房地产经纪相关知识 1.docx
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房地产经纪相关知识 1.docx
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房地产经纪相关知识1
房地产经纪相关知识1
一、单选[共40题,每题1分,总计40分]
1、形成市场的三个要素中属于市场主体的是()。
A.买方
B.卖方
C.可供交易的商品
D.A和B
2、在经济学上有一个专门术语来描述市场竞争状态,即()。
A.竞争结构
B.市场结构
C.市场状态
D.竞争意识
3、不属于房地产市场低谷期的特征的是()。
A.市场极为萧条,交易量很小
B.开发项目开工率低
C.旧房交易量大
D.消费需求依市场惯性降低,租金下降
4、一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加,但也有比较重要的例外是炫耀性物品和()。
A.芬兰物品
B.麦拉物品
C.吉芬物品
D.玛琪物品
5、具体地说,弹性告诉人们一个变量发生()的变化,将会引起另一个变量的百分比的变化。
A.0.01%
B.0.1%
C.1%
D.10%
6、对于复利的本利和计算公式表述正确的是()。
A.F=P·n
B.F=P(1+i·n)
C.F=P(1+i)n
D.F=P[(1+i)n-1]
7、将2000元钱存入银行,按季度1%的利率计息12次,本利和为()。
A.2020元
B.2060元
C.2321.6元
D.2253.66元
8、将2000元钱存入银行,按半年6%的利率计息2次,本利和为()。
A.2247.2元
B.2120元
C.2354.6元
D.2468.8元
9、某房地产开发商向银行贷款100万元,贷款年利率为8%,贷款期限为3年,到期后一次偿还本息。
则到期后应偿还的本息为()。
A.1259712元
B.1240000元
C.1000000元
D.259712元
10、下列一组描述中错误的是()。
A.单利与复利并没有实质上的区别,只是表达方式上的不同而已
B.利息计算本质上都是复利,采取单利方式只是为了实际计算上的方便
C.如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,单利的利率应高一些,复利的利息应低一些
D.假设i1为单利利率,i2为复利利率,并令n期末使单利计息与复利计息的本利和相等,可得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下:
i2=[(1+i1)n-1]÷n
11、下列不属于资金时间价值换算中的假设条件的是()。
A.资金时间价值换算中采用的时复利
B.利率的时间单位与计息周期一致,为年
C.年金可以是每年支付一次、每季支付一次、每月支付一次或每周支付一次,每次支付的金额也未必相等
D.年金A是在每年年末发生的
12、说明项目的获利能力未达到所要求的收益率,因而是不可以接受的,应被淘汰的前提是()。
A.Pt≤Pc
B.Pt<Pc
C.Pt>Pc
D.Pt=Pc
13、《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定“基准地价、()和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”。
A.标定地价
B.政府指导价
C.政府定价
D.市场定价
14、有甲、乙两块土地,甲土地的单价为700元/㎡,乙土地的单价为510元/㎡,如果两块土地的其他条件完全相同,甲土地的容积率为5,乙土地的容积率为3,则明智的买者应选择()。
A.甲
B.乙
C.甲或乙
D.不能确定
15、某宗土地总价为3亿元人民币,允许的容积率为5,允许的总建筑面积为80000平方米,则楼面地价为()元/㎡。
A.16000
B.6000
C.3750
D.750
16、房地产估价中,比较法适用的对象是()房地产。
A.具有交易性的房地产
B.新开发建造的
C.有收益或有潜在收益的
D.计划开发建造的
17、某交易实例建筑面积2000㎡,成交总价80万美元,分三期付款,首期付16万美元,第二期于半年后付32万美元,余款32万美元于一年后付清。
如果以在成交日期时一次付清为基准,假设成交日期时人民币的年利率为8%,人民币与美元的市场汇率为1美元=8.3人民币且一年内保持不变,则交易实例的单价应为()。
A.400元人民币/㎡
B.3320元人民币/㎡
C.3171.513元人民币/㎡
D.3032.176元人民币/㎡
18、一宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,则卖方实际得到的价格为()。
A.2325元/㎡
B.2500元/㎡
C.2625元/㎡
D.2800元/㎡
19、城市的()是确定城市性质的依据。
A.人口规模
B.行政级别
C.用地规模
D.主要职能
20、城市建成区是指()内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。
A.城市行政区
B.市区
C.郊区
D.城市规划区
21、乡村城市化推动了小城镇的发展,表现为()。
A.城市人口数量占人口总数的比重增加很快
B.大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动
C.大城市人口数量比中小城市多
D.大城市数量比中小城市多
22、城市郊区化的第四次浪潮是()。
A.工业外迁
B.人口外迁
C.零售业外迁
D.办公室外迁
23、卫星城镇是()的结果。
A.外延型城市化
B.飞地型城市化
C.向心型城市化
D.离心型城市化
24、与住宅环境最密切的是住宅周围的()。
A.绿地率
B.空地率
C.宅间距
D.绿化率
25、耐火极限的单位为( )。
A.米(m)
B.小时(h)
C.温度(T)
D.毁坏度(S)
26、材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比率称为材料的( )。
A.密度
B.堆积密度
C.空隙率
D.孔隙率
27、定位轴线中横向编号是用( )。
A.阿拉伯数字
B.拉丁字母
C.罗马字母
D.汉字
28、( )是指房屋竣工后实测的房屋面积。
A.预售面积
B.房屋产权面积
C.竣工面积
D.房屋共有面积
29、()是指货币作为价值的独立形态进行单方面转移时的功能。
A.价值尺度职能
B.流通手段职能
C.贮藏手段职能
D.支付手段职能
30、民间信用是( )。
A.企业之间以赊销商品和预付货款等形式提供的信用
B.企业、银行或其他金融机构以商品或货币的形式向消费者个人提供的信用
C.个人之间相互以货币或实物所提供的信用
D.企业以发行股票或债券的形式筹集资金的一种信用方式
31、申请房地产开发类贷款应提供的材料中应有财政部门或会计、审计机构核准或年审通过的申请贷款前( )的财务会计报告和上一月的会计报表。
A.一个年度
B.二个年度
C.三个年度
D.四个年度
32、( )保险是贷款人以借款人的信用向保险人投保,当贷款人不为清偿或不能清偿债务时(如借款人失信不履行义务),由保险人代为补偿。
A.火灾保险
B.房地产贷款信用保险
C.房地产贷款保证险
D.借款人的人身保险
33、抵押房地产的财产损失保险主要是房屋的损失保险,其中最典型的是( )保险。
A.房屋损害
B.房屋倒塌
C.房屋火灾
D.房屋破坏
34、受必然因素影响,各变量值呈现上升或下降唯一方向性变动的变量是()。
A.连续型变量
B.离散性变量
C.随机变量
D.确定性变量
35、线形图主要反映( )。
A.单项式离散型变量数列
B.复项式离散型变量数列
C.单项式连续型变量数列
D.复项式连续型变量数列
36、调查项目所解决的是( )。
A.达到的目的
B.向谁调查
C.由谁来具体提供所需的数据的问题
D.向调查单位调查什么的问题
37、下列电磁波中,波长最短的是( )。
A.紫外线
B.可见光
C.X射线
D.无线电波
38、人的心理活动是通过( )来实现的。
A.人脑
B.行动
C.言语
D.态度
39、能力是( )。
A.能力是作为掌握和运用知识技能的条件并决定活动效率的一种个性心理特征
B.能力不是顺利完成某种活动的必要条件
C.能力的强弱不决定活动效率的高低
D.能力并不能在活动中得到发展
40、在下列消除心理压力的准则中,不正确的是( )。
A.分清先后
B.发泄情绪
C.尽可能地与朋友、同事分担烦恼
D.自我反省、扬长避短
二、多选[共30题,每题2分,总计60分]
41、房地产市场按流转次数划分可分为()。
A.土地使用权出让市场
B.房地产三级市场
C.房地产二级市场
D.房地产买卖市场
E.商品房市场
42、根据竞争程度不同,将市场结构分为()。
A.完全竞争
B.垄断竞争
C.寡头竞争
D.寡头垄断
E.完全垄断
43、下列属于完全垄断市场的特点有()。
A.只有一个卖者,而买者很多
B.买者和卖者都比较多
C.产品无相近的替代品,即垄断者几乎享有完全的产品差异
D.存在产品差别
E.新生产者不能进入市场,潜在竞争与实际竞争一样是不存在的
44、完全竞争市场必须具备的条件()。
A.所买卖的商品不具有同质性
B.有相当多的买者和卖者
C.市场信息完全
D.买者和卖者都可以自由进出市场
E.买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府干预
45、下列描述中属于房地产价格特征的有()。
A.按质论价:
优质高价,劣质低价
B.受区位的影响很大
C.实质是房地产权益的价格
D.既有交换代价的价格也有使用代价的租金
E.通常是个别形成,容易受交易者个别因素影响
46、一套建筑面积100㎡,每平方米建筑面积3000元的住房,购房者如果在成交日期一次付清房款则给予折扣,优惠5%,则()。
A.实际单价3000元/㎡
B.实际单价2850元/㎡
C.实际总价30万元
D.名义单价2850元/㎡
E.名义总价30万元
47、区位状况影响修正的内容主要包括()。
A.地质水文状况
B.平面布置
C.公共设施完备程度
D.基础设置完备程度
E.楼层
48、下列有关毛租金乘数法说法错误的是()。
A.方便易行
B.毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.忽略了房地产租金以外的收入
D.由于多层次估算产生各种误差的累计
E.忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异
49、按具有综合职能城市分类可分为()。
A.全国政治、经济、文化中心
B.大区或省域政治、经济、文化中心
C.地区政治、经济、文化中心
D.县域政治、经济、文化中心
E.农村政治、经济、文化中心
50、向心型城市化阶段的特点是()。
A.城市化速度明显加快
B.乡村城市化推动了小城镇的发展
C.城市第三产业减少
D.城市聚集规模迅速扩大
E.城市向郊区迅速发展
51、城市规划可以在( )方面发挥作用。
A.作为国家宏观调控的手段
B.作为政策形成和实施的工具
C.作为城市经济发展的前提
D.是城市合理布局、有序发展的保障
E.是国家进行规划管理的依据
52、下列选项中属于规定性指标的有( )。
A.用地性质
B.环境要求
C.建筑形式
D.交通出入口方位
E.人口容量
53、农业建筑包括( )。
A.农民住房
B.种子库
C.拖拉机站
D.饲养牲畜用房
E.院墙
54、常用的抽升设备有潜水泵、( )。
A.污水泵
B.气压输水泵
C.抽水泵
D.喷射泵
E.手摇泵
55、电梯按使用性质,可分为( )。
A.工作电梯
B.客梯
C.观光电梯
D.货梯
E.消防电梯
56、智能化居住区的基本要求有设置智能化居住区()。
A.安全防范系统
B.信息服务系统
C.楼宇自动化系统
D.物业管理系统
E.儿童接送系统
57、幢是指一座独立的,包括()的房屋。
A.不同面积
B.不同位置
C.不同功能
D.不同结构
E.不同层次
58、阅读地形图时,要注意的是()。
A.要了解地形图所用的坐标和高程系统
B.测绘日期、比例尺
C.要熟悉图例,了解各符号和注记的确切含义
D.能根据等高线判别和分析地貌
E.地物符合、地貌符合及其含义
59、分摊的共有建筑面积分为()。
A.本区共有建筑面积
B.本单元共有建筑面积
C.幢共有建筑面积
D.功能共有建筑面积
E.本层共有建筑面积
60、房地产贷款按贷款风险承受的对象,可分()。
A.信用贷款
B.保证贷款
C.自营性贷款
D.委托性贷款
E.抵押贷款
61、按贷款用途,个人住房贷款可分为( )。
A.个人购房贷款
B.个人自建住房贷款
C.个人大修住房贷款
D.个人购买经济适用住房贷款
E.个人购买商品住房贷款
62、保证合同一般包括的内容有( )。
A.被担保的主债权种类、数额
B.债务人履行债务的期限
C.保证的方式
D.房屋权属情况
E.保证担保的范围
63、房地产贷款保险涉及的险种为()。
A.财产保险
B.人身保险
C.保证保险
D.信用保险
E.定值保险
64、时间序列的分解模型最常见的有()。
A.加法模型
B.减法模型
C.乘法模型
D.除法模型
E.乘方模型
65、指数按所选定的基期不同,可分为( )。
A.个体指数
B.数量指数
C.简单指数
D.定基指数
E.环比指数
66、按环境的属性分类,环境可以分为( )。
A.自然环境
B.文化环境
C.人工环境
D.社会环境
E.政治环境
67、景观包括的内容是( )。
A.客观形象信息
B.主观形象信息
C.主观感受
D.A、B和C
E.A和C
68、水体污染可以分为( )。
A.地面水污染
B.地下水污染
C.湖泊污染
D.海洋污染
E.河流污染
69、不良的人际关系可分为( )三个层次。
A.不协调
B.结仇
C.危险
D.紧张
E.敌对
70、说服客户改变态度的心理学原理是根据决定态度的()三要素,用提供事实、讲清道理的方式,消除认识方面的误区。
A.认识
B.情感
C.意向
D.理智
E.认知
答案:
第1题
试题答案:
D
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点2:
有形市场和无形市场的区分;
市场可以是有形的,也可以是无形的。
有形市场是指进行商品交易的固定场所,反之则称为无形市场。
一个市场至少要具备3个要素:
1.卖方;
2.买方;
3.可供交易的商品。
卖方和买方又被称为市场主体,可供交易的商品又被称为市场客体。
第2题
试题答案:
B
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点6:
市场结构种类及各自的特征;
在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态,即市场结构。
根据竞争程度的不同,市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。
1.完全竞争
完全竞争市场必须具备以下几个条件:
(1)所买卖的商品具有同质性,不存在差别,因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品,不会对某个卖者产生偏好,任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;
(2)有相当多的买者和卖者,每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额,因而单个买者或卖者都不能影响市场价格,而只能是价格的接受者;
(3)市场信息完全,买者和卖者都掌握当前价格的完整信息,并能预测未来的价格;
(4)买者和卖者都可以自由进出市场;
(5)买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府干预。
2.垄断竞争
垄断竞争市场主要具有如下几个特点:
(1)卖者和买者都比较多;
(2)产品存在差异,即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别;
(3)市场信息比较完全。
3.寡头垄断
寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。
在寡头垄断市场上,生产者之间存在着竞争,但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。
这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降,从而使每个生产者都受损失。
而且由于生产者数量少,生产者之间容易达成某种妥协。
这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间,而在产品无多大差异的情况下,非价格竞争难以进行,寡头生产者在定价方面就会进行勾结。
4.完全垄断
一般所讲的完全垄断,多指卖方垄断。
卖方垄断市场具有以下几个特点:
(1)只有一个卖者,而买者很多;
(2)产品无相近的替代品,即垄断者几乎享有完全的产品差异;
(3)新生产者不能进入市场,潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。
造成卖方垄断的原因有资源控制、政府许可限制(如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断)、专利、规模经济等。
第3题
试题答案:
C
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点8:
房地产市场周期划分的阶段及各阶段的特征;
房地产市场周期大体有以下几个阶段:
1.上升期。
在这一时期,需求不断增加,房屋(房地产)供不应求。
需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加,因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收人增加等时期。
由于实质性需求的突然增加,市场上的房屋(房地产)供给不足,租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升,对房地产的投资需求也开始增加。
因此,这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。
上升期的主要特征有:
租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格涨。
另外,在这一阶段的初期,房屋空置率略高于正常水平,随后,需求的不断增加使房屋空置率不断下降。
到这一阶段后期,房屋空置率下降到正常水平。
2.高峰期。
在这一时期,需求继续增加,但增加的势头逐渐减弱,并在此阶段的后期,需求开始出现减少的势头。
由于实质性消费需求在上升期基本上得到满足,所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。
高峰期的主要特征有:
售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快,交易量大;大批开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
3.衰退期。
由于价格上升到顶点,期望通过价差获取利润的投机需求减弱,通过租金回收投资并获取利润也不见得划算,因而投资需求减少。
而在高峰期大量开工的项目陆续完成并投放市场,因而房地产供给大于需求,价格出现下降。
这一时期的主要特征有:
新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手,旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降,房屋空置率上升。
4.低谷期。
需求继续减少,新的供给不再产生或很少产生。
这一时期的主要特征有:
市场极为萧条,交易量很小;开发项目开工率低;消费需求依市场惯性减少,租金下降,
第4题
试题答案:
C
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点11:
影响房地产需求的主要方面;
对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的,其中主要有:
1.该种房地产的价格水平。
一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加,但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2.消费者的收入水平。
3.相关房地产的价格水平。
4.消费者的偏好。
5.消费者对未来的预期
第5题
试题答案:
C
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点17:
房地产的需求弹性;
弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。
具体地说,它告诉人们一个变量发生1%的变化,将会引起的另一个变量的百分比变化。
房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。
其中,需求的价格弹性通常简称需求弹性。
房地产的需求的价格弹性,用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。
即:
房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比
通常情况下,房地产需求的价格弹性是一个负数。
房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比
房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比
第6题
试题答案:
C
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆考点24:
复利;
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。
在复利计息的情况下,不仅本金要计算利息,利息也要计算利息,即通常所说的“利滚利”。
复利的本利和计算公式为:
F=P(1+i)n
复利的总利息计算公式为:
I=P[(l+i)n-1]
第7题
试题答案:
D
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27:
名义利率与实际利率的换算;
名义利率与实际利率的关系,可以通过下列公式换算:
i=(1+r/m)m-1
式中i--实际利率;
r--名义利率;
m--计息m次。
第8题
试题答案:
A
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27:
名义利率与实际利率的换算;
名义利率与实际利率的关系,可以通过下列公式换算:
i=(1+r/m)m-1
式中i--实际利率;
r--名义利率;
m--计息m次。
第9题
试题答案:
A
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆考点30:
现值与将来值换算;
F=P(1+i)n
式中的(1+i)n称为“一次支付终值系数”,通常用(F/P,i,n)来表示。
第10题
试题答案:
D
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆考点25:
单利与复利的换算(单利与复利的可比性);
在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通常情况下(计息的周期数大于1)单利计息的利息少,复利计息的利息多;如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,则两者的利率应有所不同,其中单利的利率应高一些,复利的利率应低一些。
假设i1为单利利率,i2为复利利率,并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等,即通过
可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下:
或者
由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取,流动性相对较差,因此,为支付流动性补偿,实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
弄清了单利与复利的关系后,可知单利与复利并没有实质上的区别,只是表达方式上的不同而已。
利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入),采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
第11题
试题答案:
C
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆考点29:
资金时间价值换算中的假设条件;
1.资金时间价值换算中采用的是复利。
2.利率的时间单位与计息周期一致,为年。
3.本年的年末为下一后的年初。
4.现值P是在当前年度开始时发生的。
5.将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。
6.年金A是在每年年末发生的。
7.第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。
第12题
试题答案:
B
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点42:
动态投资回收期及如何判断项目可行;
动态投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。
计算投资回收期的起始时间有2种:
一种是从投资开始时算起,另一种是从项目建成计算起,计算时应予以说明。
动态投资回收期的计算公式为:
Pt--投资回收期。
动态投资回收期通常以年表示,其详细计算公式为:
动态投资回收期=[累计净现金流量折现值开始出现正值的年数-1]+[上年累计净现金流量折现值的绝对值÷当年净现金流量的折现值]
求出投资回收期后,判断项目是否可以接受的标准通常有下列3种:
1.认为投资回收期越短越好;2.投资回收期短于项目的寿命期即可
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