房屋租赁合同纠纷裁判规则浅析.docx

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房屋租赁合同纠纷裁判规则浅析

一、违反管理性强制性规定的合同不当然无效，各方应根据法律规定和合同约定承担各自责任。

二、房屋征收决定公告后，房屋所有权已被征收实施单位收回，原出租人在补偿协议订立和补偿款发放后无权要求承租人继续支付房屋租金，且承租方可基于租赁权利而从出租方获取相应的补偿。

三、违约方在一定情况下也有合同的解除权，但要承担相应的违约责任。

四、侵权责任和违约责任竞合时，受害方可择一起诉主张损失，但若所选择的请求权未得到支持，受害方可以选择另一请求权再次主张损失。

一般而言，房屋租赁合同纠纷案件在事实层面相对并不复杂，但是对于合同效力、合同解除权、违约责任承担等法律适用问题各方可能会争议较大。

本文对部分问题的裁判规则作一浅析。

一 违反管理性强制性规定的合同不当然无效，各方应根据法律规定和合同约定承担各自责任

案例索引：

潘楼满、卢顺平与：

安庆市迎春实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，（2018）皖08民终836号裁判观点：

一审法院认为，我国对土地用途实行严格的管制制度。

《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定“国家实行土地用途管制制度”，第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”，以上法律中关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定，其目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地，否则，土地管制将形同虚设。

我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应适用该原则，房屋和土地的用途亦应遵循该原则，土地用途直接和终局的决定房屋用途，改变房屋用途，其实质是改变了土地用途，因此卢顺平、潘楼满与迎春公司签订的关于在工业用地上建设的房屋用于宾馆餐饮的《房屋租赁合同》，违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。

迎春公司明知其房屋的国有土地用途为工业用地，仍将该房屋出租给卢顺平、潘楼满从事商业活动，造成合同无效，应负主要责任；卢顺平、潘楼满承租房屋用于宾馆、服务业经营，应当知道国家关于宾馆、服务业经营用房的土地性质的强制性规定，仍与迎春公司签订房屋租赁合同，造成合同无效，应负次要责任。

并据此判决原告（反诉被告）潘楼满、卢顺平与被告（反诉原告）安庆市迎春实业有限公司签订的落款日期为2012年8月18日的房屋租赁合同无效等。

二审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，涉案土地及房产用途均为工业用途，迎春公司未经行政主管部门批准擅自改变土地及房屋使用性质，出租给潘楼满、卢顺平用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，但该规定系管理性规定，原审法院认定双方所签订《房屋租赁合同》无效错误。

因涉案双方当事人在签订《房屋租赁合同》时均未尽到充分注意义务，应对《房屋租赁合同》无法继续履行承担同等责任，并撤销一审法院认定合同无效的判项，维持或撤销了一审法院的部分判项。

裁判要旨：

强制性规定包括效力性规定与管理性规定，并非所有违反法律和行政法规强制性规定的合同均一概无效，只有违反效力性强制性规定的合同才当然无效。

二 房屋征收决定公告后，房屋所有权已被征收实施单位收回，原出租人在补偿协议订立和补偿款发放后无权要求承租人继续支付房屋租金，且承租方可基于租赁权利而从出租方获取相应的补偿

案例索引：

龚秋荣、郑少君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，（2018）浙07民终5373号

裁判观点：

一审法院认为，本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。

原告（反诉被告）方长期租赁涉诉房屋，对房屋进行多次装修，双方对于形成附合的装饰装修物的处理约定不明，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则对半分配，参照房屋征迁部门对装修款的评估价值，原告（反诉被告）应得53390.5元。

附属物及构筑物部分中夹层部分系被告所建，原告（反诉被告）方无权要求补偿，其余部分参照评估价值酌情确定为3519.5元。

关于停产停业损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性，原告（反诉被告）因租赁房屋被征收停产停业产生的损失客观存在，但基于政府对房屋征收早已下达征收范围公告，原告（反诉被告）对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌情确定停产停业损失为14921.6元。

电话、宽带、数字电视、空调及热水器系原告（反诉被告）所装，故而相关补助应归原告（反诉被告）所有。

至于原告（反诉被告）诉请的其他费用，因房屋征迁部门补偿对象为房屋所有权人，相关补偿应由房屋所有权人享有，原告（反诉被告）基于租赁合同法律关系作为承租人无权享有，故而对该部分诉讼请求，不予支持。

因涉诉房屋已被征收，房屋所有权已被征收实施单位收回，被告（反诉原告）以其仍享有房屋使用权和占有权为由，要求原告（反诉被告）赔偿房屋征收之后租金损失的反诉请求，理据不足，不予支持。

二审法院认为，本案租房续租协议约定的租赁期限尚未到期，现案涉房屋被征收，被上诉人作为承租方，基于租赁权利而获取相应的补偿款于法有据。

一、关于停产停业损失问题。

上诉人领取的补偿款中，停产停业损失补偿为149216元，结合被上诉人尚有剩余租赁期限以及易地经营投入，原审酌定其停产停业损失为14921.6元亦属公平合理。

二、关于房屋装修补偿问题。

双方对形成附合的装饰装修物处理约定不明，且双方约定的租赁期限尚未到期，故原审酌定对半分配符合本案实际。

另，关于被上诉人是否尚欠租金问题。

上诉人已经收到2017年3月10日至2018年3月10日期间的租金6万的事实清楚。

虽双方租赁合同约定2014年租金6万元，以后每年按5%递增，但结合2016年的租金履行情况，以及被上诉人未对2017年收取租金金额提出异议，亦未提供证据证明其有催讨其余租金等情况，原审认定2018年3月10日前租金已经履行完毕并无不当。

上诉人已于2017年12月26日签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议》，并于2018年1月2日领取了补偿款，故其要求被上诉人支付2018年4-5月房屋租金没有事实和法律依据。

裁判要旨：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条及第二条的规定，房屋征收与补偿对象已明确为房屋所有权人，故而在房屋征迁时，承租人无权要求补偿。

但是，在房屋租赁关系中，仍有出租人和承租人的合同关系，事实上，承租人的权利可以通过解决租赁合同纠纷得以保障，本案承租人便是以房屋租赁合同纠纷为由向法院起诉要求出租人补偿其因房屋征迁造成的损失。

另外，出租人已签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议》并领取补偿款的情况下，涉诉房屋已被征收，出租人无权要求承租人支付此后的房租。

三 违约方在一定情况下也有合同的解除权，但要承担相应的违约责任

案例索引：

王胜华、冯翔飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，（2018）津01民终6261号裁判观点：

一审法院认为，原告在租赁房屋时知晓涉案房屋为住宅，亦知晓其租赁房屋为经营餐饮，在合同未特别约定被告保证其可以取得营业执照的情况下，从诚实信用角度讲，原告应对房屋是否符合经营使用的条件尽到合理考察和审慎决定的义务。

合同法规定的出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是指出租人应承担的物的瑕疵担保责任，是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值，而非保证原告取得营业执照正常经营。

原告不能证明被告同意保证其办理营业执照，对此原告主张不能实现合同目的责任并非被告，原告属于违约，原告要求被告承担违约责任并支付违约金3600元的请求不能成立，不予支持。

原告作为违约方是否有权解除合同的问题，租赁合同属于继续性合同，双方的履行需要原告的持续使用，而原告确实不再使用，势必造成资源的浪费。

为了充分发挥物的价值，做到物尽其用，从而有效利用资源，减少财产浪费，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于原告要求解除合同的请求，予以准许。

对于原告要求返还押金及预付的三个月租金问题，作为出租人的被告，在合同解除后，应及时收回房屋以减少损失，经释明，被告拒不接收房屋，属于扩大损失，被告无权就扩大的部分主张权利，被告全部不予退还的抗辩不能成立。

综合考虑另行出租房屋的合理闲置时间，酌定被告返还半个月租金1800元，原告要求全部返还不能成立，对该项诉讼请求，部分予以支持。

对于押金4000元，被告已经就其房屋使用和合理的闲置期间承担了相应的违约责任，被告认可其他损失不在本案中一并解决，现原告要求返还，予以支持。

二审法院认为，本案的争议焦点在于：

一、导致合同目的不能实现的违约责任的认定问题；二、解除合同的正当性问题；三、押金和租金的返还问题。

关于争点一，本案违约责任的具体认定应以合同约定为依据。

从《房屋租赁合同》内容来看，双方虽然明确约定了租赁涉案房屋的用途是餐饮服务，但并未显示上诉人有保证涉案房屋可以办理营业执照的相关承诺。

基于诚实信用原则，上诉人王胜华作为出租人，仅是承担办理营业执照的协助义务，而非全部办理义务。

此外，现有的证据并不能证明上诉人王胜华对涉案房屋不能办理营业执照的限制在签订合同时是明知的，而被上诉人冯翔飞作为餐饮服务的经营者，其对涉案房屋的性质、用途和使用状况是清楚的，但是并未尽到审慎的注意义务。

综合上述各点，一审法院认定被上诉人冯翔飞违约并无不当，本院不持异议。

关于争点二，被上诉人冯翔飞作为违约方，虽不能行使法定解除权，但是鉴于其不再使用涉案房屋的意思表示以及涉案房屋无法办理营业执照的现实情况，强制继续履行既违背自愿原则，又无法实现合同目的，而且成本过高，故强制履行并非理性之选择。

一审法院为平衡双方当事人的利益，并基于效率原则的考虑，确认被上诉人单方解除合同的效力并无不妥，本院予以确认。

关于争点三，经审查，一审法院综合考虑被上诉人冯翔飞违约、双方当事人实际利益情况以及被上诉人冯翔飞就扩大损失所承担的相应责任，所作判决，合理适当，本院不持异议。

现上诉人王胜华不同意退还被上诉人冯翔飞任何费用，理由不能成立。

裁判要旨：

合同目的无法实现时，强制继续履行既违背自愿原则，又成本过高，可在平衡双方当事人的利益基础上，基于效率原则的考虑，允许违约方解除合同。

四 侵权责任和违约责任竞合时，受害方可择一起诉主张损失，但若所选择的请求权未得到支持，受害方可以选择另一请求权再次主张损失

案例索引：

赵强等与冯轩等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，（2019）京03民终6313号

裁判观点：

一审法院认为，杜洋与袁海荣口头达成续租协议，该协议应继续适用原租赁协议的约定，但由于双方未采用书面形式，因此为不定期租赁协议。

不定期租赁协议，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

本案中，双方对于退房事宜基本达成了一致，约定2017年9月28日袁海荣搬离×号房屋，因此袁海荣应在2017年9月28日将涉案房屋妥善交付给杜洋，在交付之前，袁海荣根据合同约定对于租赁物有妥善保管的义务，故袁海荣应对于其未妥善保管租赁物而产生的损失承担赔偿责任。

对于损失的具体金额，根据一审法院查明的事实和杜洋、冯轩的自述以及其他证据的佐证，一审法院综合酌定为8000元。

本案中，杜洋尚有5000元押金未退还袁海荣，袁海荣要求行使法定抵销权，因双方合同中未约定如乙方违约，甲方可不退还该5000元押金的条款，故袁海荣要求行使抵销权的法律依据充分，结合袁海荣应赔偿杜洋的损失，袁海荣应赔偿的金额为3000元。

对于杜洋要求袁海荣赔偿2017年9月29日以后的损失的诉讼请求，因2017年9月28日晚冯轩已实际控制涉案房屋，双方的租赁合同已经履行完毕且终止，杜洋对于自己所有的房屋应进行妥善管理，以避免损失的扩大，故对于该期间产生的损失，已脱离本案租赁合同的约束范围，不应由袁海荣承担。

对于杜洋要求袁海荣承担精神损失费的诉讼请求，因精神损失费仅在侵权之诉中可以主张，本案系因合同产生的违约之诉，杜洋不具有请求精神损害赔偿的权利，故对于该项诉求，一审法院不予支持。

二审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

本案中，杜洋与袁海荣口头达成续租协议，该协议应继续适用原租赁协议的约定，但由于双方未采用书面形式，因此为不定期租赁协议。

根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

虽然杜洋曾就本案相关事实提起财产损害赔偿之诉，但该案被一审法院判决驳回，杜洋不服一审判决提出上诉，后撤回上诉，故杜洋基于侵权行为所产生的请求权并未得以实现，在请求权发生竞合的情况下，另一请求权即本案中杜洋基于合同之债主张的请求权因此仍然存在。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：

（一）后诉与前诉的当事人相同；

（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。

本案与在先的财产损害赔偿纠纷案，诉讼标的不同、诉讼请求不同，不构成重复起诉。

就赔偿金额部分，杜洋已提供照片、单据等证据证明损失实际存在，一审法院综合在案证据酌定各项损失总计8000元并无不当，本院予以确认。

裁判要旨：

侵权责任与违约责任竞合时，被侵权方或守约方可以根据实际情况选择侵权之诉或合同违约之诉，以弥补自己的损失或要求对方承担违约责任，但是若选择的诉请不被支持时，可以再以其他法律关系起诉主张权利，此种情况并非重复起诉。