,影响了工程建设工作的效率。
一是部分工地代表在遇到村民闹事时,应变能力不足,处理问题方法简单、手段单一,不能及时有效控制和解决问题;二是施工管理环节有欠缺,特别是对监理公司管控力度不足,个别工地存在放任自流现象,没有发挥监理公司在整个施工管理过程中应有的监控作用,从而造成部分工程进度失控等局面。
三是部分人员责任心不强,专注度不够,没有能够及时发现并解决施工过程中出现的问题,造成问题逐步扩大,最终导致工程总进度滞后。
在新的一年里,亟需进一步加强工程管理工作,克服和解决存在的问题。
4、员工素质亟待提高
随着形势的不断发展,公司的各项管理工作尤其是工程管理和招商工作仍然显得较为薄弱,素质高、能够独立开展工作的员工较少,虽然在近期已陆续根据岗位需求充实了一些新生力量,但依然不能完全满足要求,需要在今后的工作过程中进一步加以解决。
第二部分2013年工作安排
2013年公司工作的指导思想是:
在市委市政府和董事会的领导下,紧紧依靠股东和全体员工,努力把握机遇,沉着应对挑战,始终保持奋发有为的精神状态,加快推进周山河新城建设;积极推动土地上市工作,力争实现“滚动开发、良性循环”的发展思路,促进公司健康持续发展。
一、经营目标和项目计划
1、主要经营目标:
单位:
亿元
1、销售收入
8.605
2、营业成本
6
3、销售费用
0.065
4、管理费用
0.04
5、营业税金及附加
0.58
6、净利润
1.44
2、道路和房屋工程计划:
单位:
亿元
序号
项目名称
项目规模
总投资
至2012年底完成投资
2013年计划完成投资
备注
一
建设项目
1
东风南路一标
0.33
0.26
0.07
2
东风南路二(大桥)
0.45
0.27
0.18
3
东风南路三标
0.35
0.2
4
海军东路
0.473
0.283
0.19
5
鼓楼南路4标
0.0484
0.0284
0.02
6
向阳东路
0.085
0.045
0.04
7
洪泽湖路
0.0946
0.0746
0.02
8
洪泽湖路
(泰高路-海陵南路、
鼓楼南路-春兰南路)
长2900米
宽25米
0.36
0.28
序号
项目名称
项目规模
总投资
至2012年底完成投资
2013年计划完成投资
备注
9
淮河路
(泰高路-海陵路)
长980米
宽45米
0.22
0.17
10
人民路
(泰高路-海陵南路)
长370米
宽40米
0.074
0.06
11
周山河路
(海陵路-鼓楼路)
长1000米
宽45米
0.25
0.2
12
黄河路
(泰高路-海陵路)
长980米
宽35米
0.17
0.14
13
向阳路
(海陵路-鼓楼路)
长1000米
宽25米
0.125
0.1
14
名苑路
(永定路-向阳路)
长600米
宽25米
桥梁一座
0.35
0.28
15
凤凰曦城东组团三标
4.33万㎡
1.0
0.39
16
凤凰曦城东组团四标
5.24万㎡
1.31
0.7
17
凤凰曦城东组团
幼儿园
0.24万㎡
0.04
0.03
18
凤凰曦城西组团
一、二标
8.6万㎡
2
1.7
0.3
19
凤凰曦城小学
0.98万㎡
0.28
0.08
0.2
20
凤凰曦城农贸市场
0.47万㎡
21
凤凰三居苑A区高层
2.91万㎡
0.99
0.7
22
凤凰三居苑A区多层
1.05万㎡
23
凤凰三居苑B区
12.18万㎡
3.0
2
24
凤凰三居苑D区
9.1万㎡
1.82
1.39
25
锦绣双河城一期高层
2.98万㎡
1.2
0.6
26
锦绣双河城一期多层
2.86万㎡
27
刘西河改造(绿地段)
0.1
0.1
28
工程尾款
0.3
合计
15.12
2.74
8.66
2013年新建9条道路为预计划,根据实际需要、轻重缓急进行调整。
开工项目的进度目标为年底主车道通车。
3、征地拆迁项目计划:
单位:
亿元
序号
项目类别
项目名称
项目规模
总投资
年度资金支付额度
备注
1
征地
650亩
0.56
0.56
2
拆迁
80户
1.28
1.28
3
农转用
400亩
0.35
0.35
合计
2.19
2.19
4、销售计划
确保土地上市500亩。
2013年上市土地汇总表
单位:
亿元
序号
地块
编号
位置
面积(亩)
备注
1
地块一
栖霞山路以西
黄河路以北
钟山路以东
周山河以南
119
深业西侧地块
2
地块二
栖霞山路以西
玄武湖路以北
钟山路以东
黄河路以南
118
3
地块三
栖霞山路以西
海军路以北
钟山路以东
玄武湖路以南
101
4
地块四
钟山路以西
海军路以北
泰高路以东
黄河路以南
359
泰高路东侧地块
5
地块五
惠山路以西
海河路以北
鼓楼路以东
周山河以南
149
天德湖公园以东
6
地块六
惠山路以西
天德湖路以北
鼓楼路以东
海河路以南
144
7
地块七
惠山路以西
海军路以北
鼓楼路以东
天德湖路以南
140
8
地块八
惠山路以西
淮河路以北
鼓楼路以东
海军路以南
224
省泰中西侧地块
9
地块九
邮政物流地块
81
合计
1435
5、申请农用地转用指标400亩。
6、2013年资金需求计划表
单位:
亿元
序号
项目名称
投资总额
年度计划支付额度
备注
1
工程项目
8.36
2
已完工程尾款
0.3
3
征地
0.56
4
拆迁
1.28
5
销售费用
0.065
6
管理费用
0.04
7
偿还贷款
4.2
8
利息支出
1.8
9
其他费用
0.05
合计
17
7、2013年资金来源计划表
单位:
亿元
序号
项目名称
来源额度
来源渠道
备注
1
2012年度土地收入回收
5.43
绿地余款
2
2013年度土地收入
7.705
3
新增贷款
3
合计
16.13
二、重点工作
1、加大土地经营工作力度,力争土地上市目标的实现
土地上市工作仍然是公司的首要工作。
当前房地产市场仍处于低谷,近期国家又出台新的调控政策,加上三、四线城市房产泡沫论的传播,泰州的房地产市场不容乐观,要想达成销售目标,就需要我们付出更多的努力。
一是解放思想,努力改善投资环境。
首先加速路网(包括路网的绿化、照明)建设,提升熟地形象;同时,建议市政府减轻开发商的配套负担,把一些经营项目划归开发商经营管理,如农贸市场、文体中心、幼儿园等等。
二是加大招商力度,充分利用各方面资源,通过各种途径寻找和接洽有购地意向的开发商。
例如以举办高层研讨会、招商会等形式,重点邀请江浙沪及其他地区知名开发商到泰州考察、洽谈,首次招商会拟于4月份在杭州召开;同时,鼓励本地开发商到周山河新城投资。
三是加快街区征地、拆迁和建设进度,推出更多的满足上市条件的地块,并形成一定数量的土地储备,为吸引大型开发商创造有利条件。
四是积极做好土地上市前的各项准备工作,争取早上市。
今年的上市计划已上报待批,目前正积极推动上市准备工作,争取在4月份完成首块上市地块的所有上市准备工作,4-5月份刊登土地出让公告;省泰中西侧230亩土地的征地工作也正在抓紧办理中,争取4月份完成;9-10月份完成天德湖公园东侧400亩地块的征地、拆迁工作;同时,主动与政府相关部门联系沟通,争取在6月份完成申报约1400亩土地的允许建设用地指标,12月前完成400亩农转用指标和耕地占补平衡指标。
五是落实街区营销策划方案,加大宣传推广力度,进一步扩大街区知名度、美誉度和影响力,创造良好销售环境。
六是努力争取更多的上市土地指标,借鉴2012年经验,继续以独立选址和其它形式多渠道上争指标,为公司持续发展创造条件。
通过以上措施,力争实现全年各项土地经营工作。
2、强化工程建设管理,确保各项工程完成进度目标
2013年工程建设任务非常繁重,除在建工程的续建工作外,开工新建的路桥、安置区及基础配套设施工程任务较多,针对工程量大、工期紧、覆盖面广、施工单位多的特点,需要提前谋划、科学安排、精心组织、主动进位,认真卡控关键节点,推动工程进度按既定计划稳妥推进。
一是进一步完善、细化工程管理流程,明确岗位责任,实施项目责任人负责制。
二是深化工程计划管理制度,细化质量、进度、安全目标,坚持节点检查、排查整改、评比考核制度,有条不紊推进各项工程建设工作。
三是完善工地检查、安全文明施工检查管理程序,进一步加大现场协调管理力度,及时解决矛盾,保证工程项目的顺利推进,确保各项工程建设任务保质保量按时完成。
四是改革现有工程管理模式。
根据市领导意见和公司目前的实际情况,拟采用代建方式建设安置区等工程项目。
3、迎难而上,努力拓展筹融资工作
2013年,公司资金需求量较为庞大,工程项目建设和征地拆迁资金需求就将近10亿元,还有省泰中、体育中心项目的前期费用,而土地上市收入资金回笼预计在二季度以后才能实现,为应对全年资金需求,公司已及时启动新的筹融资工作。
由于公司项目贷款条件匮乏,融资工作存在较大困难,公司尝试从新的银行信贷政策中寻找突破口,在充分考虑资金运作成本的基础上,创新求变,多渠道、多模式开展融资工作,确保年内新增贷款3亿元以上,以保障公司经营活动的顺利进行。
4、进一步提升管理水平,为今后发展奠定基础
管理工作没有极限,它是一个不断否定自我、突破自我的过程,新的一年,公司将立足新形势,在工程管理、财务管理和人事管理等方面力争有新的提升和突破。
一是继续梳理、补充和完善各项规章管理制度,与时俱进,使之与新形势、新环境下的工作要求相配套;同时,加大对制度执行情况的监督检查力度,使之得到有效贯彻落实。
二是深化绩效考核工作,进一步细化和完善考评机制,把奖优汰劣制度真正落到实处,努力调动员工积极性和能动性,增强员工危机感和紧迫感,建设一支富有责任心和爱岗敬业精神,能够踏踏实实做好本职工作的员工队伍。
三是积极推动学习、培训工作常态化,开展形式多样的学习和培训活动,不断提高员工的业务素质和独立工作能力,特别是提高处理工地突发事件的能力,促进工作效率不断提升。
三是加强宣传、学习和监察,始终强调廉洁自律,严禁以权谋私、损公肥私,公司领导做好带头作用,防止贪腐现象的滋生。
周山河街区的开发建设工作已经进入最为关键的攻坚阶段,过去的一年,我们承受了很大的压力,也遇到过一些挫折,但更多的是收获和进步。
在此,我代表公司经营班子,由衷地感谢各位领导、各位董事、监事在公司发展过程中给予的大力支持和帮助。
新的一年,我们将在泰州市委市政府和董事会的正确领导下,坚决贯彻执行市委市政府“构建大泰州”的城市建设战略意图,把握机遇、奋发向上,加速开启周山河新城建设的新航程,努力实现董事会确定的目标和要求,努力实现泰州深业公司新的跨越!
以上报告,请各位董事审议,并提出宝贵意见。
谢谢各位董事、监事!
二○一三年四月
会议议案二
泰州市深业投资发展有限公司
二○一二年财务决算
及二○一三年财务预算报告
泰州深业公司2012年财务决算及
2013年财务预算报告
尊敬的董事长、副董事长、各位董事、监事:
根据现行会计制度要求和公司2012年开发经营的实际情况,结合公司2013年主要经营目标,我们编制了《深业投资发展有限公司2012年财务决算报告和2013年预算报告》,现报告如下:
第一部份2012年财务决算报告
一、2012年财务经营情况
1、收入和成本情况:
2012年度上市土地513亩,受让方已交一半的土地款,根据要求,我司按取得全部土地款确认收入,扣除相关规费确认实际土地收入为99311万元。
根据双方股东在2009年6月26日签订的补充协议第二大条第三款规定,合资公司以土地开发成本为基数每半年计提一次15%预估投资收益。
以截止2012年12月31日的全年土地开发成本投入82010万元为基数,按15%计提利润为12301.5万元。
全年实现收入11612.5万元。
根据2012年董事会通过的周山河街区整体开发成本核算暂行办法,从本年度起,公司的土地标准成本确定为120万元/亩,计算出总土地成本为61560万元。
2、期间费用:
320.73万元,其中销售费用217.86万元、管理费用102.87万元。
由于财务费用按<会计借款费用准则>进行帐务处理,将发生相关借款利息予以资本化,直接计入相关项目工程成本。
2012年共发生借款费用22895.35万元(含按协议计提的股东股利借款利息7870.31万元),因工程项目尚未结算,全部计入相关工程存货成本,不在期间费用中核算,不影响当期损益。
3、营业税金及附加:
1598.09万元,其中:
营业税金及附加1537.24万元,土地使用税60.85万元。
4、截止2012年12月31日资产总额311918.81万元,负债总额295347.85万元,资产负债率94.69%,全年实现净利润35399.74万元。
主要会计报表项目变化明细:
货币资金:
年初数为18300.3万元,年末数为13100.01万元,年末比年初减少了5200.29万元。
应收帐款:
年初数为24608.2万元,年末数为110680.72万元,年末比年初增加了86072.52元。
主要原因是应收绿地地块土地出让金和以土地开发成本投入为基数按15%预提的投资收益。
其他应收款:
年初数为2197.12万元,年末数为3470.85万元,年末比年初增加1273.73万元。
主要原因是公司垫付园林局工程款及其他应收费用等。
预付帐款:
年初数为3650.33万元,年末数为2854.73万元,年末比年初减少204.4万元。
主要原因是公司预付供电施工工程款中部分已转入开发成本。
存货:
年初数为160404.96万元,年末数为181650.67万元,年末比年初增加21245.71万元。
主要是本期发生的成本投入和收入确认同时土地成本从开发成本中转出的差额数。
固定资产:
年初数为269.77万元,年末数为278.59万元,年末比年初增加8.82万元。
主要原因是购买办公用电脑等。
预收帐款:
年初数为100万元,年末数为100万元,本期无变化。
应交税费:
年初数为18130.16万元,年末数为17853.12万元,年末比年初减少27
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