xx北部片区土地收储项目可行性研究报告书.docx
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xx北部片区土地收储项目可行性研究报告书
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xx市xx区北部片区土地收储项目
可行性研究报告
承办单位:
xx市土地储备中心
编制单位:
xxxx工程项目管理有限公司
xxxx工程咨询有限公司
编制日期:
项目名称:
xx市土地储备中心
报告编制单位:
xxxx工程项目管理有限公司
xxxx工程咨询有限公司
资质证书编号:
第一章项目总论
1.1项目名称及实施单位
1.1.1项目名称:
xx市xx区北部片区土地收储项目
1.1.2项目单位:
xx市土地储备中心
法人代表:
1.1.3项目单位简介
xx市土地储备中心于2002年3月成立,开办资金300万元,核定人员编制14名,其中具有中级技术职称人员6名,专业技术人员8名。
1.2项目建设方案
1.2.1建设目标
本项目根据《xx市城市总体规划》(2007—2020年)和《xx市xx区控制性详细规划》要求,因xx区城市规划及杭南长客运专线高铁xx站的建设加快带动xx区北区发展的需要,需在规划中的xx区北区内收储地块一宗(面积10576.7亩),将收储地块加以整理开发达到规划用地标准后对可出让的商住用地(4485.8亩)实行挂牌出让,同时在收储土地范围内建设余信贵快速路(龙虎山路至鹰东连接线段)、龙虎山路(余信贵快速路至鹰东连接线段)、鹰东连接线(余信贵快速路至龙虎山路段)、信江北路、北四路、北十路等10条道路,完善该区域基础设施功能,并建设农民安置区对该区域内涉及拆迁的村民进行集中返迁安置。
项目建设目标一方面是为了实施xx市城市建设总体规划及xx市xx区控制性详细规划,促进城市建设发展,更好地满足城市扩张需求,加强xx市xx区社会经济发展的整体性、繁荣区域经济。
通过本项目的自身区位优势,提升xx市xx区的城市品位与城市新区形象,使项目承担起该区域在城市规划中的职能要求;另一方面通过招商引资盘活土地资源,提高xx市土地利用的集约化水平,充分挖掘地块潜在价值并带动周边土地升值,促进xx市xx区城市建设和经济建设的发展。
1.2.2建设地点
本项目收储地块位于xx市xx区北片内,项目规划范围内的土地权属为周塘村周家组、周塘村中原组、周塘村艾家组、周塘村周塘组、鸟山彭家组、信江村下边组、信江村太上组、信江村石鼓组、后元岗场、后元坂组等土地,原土地性质为耕地、菜地、水塘及宅基地,规划用地为主要为商住用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、公共设施及绿化用地等。
1.2.3建设规模
本项目拟收储土地面积为10576.7亩。
1.2.4建设内容
根据xx市城市总体规划、xx市xx区控制性详细规划及城市建设需要,本项目拟在xx区北片规划范围内收储土地10576.7亩,并进行土地平整前期工作和余信贵快速路(龙虎山路至鹰东连接线段)、龙虎山路(余信贵快速路至鹰东连接线段)、鹰东连接线(余信贵快速路至龙虎山路段)、信江北路、北四路、北十路等10条道路及农民返迁安置区建设。
主要建设内容包括:
⑴10576.7亩土地征用,其中:
水田3285亩、商品菜地1120亩、一般菜地730亩、旱地1540亩、园地527亩、林地1240亩、精养鱼塘259亩、非精养水面500亩、宅基地494亩、未利用地881.7亩;
⑵10576.7亩土地的场地平整,使其达到规划用地标准;
⑶建设余信贵快速路(龙虎山路至鹰东连接线段)、龙虎山路(余信贵快速路至鹰东连接线段)、鹰东连接线(余信贵快速路至龙虎山路段)、信江北路、北四路、北十路等10条道路,道路总长度28595.2米,沥青砼路面;
⑷建设农民返迁安置区,占地面积约330亩,总建筑面积330000平方米。
1.2.5项目建设工期
21个月(即2012年9月~2014年5月)。
1.2.6投资估算及资金筹措
本项目总投资为230304.48万元,其中:
工程费用203670.20万元(含征地、安置补偿费及土地报批税费110964.83万元、土地平整费16922.72万元、道路工程费用32465.47万元、返迁安置区费用43317.19万元);
工程其他费用12016.54万元;
预备费4313.73万元;
建设期利息10304.00万元。
资金筹措方案为:
申请银行贷款150000万元,约占总投资的65.13%;项目单位自筹80304.48万元,约占总投资的34.87%。
1.3编制依据及范围
1.3.1编制依据
⑴全国人民代表大会常务委员会《中华人民共和国土地管理法》2004年;
⑵《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号;
⑶《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)
⑷全国人民代表大会常务委员会《中华人民共和国城市房地产管理法》2007年;
⑸国务院出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)
⑹xx省政府《xx省国有土地储备机构土地收储财务管理办法》2004年;
⑺《xx市土地储备实施办法》;
⑻《xx市城市总体规划》(2007-2020年);
⑼《xx市土地利用总体规划》(2006-2020年);
⑽《xx市xx区控制性详细规划》;
⑾《xx市城市住房建设规划》(2008-2012年);
⑿《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
⒀国家发展改革委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价与参数》(第三版)。
1.3.2编制范围
本项目编制范围主要有:
⑴项目建设的必要性;
⑵土地市场分析;
⑶土地收储备规模;
⑷工程方案;
⑸投资估算、出让计划及效益分析;
⑹风险分析。
1.4主要技术经济指标
本项目主要经济技术指标详见下表。
主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
拟收储土地面积
亩
10576.7
1.1
其中:
可出让土地面积
亩
4485.8
2
项目投资总额
万元
230304.48
2.1
其中:
工程费用
万元
203670.20
含征地及土地报批税费
2.2
工程其他费用
万元
12016.54
2.3
预备费
万元
4313.73
2.4
建设期利息
万元
10304.00
3
资金来源
3.1
其中:
银行贷款
万元
150000
65.13%
3.2
自筹资金
万元
80304.48
34.87%
4
收入税金利润
4.1
其中:
出让收入
万元
573350.00
运营期内总计
4.2
出让税金及附加
万元/年
4545.85
运营期内平均
4.3
利润总额
万元/年
41584.44
运营期内平均
4.4
所得税
万元/年
10396.11
运营期内平均
4.5
税后利润
万元/年
31188.33
运营期内平均
5
财务评价指标
所得税后
5.1
其中:
投资利润率
%
126.4
5.2
投资净利润率
%
94.8
5.3
内部收益率
%
30.40
5.4
净现值(Ic=8%)
万元
115767.72
5.5
利息备付率
31.31
还款期内平均
5.6
偿债备付率
1.74
还款期内平均
1.5结论与建议
1.5.1结论
1、符合《xx市城市总体规划》及《xx市xx区北区控制性详细规划》要求
按照《xx市城市总体规划》和《xx市xx区北区控制性详细规划》中城市建设今后发展方向,xx区将是xx市新的行政、经济和商贸中心。
总规明确要求:
为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施,实现城市可持续发展目标,城市开发建设应坚持“全面统一规划,分期开发,分批建设,开发一片、配套一片、建成一片、收益一片”的原则。
该项目区域属于xx区范围内,收储地块均规划为城市建设用地,符合《xx市城市总体规划》及《xx市xx区北区控制性详细规划》的要求。
因此,有利于促进该地区城市发展和社会经济发展的目标。
2、符合xx市土地利用的基本方针
为坚定不移地贯彻执行“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,切实解决土地利用存在的主要问题,实现土地资源的可持续利用,为xx市国民经济和社会发展服务。
本项目建设以为xx区北区建设完善的配套功能保障为基础,规划范围内土地利用的基本方针是:
节地挖潜,加大土地开发力度,转变土地利用方式,实现耕地总量动态平衡;优先保证重点建设项目用地,尤其是基础设施等重点建设项目;进一步强化土地利用的区域化、专业化和规模化,不断提高土地利用的有序性和综合效益。
项目建设符合xx市土地利用的基本方针,在规划范围内可实现土地合理利用,优化和整合土地资源,节约土地使用,尽最大可能实现土地的利用效率和资源价值。
3、有利于促进城市发展
当前,经营城市的理念已逐步为人们所接受,并在实践中积极推行。
土地资源的特殊性,决定了它可以成为城市发展的经济来源。
土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具,储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源,有利于解决土地的供需矛盾,亦是新的经济增长点。
本项目的建设提高xx市政府对土地市场的宏观调控能力,实现xx区土地资源的优化配置,为城市建设提供建设用地和建设资金保障。
4、经济和社会效益较好
本项目顺利实施后,收储及整理土地总面积为10576.7亩,其中可出让土地面积4485.8亩,项目在经营期内出让总收入573350.00万元、利润总额291091.09万元,出让税金及附加总额31820.93万元,经济效益非常可观。
项目建设期间能提供大量就业岗位,有利于促进社会的和谐稳定发展,社会效益较好。
同时,本项目的实施将拉大xx市城市框架、大大提升城市的品味,改善当地居民的生活环境,使当地居民直接受益,生态环境效益良好。
综上所述,本研究的结论为,项目建设符合规划要求,市场前景好,建设条件具备;具有良好的经济效益,社会效益和生态效益。
1.5.2存在的问题及建议
1、项目存在问题
本项目存在的问题主要集中在市场风险问题上。
市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化,以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。
本项目的市场风险主要体现在:
⑴开发周期过长,成本控制不严;
⑵市场环境瞬息万变,项目决策滞后。
2、对策与建议
针对如何严格控制开发周期和开发成本,顺应市场环境变化,提出如下两点建议:
⑴首先要用科学方法来编制工程进度计划,经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况,使工期尽量不受正常的天气环境影响。
其次,要在管理上下工夫,要严格按照工程进度计划进行施工,在保证施工质量的前提下,严格控制成本,规范资金使用制度,使项目利润最大化。
⑵上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用,因此要在项目的前期阶段的市场调查和更多的市场信息的基础上做出的决策。
各部门密切留意和跟踪土地交易市场动态,做好各个阶段的市场预测,及时调整策略,避免对项目决策的滞后,从而降低投资风险,减少不必的损失。
⑶项目建设全过程中,须通过一切有效手段加强地块的包装、宣传和市场化运作。
必须采取措施尽快培植和聚集人气,促进土地快速升值,增加土地购买者的投资信心,提高预期土地出让价格。
第二章项目背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1项目地概况及城市规划建设方向
1、经济发展概况
xx市位于xx省的东北部,信江中下游,地处东经116°41'至117°30',北纬27°35'至28°40'之间。
东部、北部分别与上饶市的弋阳、铅山、万年、余干接壤,南面、西面分别与抚州市的金溪、资溪和东乡毗邻,东南一隅与福建省光泽县相连,史称"东连江浙,南控瓯闽,扼鄱水之咽喉,阻信州之门户"。
下辖贵溪市、余江县、月湖区、龙虎山风景区,国土面积3556.7平方公里,人口120万。
近几年来,xx以全面融入鄱阳湖生态经济区建设为主线,全力推进“四大一新”发展战略,国民经济和各项社会事业得到快速发展。
2011年,全市生产总值达426.7亿元,增长12.3%。
财政总收入71.1亿元,增长28.9%;其中,地方财政收入38.8亿元,增长31.6%。
贵溪市财政收入突破30亿元,余江县、xx高新区财政收入突破10亿元,县级财政收入占全市财政收入的85.6%,8个乡镇财政收入过亿元。
全社会固定资产投资336亿元,增长30%。
社会消费品零售总额103.3亿元,增长17.5%。
城镇居民人均可支配收入17518元,增长12.2%;农民人均纯收入7623元,增长22%。
全市规模以上工业实现增加值239.5亿元,增长15%;主营业务收入1983.1亿元,总量位居全省第三,增长47.1%;其中,铜产业主营业务收入1818亿元,增长48.7%。
全市工业园区实现主营业务收入686.7亿元,增长40.2%。
xx高新区被评为“全省先进工业园区”和“省级生态工业园区”。
以旅游物流为重点的第三产业快速发展。
全市接待国内外游客880.3万人次,增长31.1%;实现旅游总收入60亿元,增长33.5%;其中,龙虎山景区接待游客突破60万人,增长45.8%;旅游直接收入1.1亿元,增长60.8%。
物流产业实现营业收入71亿元,增长29%;上缴税收3.1亿元,增长28.4%。
2、中心城区城市发展方向
随着xx经济的快速发展,城市规模也在不断扩展。
目前,xx市中心城区面积为28.7平方公里,占城市规划区面积的18.7%。
根据《xx市城市总体规划》(2007-2020年),xx市中心城区总体发展方向为“东联、西进、南控、北优”,具体如下:
①东联:
中心城区向东跨越童家河,重点完善生产性服务业功能,与贵溪城区相衔接;
②西进:
中心城区向西发展完善产业功能区建设,依托产业发展强区;
③南控:
控制中心城区建设范围向南蔓延,减轻中心城区因城市建设对龙虎山风景名胜区造成的生态压力;
④北优:
北部的xx区是未来大xx城市四区合一的城市中心,规划建设优先提升该区域的建设质量,打造xx城市新形象,构建“生态开放组团式”的城市结构,形成“一江两岸”的城市格局。
中心城区公共设施用地总体布局呈“一心、六点、两圈层”之势。
①一心:
城市综合服务中心,位于xx区组团;
②六点:
六个组团级特色服务中心分两个圈层布置在市级中心周边;
③第一圈层:
分别为生产者服务中心(鹰东组团)、行政办公中心(梅园组团)、商贸中心(老城组团)和文娱休闲中心(老城组团-鹰西组团)四个组团级公共服务中心;
④第二圈层:
分别为体育中心(产业园区组团-南站组团)和科教中心(科教组团)。
中心城区居住用地规划布局主要以环境景观条件良好、处在上风向、远离污染的地区为主,规划居住用地集中布置在信江两岸地形条件较好的地区,如信江南岸的老城组团,东南岸的梅园组团和鹰东组团以及北岸的信江组团。
根据总规中城市功能布局,xx区中心组团定位为:
利用信江沿岸优越的自然生态条件,营造特色城市空间,打造精品城市形象。
该组团主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务,高档办公与居住等新城市中心功能。
3、xx区功能定位及结构布局
根据《xx市xx区控制性详细规划》(2008年-2020年),xx区规划范围:
东、南、西三面以信江为界,北至规划中的余、鹰、贵城际快速通道(即雄鹰大道),规划总用地面积约11.28平方公里,规划建设用地面积约10.15平方公里。
xx区规划定位为:
人与自然和谐共生的、多层面应用生态理念和技术的生态城,xx新的城市中心所在,集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功能于一体的现代化滨江新城。
xx区的整体景观风貌定位为“以滨江景观为特色的现代化生态园林城区”;规划以xx老桥为起点向中央生态公园延展形成中央人文景观轴;以优美的滨江绿色岸线为依托形成滨江生态景观轴。
社区级公共服务设施用地主要布局于夏东和夏西两大居住功能区内。
xx区城市级公共服务设施用地主要分布在xx区中央的公共服务功能区及周边区域。
居住人口规模:
依据总体规划纲要,规划期末xx区人口规模约为15万人。
根据规划居住用地核算,该区居住人口容量控制在14-17.3万人。
根据上述规划,xx区将成为xx市域新的政治、经济、文化、商贸和信息中心。
而xx区北片区位于龙虎山路以南,余信贵快速路以北,龙虎山路以东,鹰东连接线以西,该片区内建有杭南长客运专线高铁xx站,独特的区位优势及交通优势使得北片区成为xx区发展的核心区域。
2.1.2土地利用政策导向
土地是人类生存的依据,更是城市建设与发展的基础。
土地储备是指人民政府按照有关规定,将需要盘活的土地收回、收购、征收后予以储存,以供应和调控城市建设用地需要,达到土地资源最优配置的一种活动。
在规划区范围内建立土地收购储备制度,是进一步建立和完善土地市场的需要,有利于防止国有土地资产流失,有利于优化当地存量土地资源的配置,全面强化政府对土地利用和供应的有效调控;也是地方政府和国土部门顺应“经营城市,经营土地”的需要所进行的我国土地制度创新的一个重要成果。
而加强土地收储力度,盘活存量资产,集约节约利用土地,实现国有土地资源价值最大化,已成为经营城市土地的重要一环。
目前,我国土地面积人多地少的特殊国情决定了我国建设用地的长期紧缺性,尤其是近年来随着城市人口的增长、城市框架的进一步拉大,很多城市可供用于土地开发的新增城市建设和经营性用地已变得捉襟见肘,严重影响了城市空间结构的优化和城市功能的全面提升,不利于我国经济高速、健康的发展。
因此,必须改革土地利用方式,推行土地整理,充分挖掘土地资源潜在价值,从而保证经济建设持续、快速发展。
《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号:
各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)中指出:
严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。
只有在严格控制土地供应总量的前提下,才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用,充分实现土地资产价值,提高土地资源利用效率。
坚持土地集中统一管理,确保城市政府对建设用地的集中统一供应。
2008年1月,国务院出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号):
完善建设用地储备制度。
储备建设用地必须符合规划、计划,并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。
要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下,依法盘活利用农村集体建设用地。
2010年xx市出台了《xx市城市规划区土地储备试行办法》,以加强对土地市场的宏观调控,盘活土地存量,优化土地资源配置和合理利用土地,促进土地资产的保值增值,对因城市建设需要的土地加以收储,保障城市建设的顺利进行。
随着xx市经济和社会的快速发展,城市建设框架也在不断扩展,为进一步完善城市功能,整合城市和土地资源,加快推进城市化建设,xx市土地储备中心根据《xx市城市总体规划》(2007-2020年)和《xx市xx区北区控制性详细规划》确定的城市建设发展方向积极提出本项目,并本地区社会、经济发展需要和土地利用现状分析结果,明确拟收储土地利用的方向,提高土地利用的有序性和综合效益,保障城市建设用地需求,推进xx市宜居宜业城市建设。
因此,本项目收储土地是为未来xx市的经济发展做好充分的准备。
2.2项目发展概况
2.2.1已进行的调查研究项目
项目单位及相关部门进行了土地收储及整理调查工作,针对可收储整理的资源数量、质量、利用方式、权属状况及其空间分布等数据进行理科学的调查。
调查的主要内容包括:
土地利用现状调查、土地条件调查、地籍调查和土地动态监测等。
2.2.2项目区地质勘测工作情况
拟整理开发项目场地地层结构简单,第四系覆盖层相对较薄,基岩为泥质粉砂岩,基岩侵蚀面无起伏。
基岩裂隙较发育,属极软岩,破碎程度大,强度较低。
未发现断裂构造,地球磁场比较稳定,不易诱发地质灾害,总体上属于工程地质简单类。
根据场地工程地质条件及拟建建筑物特征,基础施工完成后应汇同各个部门进行验收,确认合格后方可进行下一个工序。
基础施工过程中如发现异常,应及时汇同勘察、设计等部门进行处理。
2.2.3拟收储地块基本情况
根据《xx市xx区控制性详细规划》(2008年-2020年)和《xx市土地利用总体规划》(2006年-2020年),本项目拟收储xx区北区土地总面积10576.7亩,原土地性质为耕地、菜地、水塘、宅基地等,土地具体明细如下:
拟收储土地基本情况表
序号
原土地性质
收储面积(亩)
1
水田
3285
2
商品菜地
1120
3
一般菜地
730
4
旱地
1540
5
园地
527
6
林地
1240
7
精养鱼塘
259
8
非精养水面
500
9
宅基地
494
10
未利用地
881.7
合计
10576.7
根据《xx市城市总体规划》、《xx市xx区控制性详细规划》对拟收储地块的功能定位和《xx市城市规划区土地储备试行办法》,拟储备用地在进行土地整理后,土地性质将成为商住用地、道路用地、公共设施及绿化用地等。
2.3项目建设必要性
1是构筑城市发展框架,确保城市总体规划实施的需要
按照《xx市城市总体规划》(2007-2020年)和《xx市xx区控制性详细规划》(2008年-2020年),城市“一体两翼、一江两岸、四区合一”的大框架城市格局已经形成,按照中心城区“东联、西进、南控、北优”的总体发展方向,北部的xx区将成为未来大xx城市新的政治、经济、文化、商贸和信息中心。
xx区主要布置大型商贸娱乐、体育文化、会展商务,高档办公与居住等新城市中心功能。
根据xx区城市规划,该区域以建设商品住宅区为主,规划建成设施完善、环境优雅、技术先进的生态型住宅区。
在城市建设中,通过土地资本化运营跨越城市建设的资金门槛,启动xx区组团的建设,利用信江沿岸优越的自然生态条件,营造特色城市空间,打造精品城市形象。
本项目建设符合xx市提出的实现北优城市发展框架的战略目标,有利于促进地区经济的总体发展要求,对加快实现总体规划奠定良好的基础。
2、是完善xx区城市功能、提高城市品位、促进经济发展的需要
xx市是鄱阳湖生态经济区的重要城市之一,也是海西经济区的有机组成部分,是xx省横向经济发展主轴线上的重要节点。
当地政府提出创建“宜居城市”和“国家园林城市”的战略目标,加快xx区建设步伐,通过合理规划,努力把xx打造成为布局合理、特色鲜明、环境优美的鄱阳湖生态经济区魅力城市。
本项目拟收储土地通过土地平整及建设10条道路等,完善该区域基础设施功能,将xx区北区规划建设成为xx北入口的特色景观点和休闲居住小区。
改善人居和投资环境,提高城市品味优化城市工作和生活环境,加快建设步伐,促使当地经济的可持续发展,给xx市带来良好的经济与社会效益。
因此,根据城市总体规划和xx市城市住房建设规划,将近期需要用于城市建设的土地进行收购储备,是确保项目顺利实施、促进当地经济发展的客观需要。
3、项目的建设是改善当地人居环境、加快城市化进程的需要
本项目拟收储土地权属为周塘村周家组、周塘村中原组、周塘村艾家组、周塘村周塘组、鸟山彭家组、信江村下边组、信江村太上组、信江村石鼓组、后元岗场、后元坂组等,收储土地面积较广,涉及农村民房拆迁量较大,因此本项目拟通过实施异地安置,在xx区北区西部选择环境优美的地段为被征收土地农民建设返迁安置房,既提升了农民生活幸福指数,又以完备的保障措施引导了近郊农村居民向城市居民过渡,项目对促进城市化进程,打造新型农村,培育新市民具有重要的意义。
因此,本
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