房地产估价师理论与方法考试真题及答案.docx

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房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2016年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差

B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准

D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差

2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；

B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见

C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价

B.各种估价方法都有一定的局限性

C.各种估价方法之间具有理论统一性

D.难以通过分析排除不适用的估价方法

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】D

【解析】本题考查的是保值增值。

外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。

参见教材P65。

5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。

A.估价对象距离机场35公里

B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道

C.估价对象建筑物坐北朝南

D.估价对象附近有三条公交线路经过

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。

参见教材P78。

6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。

A.消费者的收入水平堉加

B.该种房地产的价格水平下降

C.该种房地产的开发成本上升

D.消费者预期该种房地产价格上涨

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产需求。

一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。

参见教材P86。

7.购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款面

B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付

【答案】D

【解析】本题考查的是名义价格和实际价格。

选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。

参见教材P113。

8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通时间距离

D.经济距离

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产区位因索。

经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。

参见敦材P132。

9.下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产实物因索。

朝向是区位因素。

参见教材P125

10.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。

A.只有合法的房地产才能成为估价对象

B.估价对象状况必须是实际状况

C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象

D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格

【答案】D

【解析】本题考查的是合法原则。

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材P155。

11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。

A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

【答案】B

【解析】本题考查的是价值时点原则。

在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：

（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。

（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。

参见教材P162。

12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。

若收H期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。

则该商业房地产的抵押价值为（）万元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59

【答案】A

【解析】本题考查的是谨慎原则。

遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。

4.2/6%[1-1/（1+6%）30]=51.81。

参见教材P171。

13.评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

【答案】B

【解忻】本题考查的是。

可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

参见敦材P173。

14.卖方5年前以贷款方式购买了一套達筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。

则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】A

【解析】本题考查的是统一税费负担。

至价值时点，尚未偿还的贷款=45x（1-5/15）=30万元，正常负担下的价格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787万元/m2=9787元/m2。

参见教材P184。

15.关于比较法运用的说法，错误的是（）。

A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例

C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考

D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理

【答案】D

【解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。

选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。

16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。

A.0-50

B.50-65

C.50-80

D.62.5-150

【答案】C

【解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。

甲宗地单独的价格为50万，合并后增值=150-（50+70）=30（万元）。

那么土地乙的拥有着可要价50万元至80万元（50+30=80）。

参见教材P190。

17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

【答案】A

【解析】

18.关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。

A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走

B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命

C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关

D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

【答案】C

【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。

建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。

参见教材P235。

19.房地产的有租约限制价值等于（）。

A.无租约现值价值减承租人权益价值

B.出租人权益价值加承租人权益价值

C.无租约现值价值减出租人权益价值

D.出租人权益价值减承租人权益价值

【答案】A

【解析】

20.运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。

A.能够获得的交易实例数量较多

B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的

C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差

D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整

【答案】B

【解析】本题考查的是报酬率的求取方法。

市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。

参见教材P250。

21.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6%,该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

【解忻】本题考查的是剰余技术。

建筑物年收益额=建筑物现值x建筑物的资本化率=200x12%=24,那么土地的年收益额=60-24=36，土地定价值=36x（P/A,6%,30）=38x1/6%x[1-1/（1+6%）30】=495.53。

合计，房地产价值=200+495.53=695.53万元。

参见教材P257。

22.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。

销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。

A.939.56

B.947.80

C.952.51

D.986.84

【答案】C

【解析】本题考查的是单位比较法。

V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512（万元）。

参见教材P290。

23.某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

【答案】D

【解析】本题考查的是成本法总结。

3000+2800x90%=5520（元/m2）。

24.通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。

A.空置损失

B.房产税

C.房屋折旧费

D.房屋保险费

【答案】C

【解析】本题考查的是净收益的测算。

运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。

参见教材P238。

25.某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。

目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

【解析】本题考查的是成本法总结。

房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。

26.下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

【答案】A

【解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。

功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剰造成的建筑物价值减损。

导致建筑物功能不足或过剰的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。

参见教材P296。

27.关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算

B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本

C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润

D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

【答案】C

【解析】本题考查的是后续开发的应得利润。

选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。

参见教材P281、333。

28.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。

若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。

A.7262

B.7380

C.7500

D.8670

【答案】A

【解析】本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。

8000（1+5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（万元）。

参见教材P323。

29.关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体分为销售期和运营期

D.建设期和经营期不会重叠

【答案】D

【解析】本题考查的是后续开发经营期。

在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。

参见教材P330。

30.当房地产价格持续上升降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修勾法

【答案】A

【解析】本题考查的是平均增减量法。

运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。

参见教材P349。

31.关于路线价法的说法，错误的是（）。

A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同

B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大

C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格

D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐

【答案】C

【解析】本题考查的是路线价法。

选项A错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。

参见教材P370。

32.某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5,土地单价为2400元/m2。

现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。

该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。

A.1000

B.3000

C.3800

D4400

【答案】D

【解析】本题考查的是补地价的测算。

新容积率=（5000x1.5+2500）/5000=2.0;补地价=（5600x2-2400）x5000=4400（万元）。

参见教材P385。

33.在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。

这一估价假设属于（）。

A.未定事项假设

B.背离事实假设

C.不相一致假设

D.依据不足假设

【答案】B

【解析】本题考查的是估价报告的组成。

背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。

例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

参见教材P413,

34.关于价值时点的说法，错误的是（）。

A.价值时点可以是过去、现在或将来

B.价值时点是由估价目的决定的

C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D.价值时点与实地查勘日期可以不一致

【答案】C

【解析】本题考查的是价值时点原则。

选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。

参见教材P162表5-1。

35.关于估价师声明的说法，正确的是（）。

A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明

B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证

C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名

D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明

【答案】B

【解析】本题考查的是估价报告的组成。

估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。

参见教材P412。

二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得5分）

1.关于房地产估价要表的说法，正确的有（）。

A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要

B.估价对象由估价托人和估价目的双重决定

C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取

D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择

E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是估价目的。

在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。

参见教材P33。

2.评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。

A.二次装修时所铺的木地扳

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆放在室内的沙发

【答案】ACD

【解析】在未做特殊说明的情况下，房地产的定着物要列入估价范围，选项CD均属于定着物；选项A属于建筑物实物中的装饰装修。

参见教材P49、76。

3.关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（）。

A.在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价≥成交价格≤卖方最低要价

B.在买方的市场下，成交价格会偏向卖房最低要价

C.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格

D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远

E.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。

选项C错误，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

参见教材P95、97。

4.关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。

A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值

B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润

C.在现状利用为最佳利用下，现状价值等于市场价值

D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值

E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值

【答案】ABC

【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。

在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。

而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。

在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

在合法利用下，必然有（市场价值一现状价值）>将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。

否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。

参见教材P99。

5.下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。

A.经济因素

B.区位因素

C.权益因素

D.人口因素

E.心理因素

【答案】ADE

【解析】本题考查的是房地产价格影响因素的分类。

房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。

参见教材P121。

6.下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。

A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例

B.收贫法估价时，不高估收入和运营费用

C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧

D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润

E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平

【答案】AD

【解析】本题考查的是谨慎原则。

（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；

（2）在运用收贫法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

参见教材P171。

7.估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。

A.土地形状

B.土质状况

C.土地使用年限

D.土地幵发程度

E.容积率

【答案】ABD

【解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。

土地实物状况，主要有土地的面积、形状、地形、地势、土壊、开发程度等影响房地产价格的因素。

参见教材P196。

8.预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%则下列说法中正确的有（）。

A.该房地产未来第30年的年净收益小于零

B.该房地产的合理经营期限大于22年

C.该房地产的收益价值小于1276.47万元

D.该房地产的收益价值大于875万元

E.该房地产的资本化率为18%

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。

A-（n-1）b=0,170-8（n-1）=0,n=22.25。

V=（170/8%-8/8%2）[1-1/（1+8%）22.25]+8/8%x22.25/（1+8%）=1118.58（万元）。

参见教材P225。

9.运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。

A.项目选址不当

B.建设成本偏高

C.运营费用是否客观

D.工程施工质量优劣

E.该类房地产市场供求状况

【答案】ADE

【解析】本题考查的是适用于新幵发建设的房地产的基本公式。

新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据