松江壹品3号楼房地产开发项目可行性研究报告书.docx

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松江壹品3号楼房地产开发项目可行性研究报告书

吉林市大江房地产开发有限责任公司

松江壹品3号楼房地产开发项目

可行性研究报告

吉林正泰工程咨询有限公司

二○一一年四月

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称

吉林市大江房地产开发有限责任公司松江壹品3号楼房地产开发项目

1.1.2建设单位

吉林市大江房地产开发有限责任公司

1.1.3法定地址

吉林市湘潭街95号

1.1.4法人代表

王占江

1.1.5公司类型

有限责任公司

1.2可行性研究报告编制单位

吉林正泰工程咨询有限公司

1.3项目承办单位简介

吉林市大江房地产开发有限责任公司成立于2001年3月27日，注册资金800万元，公司具有房地产开发经营、销售和住宅小区物业管理等多层面，全方位的开发经营能力。

自2001年组建以来，公司本着“服务江城，造福人民，建设人格化小康之家”的经营理念，先后开发建设了低端位置优越的湘潭小区商住楼、北园小区商住楼、北园小区服装厂综合楼等多项工业、民用、公用建设工程。

开发公司内有员工38人，具备高级职称管理人员10人，中级职称12人，初级职称16人，形成阶梯式管理人才框架。

并设有开发、财务、工程、质检、人力资源等职能部门，可以有效地进行科学化、正规化、市场化的经营管理，使企业在市委、市政府的领导下，获得更大的发展。

1.4可行性研究报告编制依据和研究范围

1.4.1可行性研究报告编制依据

（1）国家计委、建设部颁布的《投资项目经济评价方法与参数》第三版；

（2）国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资［2002］15号）；

（3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（4）相关建筑设计规范；

（5）建设单位提供的其他有关资料；

（6）建设单位委托吉林正泰工程咨询有限公司编制可行性研究报告的咨询合同。

1.4.2研究的范围

（1）项目提出的背景及建设的必要性；

（2）市场分析；

（3）项目建设方案；

（4）投资估算与融资方案；

（5）财务评价。

1.5建设方案

1.5.1建设地点

本项目拟建地点位于吉林省吉林市昌邑区通潭大路，东侧隔加油站与解放大路相望，西侧至松江一品1号楼，南侧至原有四川路小区，北侧至通潭大路。

1.5.2建设规模

本项目用地面积3820㎡，项目地上建设1栋建筑物，地下建设一座地下车库，总建筑面积为23358㎡。

1.5.3实施进度

项目实施进度确定为2年：

即从2011年3月～2012年12月。

1.5.4项目总投资

本项目总投资为6537.37万元，其中:

开发建设投资6470.37万元（包括建设期利息274.50万元），经营资金67.00万元。

1.5.5技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

名称

单位

经济指标

备注

1

项目建设规模

1.1

用地面积

㎡

3820.00

1.2

总建筑面积

㎡

23358.00

2

项目总投资

万元

6537.37

2.1

开发建设投资

万元

6470.37

其中：

建设期利息

万元

274.50

2.2

经营资金

万元

67.00

3

营业收入

万元

9893.37

总指标

4

单位收入

万元

4235.54

5

利润总额

万元

2502.39

总指标

6

税后利润

万元

1676.60

总指标

7

总投资利润率

%

38.28

总指标

8

贷款偿还期

年

3.45

含建设期

9

盈亏平衡点

%

53.31

10

财务净现值

万元

1057.27

i=12%所得税前

万元

482.27

i=12%所得税后

11

财务内部收益率

%

22.13

所得税前

%

16.71

所得税后

第二章项目提出背景及建设必要性

2.1项目提出背景

2.1.1吉林市概况

吉林市位于长春、哈尔滨两大城市之间，是吉林省开发建设“最适宜居住”重要山水城市，被划入吉林省最重要的清水绿带城市之一，被省政府纳入“长吉图开放合作区“。

长春到吉林市区区小事124公里，而吉林市公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达，是东北五大综合性交通枢纽之一。

吉林市被除誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城美称，尤为突出的是吉林雾凇称得上中国四大景观之一。

吉林市地处长白山余脉向松嫩平原过渡地带,松花江干流纵贯全境.松花江呈“S”形穿城而过,冬季不封冻,境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族。

市区总面积3636平方公里；城市规划区面积1995平方公里；建成区面积231平方公里。

辖5区（昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区、高新区）、5县市（永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市）。

辖78个乡镇、71个街道办事处。

2.1.2吉林市经济情况

面对国际金融危机带来的挑战，及特大洪水灾害的冲击，吉林市在2010年，全市地区生产总值实现1850亿元，接近2005年的3倍，人均GDP突破4万元；全口径财政收入和地方级财政收入分别达到190亿元和73亿元，年均增长23.1%和25.4%；五年累计完成固定资产投资6200亿元，建成亿元以上项目320项，为今后发展打下坚实基础。

吉林市经济结构调整显现成效，粮食产量稳定在45亿公斤水平，石化、汽车、冶金等支柱、优势产业竞争力进一步增强，商贸、旅游业等快速发展。

目前，吉林市已经全面完成国企改制任务，国有及国有控股工业企业资产比重由2005年的80%下降到60%以下。

“十一五”期间，城市建设累计投入资金达583.4亿元，是“十五”期间的1.6倍。

新建改造各类公路7200公里，行政村通达率实现100%。

固定电话升至8位，移动电话用户发展到364.5万户。

房地产市场持续活跃，城市人居环境明显改善。

城市人均住宅建筑面积由2005年的21.78平方米，提高到2010年的26平方米，增长19.4%。

城市生态环境进一步改善，荣获全国十大美丽城市、宜居城市、休闲城市等称号。

在改善社会民生方面，吉林市实现新跨越发展。

“十一五”期间，吉林市以改善民生为重点，加快发展各项社会事业，着力提高公共服务能力，人民群众得到实惠明显增多。

不断促进教育均衡发展，义务教育完成率达到97.5%，高考成绩和职业教育发展水平走在全省前列，高等院校招生规模扩大到2.77万人。

社会保障体系不断完善，城市基本养老保险覆盖面达90%，新型农村合作医疗参合率达到95.7%，比“十五”提高10个百分点。

城镇居民人均可支配收入达到17720元，农民人均纯收入达到6300元，分别比“十五”期末增加8490元和2851元，年均分别增长13.9%和12.8%。

2.1.3项目的提出

近年来，吉林市的房地产开发工作取得较大进展，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。

随着吉林市经济的发展，人们收入的增加，对住宅的消费需求有了很大的提高。

随着国家振兴东北政策的实施，处于东北中心位置的吉林市的经济将有着大幅度的发展。

为此，吉林市大江房地产开发有限责任公司根据项目所在区域房地产市场需求与发展情况，根据公司的相关发展规划，对吉林市现有房地产市场进行分析的基础上，决定在吉林市昌邑区通潭大路建设松江壹品房地产开发项目。

2.2项目建设必要性

2.2.1项目的建设是满足吉林市房地产市场和经济发展的需要

目前吉林市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。

实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。

在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。

盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

2.2.2项目的建设是提升吉林市城市形象和城市发展的需要

加快城市建设是政府的一项重点工作。

近年来，吉林市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。

房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。

本项目的建设符合吉林市的城市规划。

项目位于龙潭区汉阳街西侧、株洲街东侧，项目建成后将是吉林市条件比较好的住宅楼盘，将成为城市发展新的坐标，对整个吉林市的发展起着举足轻重的作用。

2.2.3项目的建设是满足吉林市市民对住宅消费需求的需要

随着吉林市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。

近年来，由于吉林市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。

本项目的建设是适应吉林市人口增长的需要。

因此，本项目的建设是必要的。

第三章市场分析

3.1吉林市房地产市场情况

近年来，吉林市房地产市场开发呈现持续、健康的发展态势，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善，房地产市场日趋成熟。

成交量稳中有升、开发档次和结构日趋合理、房屋价格相对平稳。

吉林市在城市发展中，房地产一直是拉动经济增长的个重要引擎。

吉林市将以品牌带动房地产开发升级，重点抓好西山地区开发和中环滨江花园二期、翠江锦苑等房地产项目建设。

进一步强化政策措施，活跃房地产市场；加大招商引资力度，提高招商引资成功率；优化发展环境，继续帮助企业协调解决开发建设中的各种问题，促进房地产业平稳发展。

目前，吉林市有关部门已初步拟定了吉长城际铁路、松花江流域治理、金珠大桥、吉钢大路及公铁立交桥、解放西路、生活垃圾无害化处理、城市燃气、城市供热、城市污水、市政设施维修改造等10项重大基础设施工程，并进行了目标分解，确保项目有效推进。

3.2吉林市房地产市场预测

2009年12月14日,国务院常务会议在出台“国四条”基础上，进一步细化了“国11条”。

“国11条”无论是加大保障性住房的供应，还是通过差别化的税收、信贷土地政策，引导住房消费，抑制投资投机，乃至于进一步明确政府的责任，维护房地产市场秩序，打击违法行为，都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。

国家在进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨同时，向外界传递政府调控市场的决心和信心，真正稳定市场预期，抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨，释放房地产泡沫，让房地产真正回归消费和民生。

“国11条”根本目的是调控当前房地产市场，保证房地产业的健康发展。

“国11条”提出“五类住房”的概念，明确提出要增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应，将此作为增加住房供应的重点和突破点。

吉林市政府部门把握国家加大投资的政策取向，进一步强化政策措施，促进了房地产业平稳发展。

吉林市拟定的10项重大基础设施工程有力的推进了吉林市城市建设的发展，也为房地产开发提供了很大的发展空间。

2011年，长吉图、长吉一体化的高度战略将继续支撑吉林市的经济发展快速发展，新的城市定位将激发吉林市的经济活力，促进就业，提高居民收入水平。

与此同时，吉林市城市发展规划为吉林市房地产市场带来了新契机。

长吉图、长吉一体化将加速吉林市的城市化进程。

一方面城化发展所带来的城市人口增长，将提供巨大的自动型住房需求；另一方面，城市化的发展，需要房地产业提供支撑。

随着吉林市城镇化水平的不断提高，外向经济的不断扩大，将形成较大的置业需求，在提升房地产质量和人气的同时，将为吉林市房地产市场发展创造良好的契机。

长吉一体化的进程，将使长春、吉林两大核心不断融为一体，形成大都市经济体，长吉城际铁路使跨城居住不是梦。

届时，吉林市的很多楼盘将由于自然优势以及价格优势，将成为外地人尤其是长春人的第二居住地或者投资对象。

同时，依据长吉图战略，吉林市确定了北工、中商、南住的居住格局，为楼市发展迎来新契机。

城市格局的改变，将更加突出吉林市宜居的环境。

诸如西南、东山、西山、东南、哈达湾等潜力地块，都将成为房地产业投资的宝地。

2011年，吉林楼市将遭遇前所未有的供应高潮，将远远超出2010年的供应量，在城市格局和居住板块不断改变的情况下，2011年将有更多的楼盘产品和区域的居住价值有待挖掘。

与此同时，更多的置业选择，更广阔的置业空间，以及更加合理的供应结构，都将满足不同的购房需求。

尤其是在2011年，将有更多的一线品牌企业进驻江城，本土企业也随之茁壮成长，更多的高品质楼盘产品将如同雨后春笋般地呈现给购房者。

而在国家楼市调控政策之下，楼市将有效剔除低层次的投机、投资者，对于楼市房价的稳步上涨都将起到保障作用；与此同时，供应量大幅增加的情况，也将起到稳定目前房价效果。

供应量加大的同时，楼市需求将继续强劲，人均居住面积不高，棚户区居住改善需求，首次置业和二次置业的改善型需求，以及与日俱增的居民购买力，都将成为楼市消化的重要因素。

首次置业和改善住房条件等刚性需求之下，需求将再一次释放，这都将支撑楼市供需两旺的态势持续。

此外，吉林市正处于从适用型到舒适型的过渡期，吉林市房地产市场十分健康，没有泡沫，老百姓依旧能够很好地承受目前的价位。

因此，吉林楼市的潜在价值将得到进一步挖掘，投资价值也将进一步凸显。

这些都将从需求方面刺激吉林楼市将继续向好、向前健康有序地发展。

3.3项目所在区域房地产市场情况

本项目是吉林市大江房地产开发有限责任公司松江壹品3号楼房地产开发项目。

项目位于昌邑区通潭大路，项目所在区域配套基础设施已经建设完成，交通便捷，环境比较幽雅、清新。

3.4市场定位

依据该地块的自身素质及周边环境，结合目前市场情况以及建设单位提供的相关资料，将本项目建设成为吉林市中高档楼盘。

本项目的面向阶层以私营业主、大型国企事业单位的中高层人员、高级公务员（处级以上）群体为主，另外还有其他各区域投资者。

3.5销售价格

结合目前房地产市场发展情况和项目周边房地产售价情况，根据建设单位提供的资料，项目建成后，拟定住宅销售均价为4200元/㎡，地下车库价格：

5400元/㎡，网点价格6500元/㎡。

本项目与周边房地产售价对比，本项目具有明显的价格优势。

第四章项目建设条件

4.1项目建设地点

4.1.1建设地点

本项目拟建地点位于吉林省吉林市昌邑区通潭大路，东侧隔加油站与解放大路相望，西侧至松江一品1号楼，南侧至原有四川路小区，北侧至通潭大路。

4.1.2场地土地权属类别

土地权属性质：

国有

规划用地性质：

商住用地

占地面积：

3820㎡

4.1.3现有场址利用情况

项目建设地点地势平坦，地上和地下均无障碍物。

4.2项目所在区域自然环境条件

4.2.1地理位置

吉林市地处东北腹地长白山脉，向松嫩平原过渡地带的松花江畔，三面临水、四周环山。

东经125°40′E～127°56′E，北纬42°31′N～44°40′N。

东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省哈尔滨市接壤，南与白山市、通化市、辽源市毗邻。

总面积27120平方公里。

其中，市区3636平方公里。

4.2.2地貌特征

吉林市有“远迎长白，近绕松花”的形势。

由于不同时期的大地构造运动，以及江河的侵蚀、剥蚀和堆积，形成了中山山区--低山丘陵区--峡谷湖泊区--河谷平原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。

4.2.3气象

吉林市的气候类型属于温带大陆性季风气候，四季分明。

春季少雨干燥,夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季漫长而寒冷。

全区年平均气温3℃-5℃，气温受地形影响，由西、西北向东、东南气温逐渐降低。

一月份平均气温最低，一般在零下18℃-20℃，七月平均气温最高，一般在21℃-23℃，极端最高气温36.6℃。

山区无霜期120天，平原区可达130-140天。

全年降雨量约700毫米左右。

全区日照时数2400-2600小时，全年总辐射量为1150千卡/平方毫米。

4.3项目建设基础设施条件

1、给水

项目用水主要为生活用水，项目供水水源来自市政部门敷设的自来水管网，接口位于场区北侧通潭大路上现状DN400给水管道。

消防水池及泵房均设于地下室,管道直埋敷，接口位于本楼西侧。

2、排水

项目排水主要为生活污水及雨水。

规划建筑污水经化粪池处理后排入通潭路现状道路上的污水管道道，雨水地面径流就近排入通潭路现状雨水管道，污水接口和雨水接口位于本楼北侧。

3、供电

项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由昌邑区供电局提供，10KV电源引自通潭路现状10KV线路，采用0.4KV电缆直埋敷设由箱变引入至计量箱，位置放在一层。

地下室设变电所及备用发电机。

4、供热

项目供热主要是冬季采暖，采用市政集中供热，在本楼西侧由市热力公司管网引入。

第五章建设方案

5.1项目规划方案设想及依据

5.1.1规划构思

1、集中体现“以人为本”的设计理念，以创造良好居住环境为宗旨，注重环境设计；

2、充分考虑利用现有的周边自然环境条件，借鉴现代规划设计方法，重视整体空间设计，在体现本区建设的独特性的同时，实现城市风貌局部与整体完美统一；

3、合理组织内部道路，形成安全便捷的交通体系；

4、力求体现规划设计的先导性和超前性，做到社会效益，环境效益和经济效益的统一。

5.1.2设计依据

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《地下工程防水技术规范》GB50108-2001

《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）

《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

《砌体结构设计规范》GB50003-2001

《屋面工程技术规范》GB50345-2004

《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）

《低压配电设计规范》GB50054-95

《供配电系统设计规范》GB50052-95

《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）

《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

《室外给水设计规范》GB50013-2006

《室外排水设计规范》GB50014-2006

《有线电视系统工程设计规范》GB50200-94

《地下工程防水技术规范》GB50108-2001

《城市电力规划规范》GB50293-1999

《城市热力网设计规范》CJJ34-2002

其他相关规范、规定

5.2规划布局

1、规划原则

规划中遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，以城市空间结构为重点，充分考虑建筑与城市的关系，创造良好的城市空间环境。

2、总平面布置

项目用地面积3820㎡，呈规则形状。

项目地上建设1栋建筑物，包括地上住宅和地下车库。

所有住宅建筑均面向正南方向。

项目区域设有一个主要出入口，位于地块北侧，面向通潭大路。

（详见本项目现状规划位置图）

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

指标

备注

1

总用地面积

m2

3820

2

总建筑面积

m2

23358

2.2

地上建筑面积

m2

21602

2.2

地下建筑面积

m2

1756

3

建筑物基底面积

m2

938

4

道路、停车场面积

m2

1500

5

绿化面积

m2

1200

6

容积率

5.68

不含地下车库面积

7

绿地率

%

31.4

8

建筑密度

%

24.55

9

居住户数

户

214

10

居住人数

人

642

3人/户

5.3户型方案

本项目共有214套住宅，其中90平方米以下户型套数为162套，建筑面积为16373㎡，占住宅总建筑面积的70.01%。

符合国家九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中（自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

）对户型面积及比例的规定。

5.4主要单体工程

本项目地上共有1栋建筑物，包括地上住宅与地下车库。

该项目建筑物风格与规划要求的总体风格相一致。

建筑物采用方形造型，建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。

屋面防水等级二级，防水年限十五年以上。

项目建筑物一览表

序号

名称

建筑面积（m2））

层数

高度（m）

备注

1

住宅楼

21602

31

93

2

地下车库

1756

主要建筑特征一览表

工程名称

松江壹品3号楼

耐火等级

一级

抗震设防烈度

7

主要结构形式

剪力墙

基础形式

桩基础

建筑物总体高度

93米

建筑面积（m2）

23358

建筑构造

墙体

混凝土

地面

水泥砂浆

窗

三层节能窗

内墙面

乳胶漆

外墙面

外墙涂料

5.5公用工程及配套设施

5.5.1供水排水

1、给水水源

项目供水由吉林市自来水提供，接口位置位于项目建筑北侧，引自通潭路现状DN400给水管道。

2、给水方案

供水管由小区给水泵房的供水泵通过管道送入各用水点。

室外地下设置一座500立方米生活水池。

给水管网采用生活与消防各自独立系统，采用环状供水管网，管径DN200。

3、排水工程

项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经小区管网汇集后排入通潭大路城市污水管网，雨水经小区内道路下雨水管线排至通潭大路城市雨水管网。

4、管材

生活给水管道采用PP-R给水塑料管热融连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用PVC-U排水塑料管道，粘接，地下室及直埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。

内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。

5.5.2电气工程

1、工程范围

项目工程范围包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统（含网络、程控交换、数据库等）等。

2、供电电源及系统

项目用电主要为照明用电和设备用电，项目用电由昌邑区供电局提供，10KV电源引自通潭路现状10KV线路，采用0.4KV电缆直埋敷设由箱变引入至计量箱，位置放在一层。

地下室设变电所及备用发电机。

干线非消防线路选用低烟无卤阻燃电缆，消防线路选用低烟无卤耐火电缆；电缆在井道分支引出时采用穿管技术，配电箱引出非消防线路选用低烟无卤阻燃电线；消防线路选用低烟无卤耐火电线。

3、照明及电力设计

（1）配电方式：

在各建筑物设置配电柜，供电电压等级为380/22OV，电源由小区变电室供电电缆引入，电源系统采用TN-C-S系统，低压补偿采用静电电容器自动补偿，补偿后功率因数应达至0.92以上。

（2）照明设计：

设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。

在疏散楼梯口等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。

4、弱电设计

（1）电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。

（2）智能系统：

内设智能系统，主要包括综合布线系统、办公自动化系统、通讯自动化系统、安防自动化系统、建筑监控系统、停车管制自动化系统、住宅安防系统、信息网络系统等。

5.5.3供热

1、热源

项目采用集中供热，