最新房产测量规范标准.docx

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最新房产测量规范标准

最新房产测量规

1、围本标准规定了城镇房产测量的容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时，所示版本均为有效。

所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民国行政区划代码GB6962—1986

1：

500、1：

1000、1：

2000比例尺地形图航空摄影规GB/T17986．2—2000

第二单元：

房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1房产面积测算的容

3·1·1面积测算

面积测算系指水平面积测算。

分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3·1·3房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户全部可供使用的空间面积，按房屋的墙面水平投影计算。

3·1·4房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0．01㎡。

3·2房屋建筑面积测算的有关规定

3·2·1计算全部建筑面积的围

a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b）房屋的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。

c）穿过房屋的通道，房屋的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。

d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e）房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。

f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

a）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

b）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

c）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算

d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

f）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h）有伸缩缝的房屋，若其与室相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2计算一半建筑面积的围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的围

a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊。

d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e）建筑物的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j）与房屋室不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1用地面积测算的围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积：

a）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c）公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d）已征用、划拨或者属于原房地产证记载围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e）其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。

1nS=Xi（Yi+1---－Yi-1）……………………………（18）

2i=1或1nS=Yi（Xi-1---－Xi+1）……………………………（19）

2i=1

式中：

S——面积，㎡；

Xi——界址点的纵坐标，m；

Yi——界址点的横坐标，m；

n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。

B）面积中误差按下式计算。

1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）

式中：

ms——面积中误差，㎡；

mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m；

Di-1,i+1——多边形中对角线长度，m。

3·4·2实地量距法

A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

B）面积误差按3·2·6规定计算，其精度等级的使用围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3·4·3图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。

图上面积测算均应独立进行两面次。

两次量算面积较差不得超过下式规定：

△S=±0．0003MS…………………………...........………（21）

式中：

△S——两次量面积较差，㎡；

S——所量算面积，㎡；

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。

图上量距应量至0．2mm。

4、变更测量

4·1一般规定

4·1·1变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

4·1·2现状变更测量容

A）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；

B）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；

C）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

D）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；

E）地名、门牌号的更改；F）房屋及其用地分类面积增减变化。

附录B（提示的附录）成套的房屋的建筑面积和共有共用面积分摊

B1成套房屋建筑面积的测算

B1·1成套房屋的套建筑面积:

由套房屋的使用面积，套墙体面积，套阳台建筑面积三部分组成。

B1·2套房屋使用面积:

套房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a）套使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b）套楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c）不包括在结构面积的套烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d）墙面装饰厚度计入使用面积。

B1·3套墙体面积是套使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套墙体面积。

套自有墙体按水平投影面积全部计入套墙体面积。

B1·4套阳台建筑面积按8·2的规定计算。

套阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2共有共用面积的处理和分摊公式

B2·1共有共用面积的容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

B2·2共有共用面积的处理原则

a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

B2·3共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K·Si∑δSiK=∑Si

式中：

K——为面积的分摊系数；

Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；

B3共有建筑面积的分摊

B3·1共有建筑面积的容共有面积的容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

B3·2共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

B3·3共有建筑面积的分摊方法

a）住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b）商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层各套房屋的套建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

1、从功能上分，有结构梁，如基础地梁、框架梁等，与柱、承重墙等竖向构件共同构成空间结构体系；有构造梁，如圈梁、过梁、连系梁等，起到抗裂、抗震、稳定等构造性作用。

2、梁按照结构工程属性可分为：

框架梁、剪力墙支承的框架梁、框架梁、梁、砌体墙梁、砌体过梁、剪力墙连梁、剪力墙暗梁、剪力墙边框梁。

3、从施工工艺分，有现浇梁、预制梁等。

4、从材料上分，工程中常用的有型钢梁、钢筋混凝土梁、木梁、钢包砼梁等。

5、梁依据截面形式，可分为：

矩形截面梁、T形截面梁、十字形截面梁、工字形截面梁、匚形截面梁、囗形截面梁、不规则截面梁。

6、从受力状态分，可分为静定梁和超静定梁。

静定梁是指几何不变，且无多余约束的梁。

超静定梁是指几何不变，且有多余约束的梁。

7、梁按照其在房屋的不同部位，可分为：

屋面梁、楼面梁、地下框架梁、基础梁。

所以梁很复杂。

部分梁定义：

1.地梁（DL）：

地梁也叫基础梁、地基梁，简单地说就是基础上的梁。

一般用于框架结构和框-剪结构中，框架柱落在地梁或地梁的交叉处。

其主要作用是支撑上部结构，并将上部结构的荷载转递到地基上。

2.框架梁（KL）：

框架梁是指两端与框架柱相连的梁，或者两端与剪力墙相连但跨高比不小于5的梁。

框架梁可以分为：

a、屋面框架梁（WKL）：

屋面框架梁指的是框架结构屋面最高处的框架梁；

b、楼层框架梁（KL）：

楼层框架梁指的是各楼面的框架梁；

c、地下框架梁（DKL）：

地下框架梁指设置在基础顶面以上且低于建筑标高正负零（室地面）以下并以框架柱为支座，不受地基反力作用，或者地基反力仅仅是地下梁及其覆土的自重产生，不是由上部荷载的作用所产生，这样的地下梁，称为地下框架梁。

3.圈梁（QL）：

圈梁是沿建筑物外墙四周及部分横墙设置的连续封闭的梁。

其目的是为了增强建筑的整体刚度及墙身的稳定性。

在房屋的基础上部的连续的钢筋混凝土梁叫基础圈梁，也叫地圈梁；而在墙体上部，紧挨楼板的钢筋混凝土梁叫上圈梁。

在砌体结构中，圈梁有钢筋砖圈梁和钢筋混凝土圈梁两种。

4.连梁（LL）：

在剪力墙结构和框架—剪力墙结构中,连接墙肢与墙肢,连梁是指两端与剪力墙相连且跨高比小于5的梁。

连梁一般具有跨度小、截面大，与连梁相连的墙体刚度又很大等特点。

一般在风荷载和地震荷载的作用下，连梁的力往往很大。

5.暗梁（AL）：

完全隐藏在板类构件或者混凝土墙类构件中，钢筋设置方式与单梁和框架梁类构件非常近似。

暗梁总是配合板或者墙类构件共同工作。

板中的暗梁可以提高板的抗弯能力，因而仍然具备梁的通用受力特征。

混凝土墙中的暗梁作用比较复杂，已不属于简单的受弯构件，他一方面强化墙体与顶板的节点构造，另一方面为横向受力的墙体提供边缘约束。

强化墙体与顶板的刚性连接。

6.边框梁（BKL）：

框架梁伸入剪力墙区域就变成边框梁。

7.框支梁（KZL）：

因为建筑功能要求，下部大空间，上部部分竖向构件不能直接连续贯通落地，而通过水平转换结构与下部竖向构件连接。

当布置的转换梁支撑上部的剪力墙的时候，转换梁叫框支梁，支撑框支梁的柱子就叫做框支柱。

8.悬挑梁（XL）：

不是两端都有支撑的，一端埋在或者浇筑在支撑物上，另一端伸出挑出支撑物的梁。

一般为钢筋混凝土材质。

9.井式梁（JSL）：

井式梁就是不分主次，高度相当的梁，同位相交，呈井字型。

这种一般用在楼板是正方形或者长宽比小于1.5的矩形楼板，大厅比较多见，梁间距3m左右，由同一平面相互正交或斜交的梁所组成的结构构件。

又称交叉梁或格形梁。

10.次梁：

在主梁的上部，主要起传递荷载的作用。

11.拉梁：

是指独立基础，在基础之间设置的梁。

12.过梁（GL）：

当墙体上开设门窗洞口时，为了支撑洞口上部砌体所传来的各种荷载，并将这些荷载传给窗间墙，常在门窗洞口上设置横梁，该梁称为过梁。

13.悬臂梁：

梁的一端为不产生轴向、垂直位移和转动的固定支座，另一端为自由端（可以产生平行于轴向和垂直于轴向的力）。

14.平台梁：

指通常在楼梯段与平台相连处设置的梁，以支承上下楼梯和平台板传来的荷载。

承重墙

简单地说，楼板是支撑在承重墙、梁等结构构件上。

在我们的房屋中，楼板的重量、家具的重量等等，要通过楼板传递给承重墙、结构梁，再通过承重墙、梁传递给下层承重墙或者结构柱，再传递给地基。

形成整个房屋的结构骨架，就象人体的骨骼，对于整个房屋，是决定安全的重要部分。

大家都有些力学知识吧，至少在中学学过物理，承重墙对于楼板来说，是支点，结构设计叫支座，对于一块楼板来说，在板中间和支座处的受力是不一样的，里面配的钢筋，上下都是反的，拆了承重墙，楼板没有了支座，后果很可怕。

一旦出现楼板裂缝，会继续发展，裂缝会越来越大，直至断裂。

实际受力状况会更复杂。

墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。

建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙。

现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。

非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注，为轻质、简易的材料制成的墙体，非承重墙一般较薄，仅做隔断墙体用。

一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋部的墙体一般都不是承重墙。

当然具体到房屋结构本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。

承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，就会影响地基的稳定性。

要注意了啊~！

辨别

墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。

墙体可分为横墙承重、纵墙承重、纵横墙混合承重和部分框架承重等。

横墙承重多用在小空间建筑物中。

纵墙承重时，上部荷载由纵墙承受，即楼板及屋面板均支撑在纵墙上，此时横墙为非承重隔墙。

纵横墙承重适用于要求平面布置较灵活的建筑物，如展览馆等。

部分框架承重指房间面积大，外墙加柱组合成半框架承重墙或底层为框架承重、上层为承重墙承重、用梁和柱代替部分承重墙的结构形式，如底层为商场的多层住宅。

建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙

个人装修时可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙：

1、从房屋结构上区分：

一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋部的墙体一般都不是承重墙。

2、从房屋档次上：

一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。

高档的都是框架结构的多。

3、从墙砖的材质上区分：

一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。

4、从墙的厚度分：

150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多。

5、根据梁与墙的结合处区分：

采用的斜排砖的方法的一定是非承重墙。

墙与梁间紧密结合的可能是承重墙；

6、通过声音判断：

敲击墙体，有清脆的大回声的，是轻墙体，而承重墙应该没什么太多的声音。

7、室的墙角或墙体半中有柱子凸出的十有八九是框架结构

与剪力墙

用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

剪刀梯是一种比较常用的楼梯类型。

现在做高层住宅，18层以上的高层住宅每个单元需要两个楼梯间作逃生通道。

一般为了节省面积，减少公摊面积与投资，会做成剪刀梯的形式。

剪刀梯的一般做法有:

1、中间分隔墙做梁，梁支承于两边梯梁上，分隔墙采用砌块砌筑，楼梯梯板按单向板支承于梯梁上，这样受力明确，施工也较为简单，但若楼梯间进深较大，则分隔墙梁跨度较大，需要的高度较高，可能影响建筑净高（关联着梯梁高度）；

2、中间分隔墙做混凝土墙，楼梯梯板单向支承于两边混凝土墙上，这种情况下，梯梁较小（因为只支承平台板），节约混凝土和钢筋，但是需要在两边混凝土墙上预留斜向插筋，施工较为麻烦且施工质量不容易保证；

3、再一种是中间分隔墙做混凝土墙，楼梯梯板仍按单向支承在两边梯梁上，这样做，分隔墙可仅按构造处理，施工较为简便。

对第三种方法，有的设计人员认为，因为混凝土墙总高度较高，又没有和楼梯进行拉结，在地震作用下会丧失稳定，其实大可不必担心，因为毕竟每层的梯板（斜板）已经形成侧面的约束，而且由于不于主体拉结，分担的地震作用较小，不会因此而遭到破坏。

各地应该因地制宜来采取适合的设计和施工方法，尽量做到经济节约，技术合理。

能否开门

抛开法律层面的约束，单纯从技术角度考虑，当然可以开门，无非是要做好后续加固工作而已，通常采用的加固方法为粘钢或碳纤维等方式，但这个加固方案及拆除施工作业均必须要由具备相应资质的单位来完成，而且还要是在物业允许的情况下，但一定要嵌入槽钢，而且，门不宜过宽，但是建议还是不要敲动承重墙，因为邻居是有权起诉你并要求你恢复的。

墙体机构可以随意改动吗?

装修中的墙体改造是不能损坏承重墙体的。

首先，因为损坏承重墙体即是破坏了所在建筑的抗震，所以依据建设部的《房屋建筑工程抗震设防管理规定》中第二十六条规定:

违反本规定，擅自变动或者破坏房屋建筑抗震构件、隔震装置、减震部件或者地震反应观测系统等抗震设施的，由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正，并对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1万元以上3万元以下罚款。

”不但应该恢复，而且会被处以罚款。

另外，各地都会有住宅物业管理规定，其中都会有关于承重墙的规定，比如的《市住宅物业管理规定》中第四十一条规定：

“违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。

”按照此规定，破坏承重墙，不但必须恢复，而且还可能被处以高达20万的罚款。

所以，承重墙是万万动不得的。