郑州市住房价格走势分析及投资建议.docx
- 文档编号:12011121
- 上传时间:2023-04-16
- 格式:DOCX
- 页数:14
- 大小:186.52KB
郑州市住房价格走势分析及投资建议.docx
《郑州市住房价格走势分析及投资建议.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《郑州市住房价格走势分析及投资建议.docx(14页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
郑州市住房价格走势分析及投资建议
HENANUNIVERSITYOFTECHNOLOGY
河南工业大学
BachelorofBusinessAdministration
AssignmentCover
工商管理学士学位课程
作业封面
MODULECODEANDNAME
科目代码及名称
ModuleCode科目代码:
ModuleName科目名称:
Lecturer讲师:
SectionCode专业班级:
StudentID学生证号码:
StudentName学生姓名:
StudentTel联系方式:
Announcement:
IdeclarethatthisassignmentisENTIRELYmyindependentworkexceptwherereferenced.IhavemarkedanyReferencesourcesandamawareofprogrammeregulationsconcerningplagiarismandreferencing.
声明:
除了标明出处的引用资料之外,此作业是我独立调查完成的。
文内所有引用的资料已经详细标明出处,并且我了解课程中有关抄袭及引用方面的规定。
Signature签名:
LecturerComments讲师评语
Score分数:
ReceiveDateYear/Month/Day收到日期:
目录
前言
1.郑州市商品房供给和消费因素分析
1.1近年来郑州市商品房供给情况
1.2郑州市商品房供给的影响因素
1.2.1城中村改造项目
1.2.2关于政府影响房地产企业的政策
1.3郑州市居民购房的制约因素
1.3.1消费价格指数的上升
1.3.2收入增长比不上房价涨幅
2.近年来郑州市房价的走势情况和分析
2.1宏观经济与房地产价格之间相互影响的途径
2.2宏观调控对郑州市房地产市场的影响
2.3供求关系对郑州市房地产市场的影响
3.对郑州市未来房价的走势预测和投资建议
3.1走势预测
3.2投资建议
郑州市住房价格走势分析及投资建议
摘要:
本文采用近年来郑州市房地产供给面积、商品房成交套数、平均的成交价格等数据反映了影响郑州市房屋供给和需求的因素。
并通过加入政府宏观调控和房地产政策以及宏观经济状况和供求之间的联系等方面条件,对影响供给和需求的因素进行了分析。
最终得出郑州市房价会继续保持增长态势的结论,并针对郑州市不同层次的房价给出了投资建议。
关键词:
郑州房价购房政策宏观调控
前言
随着郑州经济的不断发展和城市规模的扩大,郑州市的住房价格在不断地提高。
现如今,房价已经成为国民最为关注的焦点问题,房价关乎国计民生,是目前社会经济发展的重要支柱产业。
由于房价上涨过快过高的问题,国家各部委多次出台与房地产业相关的政策,希望使得房地产业能够健康地带动国民经济,解决广大消费者的住房问题。
郑州市作为河南的省会,是中原经济区发展的一个重要支点,而河南又是人口大省,因此郑州市的房价走势更是关乎老百姓个人和企业的生活与投资发展。
1.郑州市商品房供给和消费因素分析
1.1近年来郑州市商品房供给情况
表1
通过表1可以看到2009年郑州整体房屋供给是呈现上升态势,虽然在第一季度和年中7月份8月份有大幅度回落,但是第四季度的房屋供给比之前的情况增长幅度高达1000%还要多,最高时供应量在11月份超过了140万平方米,以中户型的90平方米计算,可以折算成15555套商品房。
表2
通过表2可以看出2010年郑州市房屋供给是上升的趋势,第一季度和7月8月份批准面积有所下降,但是增长势头依然存在。
从当前数据来看,9月份达到最高峰值,预售面积超过160万平方米,而且从年初以来,没有预售面积低于30万平方米的月份。
总的来看,在月份上郑州市第一季度和年中7月份和8月份的房屋供给会有明显幅度的下跌,随后则是一段供给增加的区间。
而且房屋批准预售面积数值变动十分频繁,波动幅度明显,并不稳定。
这明显是由于政府对房地产市场调控所致,应该有政府与房地产商之间协调合作的因素。
如果比较这两年总批准预售面积,2010年仅仅前十个月就达到了856.01万平方米,而2009年全年则是744.53万平方米,由此可见,郑州市的房屋供给状况是呈现上升态势。
1.2郑州市商品房供给的影响因素
郑州近些年来城市化进程不断加快,对于新批准的建设用地和房地产企业融资的需求也急剧增长,因此本文主要就郑州市城中村改造和政府影响企业的政策进行阐述。
1.2.1城中村改造项目
目前郑州的城中村改造主要涉及惠济区、高新区、管城区、二七区四个行政区。
一共有58个行政村面临改造工作。
本文主要就高新区为例进行说明。
高新区城中村改造工作涉及17个行政村,共有11055户,共41572人。
这些行政村中譬如东史马村,村民住宅面积有221000平方米,大谢村村民住宅面积有233450平方米,开发商要对这些行政村进行开发,必然要付出不菲的成本。
根据《郑州市人民政府关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》(2007)中的说明,“村民宅基地面积134平方米以下的,3层以下(含3层)住宅面积据实审核,按拆1平方米还1平方米的标准给予安置;村民宅基地面积超过134平方米的,3层以下(含3层)住宅面积据实审核,其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置;村(组)集体经济用房建筑面积据实审核,村民人均建筑面积30平方米以下部分,按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。
”
如此算来,仅仅东史马村和大谢村的村民安置面积至少达到了45万平方米,那么这便是政府和开发商所需付出的成本,如果政府和开发商将这些成本转嫁给购房者,那么这又是推高房价的一个因素。
1.2.2关于政府影响房地产企业的政策
根据《郑州市人民政府关于进一步加快房地产业健康发展的若干意见》(2009)的内容来看,郑州市政府有三方面的主要想法:
缓解房地产企业的资金压力,积极地促进住房消费,健全市场的监管制度。
前两条可以归纳为加强供给和扩大消费。
因为房地产企业的运转很大程度上要依靠银行和其他大型金融机构的贷款,只有信贷的资金流迅速且充足,房地产企业才能支付大量的土地出让金并且迅速地开工建楼。
在房地产市场激烈竞争并且购房者群体货币存量不会短时间快速增加的情况下,谁能迅速将项目开工谁就能吸引大量的首付资金。
关于扩大消费,这对政府来说不是个简单的问题。
中国经济增长过程中消费所占比重不足的问题一直以来颇受诟病。
为了加强郑州市房屋交易市场的流动性,郑州市政府表示对于2005年10月31日之前购买的经济适用房,只要按照150元/平方米向市财政缴纳土地收益金后就可以换发商品房房产证,以此实现了经济适用房转为商品房上市交易的过程。
这项措施使得郑州市的二手房交易市场更加活跃,也增强了购房者购买愿望。
1.3郑州市居民购房的制约因素
1.3.1消费价格指数的上升
表3
2010郑州市CPI的几个数值
4月份
8月份
10月份
总体同比上涨2.4%
食品同比上涨6.7%
居住同比上涨0.6%
总体同比上涨3.2%
食品同比上涨8.5%
居住同比上涨2.4%
总体同比上涨4.5%
食品同比上涨10.7%
居住同比上涨5.4%
从这些数据中可以看出,物价的不断上涨已经非常明显,在以前,普通的中等收入购房者如果想要依靠贷款购房,省吃俭用是可以接受的生活状态。
但是随着物价不断地上涨,给众多百姓生活造成了巨大压力,依靠省吃俭用来贷款买房可能已不是什么可行的选择了。
尤其对于现今的大学毕业生,就业压力很大,工资水平勉强维持生计,如果想要结婚买房,只能依靠父母的积蓄支付首付费用,随后而来的还贷压力之大可想而知。
1.3.2收入增长比不上房价涨幅
表4
郑州城镇居民人均可支配收入(前半年)
郑州市房价(前半年)
2008年
7990元
4480元/平方米
2010年
9477元
5600元/平方米
增长幅度
18.6%
25%
从这个表中可以得知,近年来郑州市的房价增长幅度是超过了居民收入的增长幅度的,再加上通货膨胀等因素,郑州市的居民购买房产的能力可谓大幅度缩水。
而且从当前形势来看,这一差距还有拉大的趋势,普通居民购房的压力会更加沉重。
1.4郑州市政府鼓励居民购房的一些政策
1.4.1加大金融对于消费的支持力度
根据《郑州市人民政府关于促进房地产产业持续稳定健康发展的若干规定》(2008)来看,其中“放宽住房公积金贷款政策。
住房公积金贷款最高额度提高到40万元。
购买普通商品住房、限价商品住房和经济适用房的,首付比例降至20%;购买二手住房的,贷款最长期限由20年调整为30年(不得超过国家规定的法定退休年龄),首付比例降至30%。
”说到了一升一降,提高贷款额度,增强了购房者的购买动机;降低首付比例,提高了购房者的购买能力,减轻了购房者的疑虑。
1.4.2调整税费政策,促进房产消费
《若干规定》(2008)的文件中还指出,“下调契税税率。
自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。
实施二手房交易优惠政策。
自2008年11月1日起,二手房交易时,实行缴补分离,由市财政部门暂按应缴纳的营业税和个人所得税市、区两级财政所得部分全额补贴。
”这些措施减轻了购房者在购房过程中的资金负担,为购房者在决策阶段的考虑打了一剂定心针。
2.近年来郑州市房价的走势情况和分析
2.1宏观经济与房地产价格之间相互影响的途径
中国宏观经济受国家政策影响比较大,因此中国的房地产市场在宏观经济的背景下也显得有一定特殊性。
况伟大(2010)研究认为中国的实际房价利率弹性很大,受利率影响的波动非常明显。
陈胜(2010)也提到,房价对货币政策反应比较灵敏,特别是对利率和信贷反应最快,并且货币供应量和信贷对房价的影响持续时间较长。
赵昕东(2010)在这些方面也进行过研究。
根据他们的研究,本文在这方面进行了总结,并加入了自己的理解。
主要有这几个方面。
1.政府如果采取扩张性的货币政策,那么利率水平会下降,购房者的房贷利率下降,将对购房起到鼓励性的作用。
如此房地产需求增加,价格会上升。
在2008年的年底,郑州房地产市场很明显出现了这一迹象。
2.如果国家经济出现通货膨胀,高收入的人群往往会选择购买房产以保值,这样就扩大了房地产需求,导致房地产价格的上涨;另一方面,由于低收入人群的实际购买能力降低,会大大减少对房地产需求,又会导致房地产价格的下降。
这样双重效应的叠加,最终的结果应该是取决于这个国家或地区的收入阶层所占的比例。
但是由于中国境内存在国际“热钱”以及一些地方性炒房势力跨省区进行炒房,那么双重效应的结果往往是房价被推高,郑州市也不会免俗。
3.对于我国这样一个人口大国,尤其是人口大省河南省省会郑州来说,劳动密集型产业自然大量存在。
如果宏观经济中总需求增加,将使得企业雇佣更多的劳动力(譬如富士康在郑州的招工),那么劳动人口的总收入会增加,这将会引起房地产需求和价格的上升。
4.当房地产价格上升的时候,房地产市场的投机者和房产拥有者的财富会增加并且导致他们提高消费,进而增加了总需求。
而对于大量准备购房者来说,房地产价格上升使得他们为了将来打算不得不增加储蓄减少消费,进而导致总需求的减少。
另一个方面,房地产价格上涨会使一部分投机者看到利好的消息,预期未来价格会继续上涨,于是增加了房地产需求,通过带动其他行业,总需求就会增加,对另一部分人来说房价上升,他们会取消购买计划或者减少购买的面积,由此会降低总需求,对此杜莉等(2010)认为我国房产价格对居民平均消费具有抑制作用,单位房价每上升1000元,居民平均消费倾向下降0.8——1%。
不过从郑州市总体情况来看,总需求增加是必然的,房价也会继续上涨。
2.2宏观调控对郑州市房地产市场的影响
表5
表6
2008是全球金融危机爆发的重要一年,中国自然而然也受到了影响。
2008年年初商品房成交量大幅度下跌,随后接着是一轮3个月购房热潮。
1月份房价小幅下跌,但是成交量也大幅下跌,这应该是购房者尤其是投机者的观望心态所致,等待房价探底的时刻。
从三月份开始,央行不断提高大型金融机构存款准备金率,这是明显的降低流动性,抑制通胀的信号。
在整个市场对未来担忧的情况下,购买房地产进行保值的想法促动了购房热潮。
对于投机者来说,这是新的一年的上涨行情的开始,为了追涨,以便在更高价位出售,这也是推动成交量的一个因素。
魏玮和王洪卫(2010)认为与东部沿海地区相比,中部地区的房地产价格受数量型工具的冲击后能更快地向稳态收敛。
从7月份到10月份郑州市商品房成交量也呈现逐渐下跌态势。
随着经济形势不断好转,央行也开始将货币政策放宽,9月份开始降低存款准备金率,存贷款利率也开始降低,这一信号给了购房者鼓励的效果,使得房地产市场持续火爆。
2008年最后两个月郑州的商品房成交量直指8000套,与10月份相比增长超过65%。
2.3供求关系对郑州市房地产市场的影响
表7
我们可以看到2009年郑州市商品房价格呈现一种平稳的形势,其一年的波动区间都在4000元/平方米到6000元/平方米,并且在5000元/平方米上下的的波动范围很小,可以说非常贴近。
年初的三个月购房成交量暴涨,从4000套左右到接近10000套,涨幅接近150%。
对比之前的表1来分析,2009年前三个月郑州市批准预售面积不断减少,房价也有小幅上扬,因此购房者想抢在房价大幅度上涨之前购房,引发了一股购房热。
其后房屋成交量就在10000套至12000套的高位平稳徘徊,7月8月9月三个月形成了一个购房小高潮。
从四月份开始随着新开楼盘的增多,加之房价保持连续上涨的情势,购房者等不到下跌的时机,因此成交量也一路走高。
随着购买力的逐渐减弱和房价的再次抬头,9月份开始成交稍有下跌。
到了年底最后一个月,购房成交量再次猛涨,从11月的10000套左右飙升到接近18000套,涨幅接近80%。
由于12月份房价下跌幅度最大,郑州居民想要抓紧这一时机购房,开发商因为担心2010年房地产市场调控政策不确定,也赶在年底前开盘,所以出现了价跌量涨的情况。
从总体来看,2009年郑州房价最低4264元/平方米到最高时5375元/平方米之间涨幅为26%,而成交量从最低的3998套到最高的17753套,涨幅高达344%。
表8
从总体来看,2010年郑州市前十个月的房价是一路攀升,在6月份的时候突破了6000元关口。
增长幅度之快和之大都是前两年所不能相比。
而前十个月的成交量变化更是跌宕起伏,非常不平稳。
2月份国务院发文取消了首套房贷的利率优惠,房价的猛然上涨给火爆的成交量泼了一盆冷水,成交量下跌达到57%,但是三月份房价突然下跳,让购房者看到了希望,成交量增幅达到94%。
随后房价上涨的情况一直持续了6月份,因此总体的成交量也处于低位徘徊。
从7月份开始,由于郑州市房价上涨至6000元水平已经成为定局,观望者也放弃了等待,因此成交量也再次回升。
3.对郑州市未来房价的走势预测和投资建议
3.1走势预测
郭蓉(2010)在分析我国房地产价格持续上涨原因时提到了三点,我分析如下:
1.我国外汇储备的不断增加,这些外币兑换成人民币后进入房地产市场,等待人民币升值后再兑换为外币,如此一来便得到了汇率变动和房地产增值两方面带来的收益。
2.经济适用房政策不到位,房地产企业不愿参与利润低下的经济适用房项目,加之政府本身管理脱节和内部不正当的行为,使得经济适用房供给不足。
3.中国将房地产视为经济政策的一部分,是拉动经济增长的热点,房地产开发的社会功能被忽略,导致房价居高不下。
综合来看以上内容,这些情况在未来相当长的时间内还不会发生实质性的改变,因此房价还会一直保持上涨势头。
从2007年的郑州房价最高时到2008年的郑州房价最高时增幅约为13.9%,2008年到2009年的房价最高时增幅约为9.7%,而从2009年到2010年当前的房价最高时增幅约为24%,如此大的改变必定会让郑州市政府出台相应的措施来抑制房价的增幅。
鉴于此,年底应该还有一轮成交量大涨的情势,在2011年因为通货膨胀,物价上浮等诸多因素制约,未来郑州房价突破7000元/平方米的阻力不会太大。
按照保守估计,如果2011年房价的最高时与2010年相比增幅达到8-9%,那么也是在7200元/平方米的水平。
从长期来看,未来三年内郑州平均房价应该会突破10000元/平方米,上涨势头迅猛。
3.2投资建议
郑州目前的房价从4000元/平方米到10000元/平方米以上不等,可以将其分为三个层次,8000元/平方米——10000元/平方米,6000元/平方米——8000元/平方米,6000元/平方米以下。
第一个层次是实力雄厚,资金量大的企业或个人够投资的高端区域。
如“恒大名都·御湖官邸”,“双河湾二期”以及“景峰国际”,这些楼盘的售价在9500元到15000元/平方米之间,位于市中心和郑东新区。
中心城区的商业、餐饮、交通以及其他配套设施齐全,是城市的繁华所在,因此是投资的首选。
第二个层次的代表主要有“锦艺国际华都”、“中原新城”、“帝湖东王府”、“远大理想城”以及“升龙国际中心”等一大批地块,他们是郑州房地产开发的主力军,也是广大购房者青睐的主要对象。
由于市场主体比较大,投资活跃度也较高,如果投资这些楼盘,不仅仅有好的升值空间,出手也相对容易。
第三个层次主要针对资金实力有限的个人投资者。
譬如高新区的楼盘,这些地方是升值空间最大的区域,而且随着郑州的不断发展,新型企业必定越来越多,高新区的发展势头不可估量。
参考文献:
赵昕东,2010:
《中国房地产价格波动与宏观经济———基于SVAR模型的研究》,《经济评论》,第一期
郑州市政府办公厅,2007:
《郑州市人民政府关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》,《市长办公会议纪要》,2007年61号
郑州市政府办公厅,2009:
《郑州市人民政府关于进一步加快房地产业健康发展的若干意见》,《郑州市人民政府文件》,郑政【2009】24号
郑州市政府办公厅,2008:
《郑州市人民政府关于促进房地产产业持续稳定健康发展的若干规定》,《郑州市人民政府文件》,郑政【2008】173号
魏玮,王洪卫,2010:
《房地产价格对货币政策动态响应的区域异质性———基于省际面板数据的实证分析》,《财经研究》,第六期
郭蓉,2010:
《我国当前房地产价格持续上涨的原因分析》,《大众商务》,8月刊
况伟大,2010:
《利率对房价的影响》,《世界经济》,第四期
陈胜,2010:
《货币政策因素对房价影响的实证分析》,《会计之友》,第六期
杜莉,潘春阳,张苏予,蔡江南,2010:
《房价上升促进还是抑制了居民消费———基于我国172个地级城市面板数据的实证研究》,《浙江社会科学》,第八期
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 郑州市 住房价格 走势 分析 投资 建议
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)