哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告.doc

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2009-2012年哈尔滨房地产行业分析及投资战略咨询报告

【报告描述】：

国家统计局近日公布了2009年1-7月全国房地产行业数据，其中，房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。

房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。

完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。

7月单月商品房新开工面积和商品房施工面积同比数据大幅下滑，主要原因还是在于开发商开工、尤其是新开工复苏较慢。

复苏较慢的原因是7月初以来他们对基于对未来行业政策走势及其量价预判的不确定性上升（与6月大相径庭）。

而季节性因素的解释力很难居于首位。

施工面积新开工面积在复苏过程中的波动一方面将会导致未来3-6个月内行业的供给持续偏紧，另一方面将在市场与政策、开发商与政府多重博弈中使政府延续前期的刺激性政策取向，至少紧中有松。

这都将支撑房地产行业景气趋势和房地产股票板块行情。

因其支柱行业地位，年内房地产开发投资的复苏程度和进度对国民经济的复苏和保增长至关重要。

行业的量价前景首先影响开发商投资信心，进而影响房地产产业链，其次影响开发商拿地信心，进而影响地方财政收入和4万亿固定资产投资的后续资金投入。

2009年上半年，哈市开发建设规模和房屋供给显著增加，房地产开发投资完成62.5亿元，同比增长23%，增幅高于上年同期5.4个百分点；商品房施工面积1037.4万平方米，增长21.3%；商品房竣工面积40万平方米，增长1.5倍。

房地产销售规模快速增长，实现商品房销售面积250万平方米，增长7%。

1-6月，哈尔滨市房地产价格稳中有升，商品房平均销售价格为4080元／平方米，增长1.8%，其中商品住宅为3992元／平方米，增长3.7%。

监测显示，哈市存量住房市场交易活跃，前6个月，哈市累计成交二手房302万平方米，同比增长33.65%；累计成交二手住房202万平方米，同比增长57.75%。

从投资需求看，哈尔滨房地产开发投资完成32.7亿元，同比增长16.9%。

增幅比上年同期提高4.4个百分点。

截至5月末，哈尔滨房地产业实现商品房销售面积768.2万平方米，同比增长3.4%。

其中，商品住宅销售面积647.5万平方米，增长7.7%。

目前，哈尔滨房地产企业景气指数已回升至景气区间，预测三季度哈尔滨商品房销量会继续攀升。

据统计，二季度，哈尔滨房地产企业景气指数为107.1，比一季度上升8.9%，由一季度的不景气上升至景气区间运行。

其中，商品房预售量景气指数为130.4，比一季度上升7.4%。

预计三季度房地产企业景气指数为112.3，而商品房销量也会有所增加。

本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、哈尔滨市统计局、哈尔滨市国土资源局、哈尔滨市房产管理局、哈尔滨市房地产经纪协会、哈尔滨房地产业协会及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了哈尔滨市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。

报告汇集了哈尔滨及哈尔滨主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了哈尔滨土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为哈尔滨房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

1、各个区域项目自身情况调查

2、市场调查方式

3、对哈尔滨市宏观环境的调查

二、调研的深入程度

三、宏观市场分析

1、哈尔滨市宏观环境调查

2、哈尔滨房地产市场现状

四、购房者需求调研

1、消费者置业观念的转变

2、年轻的置业者和中年置业者较多

3、建筑结构需求

五、人群消费调研综合评析

1、地域住宅消费心理特点分析

2、目标客户群定位分析

六、各区域项目调研分析

1、会展板块调研分析

2、香坊动力板块调研分析

3、沿江板块调研分析

4、松北板块调研分析

5、利民板块调研分析

七、本次调研总结和建议

一、调研的方式方法

1、各个区域项目自身情况调查

1）区域项目现场考察

2）有关个区域项目人员访谈

3）具体项目相关资料收集整理

2、市场调查方式

1）现场踩点调查

2）报刊文献收集与分析

3）网络信息收集

4）电话访问

3、对哈尔滨市宏观环境的调查

1）宏观经济及市政规划

2）哈尔滨房地产现状

三、宏观市场分析

1、哈尔滨市宏观环境调查

哈尔滨市位于黑龙江省西南部，是黑龙江省省会城市，是黑龙江省政治经济文化中心，省老工业基地中心，也是中国东北冰雪文明旅游城市。

哈尔滨市管辖七区十二县，行政区划面积6万平方公里，全市总人口九百万人以上。

哈尔滨城市化水平在全国处于中游水平，进几年哈尔滨随着城市大规模改造，江北的大开发，招商引资进一步扩大，老工业基地的崛起，促使哈尔滨经济呈现出欣欣向荣的景象。

哈尔滨市居民的收入水平，生活质量进一步得到提高。

2、哈尔滨房地产市场现状

哈尔滨市房地产业起步较晚，2000年商品房市场才得到大力发展，2004年房地产开发量大幅增加，随着市政俯对江北进行大开发，要把江北打造成“北国浦东”。

2007年哈尔滨市区用地进一步稀缺，市区内房地产价格上涨幅度较大，从而拉动江北房价上扬速度。

在今后，哈尔滨房地产还会良好的发展。

因为哈市经济持续快速发展，居民收入水平不断提高，鼓励居民住宅消费以及加快城市化进程等政策作用下，居民住房消费增势明显。

随着哈市区域面积和格局的变化，哈市商品房开发重点已经逐步转向城市周边区域或江北区域，繁华地段（二环以里）的土地资源、房源越来越少，部分区域商品房价格呈明显增长态势。

商品房建设成本上升，进一段时间，全国的物价上涨，土地、建材、人工费用等价格持续上涨；拆迁安置工作难度加大、费用高；开发公司为了吸引购房者，将住宅配套设施和环境投资标准不断提高，一定程度上加大了商品房的成本。

四、购房者需求调研

1、消费者置业观念的转变

前几年主要是价格影响消费者对置业的选择，但现在消费者购房观念向社区环境、交通、物业管理、区域的教育水平、社区的人文观念等综合素质转变。

往往前来选房、看房的购房者都非常关心社区的园林绿化、物业管理。

特别是物业管理，因为社区的美化与物业管理好坏是与购房者一生息息相关，物业公司好坏对社区档次的提升，人文的建设起到至关重要的作用，所以，越来越受到人们的重视。

2、年轻的置业者和中年置业者较多

1）青年置业者

青年置业者（准备结婚）大多为贷款购房，经济情况不好，工作时间较短，收入不稳定。

年轻置业者需要父母交首付款，贷款由年轻置业者自己来偿还，在选择户型上大多在40—70平米之间的两室一厅，还要考虑将来子女的教育问题（学校区域）。

2）中年置业者中年置业者正处在上有老下有小的阶段，考虑购房因素很多。

①中年置业者一般都是对目前所居住的住房条件不满意，大多中年置业者目前生活在2000年以前的社区，2000年以前的社区无论从物业管理还是园林绿化都很落后，甚至有的社区根本没有任何的绿化。

所以导致这一部分置业者需要从新置业，来改善自己的生活质量。

②还有一部分中年置业者为了给子女结婚而购置住房，或将原来的小平米物业换成大平米的物业，会选择三室一厅住房。

③目前市区内，特别是二环以内的房价较高，中年置业者为个老人买到住房纷纷转向江北，为自己的父母购置住宅。

江北目前房价适中，环境优美安静，适合老人居住。

这些中年置业者对社区环境，朝向，物业水平，交通状况，社区周边配套是否成熟非常敏感，但是对于价格还是有一定的分析和判断能力。

3、建筑结构需求

1）对卧室的面积需求中，都希望保证主卧室的舒适度，主卧面积最集中，购房者希望在15-20平方米，两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主卧室以外的卧室面积应一样。

2）对于客厅的需求，需要开间宽敞，与阳台相连接，阳台需要铺好地热，客厅能有充足的阳光。

3）对于卫生间需求，希望是明卫设计，很多购房者都问是否有明卫户型。

目前开发公司为了将面积给客厅、卧室增加面积，卫生间面积较小，购房者对卫生间面积要求增加。

五、人群消费调研综合评析

1、地域住宅消费心理特点分析

1）消费观念保守

区域性居住观念严重，特别是中老年置业者，不够了解房地产市场，受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力。

2）城市文化氛围得到改善

人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还有很大的提高。

3）认可朋友间的介绍

比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中可巧以利用。

2、目标客户群定位分析

根据对市场了解，目标客户群集中在三个不同的受众层，相对需求及其可承受的价格、总房款能力主要集中在三个需求接受层面：

A、中低层面解决基本生活需求的购房者

政府机关、事业单位青年公务员，工作时间短，收入目前不高，但是收入稳定。

企业青年职员，他们刚刚毕业参加工作，在公司的职务都很初级，收入水平有待提高。

这一人群，年龄大约在25-30岁之间，收入较同龄人稍高，主要购买力在总款20万左右，大部分为贷款购房，面积30--50㎡之间。

B、中层及中层以上改善居住条件的购房者

政府机关、事业单位中层管理者，企业中高层管理者，事业单位中高层，企事业单位中青年职员，私营个体业主。

他们集中在政府机关及效益较好的企事业单位30--40岁的中层及中层以上和创业初有成就的中青年。

这一人群在企业内部是中层或中层以上管理人员，原有住房太小或位置、环境较差，随孩子成长和经济条件的改善，并且有了稳定的高收入，经济上有一定积蓄，开始注重自己的生活舒适性，对物业要求较高，追求更高的生活质量，舍得花钱买服务。

主要购买力在20--50万，面积在70--90㎡之间，属二次置业，注重实用性，对房型设计、楼层选择、地段位置、配套完善、社区规模需求较高（同僚间潜在攀比意识强）。

C、中上及上层追求生活品质和生活情趣的购房者

私企成功人士，高级管理层，政府事业单位高层。

这一人群年龄多在45岁以上，在商海征战多年，有一定的经济实力，属于二次或多次置业。

要求绝对的工作生活环境，安静从容。

高生活品位，周边绿化环境，人文氛围，住宅有私密性要求，邻里知识层次因素考虑多。

对住房要求面积在100㎡以上，购买实力在百万元以上。

六、各区域项目调研分析

1、会展板块调研分析

会展目前楼盘相对集中在南直路一侧，均为高层建筑。

会展置业群体大多为成功商人、公司高级白领、教师、公务员、银行职员等高级知识分子，居住人群文化程度较高。

目前会展片区用地已经消耗带劲，周边配套设施完善，交通方便，周边环境整洁干净，是城市的一个经济中心区，得到许多置业者关注。

会展片区房地产市场呈现出向高端市场迈进的特征，将社区从物业服务到园林的设计，在到建筑档次，使开发资金投很大，导致房价上涨速度较快。

目前会展片区的平均售价在5000元/平米/建筑面积左右，整体销售情况在85%以上，对于房地产价格非常认可，说明市场需求量非常大。

户型面积从29平米的公寓到132米的四室两厅等多种户型