华松商业广场建设投资可行性研究报告.docx

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华松商业广场建设投资可行性研究报告

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称：

淮北市华松商业广场建设项目

2、承办单位概况

（1）承办单位：

淮北市华松房地产有限公司

（2）法定代表人：

（3）单位概况

淮北市华松房地产有限公司隶属于华松集团旗下，公司凭借专业的开发理念、雄厚的资金实力、市场化的运作经验，迅速树立了行业品牌，成为最受客户欢迎，最受社会尊重的房地产公司。

 多年来，华松房产公司始终秉承以人为本的人居价值理念，一如既往的以改善人居环境为己任，创造了具备现代品味与生活本质和谐交融的人居文化，相继开发竣工商住楼近百万平米，成就了众多经典项目。

其中，占地200亩的华松现代花园工程先后被评为“全国人居环境、全国设计”双项金奖，并获得“淮北市民最喜爱楼盘金奖”、“最佳品牌开发商奖”、“最佳规划设计奖”、“最佳环境设计奖”等多个奖项，2006年则被评为“安徽省业主最满意工程”；在淮北市淮海路，金色华松、华松国际等项目璀璨夺目，耀眼全城，成为象征淮北城市繁荣新坐标。

 作为本土房产龙头开发企业，华松房产每前进一步都在相城扎下深深的脚印，我们将始终坚持以客户满意为目标，不断为城市繁荣和淮北发展做出贡献。

3、可行性研究报告编制依据

（1）项目建设单位编制可研报告的委托书

（2）《淮北市“十二五”发展规划纲要》

（3）《淮北市城市总体规划》（2006—2020年）

（4）《淮北市住房建设规划》（2008—2012年）

（5）《安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定》

（6）淮北市人民政府《关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见》

（7）《淮北统计年鉴》—2011

（8）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规

（9）《建设项目经济评论方法与参数》第三版

（10）建设单位提供的其它有关资料

4、项目建设背景

房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。

21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。

近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。

2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。

温家宝总理作《政府工作报告》时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。

基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。

国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。

“十二五”是我国全面建设小康社会的关键时期，而我国城镇住房定量的理想化目标应为，到“十二五”期末，城镇户均建筑面积80平方米，2020年户均90平方米。

因此，“十二五”的发展目标就是要做到“人人有房住”。

改革开放以来，我国城镇居民的住房总面积已经从1990年的20亿平方米增长到了2008年的124亿平方米。

在住房建设规模和速度上，以及人均住房面积水平上，我们都已经创造了一个世界性、历史性的奇迹。

客观判断，我们已经走过了严重的“房荒”阶段，已经解决了“大多数人有房子住”的问题，从总体上已经基本实现了住房“脱困”的目标。

但由于起点的住房水平过低、发展历史短、城镇化速度不断加快、发展不平衡等原因，低收入群体住房困难状况仍然普遍存在，城镇化过程中向城镇聚集人口的住房需求远未满足，普通工薪阶层住房改善的迫切要求面临收入和房价的尖锐矛盾。

“十二五”到2020年，我国城镇住房发展仍处于“脱困优先、适度改善”的阶段。

在“大多数人有房住”的基础上，我们要努力实现的下一战略目标应是“人人有房住”、“大多数人适度改善”和“中低收入群体优先改善”。

也就是说，下一战略周期内，我国城镇住房基本目标，仍是“住有所居”。

当前淮北市委、市政府提出的建设百平方公里、百万人口“双百城市”的目标和要求以及城市发展战略，使得房地产业在国民生产和日常生活中发挥着越来越重要的作用。

淮北市房地产业近年来得到了长足的发展，已成为继煤炭、纺织、电力、酿酒支柱产业之后的又一生力军，成为我市经济增长亮点。

随着招商力度的不断加大，大批外商陆续进入淮北，带动并激活民间资本，为房地产业的发展增添了新的活力；随着消费观念的更新，信贷投放的增加，市场将进一步开放。

根据淮北市委市政府的统一部署，以党的十七大和十七届三中全会精神统揽房地产发展全局，按照全面建设小康社会和“加快发展、富民强省”的要求，树立全面、协调、可持续的发展观，加快建立和完善房地产市场宏观调控机制，着力整顿和规范房地产市场秩序，进一步加大房地产开发投资力度，努力搞活住房市场，正确引导住房消费，大力促进房地产业持续快速协调健康发展；努力改善中低收入家庭住房困难问题，认真解决住房拆迁建设和流通消费过程中的矛盾纠纷，切实维护群众利益；加快住宅产业现代化进程，全面提高住宅建设质量和物业管理水平。

综上所述，无论是从国家政策还是地方政府都对房地产业采取着积极的调控政策，保证房地产业良性健康发展。

因此，根据淮北市城市经济社会的快速进步和房地产市场发展现状，淮北华松房地产公司有限公司提出建设华松商业广场项目。

本项目的建设符合国家政策，符合淮北市城市发展需要，项目的建设是必要的。

（二）项目概况

1、拟建地点

项目位于淮北市淮海路和建安路交叉口西南角，北临淮北市第一路——淮海路，东侧为建安路，西侧为鹰山路，南侧距淮北市第二城市主干道仅50米是已建成的多层住宅。

项目周边商贸繁荣，东方百货、华松国际购物中心、鼎盛国际购物中心、淮海时代广场（原淮海商场）、凌云商场等分布在其周围。

2、建设规模及内容

“商业广场”项目占地面积18388.51㎡，工程规划建筑面积140774㎡，计划2012年底交付使用。

“商业广场”项目建设基本指标情况如下：

1、占地面积：

18388.51㎡。

2、、建筑面积140774㎡，其中塔式高层建筑共5幢，四层商业裙房。

其中地上建筑面积114008㎡，地下26766㎡，架空层968㎡。

3、住宅面积：

73565㎡。

4、商用房面积40443㎡。

5、容积率6.2。

6、建筑密度48.3%。

7、绿地率为28.6%。

本项目地面层至4层为商业及商业配套用房，四层以上为A座、B座、C座、D座、E座共5栋单体高层住宅，层数分别为28至33层，建筑面积为7.36万平方米，总套数为1188套。

该建筑工程结构为框剪结构，商业部分配置通风、集中空调、消防及商用28部品牌电梯。

高层住宅配置15部高速电梯及高层消防，每户配置安防、电话通信、宽带、闭路电视等配套设施。

二、需求分析与建设规模

（一）需求分析

1、淮北市房地产建设现状

2007年1-12月份房地产开发完成投资17.5亿元，同比增长40%；开发建设面积237万平方米，同比增长10%；房屋销售面积86万平方米；销售额178858万元，商品房均价2160元/平方米，同比增长8%。

2008年，新建住宅17110套，总建筑面积约140万平方米。

其中，规划普通商品住房8830套，建筑面积约87.4万平方米；规划保障性住房8280套（经济适用房6820套，廉租住房1460套），建筑面积约52.6万平方米。

2009年淮北市总开发面积348.98万平方米，同比增长9.47%，完成开发投资29.4亿元，同比增长31.48%，商品房销售面积168.6（包括存量房）万平方米，同比增长67.47%，销售额41.15（包含存量房）亿元，同比增长79.85%。

与市政府下达的目标任务开发建设面积（250万平方米）和开发投资（19亿元）相比较，分别增长39.35%和54.74%，大幅度超额完成任务。

2010年淮北市房地产市场呈健康、平稳的发展态势。

淮北市新建商品房均价为3638元/平米，同比增长23.36%；总开发面积为488.56万平方米，同比增长40%；新开工面积218.84万平方米，同比增长27.4%；完成开发投资39亿元，同比增长32.65%；发放预售许可证面积137.33万平方米，同比增长24.2%；销售额37.36亿元，同比增长17.41%。

除销售面积和竣工面积分别同比下降4.83%和51.36%外，其他主要指标均出现两位数涨幅。

2、淮北市房地产市场需求分析

随着淮北市全社会固定投资额不断增长，城市建设步伐加快，淮北市房地产市场逐渐活跃，开发力度进一步加大，预示房地产市场呈现出不断走好的趋势。

2010年全市累计完成固定资产投资366.9亿元，其中房地产开发完成投资42.5亿元。

从房地产投资额占全社会固定投资额的比例来看，一直维持在11%左右，显示市场相对较理性。

根据《淮北市城市总体规划（2006-2020）》、《淮北市城市近期建设规划（2006-2010）》和《淮北市房地产“十一五”发展规划》提出的发展目标，结合近几年中心城区人口增长速度以及住房面积增长趋势进行预测，至2012年，淮北市中心城区总人口将达到78万，人均住房建筑面积将达到31平方米。

而至2009年底，淮北市市区居民人均住房建筑面积仅为25.7平方米。

依此预测，2008-2012年，淮北市中心城区住房建设用地总需求约为360公顷，住房面积总需求约为613万平方米。

2、淮北市房产市场发展分析

淮北市房地产市场的启动与最近几年房地产投资的快速增长，很大程度上依赖于市区与矿区城镇建设差距扩大所形成的矿区职工对市区住宅商品房需求的不断增加。

淮北市是一个以煤炭产业为支柱的工业城市，矿区职工约19万人占全市职工总数的62.2％，其中大部分分布在12个矿区城镇。

由于市区与矿区城镇建设差距扩大因素的催化作用，矿区职工对市区住宅商品房的需求在2002年以后持续增长，并导致出现了淮北市市区商品房供不应求的状况，这使得国家对房地产市场的各项调控措施在淮北市房地产市场上均未能产生较大的政策效应，2004年初以来针对房地产市场的多项经济金融宏观调控措施，也没有影响淮北市房地产投资继续加速增长的总体趋势。

3、房地产业与国民经济的协调发展

房地产业有巨大的后向带动作用。

据国外测算，房地产业每增加1个单位的最终产品，可带动关联产品增加1.5～2个单位。

在我国建立发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。

房地产业的发展既要考虑住房消费要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序前进。

在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值的10％以上，我国房地产业创造的增加值1993年仅占国内生产总值的1.8％，说明发展潜力较大。

 淮北市2009年经济的增长速度为11%，房地产增长速度为6.1%。

2010年全年完成地区生产总值455亿元，经济增长速度为13.5%，城镇居民人均可支配收入15100元，增长10%；农民人均纯收入5050元，增长11%。

房地产销售额销售额37.36亿元，增长速度为8.2%。

据此，淮北市住房建设投资空间还很大。

4、房地产应对金融危机的影响

近年来，全球经济经历了大波浪，楼市也经历了大波浪，而在这样一轮价格上涨和下跌的过程中，房地产的波动是最小的。

房地产业既是国民经济重要支柱产业，又是跟老百姓生活息息相关的民生行业。

从09年以来，由于中央政府、地方政府出台一系列政策措施，去年5-7月份，淮北市房地产市场不断上扬，并