仿古旅游开发及旅游地产的思考.doc
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仿古旅游开发及旅游地产的思考
■本刊编辑部
近年来,仿古旅游开发及旅游房地产在国内兴起了一股浪潮。
这都是国家经济增加,人们收入水平提高,消费观念开放所带来的结果。
反过来,仿古旅游开发及旅游房地产也越来越密切地影响着人们的生活,对社会经济起着巨大的作用。
它们对传承中国传统文化、城市特色的继承和发展意义重大,也为现代人提供了体验传统文化的场所。
然而,由于国内对仿古旅游开发的认识还不够深刻,在旅游地产的开发方面也才刚刚起步,因此可能会出现一些问题。
在此,我们就来探讨仿古旅游开发及旅游地产,以增加大家都它们认识,并避免实践中可能存在的错误。
一.仿古旅游开发及存在的问题
随着国家经济的发展,人们的思想观念、消费观念也随之发生了变化。
人们在认识、追求、吸纳西方文化之后,开始重新意识到中国传统文化的魅力,全国上下形成了多元文化的局面。
因此,在全国进行如火如荼的城市化建设时,千篇一律的几何形现代建筑,商业气息浓厚的现代商业模式,无法满足现代人物质、精神文化的需求。
保护传统物质及非物质文化遗产的呼声越来越强列,在这种需求与呼声之下,有一批古城镇、古老街区、古代建筑被保存了下来,并成功地转变成为宝贵的旅游资源。
然而,一些地方在利益的驱使下,盲目地进行仿古建设,不仅没有达到保护文化遗产,获得经济效益的目的,反而浪费了财产资源,甚至破坏了原有的文化生态。
其实,成功地保护开发古城镇、古街区、古代建筑,并规划成具有长远开发价值的旅游资源,是应该遵循一些原则的:
1.古城镇、古街区旅游开发的原则
(1)保护优先原则
古城镇、古街区的最宝贵之处在于,它们与地理环境相结合的历史、文化底蕴。
如果失去了文化的内涵,消失了原生态的文化氛围,那么所谓的“古”只是一件披在泥土雕像上的外衣,不会有独特的吸引力。
因此,对古城镇、古街区进行旅游开发,一定要首先遵循保护优先的原则。
在保护原生态的文化环境的基础上进行开发,才能获得长远的利益。
(2)独特性原则
唯一性是旅游资源的魅力所在。
丽江古城之所以大受欢迎,不仅仅是700多年历史的古建筑群,同时还有700多年积淀的历史文化和纳西族独有的生活方式,有小桥流水,有柳暗花明,有纳西古乐,还有雪山草地。
其实,由于历史、文化、环境的独特性,古城镇、古街区都应具有其独特之处。
因此,开发的重心应该是尽最大可能地突出旅游资源的特色,包括民族特色、地方特色,地方文化。
只有具有民族、地方文化特色的旅游资源,才能对全国乃至全世界产生吸引力。
(3)合理开发原则
北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍曾经说过:
“若要文化与旅游结合发展和双赢,就必须实现从文化旅游资源到文化旅游产业的嬗变。
一是要原点打造,原汁原味地展现当地的文化内涵;二是要符合时代观念和实际消费需求;三是拓展产业链,从吃、住、行、游、购、娱等方面,全方位地开发旅游资源。
”旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,同时还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。
(4)经济原则
经济利益是旅游资源开发的动力与目的之一。
因此,要对古城镇、古街区等旅游资源进行投资开发,必须从经济的角度,全面分析投入和产出,确保旅游开发活动能够带来经济效益。
2.仿古旅游开发中存在的问题
目前,传统文化的价值正越来越受到人们的喜爱与重视,传统文化的魅力又重新焕发光彩,全国各地有不少古城镇、古街区、古建筑的旅游价值得到了合理的挖掘、开发,并给地方形象和财政都带来了丰厚的利益。
在利益的驱使下,一些地方便开始盲目跟风,不科学地进行仿古旅游开发,造成全国仿古城镇、仿古街、仿古建筑泛滥的局面。
总体来讲,现在全国各处的仿古旅游建设存在以下一些问题:
(1)“仿古”仅仅仿的是“皮毛”
四川省文化厅文化产业处处长彭建康曾在文化演艺专业论坛上指出:
“目前,仿古建筑有一种泛滥趋势,好象一和古代建筑打交道就能身价百倍,有品位、有艺术。
继承传统并不只是修建仿古建筑,也要讲究品牌。
否则,当一座座仿古建筑拔地而起的时候,那多半是失败的决策,就如候鸟飞来了又走,落下的是一地鸡毛。
”
其实,现代人旅游更多的是对精神文化方面的需求。
人们到古城镇、古街区休闲旅游或者购物消费,为的是身临其境地感受与现代商业气息完全不同的民族风情、风俗习惯、地方特色,而不仅仅是表面的古代建筑元素的简单组合体。
如果没有了历史、文化内涵,古城、古镇就仅仅是一个建筑躯壳,不可能给旅客带来任何历史文化的氛围和体验。
一些地方忽视了历史文化的重要性,大量建设一些仿古建筑,使得古城、古镇、古街区遍地开花,而古建筑之下却洋溢着浓重的现代商业气息,一些超现代的生活方式、生活习惯、组织形式都在其中。
那些仿古建筑其实仅仅是传统的“皮毛”。
(2)以牺牲原生态为代价
纵观国内现在的仿古建筑,大多基本上仍停留在具象的模仿之上,简单地将古代建筑元素附加于现代建筑形式之上。
这些古建筑忽略了与历史文化环境相结合,与当地特有的民俗风貌相结合。
更让人心痛的是,很多仿古商业建筑其实是以牺牲当地原生态历史文化为代价的。
在全国各地,一些地方热衷于仿古建筑,却忽略了保护有历史文化价值的古建筑,甚至迫使古建筑为人造景观让路的现象并不鲜见。
比如在本世纪初,广东省佛山古镇就把松风路仿古商业街(简称仿古街)作为当地旧城改造的重点工程。
新建起来的仿古街既不是岭南建筑风格,也不是真正的古建筑,可以说是破坏了原生态。
结果,短短八年以后,这一仿古街再次被纳入佛山古镇拆迁范围。
当地声称,今后将建成五大历史文化街区,以“恢复原有风貌”——即恢复岭南特色的古韵。
但我们不得不说,这仍然是一种“仿古”。
很多古城、古镇、古街区本身具有独特的文化生态,是价值巨大的旅游资源,“严格保护”才是开发工作的重中之重。
以保护为基础,进行科学合理地开发,采用与现有资源相匹配的运作模式,发挥其可支配的功能,才是古城镇、古街区旅游开发的正途。
(3)功能被移位,文化被清空
许多古城、古镇、古街区在其的慢长历史进程中,与当地的经济发展水平、历史文化底蕴、交通条件、人口因素、消费习惯、商业业态分布、街区文化、经营与管理等综合因素融合在了一起,形成了独特的社会和经济功能。
对这些古城镇进行开发,如果不对所有的这些综合因素有全面的认识和考量,而进行简单的以新换旧的仿古建设,必然导致水土不服的局面。
旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。
例如浙江的乌镇,四川的黄龙溪、五凤镇,云南的和顺古镇等,在历史上都是商品集贸重镇和交通枢纽。
正是依靠这些特殊地位和功能价值,这些古镇才能创造出辉煌的历史。
现在虽然随着时代的变迁,现代的贸易方式和交通路线发生很大变化,这些古镇已经退出了历史的舞台,但它们作为历史文化活的标本保存了下来。
我们今天进行旅游开发,就是要对其历史面貌进行保护和再现,使中外游客能真正走入历史文化的情境中。
然而一些地方的仿古旅游建设,却把原来的历史遗貌进行搬迁,建起了古香古色的商业地产和商铺,徒有古建筑的外表,使得古镇的功能被移位了,文化被清空了,自然不能长久地吸引游客。
(4)对“复古”的误解和滥用
建筑大师梁思成说:
“除非我们不知尊重这古国的灿烂文化,如果有复兴国家民族的决心,我们就不能忽略中国建筑的研究。
”中国的古建筑凝聚着中华民族博大精深的传统文化。
可是,现在全国各地修建的仿古建筑遍地开花,而这些仿古建筑大都是对“复古”的一种误解和滥用,甚至在建筑过中粗制滥造,使用伪劣材料,建筑艺术粗糙。
因此,在进行仿古建设时,必须在规划、设计、施工时认真推敲,精心从事,切不可粗制滥造,搞出一些造型丑陋,不堪入目的东西。
既糟蹋了环境,又玷污了祖先的智慧。
同时还要接合当地的历史文化环境,建设有地方特色的仿古建筑。
对于那些古代遗留下来的无法再生的古建筑,更应像珍惜生命一样去保护、维修它,给城市留些记忆,给民族留些根本。
二.旅游房地产开发及存在的问题
说到仿古旅游开展,就不得不说旅游房地产,因为这二者之间有着千丝万缕的联系。
目前,关于旅游房地的界定,业界有许多不同的说法。
我认为,青岛大学旅游学院徐翠蓉的观点比较正确:
“旅游房地产是以旅游物业为开发对象,以为旅游服务为主要功能,在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要,拥有灵活多样的销售方式的房地产项目……旅游房地产一般与旅游区高度密切关联,但并非与旅游区高度密切关联的房地产项目都是旅游房地产。
”从这一界出发,旅游房地产的各种项目中,就包括了仿古旅游建设项目。
为此,我们在这里谈论旅游房地产,也就是从全新的角度认识仿古旅游开发,并探讨其中的问题。
目前,全国旅游地产开发越来越热,它以多种类型出现在大中小城市和旅游景区,比如,主题公园群(迪斯尼世界EPCTO、深圳的华侨城社区PORTFOLIO)、主题社区(佛罗里达州的HeronBay、南卡罗来纳州的海格山庄)、度假酒店(拉斯维加斯)、高尔夫别墅,等等。
这些不同类型的旅游地产,都有各自独特的经营规律与理念。
然而,我国的旅游房地产开发才刚刚起步,对开发商来说,由于先前是以住宅导向型为主,现在要从事旅游地产的开发,缺乏经验。
因此,现在的旅游房地产开发还存在诸多的问题。
其中,最大的问题是差异化不够。
其实,旅游房地产究竟应该采用何种样式,必须根据当地经济水平、历史文化和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定。
由于中国幅员辽阔,气候差异较大,每一个旅游点和土地运营、地产开发之间都可以找出差异化的竞争。
下而,我们在这里具体谈几点旅游房地产开发中应该注意的问题:
1.全盘规划,分步实施,先做旅游,后做房产
根据旅游地产项目特征,开发建设的模式应该是高起点、大手笔、跨越式的,因此最好是聘请具有雄厚实力、过硬资质的国际国内知名景观设计公司进行精心设计和规划。
以全盘规划,分步实施的方式,合理运作。
旅游房产在开发在原则上应该先做旅游,后做房地产。
因此在开发过程中,应该把旅游项目放在前面,并当做非盈利性的精品来做,这样便可以提升人气,带动区域价值,增强政府和公众对项目的关注度和信心,为后续开发的顺利实施奠定基础。
由于这类项目规模巨大,开发周期长,资金压力大。
因此,一定要注意合理安排开发的节奏,确保资金链的安全,要短线开发与长线开发结合。
2.综合开发、全面收益、合理衔接
一般情况下,旅游房地产项目的功能组合是极其丰富的,必须配套齐全。
它们的子项目往往很多,这些子项目可以起到相互支撑、降低风险的作用。
大多数情况下,旅游房地产项目都是由旅游、休闲度假、人居和配套项目四大部分组成,因此在开发过程中,要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。
在项目的开发过程中,要协调处理先期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的关系,使各子项目能够共同组成有机的整体,同时又具有相对的独立性,可以合理分担整个项目不同的功能诉求。
充分挖掘项目周边原来的旅游资源,使项目与当地整个大的区域景区环境相融合,并开展多种方式的合作经营,在尊重历史文化、保护生态环境的前提下,提升区域整体旅游资源的内涵和价值。
3.优先保护环境、实现可持续发展
旅游房地产的开发不能以牺牲自然生态资源为代价,任何项目的生存和可持续发展都是以保护环境为基础。
因此项目建设应遵守优先保护环境、实现可持续发展的原则,让开发建设与人文自然生态相融合,防止激化开发与生态之间的矛盾。
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