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发包方土地使用权发生转移,原土地承包合同是否有效
“教书先生”恐怕是市井百姓最为熟悉的一种称呼,从最初的门馆、私塾到晚清的学堂,“教书先生”那一行当怎么说也算是让国人景仰甚或敬畏的一种社会职业。
只是更早的“先生”概念并非源于教书,最初出现的“先生”一词也并非有传授知识那般的含义。
《孟子》中的“先生何为出此言也?
”;《论语》中的“有酒食,先生馔”;《国策》中的“先生坐,何至于此?
”等等,均指“先生”为父兄或有学问、有德行的长辈。
其实《国策》中本身就有“先生长者,有德之称”的说法。
可见“先生”之原意非真正的“教师”之意,倒是与当今“先生”的称呼更接近。
看来,“先生”之本源含义在于礼貌和尊称,并非具学问者的专称。
称“老师”为“先生”的记载,首见于《礼记?
曲礼》,有“从于先生,不越礼而与人言”,其中之“先生”意为“年长、资深之传授知识者”,与教师、老师之意基本一致。
本案是土地承包合同经营权还是土地使用权纠纷
本案是土地承包合同经营权还是土地使用权纠纷
[案情]
原告黄裕昌诉称,2019年6月7日,作为农村集体土地发包方的被告启东市惠萍镇长兴村村民委员会,对原告承包土地进行调整,以原告女儿已出嫁,其户口不在本村为由,将原告承包土地中属于原告女儿的部分由被告调整给其他农户经营。
被告的行为违反了《中华人民共和国土地承包法》的有关规定,为此起诉要求被告返还其1.03亩承包土地。
被告启东市惠萍镇长兴村村民委员会辩称,其与原告之间的纠纷属于土地使用权纠纷,而不是农业承包合同纠纷,故应当由政府予以处理,请求驳回原告的起诉。
[裁判]
江苏省启东市人民法院认为,原、被告之间的纠纷是土地使用权纠纷,应当由政府予以处理,而不是农业承包合同纠纷。
因此,原告的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围。
据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第四项规定,裁定:
驳回原告黄裕昌的起诉。
宣判后,原告黄裕昌不服,向江苏省南通市中级人民法院提起上诉称,本案是因农村集体土地承包合同的当事人因土地承包经营而发生的纠纷,并非土地使用权纠纷,根据《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定,人民法院应当依法受理。
江苏省南通市中级人民法院认为,依据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条
第二款的规定,农村土地承、发包方的当事人因土地承包经营合同和侵犯承包经营权竞合而发生的纠纷,不属于政府处理范围。
因此,对土地承包经营权侵权发生的纠纷,人民法院应当受理。
据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十三条第一款第二项、第一百零八条之规定,于2019年8月25日裁定:
一、撤销启东市人民法院(2019)启民二初字第0448号民事裁定;二、指令启东市人民法院对本案进行审理。
[评析]
事实上,本案是因农村集体土地承包合同的当事人因土地承包经营权而发生的纠纷,但在法院审理过程中,又涉及两个主要的争议焦点:
1.本案是土地承包合同纠纷还是土地使用权纠纷;2.本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。
一、本案是土地承包合同经营权还是土地使用权纠纷
从民法角度讲,土地承包经营权具有物权性质,并有一定的社会保障性,是农户的生存依靠。
根据本案案情,原告对1.03亩土地拥有合法承包经营权。
对此由其向法院提供的《农村集体土地承包经营权证书》予以证明。
而根据《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定,在一般情况下,该承包经营权应当保持30年不变。
因此,在承包人依法承包土地的期限内,如因特殊情况确需流转土地承包经营权的,那么必须征得承包人的同意并由承包人在流转手续上签字认可。
当然,法律也允许承包方自主流转承包经营权。
但是,由于以转让方式流转必将改变发包方与承包方之间原有的土地承包关系,承包方因此将丧失在承包期内的相应的土地承包经营权,因此,以转让方式流转土地承包经营权的,必须履行相关的审批手续。
而且,以转让方式流转土地承包经营权的,应当由双方当事人协商一致,报村、乡审批并办理有关承包合同和土地承包经营权证的变更等手续。
而本案被告显然没有履行相关的手续,且原告持有的土地承包经营权证书上也没有任何变更的记载。
因此,原告至今仍是讼争1.03亩土地的合法承包经营权人。
综上所述,本案被告村委会未经过原告同意,擅自以其女儿出嫁,户口已不在本村为由,将属于原告承包经营的1.03亩土地变更至其他农户名下,这一行为侵犯了原告合法的土地承包经营权。
此外,原告起诉要求被告返还已调整的承包土地,从形式上看,是因承、发包的合同当事人之间因该合同而发生的纠纷。
而从权利属性上讲,这一纠纷又属于因土地承包经营合同和侵犯承包经营权竞合而发生的纠纷,并非土地使用权纠纷。
理由在于:
《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定的争议是指因土地所有权和使用权的权属不明发生的争议。
即在无法确定所有权和使用权归谁所有或者谁享有使用权的情况下,那么对于这种争议,则应当首先由当地人民政府作出处理决定。
争议双方的当事人如果对人民政府的处理决定不服,才可以向人民法院起诉。
这种诉讼在性质上属于行政诉讼,而且是一种将行政复议作为前置的诉讼程序,而非民事诉讼。
本案中的土地承包经营权权属明确,因而不属于土地使用权纠纷。
二、本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围
如上所述,如果本案当事人之间有关的土地纠纷属于土地使用权争议,那么,根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例的相关规定,首先应当由当地人民政府先行处理。
亦即人民法院不能直接受理本案。
假如人民法院已经受理,则应裁定驳回原告的起诉。
综观本案,原告对讼争土地享有承包经营权是一个不争的事实,故对原告的土地承包经营权依法应予保护。
而且,本案中并不存在原告对土地承包经营权进行转让的事实。
因此,原告起诉要求返还原属其承包经营的土地,属于维护其自身合法权益的行为。
更需要指出的是,原告以村委会将其承包土地中属于其女儿的部分调整给其他农户经营,违反法律规定和承包合同的约定,被告的行为侵犯了承包经营权为由,向人民法院提起诉讼,已经向人民法院提供了主要证据《农村集体土地承包经营权证书》。
因此,这种纠纷实质上是农村土地承、发包方的当事人,因土地承包经营合同和侵犯承包经营权竞合而发生的纠纷。
本案原告持有土地承包经营权证书,对承包土地享有合法使用权,权属非常明确。
原告现因其承包的土地被村委会发包给其他村民承包而起诉村委会,要求其返还承包经营的土地,系因土地承包经营权发生的纠纷,原告黄裕昌和被告村委会是该土地承包合同的平等民事主体。
因此,原告起诉认为其土地承包经营权被侵犯,应属民事诉讼受案范围的理由是成立的。
当事人在此情况下直接向人民法院起诉,人民法院应当受理。
对此,最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2019]6号)第一条第一款第
(一)项就已作出了明确规定。
综上分析,本案是农业承包合同纠纷,而非土地使用权纠纷,因此,应当属于人民法院受理民事诉讼的范围。
二审法院的处理符合法律规定。
至于本案在受理后如何在实体上进行处理,则是另外一个概念,故笔者在此不予讨论。
篇二:
本案是土地承包合同经营权还是土地使用权纠纷
本案是土地承包合同经营权还是土地使用权纠纷
[案情]
原告黄裕昌诉称,2019年6月7日,作为农村集体土地发包方的被告启东市惠萍镇长兴村村民委员会,对原告承包土地进行调整,以原告女儿已出嫁,其户口不在本村为由,将原告承包土地中属于原告女儿的部分由被告调整给其他农户经营。
被告的行为违反了《中华人民共和国土地承包法》的有关规定,为此起诉要求被告返还其1.03亩承包土地。
被告启东市惠萍镇长兴村村民委员会辩称,其与原告之间的纠纷属于土地使用权纠纷,而不是农业承包合同纠纷,故应当由政府予以处理,请求驳回原告的起诉。
[裁判]
江苏省启东市人民法院认为,原、被告之间的纠纷是土地使用权纠纷,应当由政府予以处理,而不是农业承包合同纠纷。
因此,原告的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围。
据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第四项规定,裁定:
驳回原告黄裕昌的起诉。
宣判后,原告黄裕昌不服,向江苏省南通市中级人民法院提起上诉称,本案是因农村集体土地承包合同的当事人因土地承包经营而发生的纠纷,并非土地使用权纠纷,根据《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定,人民法院应当依法受理。
江苏省南通市中级人民法院认为,依据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十一条
第二款的规定,农村土地承、发包方的当事人因土地承包经营合同和侵犯承包经营权竞合而发生的纠纷,不属于政府处理范围。
因此,对土地承包经营权侵权发生的纠纷,人民法院应当受理。
据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十三条第一款第二项、第一百零八条之规定,于2019年8月25日裁定:
一、撤销启东市人民法院(2019)启民二初字第0448号民事裁定;二、指令启东市人民法院对本案进行审理。
[评析]
事实上,本案是因农村集体土地承包合同的当事人因土地承包经营权而发生的纠纷,但在法院审理过程中,又涉及两个主要的争议焦点:
1.本案是土地承包合同纠纷还是土地使用权纠纷;2.本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。
一、本案是土地承包合同经营权还是土地使用权纠纷
从民法角度讲,土地承包经营权具有物权性质,并有一定的社会保障性,是农户的生存依靠。
根据本案案情,原告对1.03亩土地拥有合法承包经营权。
对此由其向法院提供的《农村集体土地承包经营权证书》予以证明。
而根据《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定,在一般情况下,该承包经营权应当保持30年不变。
因此,在承包人依法承包土地的期限内,如因特殊情况确需流转土地承包经营权的,那么必须征得承包人的同意并由承包人在流转手续上签字认可。
当然,法律也允许承包方自主流转承包经营权。
但是,由于以转让方式流转必将改变发包方与承包方之间原有的土地承包关系,承包方因此将丧失在承包期内的相应的土地承包经营权,因此,以转让方式流转土地承包经营权的,必须履行相关的审批手续。
而且,以转让方式流转土地承包经营权的,应当由双方当事人协商一致,报村、乡审批并办理有关承包合同和土地承包经营权证的变更等手续。
而本案被告显然没有履行相关的手续,且原告持有的土地承包经营权证书上也没有任何变更的记载。
因此,原告至今仍是讼争1.03亩土地的合法承包经营权人。
综上所述,本案被告村委会未经过原告同意,擅自以其女儿出嫁,户口已不在本村为由,将属于原告承包经营的1.03亩土地变更至其他农户名下,这一行为侵犯了原告合法的土地承包经营权。
此外,原告起诉要求被告返还已调整的承包土地,从形式上看,是因承、发包的合同当事人之间因该合同而发生的纠纷。
而从权利属性上讲,这一纠纷又属于因土地承包经营合同和侵犯承包经营权竞合而发生的纠纷,并非土地使用权纠纷。
理由在于:
《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定的争议是指因土地所有权和使用权的权属不明发生的争议。
即在无法确定所有权和使用权归谁所有或者谁享有使用权的情况下,那么对于这种争议,则应当首先由当地人民政府作出处理决定。
争议双方的当事人如果对人民政府的处理决定不服,才可以向人民法院起诉。
这种诉讼在性质上属于行政诉讼,而且是一种将行政复议作为前置的诉讼程序,而非民事诉讼。
本案中的土地承包经营权权属明确,因而不属于土地使用权纠纷。
二、本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围
如上所述,如果本案当事人之间有关的土地纠纷属于土地使用权争议,那么,根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例的相关规定,首先应当由当地人民政府先行处理。
亦即人民法院不能直接受理本案。
假如人民法院已经受理,则应裁定驳回原告的起诉。
综观本案,原告对讼争土地享有承包经营权是一个不争的事实,故对原告的土地承包经营权依法应予保护。
而且,本案中并不存在原告对土地承包经营权进行转让的事实。
因此,原告起诉要求返还原属其承包经营的土地,属于维护其自身合法权益的行为。
更需要指出的是,原告以村委会将其承包土地中属于其女儿的部分调整给其他农户经营,违反法律规定和承包合同的约定,被告的行为侵犯了承包经营权为由,向人民法院提起诉讼,已经向人民法院提供了主要证据《农村集体土地承包经营权证书》。
因此,这种纠纷实质上是农村土地承、发包方的当事人,因土地承包经营合同和侵犯承包经营权竞合而发生的纠纷。
本案原告持有土地承包经营权证书,对承包土地享有合法使用权,权属非常明确。
原告现因其承包的土地被村委会发包给其他村民承包而起诉村委会,要求其返还承包经营的土地,系因土地承包经营权发生的纠纷,原告黄裕昌和被告村委会是该土地承包合同的平等民事主体。
因此,原告起诉认为其土地承包经营权被侵犯,应属民事诉讼受案范围的理由是成立的。
当事人在此情况下直接向人民法院起诉,人民法院应当受理。
对此,最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2019]6号)第一条第一款第
(一)项就已作出了明确规定。
综上分析,本案是农业承包合同纠纷,而非土地使用权纠纷,因此,应当属于人民法院受理民事诉讼的范围。
二审法院的处理符合法律规定。
至于本案在受理后如何在实体上进行处理,则是另外一个概念,故笔者在此不予讨论。
篇三:
农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策
农村土地承包合同引发纠纷的常见问题及对策
随着农村经济的持续发展,城市化进程的不断加快,尤其是在颁布实施了《中华人民共和国农村土地承包法》等一系列法律法规和政策性文件之后,广大农民的权益保护意识显著增强,特别是北京地区推进农村土地经营权确权后,“土地经营收益70%分给广大村民,30%归村集体支配。
”土地承包合同将直接关系全体村民的切身利益,纠纷的群体性、复杂性、多样性、容易引发社会不稳定等特点尤为突出,应当引起我们的关注,并认真分析其特点和原因,探寻规律和解决对策,以化解矛盾,定分止争,进一步促进农村经济的稳定协调发展。
一、农村土地承包合同的概述
农村土地承包合同,是指农村集体经济组织(或者村民委员会)作为发包方,与承包方之间就集体享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。
因承包方是集体经济组织内部成员还是外部成员的不同,农业承包合同可分为内部承包合同与外部承包合同两种:
集体经济组织成员作为承包方的合同称为内部承包合同;集体经济组织外部成员作为承包方的合同则称为外部承包合同。
并具有以下四方面法律特征:
(一)农村土地承包合同主体具有特定性
农村土地承包合同的发包人只能是农村集体经济组织,包括村内各农村集体经济组织或者村民小组、村经济组织或者村民委员会、乡(镇)农村集体经济组织等。
非农村集体经济组织不能成为农村土地承包合同的发包人。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》第12条的规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包;国家所有依法给农民集体使用的农村土地,由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
农村土地承包合同的承包人一般是农村集体的成员,其中包括本村集体经济组织的成员,也包括其他村集体的成员,或者是本村与他村集体的成员的联合。
在有些情况下,承包人也可以是非农村集体的成员。
从承包人的组成看,包括个人家庭承包、合伙承包、集体承包等。
家庭承包的承包方应是本集体经济组织的成员。
不宜家庭承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩
等农村土地,可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包,并应当签订承包合同。
但是,以招标、拍卖、公开协商承包农村土地,本集体经济组织成员在同等条件下有优先承包权。
(二)农村土地承包合同客体的特殊性
农村土地承包合同的客体是集体所有或国家所有依法由集体使用的农村土地的使用权。
《农村土地承包法》第2条规定的农民集体所有和国家所有依法由农村集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地是农村土地使用权的载体。
(三)农村土地承包合同的期限具有长期性
土地是一种可以永续利用的生产资料。
经营者只有拥有长期稳定而有保障的土地使用权,才有增加投入、用心养护、改善地力的积极性,从而提高土地生产力。
由于农村土地承包合同的客体为农村土地,而农村土地的生产、开发周期都很长,故合同的期限一般也较长。
短的几年,长的十几年,甚至几十年,《农村土地承包法》第20条规定:
“耕地的承包期为三十年;草地的承包期为三十至五十年;林地的承包期为三十至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可延长。
”
(四)承包人依法取得的承包经营权受法律保护
承包人对承包的财产享有占有、使用、收益和一定范围内的处分权。
《中华人民共和国民法通则》第80条第2款规定:
“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权,受法律保护”。
第81条第3款规定:
“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、山岭、草原、荒地、沙滩、水面的承包经营权,受法律保护。
”《农村土地承包法》第4条规定:
“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。
”
二、新形势下农村土地承包合同纠纷呈现出的特点
(一)农村土地承包纠纷显著增多
我国社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制,土地作为主要的生产资料,实行公有制,城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。
土地作为农民生活的主要来源和基本保障,是农民最基本的生产资料,与农民利益密切相关,农民对土地的
渴望是基于其生存和发展权利,也是农村经济发展的原始动力。
由于农业生产存在投资周期长、收益较慢的特点,因此在农业经济尚不发达的阶段,农民在相当长的时间内对固定的土地占有、使用、收益,将有助于提高农民的积极性,促进农业经济的快速发展,正是基于此,在上世纪七十年代农民自发地将集体所有的土地分包到户后,国家迅速地以政策性文件认可了以家庭为单位的土地承包经营制度,并在广大农村予以推广,农村土地承包经营制度的确立使广大农民可以在相当长的时间内占有、使用、收益固定的土地,使农民的生活有了基本保障,农村社会趋于稳定。
然而,随着改革开放的进一步深入,农村经济的迅速发展,城市化速度的加快,农村人多地少的矛盾日趋突出,人均承包土地量急剧下降,而与此同时,在中央鼓励农村经济发展的政策激励下,一系列政策法规的颁布实施促使土地的收益显著提高,经济利益进一步激发了农民对土地的渴望,而村集体经济组织的利益往往与农民个体利益不能保持一致,当利益冲突时,村集体经济组织作为土地的所有人和发包人,在发包、流转、收回土地时占主导地位,必然会以其利益为出发点,或者说以多数成员的利益为出发点,利用制度上的欠缺侵犯农民的利益,从而引发大量的纠纷和矛盾。
北京市2019年共受理土地承包纠纷895件,比2019年同期增加597件。
如果这些纠纷得不到有效解决,将加剧农村的社会矛盾,造成社会的不稳定,影响农村的经济发展。
(二)农村土地承包纠纷更加多元化、复杂化
长期以来,我国的农村经济较为单一,但是随着具有中国特色的社会主义市场经济体制的建立和完善,农村经济的快速发展,呈现出多元化的特点,具体到土地承包中,就体现在土地承包的主体多元化、承包方式多样性和承包纠纷复杂化上。
土地承包的主体多元化表现在农村土地承包的主体由农村集体经济组织成员扩大到以农村集体经济组织成员以外的个人、法人或者其他组织,尤其是农村民俗旅游、合作开发的迅速发展,以及农村合伙经营的出现,丰富了土地承包合同的主体。
土地承包方式的多样性体现在以土地承包为主的土地使用方式发展为承包、流转、租赁等多种形式并存的土地使用方式,农村土地承包经营制度经过多年的探索和发展,并不断予以完善,尤其是2019年3月1日施行的《土地承包法》,以法律的形式认可了土地承包、流转、承包人的权利义务、发包人的权
利义务、救济方式和法律责任,从而明确了土地承包方式的多样性。
主体的多元化和方式的多样性,必然导致农村土地承包纠纷的复杂性,增加了矛盾处理难度。
(三)农村土地承包纠纷开始呈现群体性的特点
在以往法院受理的土地承包纠纷案件,多是个体诉讼,而近年来法院受理的土地承包纠纷案件,开始呈现群体性,一案涉及的人员少则几十户,多则上百户,而且每户家庭都有数个家庭成员,这样计算下来,有时一案就涉及上千人,这类案件的结果又与农民的切身利益息息相关,社会影响极大,稍有不慎,就会直接导致社会的不稳定。
(四)农村土地承包合同不规范,责、权、利不明确
在农村广大农民的文化知识普遍不高,法律知识较为欠缺,地区之间发展不平衡,特别是很多村级干部法律意识不强,法律观念淡薄,致使土地承包的过程不够规范,承包主体、程序、权利义务关系以及解决争议的机制不够明确,即使是在《土地承包法》颁布实施后,仍普遍存在主体错误,有些村以“村工业贸易集团”名义对内、对外发包土地,取代村民委员会、村经济合作社,主体不具备发包条件;在内部承包中,有些村干部以规划建设、占地征用为名,实际上为在今后开发建设中与承包户随时终止合同、村集体少负安置费从中渔利,不与承包户签订书面合同,以侵占承包户利益,“口头合同”现象在农村大量存在。
例如北京市昌平区某镇某村村民门某承包经营该村187亩果园,合同甚至没有规定承包费数额,仅规定:
安排10名人员就业;所承包果园产生经济效益后,60%归个人,40%上缴村集体。
致使承包4年多来一直没有缴纳承包费,村民意见很大。
三、引发农村土地承包合同纠纷的常见问题
农村土地承包合同具有很强的政策性和法律性,关系着村集体组织、广大村民和承包户的切身利益,在新的形势下,这种利益关系通过土地确权日益复杂,并引发出新的问题,以下五个问题较为突出。
(一)合同签订管理不规范,口头合同大量存在
一方面,合同签订不严密,存在纰漏。
部分村干部和村民的法律意识薄弱,在签订承包合同时不采用书面形式,只是口头说说了事,权责不清导致纠纷,北京市昌平区某镇某村纪某承包该村近30亩土地从事园林经营,该村没有与其签订任何协议,纪某每年向村委会缴纳租金,新上任的村委会为今后的开发占地,
要求纪某两年内迁至另一地块,并不给任何补偿。
纪某坚决不同意,引发纠纷。
;有的虽然签订了书面合同,但条款不完善,权利义务不具体,不能体现平等原则,有的直接违背法律规定。
比如有一份承包合同规定:
“乙方(承包方)在承包期内不管遇到多大的自然灾害,甲方概不负责”,与法律规定的不可抗力可免责的规定相悖。
还有一份合同规定:
“乙方不履行合同,罚款40%;擅自变更合同的罚款5000—10000元”,把违约责任错当成“罚款”,而且比例过高,违背公平原则。
有的采用不公平的格式合同,有的圆珠笔书写,保存时间根本达不到承包期的要求。
另一方面,合同管理不到位,留下隐患。
农村土地承包合同一旦签订,即具有行政权威性和法律的严肃性,但由于管理不规范,土地承包合同填写模糊混乱,有的地名甚至面积,由村干部甚至农户都可以自己填写和涂改,有的还重签合同,一份承包合同在一年内重签多次,造成了不必要的麻烦。
(二)有些土地承包合同价格不科学与现在的土地市场价值相差较大
此问题有的是由于当时的历史背景造成的,仅5-6年前昌平区农村的土地每亩年租金才300元至400元,随着农村招商引资力度的加大,农村工业化、城镇化进程的加快,土地不断升值,现在每亩年租金可达1500元至3000元左右。
但也存在村集体组织在发包中个别村干部利用职权搞暗箱操作,没有经过民主议定程序,召开村民会议讨论通过,承包价格畸低或者以极低的价格一次性买断,合同条款显失公平,损害了村集体利益,有的合同每亩年租金仅95元,且已付清30年租金,随着土地价格不断提高,由于利益驱动,特别是在土地确权后,关系广大村民自身的利益分配,引发了大
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