万科集团房地产开发项目设计技术要求.docx

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万科集团房地产开发项目设计技术要求

万科集团最新房地产住宅项目设计统一要求

[建筑设计常用技术总结]

此版本要依据《万科住宅统一设计要求2001）》、《万科住宅设计导则》为蓝本,结合在地产集团设计管理中总结的经验和相关问题解决总结而成。

毕枫

[2.10.11.26]

【目的】：

1.方便一线公司确定审查图纸之审查要点；

2.编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；

3.为设计部设计人员提供技术流程指导。

【形式】：

1•住宅设计统一技术措施

2.图纸编制深度统一技术措施

3.重点部位营造作法

4.典型构造节点

【适用围】：

1.本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；

2•本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规；

3.《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。

【实施】：

本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。

【编制单位】：

集团设计工程部

【施行日期】：

2001年5月.

第一部分：

住宅设计统一技术措施

一一一

总平面设计

四.室外工程

1.

间距

•…1

1.竖向设计

2.

消防

2.道路铺地

3.

流线设计

3.游泳池

4.

附属用房

4.儿童游戏场地

5.

摩托车、自行车存放

5.绿化

6.其它

•-•

1.

单元户型设计

幺大

五.基本规定

2.

厨房

第二部分：

图纸编制深度统一

3.

卫生间

一.图纸目录

4.

阳台

二.设计说明

5.

门

三.总平面图

6.

窗

四.各层平面图

7.

空调

五.立面

8.

油烟机

六.剖面

10.

热水器

七.户型大样

11.

插座开关散热器

八.厨卫大样

12.

其它

九.楼梯大样

十.门窗大样及门窗表

三三.

公用空间

十一.外墙大样

1.

单元入口

十二.其它细部大样

2.

3.

楼梯

电梯

十三.与其它专业校对要点

4.

裙房商铺

第三部分：

重点部位营造作法

5.

地下室半地下室

一.屋面

6.

会所

㈠东北地区屋面构造作法

7.

墙体

⑴坡屋面（〉30°）

8.

屋面、女儿墙、屋顶栏杆

⑵上人平屋面

9.

地下车库及汽车坡道

⑶非上人平屋面

⑷种植屋顶

㈡华北地区屋面构造作法

⑴坡屋面（〉30°）

⑵上人平屋面

⑶非上人平屋面

⑷种植屋顶

10.

管道井、设备表箱

㈢华东地区屋面构造作法

11.

垃圾收集

⑴坡屋面（〉30°）

12.

13.

设备选型其它

⑵上人平屋面

㈣华南地区屋面构造作法

⑴坡屋面（〉30°）

8.屋面防水节点

9.屋面变形缝

⑵上人平屋面

⑶非上人平屋面

⑷种植屋顶

二.卫生间

㈠楼面构造作法

㈡墙体构造作法

⑴墙体材料

⑵导墙作法

⑶墙体防水第四部分：

典型构造节点（此部分后补）

1.地下室通风道出地面

2.地下室坡道排水沟

3.地下室侧墙与室外地面交接节点

4.空调板

5.凸窗上下口

6.出屋面台阶

7.露台出屋面门口节点

第一部分住宅设计统一技术措施

总平面设计

1.间距

1.1建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。

1.2沿城市主、次干道（道路红线宽度大于或等于30米）新建的多层和点式高层建筑，

不考虑其对道路另一侧原有建筑的挡日照影响。

1.3位于市级公共中心和副中心区以及县（市）、区级公共中心区住宅的卧室和起居室的主要采光窗，在有效日照时间，满窗日照时间不得少于1小时。

（注：

有效日照

时间。

指大寒日早8:

00至下午4:

00的时间段。

）

1.4新建多层建筑，除本规定第五条、第六条情形以外，按下列建筑物日照间距系数控

制建筑物间距：

（一）对原有托儿所、幼儿园的活动室和卧室，中小学教室，医院医疗病房的建筑物日照间距系数不得小于1.7;

（二）对原有住宅的建筑物日照间距系数不得小于1.5;

（三）新建多层建筑的山墙面对原有建筑物长边时，山墙宽度小于或等于12.5米

的，建筑物日照间距系数不得小于1.0。

山墙的宽度大于12.5米的，建筑物日照间距系数不得小于1.5。

1.5新建高层建筑，除本规定第五条、第六条情形以外，按下列条件控制建筑物间距：

（一）对原有托儿所、幼儿园的活动室和卧室，中小学教室，医院医疗病房主要采光窗，在有效日照时间，满窗日照时间不得小于3小时；

（二）新建点式高层建筑与原有住宅的距离不得小于40米。

1.6各类建筑物从道路红线退缩的距离，由城市规划行政主管部门根据建筑物的高度、性质、功能以及所处地段道路的级别确定，其退线距离不得小于表1所列值，并同

时符合日照、消防、环保、防汛和交通安全等方面的规定要求

表1（单位：

米）

居住

公建

多（低）层

高（中高）层

多（低）层

高层

城市快速路、主次干道（大于等于40米）

8-10

10-20

8-15

15-20

城市主次干路（小于40米）、支路（大于20米）

5

8-10

5-10

10-15

城市支路（小于等于20米）

3-5

5

5

5

2.消防

2.1总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。

2.2登高面

2.2.1消防登高面又叫高层建筑消防登高面、消防平台，是登高消防车靠近高层主体建筑，开展消防车登高作业、及消防队员进入高层建筑部，抢救被困人员、扑救火灾的建筑立面。

按建筑防火设计规，高层建筑都必须设消防登高面，且不能做其他用途。

设置消防登高面是为了消防登高车作业的需要，保证对高层住宅的住户进行及时救援，因此，消防登高面应靠近住宅的功用楼梯，当有困难时，登高面应靠近每套住宅的阳台或主窗。

“高层建筑的底边至少有一长边或周边长度的1/4,且不小于一个长边长度,

不应布置高度大于5米，进深大于4米的裙房，且在此围必须设有直通室外的楼梯或直通楼梯间的出口。

”

高层住宅应设置消防登高面，并应符合下列标准：

1塔式住宅的消防登高面部不应小于住宅的1/4周边长度；

2单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；

3消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗；

4消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m;

5消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙

6登高面与建筑之间不得有妨碍登高的高大乔木。

7登高面围宜有建筑的安全出口。

222登高面宜在用地红线解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。

2.2.3当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。

2.3消防车道

2.3.1高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设

18mx18m回车场。

2.3.2消防车最小转弯半径：

高层12m，多层9m。

2.3.3消防车道最小宽度：

登高面处6m，其它处4m。

2.3.4消防车道的坡度：

登高面〉1%，其它处〉7%。

2.3.5消防车道距建筑物距离宜玄5m。

2.3.6高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。

2.3.7高层建筑应设有连通街道和院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。

3.流线设计

3.1住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。

4.附属用房

4.1总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。

4.2应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6卅，与住宅距离

不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。

4.3箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。

5.摩托车、自行车存放

5.1总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m;偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。

5.2出于安全问题，自行车库不宜设在地下车库，应单独考虑。

二.单元户型设计

1.单元户型基本设计要求

1.1层高：

采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m;若采用中央空调不宜小于3.3m。

1.2厨房、卫生间室净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。

1.3起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2;应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m;无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。

1.4平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽

比不应大于4。

1.5避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：

相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800X800进出口。

1.6复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。

1.7户通向所有房间的走道净宽不宜小于1000;当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。

1.8户楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。

1.9门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。

1.10北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。

1.11设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。

1.12严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且门门下空隙不应小于25。

2.玄关

2.1玄关应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜》1500。

2.2户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入

墙面可适当加宽为120;门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其

下方可设玄关灯开关。

3.厨房

3.1中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m。

3.2橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。

炉灶应避开窗口

设置；橱柜进深宜550，长度在2000—3000之间，吊柜进深350，净高不小于500；

厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。

（厨房具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》）

厨房主要设备尺寸表

设备名称

长（mm）

宽（mm）

高（mm）

灶台

800

500-

550

650—700

洗涤台

900—

1200

500-

-550

800

操作台

400—

1200

500-

-550

800

吊柜（普通）

400—

1200

300-

-350

<500

调料

400—

1200

300-

-350

350—400

抽油烟机

800

300-

-350

根据油烟机型配合确定

3.3冰箱位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为

800;注意冰箱门的开启方便

及冰箱散热。

3.4如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600;厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于2003.5洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。

3.6厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。

3.7吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

3.8厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。

（排烟道尺寸表详见“二单元户型设计一一9.油烟机”）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。

3.9北方地区厨房应进行米暖设计。

3.10设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜一定要采取防潮措施，北方地区尤其要3.11厨房楼面结构板未降板时应设门槛。

（现在都做了降板处理）

3.12厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250X450;无百页者，门下空隙

不应小于25o

4.卫生间

4.1当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。

4.2卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。

4.3应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。

4.4卫生间设施（卫生间具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》）

4.4.1公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150;

4.4.2主人卫生间台面宽度宜560—600，长度不小于900，高度850;

4.4.3台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200;

4.4.4毛巾架距地1200;避免与插座位置矛盾

4.4.5坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。

4.5淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900;淋浴开关距地1000—1200，淋浴喷头由距地1680—1880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。

4.6浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。

4.7普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。

4.8不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。

4.9排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。

4.10大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。

4.11暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。

成品排风道选用表

层数尺寸

<6360X200或380X240或430X290

7—9500X300或550X350

10—30600X300或650X350

注：

1.高层排风道宜采用“主-次-主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。

2•高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。

4.12当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。

4.13复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。

4.14卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。

4.15卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。

4.16卫生间结构宜沉板50-100;未降板的卫生间应设门槛。

4.17卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

4.18管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500,避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。

4.19插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。

4.20北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾，如将

插座设在散热片的后面。

4.21室的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。

5.阳台

5.1非封闭阳台地面应比室最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。

5.2当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200,以保证窗的开启和给水管的设置。

5.3进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室采光。

5.4阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。

5.5观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。

5.6顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。

5.7北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。

5.8阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。

5.9阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。

5.10各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。

5.11阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。

5.12高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。

6.门

6.1门洞口宜按如下尺寸设计：

6.1.1入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘；

6.1.2卧室门900x2100,位于门洞中樘；

6.1.3厨房门800x2100,位于门洞樘；门下方宜设250X450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。

6.1.4卫生间门750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250X450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。

6.1.5佣人房门800x2100，位于门洞中樘；

6.1.6门碰距地100。

6.2门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固。

（施工时注意不要遗漏）

6.3外檐门应外开以防风。

Word文档资料

6.4住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。

7•窗

7.1凸窗窗台高宜400—450，进深500。

7.2距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。

7.3窗楣应设滴水槽。

7.4凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设〉100高混凝土止水坎（详第四部分节点详图）。

7.5厨卫窗台宜900高，窗上部应设400—450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地2000的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。

厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。

7.6厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

7.7开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。

7.8未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。

7.9两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。

7.10窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。

7.11窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室通风，开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6川；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。

7.12北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结

露。

7.13位于转角处的窗邙日台门）应避免视线干扰。

8.空调

8.1采用分体式空调，空调室机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室机位置。

8.2空调机位

8.2.1空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；

8.2.2不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；

8.2.3位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；

8.2.4如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。

8.3室外机位下皮距地宜1600（双机1000）。

常用分体空调室、室外机参考尺寸

型号

室机

室外机

长

高

厚

长

高厚

1匹

800

250

800

560240

1.5匹

900

280

800

560240

2匹

1150

320

200

850

880350

2.5匹

、，、.r.r\rr

1200

350

八X—U

200

890

900350

注：

本表为偏大机型尺寸，

仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。

8.4空调洞要靠近空调插座并在同一方位。

（详第四部分节点详图）

Word文档资料

8.5大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。

8.6普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三通，距地1800;三通口留于室时，考虑美观高度可适当上移。

（详第四部分节点详图）

8.7空调外机不宜设置在封闭阳台，夏季不散热，易死机，噪声大。

8.8北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。

8.9低档项目宜考虑窗式空调的安装。

8.10阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。

9•油烟机

9.1厨房应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层600x400。

成品排烟道选用表

层数尺寸

<6500X300或550X350

7—9560X300或610X350

10—24700X400或750X450

25—30800X400或850X450

注：

1.高层排烟道应采用“主-次-主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。

2•高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。

10.热水器

10.1热水器宜设在厨房，且米用强排式，不应米用直排式；注意预留安装空间和电源插座；厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700;卫生间单用，考虑6—8升，安装宽度度500;排气道尺寸为为120，排风孔中距地1700。

10.2北方地区如热水器设在生活阳台，则阳台应设保温。

10.3热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之，大于2米的热水管应设保温。

10.4热水管（铝塑管）埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连卫生间安装毛巾杆等配件

时应注意。

10.5热水器应避免设置在浴缸侧面中间