房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究开题报告.docx

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房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究开题报告

本科毕业设计（论文）

开题报告

题目房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究

一、论文选题的背景、意义：

（一）背景

房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性、先导性的产业，是我国财政

收入的重要来源。

自2000年以来，我国的房地产行业表现出了几次大起大落，

尤其凸显在房价的涨跌中。

导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的

一个因素。

房地产行业涉及10多类税种，而土地增值税又是其中的重中之重，

它税率高、税负重，恰逢2006年12月，国家税务总局提出房地产企业土地增值

税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这可能使某些房地产企业利润

受损，对房地产企业的资金链带来了巨大的考验。

通过查阅相关文献资料发现，从2000年—2004年，我国关于房地产开发企

业税务筹划的研究还处于初步阶段。

虽然从2005年开始，针对房地产开发企业

的税务筹划研究迅速发展，成为现今学术界的研究热点之一，但还是没有得到很

好的完善，没有形成具有普遍意义的税务筹划模型。

目前，与房地产开发企业相

关的税种有14种，其中实际征收的有12种。

由于每一种税种都有不同的性质，

税务筹划的空间、方法和收益不同，所以不是每一种税种都适合纳税筹划。

而土

地增值税具有相当的税务筹划空间和实际可操作性。

因此对土地增值税进行纳税筹划，这对减轻房地产企业的税收负担、改善经

营环境具有举足轻重的作用。

本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、存在

的主要问题以及如何加强土地增值税筹划的对策等问题谈些看法。

（二）意义

1、理论意义

研究房地产企业土地增值税纳税筹划问题，将有利于我们了解房地产企业增

值税纳税筹划现状；有利于我们对国内外相关研究资料形成系统的认识；通过例

举的方式探讨各种筹划方法的适用情况，有利于完善房地产企业土地增值税的税

务筹划模型。

2、实践意义

基于房地产企业在我国国名经济中地位的重要性，近些年又面临房地产行业

的几次大起大落、房地产企业土地增值税等相关政策的变更，研究房地产企业的

纳税筹划，对减轻企业负担、稳定国民经济经济的发展具有现实意义。

同时，本

文将研究对象缩小至房地产企业的土地增值税，使研究内容更加具体，研究方法

更具针对性和参考性。

3、个人意义

通过对我国房地产企业土地增值税纳税筹划问题的研究，不仅可以梳理大学

中所学的税务筹划的知识，将书本知识与实际情况相结合，实现学以致用；而且

可以了解我国房地产企业土地增值税纳税筹划的现状，吸收一些较好的筹划经

验，发现一些有待改进的筹划不足。

整个研究过程，提高了自己分析问题、解决

问题的能力。

4、创新之处

虽然近几年针对房地产企业纳税筹划的研究不少，但是至今没有得到很好的

完善，没有形成具有普遍意义的筹划模型；况且房地产企业涉及的税种较多，过

去的研究大都以企业的整体税负为对象，筹划方法过于笼统，缺乏针对性，这就

为研究房地产企业个别税种的纳税筹划提供了广阔的空间。

在房地产企业诸多税

种中，土地增值税又是其中的重中之重，所以对土地增值税进行纳税筹划，完善

筹划方案具有现实意义，具有较强的可操作性。

（三）文献综述

1、国外关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究

土地增值税的纳税筹划是房地产企业税务管理的重要内容之一。

针对土地增

值税的纳税筹划问题，国外的研究成果较少，但在物业税、财产税、地价税等税

制管理方面，西方有相当丰富的研究成果，值得我们借鉴。

在西方许多国家，由于物业税的税基缺少弹性且不可移动，因此成为地方政

府的一个稳定的税收来源。

美国是西方国家中房地产税制改革最完善的国家，目

前美国在房地产保有环节相关的税种是不动产税（归在财产税项下），税基是房

地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%-100%不等）。

加拿大是个高税制

的福利型国家，税收管理非常到位，物业税作为地方税种由市政府征收，市政当

局在确定税率及应纳额上具有权限，各地税率不同。

日本涉及房地产的税收有

12种，从1991年起为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负，引

入了土地增值税，虽然1998年之后强制征收土地增值税的措施已暂停，但其现

行的课税制度对我国仍有一定的借鉴意义。

此外，DominicMaxwell和AnthonyVigor（2006）在《土地增值税：

值得

转变吗》中指出，土地增值税是以土地市场租赁价格为基础，按固定比率征收的

一种每年必须缴纳的税收，与其他税种相比，该税的特点主要体现在它的征税基

础与该土地的地理位置是否得到关注、是否有奖励措施、公平竞争环境与较高的

经济效率有关。

当然目前存在许多阻碍该税征收的因素，但从以前在土地增值税

上的尝试中可以清楚地看到，土地增值税很可能成为实现可持续发展的有用工

具，土地增值税是有效和公正的，将在财政框架中扮演重要角色，尤其当个人财

富越来越多投资于公共事业时，土地增值税有利于获取其中的投资盈利。

JensWolters和StigEnemark（2002）通过对丹麦的物业估价和征税的研

究，认为土地增值税是地方税收收入的重要来源，占产品、服务包括建筑物的建

造所得在内的全部收入的25%。

丹麦的物业估价体系较为完善，税收种类较多，

包括物业税、土地税、财产价值税、财产转让税、财产增值税、资本利得税等，

各项税种都有具体的征税标准，并形成了自动估价信息系统，大大提高了税收的

征管效率。

2、国内关于房地产企业土地增值税纳税筹划研究

（1）关于纳税筹划的目标和原则

《2009年度注册会计师全国统一考试辅导教材＜税法＞》中指出，税务筹划

是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划与安排，

尽可能的获得“节税”的税收利益。

它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能

的业务内容之一。

税务筹划具有合法性、筹划性和目的性的特点。

盖地（2001）在《税务会计与纳税筹划》一书中是这样定义纳税筹划的：

纳

税筹划是纳税人（法人、自然人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地），

在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的“允许”与

“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内

容等，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。

税务筹划有

助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为；有助于实现纳税人财务利益的最

大化；从长远和整体看，税务筹划不仅不会减少国家的税收总量，甚至可能增加

国家的税收总量。

税务筹划的原则包括：

不违法原则，保护性原则，时效性原则

和整体综合性原则。

（2）关于房地产企业发展状况和经营特征

江为凤（2008）指出与其他行业相比，房地产项目开发是对各种社会资源的

整合运用，资金使用量大，涉及领域广泛，而且产业链和运作周期相对较长。

在

房地产项目的经营、开发和管理过程中，适当的运用税收筹划策略可以为企业节

省大量不必要的税收支出，为企业获得更大的经济利益。

（3）关于土地增值税筹划对房地产企业的重要意义

盖地（2001）在《税务会计与纳税筹划》中指出，土地增值税是对纳税人转

让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。

它是一种收益税，是1994年税制

改革中新开征的一个税种，目的是为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理

调节土地增值收益，维护国家利益。

土地增值税的纳税范围是：

转让国有土地使

用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

土地增值税实行

的是30%-60%的四级超率累进税率，按超累方式计算应纳税额。

石金和、吴华（2009）认为土地增值税清算对房地产企业会带来以下影响：

①对房地产企业资金链的影响。

对开发利润较低的普通住宅项目，由于积欠的土

地增值税相对较少，清算对其产生的影响较小；对于主要从事别墅、高档公寓、

商业房地产的开发和销售的企业，可能积欠了大量的税款，土地增值税的清算对

其产生的影响较大。

②房地产企业长期利润下降。

土地增值税是对房地产开发项

目的增值额征收的税种，无论是从长期还是从短期来看，土地增值税的征收和清

算都会挤压房地产企业的部分利润。

③房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”

获取超额利润。

（4）关于房地产企业土地增值税筹划现状

曾程（2010）指出与西方国家相对成熟的税务筹划研究相比较，我国的税务

筹划研究起步较晚，我国针对房地产开发企业的税务筹划研究从2000年才开始。

2002年，贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》按房地产开发企业涉及到的主

要税种，对房地产开发企业税务筹划的基础知识和基本方法进行了阐述，随后的

研究开始以房地产开发企业经营的各个环节为对象，辅以节税、避税方案和经典

案例。

通过2000-2010年关于房地产开发企业税务筹划研究趋势分析，我国在这

方面不断发展，但是仍处于初级阶段。

叶治斌（2009）认为土地增值税在征管中存在以下几个问题：

①征税效果不

甚理想；②税款预征比率失当；③偷逃税手段多样化；④清算工作选择两难；⑤

职能部门协调配合缺乏；⑥地方税费征缴倒挂；⑦税源监控乏力滞后。

（5）关于房地产企业土地增值税纳税筹划方法和内容

李文、李畅（2010）认为在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适

用的税率也低，土地增值税税负就轻。

因此，土地增值税筹划的基本思路是根据

土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免

税待遇。

具体筹划方法有：

①开发方式的纳税筹划。

可以采用合作建房、代建房

的措施。

②扣除项目的纳税筹划。

可以利用利息支出的扣除规定，利用代收费用

并入房价减少税基进行筹划。

③销售的纳税筹划。

通过设立独立核算的销售公司，

将销售与装修分开核算，确定适当的房地产销售价格的方式进行纳税筹划。

④利

用税收优惠政策。

总之，土地增值税纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，

每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。

王小玉（2010）认为可以从以下几方面着手进行税收筹划：

①收入分散筹划

法。

通过分散转让房地产的收入，将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分

离，分次单独签订合同。

②临界点筹划法。

按照税法有关优惠规定，纳税人建造

普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值

额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定计税，这里的“20%的增值额”

就是“临界点”。

③费用迁移筹划法。

纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的

期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去。

④利息支出筹划法。

⑤建房方式

筹划法。

采用代建房方式和合作建房方式。

（6）关于进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策

刘溆（2008）认为房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较

大的，但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。

①纳税筹划应该具备超

前意识。

土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施

工、决算贯穿始终。

②纳税筹划不能与税法相抵触。

纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，

而且要被征收机关所认可。

③纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收

政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。

同时，在土地增值税清算是时，

扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他

房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效证据。

叶治斌（2009）提出了以下几个加强土地增值税征管的对策与建议：

①强化

税源征管，保证税款收入；②提高预征比率，完善税收体系；③加强前期管理，

加大反偷逃税力度；④提高清算认识，加大清算力度；⑤加强部门协调，创新征

管模式；⑥推行正税清费，维护税法刚性。

综上所述，由于房地产企业的税收收入是国家财政收入的重要来源，房地产

企业在国民经济中的地位举足轻重，故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是

土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。

从2005年开始，针对房地产开发

企业的税务筹划研究得到迅速发展，已成为现今学术界的研究热点之一。

2006

年12月，国家税务总局又提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征

制”转为“清算制”，这给房地产企业的资金链带来了巨大的考验。

所以对土地

增值税进行纳税筹划迫在眉睫。

目前房地产企业土地增值税的筹划现状如何？

存

在哪些主要问题？

如今采用的筹划方法是否还继续适用？

加强土地增值税筹划

还有哪些更好的建议？

这些都是值得我们去研究的。

通过对国内外专家学者的研究成果的查阅，笔者发现虽然近些年针对房地产

企业的纳税筹划研究很多，但多数研究都是以企业的整体税负为对象，只针对土

地增值税进行纳税筹划的研究相对较少，尚没有形成具有普遍意义的筹划模型。

所以，笔者以房地产企业的土地增值税该单一税种为切入点，结合土地增值税缴

纳税制改革这一大环境，通过文献研究法和实例研究法分析总结了房地产企业土

地增值税纳税筹划的现状、存在的问题，并就如何进一步加强土地增值税的纳税

筹划提出了具体的对策和建议。

二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：

（一）研究的基本内容：

本文主要在阐明纳税筹划的目标和原则等理论问题、土地增值税筹划对房地

产企业的重要意义，分析总结房地产企业发展状况和经营特征的基础上，分析房

地产企业土地增值税的筹划现状，总结其中存在的主要问题，并通过举例的方式

介绍几种较为有效的纳税筹划方法。

最后，从企业自身角度和加强宏观调控角度

就如何加强房地产企业土地增值税筹划提出对策建议。

具体研究内容主要集中在

以下六个方面：

1、纳税筹划的目标和原则。

探讨纳税筹划的概念、目标和原则等重要理论

问题。

2、房地产企业发展状况和经营特征。

用具体实证资料说明我国房地产企业

的发展状况，并总结房地产企业跟一般企业相比所具有的经营特征，为下面的论

述打基础。

3、土地增值税筹划对房地产企业的重要意义。

4、房地产企业土地增值税筹划现状。

用一些实证性的资料和其他资料来分

析房地产企业土地增值税筹划现状，并总结其存在的问题。

5、房地产企业土地增值税纳税筹划举例。

用例子说明房地产企业土地增值

税纳税筹划的内容和方法模型。

6、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策。

在总结国内外研究

成果的基础上，梳理和提出进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的具体对

策建议。

（二）拟解决的主要问题：

1、分析房地产企业土地增值税筹划现状。

2、房地产企业土地增值税纳税筹划举例。

3、提出进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策建议。

本文的难点和创新之处也主要在这三个方面。

三、研究的方法与技术路线：

（一）研究方法：

1、文献研究法。

尽可能对国内外相关文献进行广泛阅读和参考，在总结相

关理论知识和实践成果的基础上提出自己的看法。

2、规范研究和案例分析相结合的方法。

在阐明纳税筹划的目标和原则等理

论问题，土地增值税筹划对房地产企业的重要意义时，将主要采用规范研究的方

法；在分析总结房地产企业发展状况和经营特征、房地产企业土地增值税筹划现

状等问题时，将采用一定的实证研究方法；在介绍几种较为有效的纳税筹划方法

时，将主要采用案例分析法；在针对问题提出相应的改进对策措施时将采用规范

研究和实证分析相结合的方法。

（二）技术路线：

房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究

征收效果不甚理想

清算工作选择两难

房地产企业土地增值税纳税筹

划举例

划企业较少

税款预征比率失

利用销售收入进行

纳税筹划

利用扣除项目进行纳

税筹划

进一步加强房地产企业土

地增值税纳税筹划的对策

完成毕业论文选题完成文献综述、开题报告及外文翻译完成毕业论文初稿毕业实习，修改论文毕业论文定稿

2010.10.08—2010.11.22

2010.11.23—2011.01.10

2011.01.11—2011.03.11

2011.03.12—2011.05.03

2011.05.04—2011.05.12

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