写字楼物业挂历制度之绿化和消防.docx
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写字楼物业挂历制度之绿化和消防
13.绿化管理
写字楼如适当摆放绿化盆裁,使整个办地方增添绿色的自然环境、生机、绚丽的色彩,可使客户感受怡然、舒适的绿色世界,增加办公环境清新的气氛。
13.1与绿化公司的关系与协调工作
一般绿化工作均外判由绿化管理公司负责,而双方的协调关系:
(1)经双方签合同后,由绿化公司养护、更换工作,要制定“绿化工作计划”及“绿化检查标准”,作为审核及监督的依据。
(2)物业助理每天按要求标准进行检查,有不合格的通知绿化公司进行返工或更换。
(3)物业主管对绿化工作进行不定期抽查,对绿化养护进行评估,每月发出有关“整改通知书”,要求绿化公司整改,同时报公司总经理评阅,使大厦的绿化工作有效进行。
13.2写字楼绿化的类型与管理要求;
为改善写字楼的办公环境,利用写字楼大厦的范围内进行绿化工作,以增加大厦的形
象与美感,写字楼通常的绿化包括:
(1)地面绿化:
以同一品种花卉集中培育,不能乱摆乱放,可依盆裁大小、高矮、长势的优劣分别放置,并采用不同的措施进行料理。
经常保持花草洁净美观,常更换或补裁,做好绿地环境卫生清理杂物。
(2)室内绿化:
在室内空间:
大堂、过道、楼梯、会议室及卫生间适当放置绿化及协调好租户室内的绿化,定期清洁、扫尘、淋水等,花卉摆放要合理适当,构图合理。
(3)空间绿化:
包括屋顶绿化、平台绿化及墙面绿化。
利用屋项、庭院开辟花园,布置花草、树木、建筑设施等,加大写字楼的绿化面积,增添写字楼的美感及色彩。
其次利用平台之面积大,通风良好、阳光充沛、种植及养育花卉植物是较理想的场地,更以攀绿植物,造成五彩缤纷的墙面绿化,增加大厦的色彩外,亦带给大厦客户有一个美丽的绿色世界。
13.3写字楼绿化工作的检查标准
物业管理公司制定“绿化检查标准”,作为监督检查写字楼绿化工作的依据。
其主要
标准是:
(1)摆设。
注意绿化花草、盆景、盆栽摆设、陈列是否妥当,并及时进行养护、更换。
(2)剪裁(除草,修剪草坪、花灌木、乔木)。
1).室内外盆栽、乔灌木是否及时剪裁处理,使其造型整齐美观,枯黄枝叶是否及时剪除,保持青绿和生机,修剪下的枯叶要即刻清除。
2).草坪有无杂草、杂花,若有要及时拔除,注意草坪、草地是否整齐。
(3)浇水。
有无适时或定时浇水,绿化植物是否干枯,对流到地面或设施上的水要及时抹干,保持周围环境整洁、干净,并防止造成设施的腐蚀和霉坏。
(4)施肥。
施放有异味的肥料是否在非办公时间内进行,并以花泥覆盖,不得裸露,以免影响周围环境。
(5)杀虫。
对室内公共场所绿化喷杀虫药,是否在非办公时间内进行,使用高效低毒农药时是否做好防护工作。
在室外喷药后4小时内下雨是否天晴后重喷。
(6)去尘。
检查花池、花基、花盆、绿化带是否有烟头、纸屑等杂物,有无定期用湿软布、巾对植物茎叶进行除尘。
(7)补缺(补植花灌木、乔木、草坪)。
如有枯死现象,要及时进行更换,如所更换的品种不同,是否有书面报告物业部审批。
13.4写字楼的绿化放置
写字楼的绿化布置,以适用、经济、美观及大方为原则,要与环境协调,统一效果,
合理布局!
(1)大堂(前厅)的绿化:
包括入口、休息区、楼梯、公共卫生间等。
大堂以大盆或中型的观叶植物为主,如棕竹、龟背竹、苏铁、巴西铁、橡皮树、风尾葵等,在春秋季节可放茶花、杜鹃、菊花类品种。
(2)走廊、过道的绿化,以普通型的大盆或中盆的观叶植物为主,如散尾葵、发财树、针葵、棕竹等。
(3)会议厅的绿化、布置应力求高贵、典雅、美观、大方,四周可放置大型和中型的观叶植物,如万年青、变叶木、巴西铁等、桌上可放瓶插花,加以点缀。
(4)办公室的绿化、布置要突出舒适、清静、高雅,窗台上选用小兰草、君子兰、文竹、富贵竹、垂盆草等植物。
上述绿化布置,以不同地方选择不同特性的花木来摆设,所需水分、空气、光照及温度均有不同,故要合理布置和选择。
13.5写字楼节日装饰的方式:
(1)灯光。
楼宇轮廓灯、外墙节日闪烁灯饰、泛光照明、节日满天星彩灯、节日灯笼、广告霓虹灯等,它们能很好地展现现代都市夜色风采并烘托出浓郁节日气氛。
(2)喷泉。
高级综合大厦里的喷泉在节日期间应延长开放时间。
时下喷泉种类繁多,有音乐喷泉、时钟喷泉、水幕帘喷泉、字幕喷泉。
若配有环形瀑布、旋转水幕、花篮水状等造型,辅以雕塑、布景、灯光、绿化,必显得流光溢彩、引人入胜。
(3)门饰。
可在主要入口、大堂、沿街玻璃门窗上进行装饰、点缀布置,入户大门、电梯大堂贴上对联,玻璃上喷上字画,恰当为止。
(4)植物盆景。
可摆设金桔、铁树等各色植物或盆景,配合原有大面积绿化以增添节日景象。
(5)鲜花。
可在室内点缀摆设各种插花、花篮;室外可用五彩缤纷、姹紫嫣红的盆栽鲜花进行拼字拼图。
(6)拼搭装饰台。
装饰物可以是儿童喜爱的宠物或卡通形象等,也可以是简单的节日彩饰、雕塑或彩狮、龙凤之类。
(7)音像。
在物业区域设置闭路音响、音像、播放渲染节日气氛的音乐或其他内容。
(8)彩条、横条、彩旗、彩球。
利用彩条、横幅、彩旗或彩球可衬托出热烈节日气氛,同时也是商业推广的有效手段。
良好的节日装饰,会把物业点缀得异常光彩,同时更使人们尽情享受浓郁的节日气氛的同时,增添物业管理工作的成就感。
14.消防管理
14.1写字楼消防管理的特性
(1)火灾危险性高,一般装饰材料易燃性高,增加火灾的危险性。
(2)建筑物内电源多,电线纵横,工程设备多,维护保养疏忽,安全系数减少,易发生事故。
(3)进行二次装修频繁,如管理不善、易燃材料不做防火处理、电线路不做安全保护,极易酿成火灾。
(4)高层大厦有烟囱放应、火势易扩散、蔓延快。
(5)疏散困难,楼层多,火灾时只能靠防火梯疏散,人多紧急时,易发生意外伤亡,如管理不善、梯间常放置杂物,则影响疏散困难。
(6)扑救的难度大,大厦楼层高,消防车能力不及,救火人员消耗体力大,救火速度慢,加上如供水不足或压力不够,均带来扑救的困难,一旦失火,将造成严重的经济损失及人员的伤亡。
(7)大厦的消防管理人,应认真做好消防安全的工作,进行统一管理,日常对消防设备设施加强检查及维修养护,做到防患于未然。
14.2写字楼消防管理的组织机构
物业管理公司总经理应是写字楼的第一防火责任人,全面负责大厦的消防工作,并与较大客户的区域防火责任人组成防火领导小组,下设专职的防火办公室与基层(楼层重点部位)防火责任人共管,物业管理公司应配有专职消防管理队伍来负责消防工作。
同时,还应建立兼职的义务消防队伍。
写字楼消防管理组织机构图
(1)专职消防队的建立与培训
首先应考虑选择一些年轻力壮,身体素质好;反应灵敏,行动迅速;责任心强,
勇于献身;具有一定文化水平的男性来做专职消防队员。
专职消防队员选定后,须参加地区消防局的消防技能培训班,并领取消防合格
证书后才可上岗。
专职消防队员一般应掌握国家制定颁布的消防法规和制度,具有
一定的消防业务知识,熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用,熟
悉各种消防器材的使用等。
(2)义务消防队的建立和训练
公安消防部门的有关规定,义务消防队员应占职工总数的80%以上。
义务消
防队一般由总经理任总指挥,保卫部经理及消防主管任副指挥,各部门经理都是指挥部成员。
义务消防队员应从物业公司员工中选择年轻、身体素质好、责任心强的人员组成。
公司全体保安员都是义务消防队员。
应定期请专家或有经验的消防人员对这支队伍进行业务培训。
义务消防队员应以提高灭火技能为目的,进行灭火知识的学习及灭火训练和消防演习。
14.3写字楼消防管理的内容与措施
消防管理是写字楼管理中不可忽视的环节。
写字楼物业管理公司应认真贯彻“预防为主,防消结合”的原则,以“消防火灾,控制火警,确保安全”为目标。
(1)建立和完善各项消防管理制度与规定
包括防火管理公约、动用明火制度、施工管理制度、重点部位防火管理制度、
二次装修消防审核制度、消防监控中心管理制度、岗位责任制度以及有关灭火、疏散方案、工作程序及指挥程序等。
(2)加强写字楼防火宣传与培训
加强写字楼客户和管理公司员工的防火宣传,并要经常进行防火培训(含演
习)。
要让在写字楼工作的全体人员了解防火的重要性、写字楼防火工作的各项规定、写字楼消防设施及其功能、一般灭火器的性质和使用方法,安全疏散路线和抢救伤员的知识,做到有备无患。
(3)经常进行写字楼的防火检查
1)检查驻写字楼的客人对消防安全的重视程度。
印制写字楼消防安全须知,并发到每一楼层、每一公司或商社。
2)检查写字间装修施工动火情况。
3)检查写字楼要害部位。
检查时注意设施的完好性、操作的合理性等情况。
4)检查消防设施。
5)检查来防人员。
注意其是否携带易燃易爆品。
6)检查吸烟的情况。
严禁在写字楼办公场所及电梯内吸烟。
此外,还应检查各楼层、各写字间的灯光线路及其走向和烟感装置等。
(4)设置火灾事故照明和疏散标志
在高层写字楼的楼梯间、走道、人员集中场所和发生火灾时必须坚持工作的地
方(如配电房、消防控制室等)设置事故照明,在人员疏散的走道、楼梯等处设置灯光显示的疏散标志。
疏散标志的电源必须应用蓄电池。
14.4写字楼的消防器材及设备的管理
(1)写字楼常备消防器材
为加强写字楼消防自救能力,各部门、值班室、设备房、消防监控中心必须
配备必要的消防器材。
主要包括:
手提式CO2气体灭火器(或推式ABC干粉灭火器、推车式CO2气体灭火器);消防扳手、消防斧;消防头盔、消防面具、口罩;救生绳;备用水带、水枪;铁铲、消防桶、斗车、沙袋等。
(2)消防设备的功用和作用
1)烟温感报警系统又叫火灾探测器。
它的功能是尽早地探测到火灾并发出报警,以便采取救火措施。
该系统的种类较多,如离子式、光电式、激光式、红外光式等。
2)防烟系统除了在安全通道及安全场所安装防火门阻挡毒气流入外,写字楼一般都设有防排烟装置,以防止发生火灾时烟气对流,造成烟气、毒气伤害事故。
3)加压送风系统发生火灾时,为了防止烟雾、毒气进入疏散通道及消防电梯厅,确保人员顺利疏散及消防电梯的正常运行,在写字楼每一层的疏散楼梯及消防电梯前室都设有百叶式加压送风口。
4)消防栓系统高层写字楼的消防栓系统是扑灭一般物质火灾的主要灭火装备。
在人为喷水的情况下,通过击碎就地报警按钮向消防中心报警显示,同时进行连锁反应自动启动相应的供水泵,以达到充实柱为13m的需求。
5)水喷淋系统该系统属固定式自动灭火装置,其灭火作用及供水与消防栓大致相同。
但自救灭火效果比消防栓要先进很多。
当喷淋头接受到额定温度时(一般场所设计为60℃)自动爆破喷水,通过管内的水流指示器动作向消防中心发出报警信号,根据水压大小可自动启动相应的供水泵。
当高于额定水压时也可自动停止供水泵,以满足灭火的需求。
6)安全通道与消防电梯当发生火灾时,为避免人员被烟雾、毒气所伤,可通过安全通道(即防火楼梯)进行紧急疏散直达室外或其他安全处(即避难层、屋顶平台)。
7)应急广播系统又叫火灾事故广播。
其作用在发生火灾时通过广播向火灾楼层或整体写字楼发出指示,进行通报报警,以引导人们迅速撤离火灾楼层或火灾区域。
8)应急供电系统也就是备用电源。
高层写字楼发生火灾时,主要就是利用应急供电系统启动自身的消防设施进行自救。
9)灭火器材包括卤代烷灭火系统和干粉灭火系统等。
14.5消防设备的操作规范
操作前必须首先观察各个系统是否设置在自动位置。
观察各系统电源信号是否正常。
各系统的安全操作方法:
(1)烟感系统当发生火情报警时,确认楼层后,首先通知保安人员到报
警层观察,同时与该层人员及时取得联系。
若为火险立即按灭火作
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