土地估价师相关知识总结.docx
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土地估价师相关知识总结
2.1保险概念
1、保险的含义:
保险是指投保人根据合同约定,向保险人支付保险费,保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任,或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的保险行为。
一般保险中的当事人包括投保人和保险人。
投保人是指与保险人订立保险合同,并按照合同约定负有支付保险费义务的人。
保险人是指与投保人订立保险合同,并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
2、保险形成的条件
(1)可保危险的存在(危险的存在是保险产生的必要条件)
(2)多个经济单位的结合
(3)随机事件的科学化
2.2保险的职能
1、保险的基本职能:
风险损失分摊和给付补偿。
(1)风险损失分摊
保险是通过投保人缴纳保险费,建立保险基金,以有效的运作基金,来实现对遭受损失的被保险人或受益人提供经济保障。
保险是将在一定时期可能发生的风险损失的总额,在有共同风险的投保人之间平均化,由所有投保人平均分担,从而把个别单位或个人难以承受的风险损失,变成多
数人能够承担的风险损失。
这实际上就是把风险损失均摊给所有保险人。
(2)给付补偿
保险基金的基本用途,就是根据投保人和保险人的约定,在特定风险发生后对被保险人所遭受的风险损失进行经济补偿。
2、保险的派生职能:
融资职能、防灾防损职能、投资职能等。
(3)投资职能
由于保险的补偿与给付的发生具有一定的时差性,这就为保险人进行投资活动提供了可能性。
同时保险人为了使保险经营稳定,必须保证保险基金保值增值,这就派生了保险投资的职能。
2.3保险合同
保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。
投保人是指与保险人订立保险合同,并按照合同约定负有支付保险费义务的人。
保险人是指与投保人订立保险合同,并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。
保险合同应当包括下列事项:
(一)保险人的名称和住所;
(二)投保人、被保险人的姓名或者名称、住所,以及人身保险的受益人的姓名或者名称、住所;
(三)保险标的;
(四)保险责任和责任免除;
(五)保险期间和保险责任开始时间;
(六)保险金额;
(七)保险费以及支付办法;
(八)保险金赔偿或者给付办法;
(九)违约责任和争议处理;
(十)订立合同的年、月、日。
投保人和保险人可以约定与保险有关的其他事项。
受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。
投保人、被保险人可以为受益人。
保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。
保险的基本原则包括保险利益原则、最大诚信原则、近因原则和损失补偿原则。
1、保险利益原则。
是指在签订和履行保险合同的过程中,投保人和被保险人对保险标的必须具有保险利益。
如果投保人对保险标的不具有保险利益,签订的保险合同无效;保险合同生效后,投保人或被保险人失去了对保险标的的保险利益,保险合同随之失效,但人身保险合同除外。
2、最大诚信原则。
是指保险双方在签订和履行保险合同的同时,必须以最大的诚意,履行自己应尽的义务,互不欺骗和隐瞒,恪守合同的认定与
承诺,否则导致保险合同无效。
保险监督管理机构依照保险法和国务院规定的职责,遵循依法、公开、公正的原则,对保险业实施监督管理,维护保险市场秩序,保护投保人、被保险人和受益人的合法权益。
我国保险业的监管机构是中国保险监督管理委员会。
2、保险公司对于关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率,应当报国务院保险监督管理机构批准。
国务院保险监督管理机构审批时,应当遵循保护社会公众利益和防止不正当竞争的原则。
其他保险险种的保险条款和保险费率,应当报保险监督管理机构备案。
保险条款和保险费率审批、备案的具体办法,由国务院保险监督管理机构依照前款规定制定。
3、对偿付能力不足的保险公司,国务院保险监督管理机构应当将其列为重点监管对象,并可以根据具体情况采取下列措施:
(一)责令增加资本金、办理再保险;
(二)限制业务范围;
(三)限制向股东分红;
(四)限制固定资产购置或者经营费用规模;
(五)限制资金运用的形式、比例;
(六)限制增设分支机构;
(七)责令拍卖不良资产、转让保险业务;
(八)限制董事、监事、高级管理人员的薪酬水平;
(九)限制商业性广告;
(十)责令停止接受新业务。
4、保险公司有下列情形之一的,国务院保险监督管理机构可以对其实行接管:
(一)公司的偿付能力严重不足的;
(二)违反本保险规定,损害社会公共利益,可能严重危及或者已经严重危及公司的偿付能力的。
被接管的保险公司的债权债务关系不因接管而变化。
5、保险监督管理机构依法履行职责,可以采取下列措施:
(一)对保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构进行现场检查;
(二)进入涉嫌违法行为发生场所调查取证;
(三)询问当事人及与被调查事件有关的单位和个人,要求其对与被调查事件有关的事项作出说明;
(四)查阅、复制与被调查事件有关的财产权利登记等资料;
(五)查阅、复制保险公司、保险代理人、保
险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构以及与被调查事件有关的单位和个人的财务会计资料及其他相关文件和资料;对可能被转移、隐匿或者毁损的文件和资料予以封存;
(六)查询涉嫌违法经营的保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构以及与涉嫌违法事项有关的单位和个人的银行账户;
(七)对有证据证明已经或者可能转移、隐匿违法资金等涉案财产或者隐匿、伪造、毁损重要证据的,经保险监督管理机构主要负责人批准,申请人民法院予以冻结或者查封。
保险监督管理机构采取前款第
(一)项、第
(二)项、第(五)项措施的,应当经保险监督管理机构负责人批准;采取第(六)项措施的,应当经国务院保险监督管理机构负责人批准。
保险监督管理机构依法进行监督检查或者调查,其监督检查、调查的人员不得少于二人,并应当出示合法证件和监督检查、调查通知书;监督检查、调查的人员少于二人或者未出示合法证件和监督检查、调查通知书的,被检查、调查的单位和个人有权拒绝。
2.6保险公司
1、设立保险公司应当经国务院保险监督管理机构批准。
国务院保险监督管理机构审查保险公司的设立申请时,应当考虑保险业的发展和公平竞争的需要。
2、设立保险公司应当具备下列条件:
(一)主要股东具有持续盈利能力,信誉良好,最近三年内无重大违法违规记录,净资产不低于人民币二亿元;
(二)有符合保险法和《中华人民共和国公司法》规定的章程;
(三)有符合保险法规定的注册资本;
(四)有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、监事和高级管理人员;
(五)有健全的组织机构和管理制度;
(六)有符合要求的营业场所和与经营业务有关的其他设施;
(七)法律、行政法规和国务院保险监督管理机构规定的其他条件。
3、设立保险公司,其注册资本的最低限额为人民币二亿元。
国务院保险监督管理机构根据保险公司的业务范围、经营规模,可以调整其注册资本的最低限额,但不得低于本条第一款规定的限额。
保险公司的注册资本必须为实缴货币资本。
4、保险公司的业务范围:
(一)人身保险业务,包括人寿保险、健康
保险、意外伤害保险等保险业务;
(二)财产保险业务,包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等保险业务;
(三)国务院保险监督管理机构批准的与保险有关的其他业务。
保险人不得兼营人身保险业务和财产保险业务。
但是,经营财产保险业务的保险公司经国务院保险监督管理机构批准,可以经营短期健康保险业务和意外伤害保险业务。
保险公司应当在国务院保险监督管理机构依法批准的业务范围内从事保险经营活动。
3.1 证券
证券是各类财产所有权或债权凭证的通称,是用来证明证券持有人有权依据券面所载内容取得相应权益的凭证。
按其性质不同可将证券分为证据证券、凭证证券和有价证券。
我们通常所说的证券一般指有价证券。
有价证券是一种具有一定票面金额,证明持券人有权按期取得一定收入,并可自由转让和买卖的所有权或债权证书。
比如说股票、债券、国库券、商业本票、承兑汇票、银行定期存单等等,都是有价证券。
有价证券可以按不同的标准做不同的分类。
按发行主体来划分可以分为政府证券、金融证券和公司证券。
按上市与否,可以分为上市证券和非上
市证券;按证券所载内容可以分为:
货币证券、商品证券、资本证券。
2、商品证券:
对商品或货物等有提取权的证明凭证,它证明证券持有人可以凭证券提取该证券上所列明的货物,常见的有栈单、运货证书、提货单等。
3、货币证券:
可以用来代替货币使用的有价证券则商业信用工具,常见的有期票、汇票、本票、支票等。
4、资本证券:
它是指把资本投入企业或把资本供给企业或国家的一种书面证明文件,资本证券主要包括股权证券(所有权证券)和债权证券,如各种股票和各种债券等。
5、证券市场:
证券市场是证券发行和交易的场所。
从广义上讲,证券市场是指一切以证券为对象的交易关系的总和。
一般来说,证券的发行市场称为初级或一级市场,证券交易流通市场称为二级市场。
发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场,交易市场是已发行证券的再转让市场。
证券市场的构成要素主要包括证券市场参与者、证券市场交易工具和证券交易场所等三个方面。
3.2 股票
股票是股份证书的简称,是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券。
1、在我国上市公司的股票中,一般可将其分为流通股及非流通股两大类。
可流通股股票是指在上海证券交易所、深圳证券交易所可流通交易的股票。
非流通股股票主要是指暂时不能上市流通的国家股和法人股。
2、按投资主体的性质股票可发分国国家股、法人股和社会公众股。
3、按照股票的权利和义务为依据可将股票的种类分为普通股和优先股为主的两大类股票。
普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份,代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权,它构成公司资本的基础,是股票的一种基本形式。
优先股是股份公司发行的在分配红利和剩余财产时比普通股具有优先权的股份。
股票的基本特征:
(l)不可偿还性。
(2)政策决策性。
(3)收益性。
(4)流通性。
(5)价格波动性和风险性。
3.3 债券
债券的概念:
债券是政府、金融机构、工商企业等社会组织等直接向社会借债筹措资金时,向投资者发行,并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
债券的本质是债的证明书,具有法律效力,是一种有价证券。
债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系,债券发行人即债务人,投资者(或债券持有人)即债权人。
按债券形态分:
实物债券
是以实物债券的形式记录债权,券面标有发行年度和不同金额,可上市流通。
实物债券由于其发行成本较高,将会被逐步取消。
凭证式债券
是一种储蓄债券,通过银行发行,采用“凭证式国债收款凭证”的形式,从购买之日起计息,但不能上市流通。
记账式债券
指没有实物形态的票券,以记账方式记录债权,通过证券交易所的交易系统发行和交易。
由于记账式国债发行和交易均无纸化,所以交易效率高,成本低,是未来债券发展的趋势。
按募集方式:
公募债券、私募债券。
按偿还期限:
长期债券(10年以上)、中期债券(1年或1-10年,包含10年)、短期债券(1年以下)。
按发行主体分:
政府债券
是政府为筹集资金而发行的债券。
主要包括国债、财政债券等,其中最主要的是国债。
国债因其信誉好、利率优、风险小而又被称为“金边债券”。
金融债券
是由银行和非银行金融机构发行的债券。
在我国目前金融债券主要由国家开发银行、进出口银行等政策性银行发行。
公司(企业)债券
公司债券是企业依照法定程序发行,约定在一定期限内还本付息的债券。
公司债券的发行主体是股份公司,但也可以是非股份公司的企业发行债券,所以,一般归类时,公司债券和企业发行的债券合在一起,可直接成为公司(企业)债券。
按利率确方式分:
定利率债券、浮动利率债券。
企业发行企业债券必须符合下列条件:
(1)企业规模达到国家规定的要求;
(2)企业财务会计制度符合国家规定;(3)具有偿债能力;(4)企业经济效益良好,发行企业债券前连续3年盈利;(5)企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值;(6)所筹资金用途符合国家产业政策。
公开发行公司债券,必须符合下列条件:
(1)股份有限公司的净资产额不低于人民币3000万元,有限责任公司的净资产额不低于人民币6000万元;
(2)累计债券余额不超过公司净资产的40%;(3)最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息;(4)筹集的资金投向符合国家产业政策;(5)债券的利率不得超过国务院限定的利率水平;(6)国务院规定的其他条件。
募集资金的投向。
根据《企业债券管理条例》第二十条规定,企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途,用于本企业的生产经营。
企业发行企业债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资。
而《证券法》第十六条规定,公开发行公司债券筹集的资金,必须用于核准的用途,不得用于弥补亏损和非生产性支出。
不得再次发行的情形:
(1)前一次公开发行的公司债券尚未募足的;
(2)对已公开发行的公司债券或者其他债务有违约或者延迟支付本息的事实,且仍处于继续状态的;(3)违反《证券法》规定,改
变公开发行公司债券所募资金用途的。
债券的特征:
1.偿还性;2.流动性;3.安全性;4.收益性。
债券投资不能收回有两种情况:
第一,债务人不履行债务,即债务人不能按时足额履行约定的利息支付或者偿还本金。
不同的债务人不履行债务的风险程度是不一样的,一般政府债券不履行债务的风险最低。
第二,流通市场风险,即债券在市场上转让时因价格下跌而承受损失。
许多因素会影响债券的转让价格,其中较重要的是市场利率水平。
在实际经济活动中,债券收益可以表现为两种形式:
一种是利息收入;另一种是资本损益。
证券投资基金是一种利益共存、风险共担的集合证券投资方式,即通过发行基金单位,集中投资者的资金,由基金托管人托管,由基金管理人管理和运用资金,从事股票、债券等金融工具投资,并将投资收益按基金投资者的投资比例进行分配的一种间接投资方式。
根据基金单位是否可增加或赎回,投资基金可分为开放式基金和封闭式基金。
开放式基金是指基金设立后,投资者可以随时申购或赎回基金单位,基金规模不固定的投资基金;封闭式基金是指基金规模在发行前已确定,在发行完毕后的规定期限内,基金规模固定不变的投资基金。
封闭式基金与开放式基金的区别:
1.基金规模不同
2.期限不同
3.交易价格不同
4.交易方式不同
5.信息披露要求不同
根据组织形态的不同,投资基金可分为公司型投资基金和契约型投资基金。
根据投资风险与收益的不同,投资基金可分为成长型投资基金、收入型投资基金和平衡型投资基金。
根据投资对象的不同,投资基金可分为股票基金、债券基金、货币市场基金、期货基金、期权基金,指数基金和认股权证基金等。
根据投资货币种类,投资基金可分为美元基金、日元基金和欧元基金等。
基金的发行方式主要有两种:
一是基金管理公司自行发行(直接销售方式);另一是通过承销机构代发行(包销方式)。
在基金的分销渠道方面,目前最新的发展是银行和保险公司参与基金的分销业务。
证券投资基金的特点:
(1)集合投资。
(2)分散风险。
(3)专业理财。
享有的剩余权益。
公司的所有者权益又称为一股东权益。
所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。
利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。
损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。
★收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
★费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。
★利润是指企业在一定会计期间的经营成果。
利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。
会计等式有以下三种形式:
资产=负债+所有者权益
收入-费用=利润
资产=负债+所有者权益+收入-费用。
会计核算方法主要包括设置会计科目与账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查、编制会计报表七种专门方法。
会计知识
会计的概念包括三个方面的重要内容:
(1)会计是一种管理活动,是会计的本质;
(2)会计是对经济活动进行核算和监督,是会计的基本职能;
(3)会计以货币计量为基本形式,是会计的主要特点。
会计核算前提包括四个方面,即:
会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。
我国《企业会计准则》将会计要素划分为六类:
资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。
前三类是反映企业财务状况的会计要素;后三类是反映和计算企业财务成果的会计要素。
★资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
在同时满足以下条件时,确认为资产:
(一)与该资源有关的经济利益很可能流入企业;
(二)该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
★负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。
在同时满足以下条件时,确认为负债:
(一)与该义务有关的经济利益很可能流出企业;
(二)未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。
★所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者
货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金(外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、在途货币资金等)。
按照企业投资对象进行划分,短期投资可以分为债券投资和股票投资。
短期投资只是企业利用暂时闲置的资金去谋取一定的收益,是作为货币资金的转化形式,在最低风险的前提下,保持资金的流动性。
短期投资的计价方法一般有三种:
成本法、市价法、成本与市价孰低法。
按照我国《企业会计准则一投资》准则的规定,企业对短期投资的期末计价采用成本与市价孰低法。
商业汇票按承兑人的不同,分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。
票据按照是否计息划分,可以分为带息票据和不带息票据。
我国现行制度规定,应收票据按面值计价入账。
★存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
存货同时满足下列条件的,才能予以确认:
1.与该存货有关的经济利益很可能流入企业
2.该存货的成本能够可靠的计量。
存货包括各种原材料、燃料、包装物、低值易耗品、委托加工材料、在产品、产成品和商品等。
确定存货范围的基本原则是:
凡是在盘算日期,法定所有权属于企业所有的一切存货,不管其存放地点或处于何种状态,都应视为存货;反之,凡法定所有权不属于企业的存货,即使尚未运出企业,也不应包括在本企业存货范围之内。
影响企业存货入账价值的因素主要有:
采购成本、加工成本和其它成本。
《企业会计准则》规定,对发出存货的计价方法,企业可以选择使用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别认定法等。
存货核算方法有两种,即按实际成本核算和按计划成本核算。
但在资产负债表日均应调整为按实际成本核算。
★固定资产是指同时具有下列特征的有形资产:
(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的;
(2)使用寿命超过一个会计年度。
作为企业主要劳动资料的固定资产具有以下特征:
①使用期限长;②单位价值较大;③购置目的是为了使用而非销售;④能够多次参加生产过程而保持原来物质形态。
固定资产的计价方法主要有以下三种:
按历史
成本计价、按重置成本计价、按净值计价。
盘盈的固定资产,按照同类固定资产的重置完全价值计价。
★除以下情况外,企业应对所有固定资产计提折旧:
1已提足折旧仍继续使用的固定资产;
②按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。
固定资产折旧的方法:
平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。
固定资产的折旧方法一经确定,不得随意变更。
1平均年限法又称直线法。
年折旧率=
月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=固定资产原值×月折旧率
②工作量法
A、单位里程折旧额=原值×(1-预计净残值率)÷总行驶里程
月折旧额=本月实际行驶里程×单位里程折旧额
B、每工作小时折旧额=原值×(1-预计净残值率)÷总工作小时
月折旧额=本月实际工作小时×每工作小时折旧额
③双倍余额递减(先不考虑净残值)
年折旧率=2÷预计使用年限×100%
月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=固定资产账面净值×月折旧率
采用双倍余额递减法计提折旧的固定资产,应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内,将固定资产净值平均摊销。
④年数总和法又称合计年限法
年折旧率=尚可使用年数÷预计使用年限的年数总和
或:
年折旧率=(预计使用年限-已使用年限)/〔预计使用年限*(预计使用年限+1)/2〕*100%
月折旧额=(固定资产原值-预计残值)×月折旧率
固定资产折旧的会计处理
固定资产计提折旧时,应以月初固定资产的账面价值为依据。
当月增加的固定资产,当月不提折旧,当月减少或停用的固定资产,当月照提折旧。
当企业计提折旧时,一般借记“管理费用”、“制造费用”等科目,贷记“累计折旧”科目。
★流动负债主要包括:
短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非流动负债等。
★所有者权益:
实收资本、资本公积金、盈余公积金、未分配利润。
资本公积金,是指企业由于接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值以及资本汇率折算差额等原因所形成的公积金。
销售商品的收入,应在下列条件均能满足时予以确认(销售商品收入的确认):
(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;
(3)与交易相关的经济利益能够流人企业;
(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。
期间费用:
管理费用、财务费用和销售费用。
净利润按照以下顺序进行分配:
(1)提取法定盈余公积金。
法定盈余公积金按净利润的10%提取,盈余公积金达到注册资金的50%时可不再提取。
(2)提取公益金。
提取比例可由企业自行制定。
(3)向投资者分配利润。
在提取公积金、公益金之前,企业不能向投资者分配利润。
股份有限公司按下列顺序分配:
①支付优先股股利;②按公司章程或股东大会决议提取任意盈余公积金;③支付普通股股利。
财务报告包括财务报表和其他应当在财务报告中披露的相关信息资料。
财务报表至
少应当包括下列组成部分:
(1)资产负债表;
(2)利润表;(3)现金流量表;(4)所有者权益变动表;(5)附注。
统计知识
从统计的认识对象看其特点:
1、总体性;2、数量性;3、具体性;4、变异性。
统计的作用:
1、提供信息;2、咨询服务;3、监督管理;4、支持决策;5、科研手段。
统计
活动
四个
基本
环节
统计设计
重要前提
统计调查
搜集阶段
基础环节
统
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