无锡市物业管理市场调研报告_精品文档.doc
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无锡物业管理市场调研报告
为了配合无锡万达广场的前期物业管理工作,无锡商管公司采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法,重点就无锡市物业管理市场现状、物业管理从业人员薪酬以及物业管理服务费标准进行了市场调查。
一、无锡物业管理市场现状
无锡市物业管理起步于二十世纪九十年代初,在市房管行政部门的努力下,近几年来发展较快。
目前全市物业服务企业近400家,其中国家一级资质企业2家,二级资质企业18家。
服务于八百多个小区(大厦),服务面积达5700多万平方米,占全市住宅总面积的65%以上,全行业从业人员4万余人。
2002年,上海陆家嘴物业管理有限公司进驻了无锡市新世纪花园,当时此举对本地物业服务企业造成了相当大的冲击,由此无锡市的物业管理市场进入了本地企业与外来企业共分“一杯羹”的纷争格局。
通过多年的探索实践,目前无锡全市物业管理也逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展,管理水平不断提高,服务内涵趋向丰富,本地一些被认知度较高的本地企业也正在逐步形成。
根据去年的调查报告显示,无锡市近几年新建小区物业管理覆盖率及收缴率达到90%以上,其余项目一般物业费收缴率在70%左右,部分老住宅区物业费收缴率甚至低于30%。
由于收缴率较低,因此目前情况下无锡市能达到较佳赢利水平的物业公司仅占10%左右,约有超过50%的物业服务企业存在亏损情况,形势不容乐观。
由于业主缺乏对物业管理方面的专业知识,对市场行情不了解,导致物管企业服务定价、物业管理、物业收费时争议颇多,为此,江苏省建设厅出台了≤住宅物业管理服务标准≥,该标准的制定将物业管理服务费按照标准不同共细化为7个等级。
2006年4月,无锡市根据该标准结合本地情况及时编制下发了≤无锡市普通住宅物业管理服务简明标准≥。
例:
项目
内容
基本标准
清洁管理
电梯及电梯厅保洁
每日清扫1次电梯轿厢
共用卫生间保洁
每日清洁1次
道路保洁
每日清扫1次
绿化带保洁
每月清扫1次
垃圾桶、果皮箱
每日清运1次
房屋、共用设施、设备维护与管理
服务时限
报修1小时内到位
给水设施
饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次
排水设施
发现堵塞及时疏通
园林绿化养护与管理
草坪
每年修剪二次
安全防范
人员组织
有门卫值班,并佩戴标志
一级服务(指导价0.1元/㎡·月,不含电梯使用费)
七级服务标准(指导价1.3元/㎡·月,不含电梯使用费)
项目
内容
基本标准
清洁管理
共用楼道保洁
每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶,水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次,大理石地面每3个月打蜡1次、每半年抛光1次,每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头,每日擦拭1次公共设施,每周擦拭1次楼梯道墙面及共用门窗玻璃
电梯及电梯
厅保洁
保持电梯轿厢清洁,每日更换1次地毯,白天循环对电梯厅进行清洁,每半月对电梯门壁上光1次
共用卫生间保洁
专人清洁打扫消杀
停车场、共用车库或车棚保洁
每日清扫1次车库的纸屑和垃圾,每周擦洗1次门窗等公共设施,每月清扫1次地下室管线,每月进行2次地下室消杀工作
绿化带、道路保洁
每日清扫3遍,3小时内目视无垃圾,每月清洁2次灯具
标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁
标识、宣传牌每日擦拭1次,雕塑每周擦拭1次
休闲、娱乐、健身设施保洁
每日清洁1次
门卫、岗亭、监控探头保洁
门卫、岗亭每日清洁4次,室内外墙面每月清洁3次,监控探头每月擦拭1次
垃圾桶、果皮箱
每日清运2次,每日擦拭1次,每周清洗1次
垃圾收集与处理
每日定时上门收集生活垃圾2次
卫生消杀
灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次,夏季半月消杀1次
房屋、共用设施、设备维护与管理
服务时限
报修15分钟内到位,6小时内修复,特殊情况另行约定
油漆粉饰
对木件设施每3年油饰1次,对钢铁设施、设备2年油饰1次,楼梯间、公用走廊的室内墙面每2年应粉刷1次
建筑物外立面
每3年清洗1次
给水设施
饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次、水质化验1次,每1个月清洗1次泵房;每季对水泵机组清洁保养1次,每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修
排水设施
每月清扫1次以上排水明沟,每半年对地下管井清理1次,每年对地下管井彻底疏通1次
园林绿化养护与管理
草坪、树木、花坛
成活率在98%以上,无明显缺株,每年修剪4次
人工湖、喷水池
人工湖每日打捞清洁1次,喷水池每日打捞清洁1次、每半月清洗1次
假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每月清洁检查1次,每2年粉刷1次
安全防范
人员组织
专职安全护卫人员,佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,佩戴规范,仪容仪表规范整齐,可以进行简单英语会话,服务热情周到
门卫
各出入口24小时有值班立岗看守,主出入口至少有2人驻守,其余出入口至少有一人值守,出入记录认真全面,实施交通指挥与交通疏导等工作,老弱病残进门有专人护送,配备护送专用车
巡逻
24小时不间断巡逻
上述2表分别为《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》的一级、七级服务项目、要求及价格,该标准共分为7级,由一级服务(指导价0.1元/㎡·月)四大项10小项服务内容至七级服务(指导价1.3元/㎡·月)的四大项22小项服务内容,涵盖了各种不同类型住宅区服务项目的要求,同时根据不同的服务内容、频次明码标价。
二、无锡市房地产市场物业管理情况调查
深入调查无锡市物业管理市场具体情况,将调研对象主要集中在崇安区、无锡新区、滨湖区、锡山区、惠山区具有一定代表性的物业及企业。
分别收集一定的样本做参照,并保证样本的适宜性、有效性、充分性。
采取的调研方式主要为现场调研和资料查询。
从调查结果我们发现无锡本地物业发展较缓慢,在无锡知名度、业主认可度较高的物业管理企业大部分为外来企业。
(1)社会分包水平
无锡市清洁绿化分包水平有限,将清洁和绿化外包给专业公司的比率不高。
承担清洁分包业务的专业清洁公司,一般采取的结算方式是按人头付费,1200-1800元/人·月左右。
但多数品牌企业仍选择自管,主要原因在于分包公司专业水平有限、质量控制手段缺乏,较难达到品牌物业的品质要求。
(2)物业管理人力资源
无锡目前物业管理人力资源略显匮乏。
主要原因有:
①行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力;②物业管理作为服务性行为,工作单调、琐碎而压力较大,从业人员普遍感觉没有成就感;③物业管理行业工资水平较低;④长三角地区可选择区域较多。
种种原因使得无锡市物业管理人才大面积缺乏,同时由于长三角整体地区基层操作人员的紧缺,导致物业管理行业基层操作人员也不断出现缺口。
(3)无锡物业管理企业薪酬水平
针对无锡市物业管理企业薪酬水平状况,我们通过走访部分物业管理企业,对无锡市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解。
目前无锡市新楼盘采取自建自管的较多,薪酬水平根据楼盘以及管理公司的实力略有高低。
但总体来讲物业管理行业的整体收入水平不低。
无锡市的最低工资标准为850元/月。
由于物业管理中高层管理人力资源偏紧,薪酬标准亦有一定程度的上扬。
在行业内,工资水平的分布特点是:
老楼盘、本地小企业工资低,品牌企业、开发商下属企业工资高;管理写字楼等高端物业的工资高,管理住宅小区的工资低。
目前由于政府法律法规的限制,因此无锡市大部分物业管理企业为员工缴纳了五险一金。
大多数企业为安保人员提供食宿。
这使得物业管理成本又进一步上升。
女保安在无锡市物业管理行业运用的较为普遍,部分楼盘售楼处门岗,样板房门岗、售楼处大厅的安管员均使用女保安,这也是物业管理的一个特点。
一般女保安待遇会比男保安略高一些。
表1无锡市部分物业管理企业薪酬调查
职位
调查的物业管理企业
无锡银城物业
栖霞物业
上海陆家嘴物业
金科物业
金佳物业
企业资质
二级
一级
一级
一级
一级
规模
总经理
15万以上
不详
12万以上
18万以上
不详
副总经理
部门经理
3000-5000
3000~6000
3000以上
财务人员
管理处主任
4000
3200-4500
3000-6000
4500以上
3000以上
片区主管
片区副主管
普通管理员
2000
3000
1800~2500
1500-2500
1200-2500
专业工程师
维修工
保安队长
2500
保安员
1500(12小时)
1700(12小时)
1500元(12小时)
1700(12小时)
1300(12小时)
保洁领班
保洁员
1000
1200
900
1200
1000
社会保险
有
有
有
有
有
奖金发放情况
年底奖金
年底奖金
有半年奖,全年奖,还有分项奖,如总经理奖
半年奖,全年奖,分项奖
不详
表2无锡市部分物业管理服务费标准
区域
项目名称
类型
介绍
配套设施
收费标准元/㎡/月
停车位
均价/㎡/元
惠山
中富美林湖
高层
别墅
商铺
联排别墅
建筑面积:
30万平方米﹑位于:
前桥镇锡陆路﹑绿化率35%﹑共:
1980套
会所
健身房
全部:
1.4元
车位价格:
10万元
住宅:
4200-5300
惠山
水岸花城
二期
小高层
高层
底商
建筑面积:
60万平方米﹑位于:
前桥大街﹑绿化率42%共:
2400多套
幼儿园
中央公园
多层:
1.0元
高层:
1.3元
车位价格:
250元/月
10万/个
住宅:
4000-4200
崇安
金科观天下
高层
位于:
上马墩路﹑绿化率52%﹑容积率:
3﹑共:
2200套
会所
健身场所
高层:
2.0元
车位价格:
12万/个
住宅:
7500-9000
崇安
King紫金城
小高层
高层
商铺
底商
位于:
人民东路﹑绿化率48%﹑容积率:
2.05﹑共:
1655套
会所
幼儿园
健身场所
小高层﹑高层均:
2.0元
车位价格:
300元/月
9-12万/个
住宅:
7300-14500
商铺:
1万-2.5万
新区
长江国际
三期
小高层
高层
底商
商铺
位于:
长江北路与前进路交汇处﹑绿化率40%﹑容积率:
2.4共:
700多套
会所
健身房
小高层:
1.2元
高层:
1.5元
底商:
1.3元
商铺:
2.0元
车位价格:
9万/个
住宅:
6200
新区
国信世家
小高层
高层
花园洋房
位于:
春华路与金城路交汇处﹑绿化率:
37%
会所
幼儿园
健身场所
社区中心
小高层:
1.3元
高层:
1.3元
洋房:
1.6元
车位价格:
7万-10万/个
住宅:
8300-8500
新区
东鼎国际
小高层
高层
商铺
位于:
锡士路与泰山路交汇处﹑绿化率38%
健身场所
小高层:
1.3元
高层:
1.3元
未定
住宅:
5250
新区
万科东郡
多层公寓
高层
商铺
连排别墅
位于:
长江北路与前进路交汇处﹑绿化率38%﹑容积率:
2.4﹑共:
1600多套
会所
幼儿园
健身场所
社区中心
公寓:
1.6元
高层:
2.0元
别墅:
1.6元
车位价
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