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白沙片控规说明书
说明书
1前言
进入20世纪后,柳州面临着新一轮的大发展和城市结构的战略性调整,发展重心逐步由中心城向外扩展。
“退二近三”的产业调整,为白沙片区的空间结构整合创造了新的契机。
由此依据《柳州市城市总体规划2004—2020》,结合城镇的近、中、远期需要,优化配置各种资源,协调城市各项建设,从战略意义上保证国民经济的合理发展和协调布局,实现跨越式健康发展。
柳州市对城市内部空间的功能置换和改造,将逐步成为城市建设的主要的任务,这也是城市空间发展由粗放型向精致型转变的一个必然过程。
同时为柳州整体发展战略的顺利推进起到关键的促进作用。
对白沙片片区进行了控制性详细规划的编制工作尤为重要,以迫在眉睫。
我院接受了柳州市规划管理局的委托,进行《白沙片控制性详细规划》的编制工作。
2规划范围
本次白沙片区规划用地范围以跃进路为界:
西至跃进路,东至白沙堤,南至壶东大桥,北至河东大桥北面的规划大桥为规划界线。
规划总面积约为350公顷。
3现状概况与分析
3.1.现状综合分析
3.1.1区位条件分析
本规划区与城中半岛紧邻,城市中心广场、商业商务中心、行政中心离本区域只有2-3公里,区位相当优越。
从城市发展的扩展层次而言,本区域属于第二期发展的城市圈层,从人口密度、设施建设完善程度等等,具备相当的成熟度。
该规划区域东面临江,隔江与城市河东、河西、城北片区联系,是城市内部交通联系的“要塞”、“咽喉”,城市中心区要与其他片区联系,大多要经过本规划范围的主要干道。
城市未来的景观结构很重要地依托着潭中路、跃进路两个城市主要轴线,跃进路的一部分重要区段在本规划范围内,因此,本区域承担着城市景观“要害”、“脊柱”的重要任务。
3.1.2自然条件分析
地形与地质构造:
柳州市地处桂中平原,位于广西盆地中部。
柳江穿绕城区,九曲回环,把江北中心城区环绕成为弧形半岛,故有“壶城”雅誉,世人赞叹其为“天然大盆景”。
柳州市地形分布:
西北为起伏的丘陵地带,西南为土丘石山混杂地带,东南为峰谷丛地。
地面海拔高度平均在86—120米之间,北部略高,南部较低。
两亿多年前,柳州地域原为汪洋大海,由于地壳变动,海底石灰岩上升为陆地。
经过风化剥蚀和雨水溶蚀,形成了岩溶广布,多奇山异洞的岩溶地质构造。
白沙片区的地貌类型为冲积平原和残峰平原,主要街道高程多在86米至92米左右,最低地势是水塘和农民菜地约81-83左右。
河流:
主要河流有柳江,是西江的主要支流之一。
柳江干流盘绕市境,水量充沛,富航运灌溉之利。
气候:
属南亚热带北缘气候,多年平均气温为20.5℃。
1月最冷,平均气温20.5℃,极端最低气温为-3.8℃,7月最热,平均气温28.8℃,极端最高气温为39.2℃。
多年平均降雨量1489.1毫米,主要集中在4-8月,占全年降雨量70%;5月降雨最多,平均占年降雨量16.9%,1月降雨最少,平均仅为年降雨量2.7%。
年平均日照时数1634小时,9月光照最充足,日照时数达56%,3月最少,日照时数只有16%。
无霜期332天,夏无酷暑、冬无严寒,年平均相对湿度为77%,属季风湿润气候,盛行南北风,绝少东西风。
柳州位于华南褶皱带西南隅,在新构造分区上,位于桂中断块微隆起区内、地处西北和东南两条继承性活动断裂带之间,隶属于东南沿海地震带粤桂琼地震区雪峰地震带。
柳州市岩溶发育,容易出现“低震级、高烈度”灾害。
根据国家地震局1992年编制的《中国地震烈度区划图》,柳州范围为地震烈度小于六度地区。
据资料记载柳州市最大震级纪录为1935年9月25日的5级(柳州志)。
3.1.3人口发展概况
白沙片区属锦绣办事处,根据各街道办事处提供的资料,2007年各街道管理人口如下:
表1:
白沙片区人口分布统计表(2007年末)
锦
绣
办
事
处
社区名称
常住人口
流动人口
人口规模
白沙社区
8276
160
8436
锦绣社区
6430
460
6890
长林社区
9887
475
10362
紫薇园社区
8463
213
8676
柳星社区
6500
300
6800
跃进社区
12028
5000
17028
总计
51584
6608
58192
到2007年末,规划区范围内的现状常住人口数量约为51584人,暂住人口约为6608人,总计人口数约为58192人。
3.1.4现状土地利用概况(附“现状土地利用汇总表”)
表2现状土地利用汇总表
用地分类
用地性质
用地代号
面积(公顷)
比例(%)
R
居住用地
R
146.02
41.72
其中
二类居住用地
R2
108.26
30.93
三类住宅用地
R3
34.53
9.87
中小学用地
R22
3.23
0.92
C
公共设施用地
C
36.61
10.46
其中
行政办公用地
C1
4.38
0.13
商业金融业用地
C2
21.57
6.16
文化娱乐用地
C3
0.35
0.1
体育用地
C4
0.00
0.00
医疗卫生用地
C5
7.76
2.22
教育科研设计用地
C6
2.55
0.72
M
工业用地
M
58.14
16.61
其中
一类工业用地
M1
0.00
0.00
二类工业用地
M2
54.05
15.44
三类工业用地
M3
4.09
1.17
W
仓储用地
W
10.20
2.91
T
对外交通用地
T
1.31
0.37
S
道路广场用地
S
39.38
11.25
其中
道路用地
S1
39.02
11.15
广场用地
S2
0.00
0.00
社会停车场库用地
S3
0.36
0.1
U
市政公用设施用地
U
2.64
0.75
G
绿地
G
0.92
0.26
其中
公共绿地
G1
0.92
0.26
生产防护绿地
G2
0.00
0.00
E
水域和其它用地
E
54.78
15.67
总用地面积(不含柳江河)
350
100
3.1.4.1.居住用地概况
居住用地零散,没有能够形成规划建设的居住区,多种居住形式,总用地面积为:
137.1公顷。
现状有立宇集团、袜厂、搪瓷厂、船厂、两面针牙膏厂、商标印刷厂、锌品厂等各单位的职工住宅区;也有一批新规划在建的如:
金水岸、江岸名轩、碧丽新城、江东水岸、冠亚蓝湾等配套设施比较完善、居住环境比较好的中高档的住宅小区;另有部分白沙村委的菜地、水塘和村民居住区,(农村居民点、工厂居住区、城市社区)并存,居住用地被工业用地包围。
3.1.4.2.公共设施用地概况
(1)、行政办公用地(C1)
行政办公用地布局比较分散,总用地为4.38公顷。
主要有:
柳北区人民中级法院、柳州市防洪堤管理处、白沙村委、市农业技术推广中心等办公及服务于厂区以及居住区的各类办事处。
(2)、商业金融用地(C2)
现状商业金融用地不足,为21.57公顷,其中白沙农贸市场2.14公顷、锦绣市场2.14公顷。
均位于跃进路和白沙路道路的两边,服务于居住区和厂区,但是地域狭小,不能满足居民日常生活需要。
(3)、文化娱乐用地(C3)
现有文化娱乐设施缺乏,用地仅为0.35公顷。
只有在原锌品厂礼堂的皇家凯歌演艺场所一所,文化娱乐设施规模小,服务半径不太合理,大型公共文化设施缺乏,满足不了人们日常生活娱乐和学习交流的需求。
同时存在着基础设施陈旧,发展用地不足,缺少配套绿地和停车场。
(4)、体育设施用地(C4)
社区体育活动设施严重缺乏,缺少公共体育场所,给市民的日常体育锻炼造成很大困难。
(5)、医疗卫生用地(C5)
现状医疗卫生分布不均衡,医疗卫生资源不能有效地被整合利用。
总用地7.76公顷。
现状医疗设施主要有集中于片区北面的市级地区人民医院和主要服务于本单位的柳州市二棉医院,南面只有1所锌品厂医院,是厂矿自己设立主要服务于本单位的小型医院(卫生所),另外,城市医疗机构存在着部门所有、条块分割、各行其是、盲目发展的状况。
(6)、教育科研用地(C6)
校园用地规模严重偏小,现状有一所地区医专学校,锦绣路小学现状办学规模为12班,白沙小学现状办学规模为18班,三十五中附小现状办学规模为15班,三十八中附小现状办学规模为7班,三十五中学现状办学规模为23班,三十八中学现状办学规模为4班。
其中三十五中学及附小和三十八中学及附小是由原企业自行办学的厂子弟学校归到城市教育机构统一管理的。
存在的主要问题是,科研资金投入不足,科技人才缺乏,用地规模严重偏小,教育设施还需要进一步完善。
现状总用地面积2.55公顷。
3.1.4.3.工业及仓储用地概况
工业、居住用地混杂,工业用地内零散布置了大型企业的配套居住区。
白沙片区是柳州市旧的工业城区,是大中型企业的聚集地,汇集了立宇集团、华侨化学纤维厂、二袜厂、搪瓷厂、船厂、牙膏厂、商标印刷厂、针织厂、经编针织厂、纸制品厂、床单厂、毛巾厂等十多家国有工业企业以及一些小型的乡镇企业,也是中小企业的产业基地和物流仓储中心。
工业总用地用地面积为:
58.14公顷。
另有工贸白沙仓库、市电信局仓库、市百货公司仓库等仓储设施,总用地面积为:
10.20公顷。
3.1.4.4.对外交通设施用地概况
现状有白沙客运站一座,其用地规模:
1.31公顷。
3.1.4.5.园林绿地概况
缺乏防护绿地,公共绿地严重不足,总用地面积仅为:
0.92公顷。
现状该片区居住工业用地混杂,尚未形成有效的生态绿化廊道;严重缺乏区级和街头绿地,沿江防护绿地局部地段还没有按规划控制来设置,只有小部分地段达到《城市绿化条例》中规定的30米宽度标准。
滨江绿地景观的质量也有待进一步提高。
3.1.4.6.市政公用设施用地概况
现状有柳州市供电局白沙变电站、白沙五一加油站、白沙污水处理厂、锌品厂污水泵站、锌品厂防洪闸、上白沙泵站及防洪闸、化纤厂泵站及防洪闸、二纸厂防洪闸、针织厂防洪闸、下白沙防洪闸、等市政设施,总用地面积为:
2.64公顷。
3.1.4.7.其它用地概况
水域和其他用地总面积为:
54.78公顷。
3.1.5道路交通概况
道路不成系统,厂区内道路与城市道路的连接存在较突出的问题。
该区由于企业多,布局各自为政,工业居住混杂,规划区范围内有城市快速路:
胜利路(胜利立交道河东大桥段);城市主干道:
跃进路;城市次干道的白沙路、长风路、锦绣路和一些城市支路、小路。
白沙路中从白沙变电站至搪瓷厂锦绣小区约800米路段尚未贯通,该区段内大部分为白沙村委所属菜地,地势低洼,水塘密布,地质条件差。
整个规划范围内现状只有一个白沙停车场用地面积0.36,远不能满足社会的需求;缺乏供给片区居民生活休憩、娱乐的集散广场。
部分单位设有自备停车场。
现状道路交通设施总用地面积为39.38公顷。
3.1.6给排水设施概况
本规划区给水排水设施比较完善。
给水管网水源为城市给水主干管,规划区内主干路均已铺设给水主干管,给水管网覆盖率较高;规划区内保留原现状排水干渠及沿江截污干管,排水体制为截流式合流制。
3.1.7电力电信设施概况
(1)、电力现状
本规划区内主要10KV电源来自现有的一座110KV白沙变电站,白沙变两回110KV进线分别来自杨柳变和河北变的110KV架空电力线。
另有一回鹿山变至柳北变的110KV现状高压架空线路过境;一回静兰变至三中变的110KV架空电力线过江后,沿河堤埋地敷设至三中变。
区域内10KV电源线路在城市主干道为埋地敷设,其余为架空敷设,规划区内使用电压为110KV、10KV、380V/220V两个等级。
(2)、架空线路对本次规划的影响
由于本规划区域接近柳州市城市中心,商住、办公区较多,高压架空电力线对地块的使用有较大影响。
因此本次规划把原有的或规划的10KV高压架空电力线路全部改为埋地电缆线路,部分110KV架空线改为电缆线。
3.1.8燃气设施概况
柳州市白沙片区现状人口数为5.8万人,片区内设置有14个调压站,主要是沿着白沙路敷设有DN300的燃气中压管道直至与胜利东路上燃气中压管交汇。
居民用户现使用的管道燃气是柳州市民用燃气一、二期工程建设的焦炉煤气管道输配系统,两期工程共建设有清水塘焦炉煤气储配站一座(含5.4万m³湿式气柜),敷设中低压干管53km(DN100以上),区域调压站(箱)24座,主干管阀门井50座。
现主要供应柳州市柳江河以北的居民用户(不含柳钢煤气公司管理的自有用户)和部分商业用户。
清水塘储配站位于柳州市雅儒路西侧清水塘,该储配站在建设时相对比较偏僻,但随着城市的发展,现已位于柳州市的中心地带,位置不合理,周围全是居民小区,城市规划要求尽快拆除搬迁清水塘储配站。
同时还需要加大柳北储气站的总储存容积,使其从原有的5.4万m³扩展为10.8万m³,从而使柳州市焦炉煤气用户气源得到了比较可靠的保证。
3.1.9综合防灾设施概况
根据柳州水文站资料,1988年,柳州最高洪水位89.57米,洪峰流量27000m3/s;1996年,柳州最高洪水位92.96米,洪峰流量34200m3/s。
在“96.7.19”超百年一遇的洪水中,白沙片区部分被淹。
柳州市主要街道高程多在85~92m左右,片区最低街道高程仅81m,发生大于五年一遇的洪水,就会造成洪水灾害。
柳州市白沙堤工程已建成,沿江已建成有六个泵站和防洪闸,其它防洪堤未保护的沿江低洼地带依然受洪水威胁。
3.1.10现状建筑质量评价分析
1、现状建筑性质构成
规划用地内现有建筑使用性质其中以居住建筑居多。
另外有办公建筑、厂房建筑、商业建筑、文化娱乐建筑、医疗建筑等,住宅建筑构成形式较多,有纯住宅,底层商业、上层住宅,底层车库、上层住宅,个别建筑为底层架空、上层住宅。
2、现状建筑质量综合评价
通过对本规划地段内现有建筑的使用年限、建筑材料、建筑结构形式、建筑层数等综合因素进行现状建筑质量综合评价,将本区段内所有建筑质量主要分为以下三种类别:
一类建筑:
规划区内建筑使用年限50年以上,建筑结构采用框架或砖混结构,建筑材料为钢筋混凝土、砖,建筑层三层以上的建筑。
特别是区内个别在建建筑及近五年内新建的建筑,建筑质量好,层数较高,造型较为考究、优美,并稍作修饰,建议保留。
一类建筑总建筑面积为145248平方米,占整个片区建筑总面积的16.23%。
二类建筑:
规划区内建筑使用年限20至50年,建筑结构采用砖混结构,建
筑材料为钢筋混凝土、砖,建筑层三至六层的建筑。
建筑质量较好,但外装饰材料档次较低,且造型较呆板,景观效果不良,建议近期保留,但需要对其进行外形修缮,穿衣戴帽,远期拆除并可作调整。
二类建筑总建筑面积为347463平方米,占整个片区建筑总面积的38.81%。
三类建筑:
规划区内建筑使用年限20以下,建筑结构采用砖、木结构,建
筑材料为木和砖,建筑层三层以下的建筑。
建筑质量较差,外装饰材料档次低,造型呆板,景观效果不良,建议近期拆除。
若近期现状还不具备拆迁条件的,对保留建筑必须进行外形修缮、整治;远期拆除并可作较大调整。
三类建筑总建筑面积为402431平方米,占整个片区建筑总面积的44.96%。
通过进行建筑质量综合评价,规划用地内现有建筑总体质量不高,有待改造。
3.2现状综合评价
3.2.1.现状主要问题分析
(1)、存在工业用地、仓储用地和居住用地混杂的问题,企业自身配置的居住小区生活环境差,公共配套设施不完善。
(2)、是整体道路系统结构不完善。
次干道与支路不足,有断头路现象存在,白沙路的道路窄且路面状况不好,部分道路功能混乱。
(3)、公共交通系统有待进一步完善。
近两年片区内公交系统发展迅速,但设施条件的制约仍比较突出,适合公交行驶的道路有限,造成公交覆盖率较低,服务范围较小,到达公交站点步行距离较长等问题,降低了公交的可达性。
(4)、静态交通设施严重不足。
片区内现状停车设施严重不足,片区内利用支路占路或占人行道停车行为较普遍,使得原本通行能力就有限的支路通车条件更加受影响。
(5)、“城中村”仍存在违章搭建和环境脏、乱、差的现象,破坏了城市的环境和景观;居住人口较杂乱,给社会治安带来隐患,需要整治。
(6)、绿地与开敞空间存在着总量不足、分布不均、结构不合理等问题。
(7)、片区内的建设缺乏与周边山水之间的景观和视线通廊等城市景观风貌的结合,没有体现自身优秀的山水景观特质。
(8)、现状的市政公用设施的配置需进一步增设和完善。
(9)公共服务设施不配套,现有公共服务设施服务半径和布局不合理。
3.2.2.发展优劣势分析
白沙片区是柳州历史上的旧城所在,是老工业的腹地,具有一定市政公用设施的基础,同时也是《柳州市城市总规规划(2004-2020)》规划发展的居住、商业文化金融中心,比较有得天独厚的区位优势和较好的市政公用设施基础。
随着城市的发展,城中半岛的功能在不断调整和更新;片区处于城市重要的发展地带的几何中心,与其它片区均有直接的空间联络,且与城市中心等也有便捷的交通联系,地理位置优越。
白沙片区发展的包括商业、文化娱乐休闲、商贸服务等城市功能消费性功能,相应带来用地的新一轮置换和调整,城市建设水平的再次提升。
由于柳江独特的河道流向把柳州市北部市区环绕成三面临水的“U”形半岛,白沙片区傍江而居,自然景观丰富,空气清新,江景水特色得天独厚。
将片区的规划建设与周边山水之间的景观视廊等景观风貌的规划设计有机结合,在满足城市发展的要求的基础上,体现柳州自身优秀的山水景观特质,可以建造出柳州最宜居、城市生态环境好的城市片区。
4上层次规划的控制要求
上位总规、分规、城市设计以及各专项规划对规划区的控制要求与评价
(1)、《柳州市城市总体规划》(2004-2020)
根据《柳州市城市总体规划》(2004-2020)提出的“内部整合+向外有序扩展”城市空间发展战略,中
心城区由若干城市片区组成,城市片区、
组团间有风景区、山体、河流等绿色空间
自然契入、渗透。
中心城区为相对集中紧
凑的布局形式。
形成相对完整的五大片城
市分区,即城中、柳东、柳西、柳南、柳
北五个城市片区,各片区由城市快速环路
贯穿、连接。
北部的沙塘和东南部的阳和
为城市的两个外围组团,结合城市东部的三门江森林公园,和城市南部的龙潭——都乐岩风景区,规划两片风景区。
城市功能分区
中心城区柳北片以生产性区域为主,
配以为其服务的生活区,加上新规划的火
车北站站前区组合而成的城市分区;柳西
片以工业为主的生产性区域为主;城中片
以居住、商业为主的城市的中心片区;柳
东片为新兴的综合城区;柳南片为新兴的
城市生活区。
(2)、《柳州市综合交通规划》
确定柳州交通发展的总目标是:
构建一个与土地利用相结合、各种交通方式协调发展的内外一体的现代化交通体系,以快捷、高效、安全、绿色的交通服务适应不断增长的交通需求,全面提升城市综合竞争力。
规划道路按四级划分,即城市快速路、主干道、次干道和支路。
跃进路、胜利路、文惠路、友谊路为城市主干道。
综合交通规划在总体规划基础上,进一步优化和完善了道路网,并明确提出了轨道交通规划方案。
(3)、《柳州市城市景观风貌规划》
为强化柳州市历史文化名城的特色,呼应地方文脉和气候特点,更好的体现柳州市山水城市格局,并突出现代化都市的特色,本规划确定柳州市建筑风格总体控制原则为“以现代建筑风格为主,适应地理气候特点,延续历史文脉,凸显山水城市格局”。
山、水自然景观周边,应以简洁、明快的现代建筑风格为主,建筑体量不宜过大,应以低、多层为主,局部作些小高层来丰富沿江第一轮廓线,衬托和呼应明丽的山水自然景观。
建筑色彩以高明度中彩度色调为主。
现代建筑景观区和城市道路沿线,应以时代感强的现代建筑风格为主,可用高大体量或规模,凸现城市的时代特色。
建筑色彩以中高明度低彩度色调为主。
(4)、《柳州市绿地系统规划》
规划在城市道路两侧设计绿化隔离带,以最大限度地减少交通道路上的噪声以及粉尘污染对城市生活造成的不利影响,同时美化环境。
主干道两侧控制15米绿化带,次干道两侧控制8~10米的绿化带。
道路为宽度小于25m的支路以下级别的现状
道路。
分布于城市中旧城区、深入居住区的道
路以及分布于商业区内、单位社区周围等区
域的小路。
其绿化的形式宜因地制宜、简单
设置。
以行道树为主,选择适宜的树种。
尽
量见缝插绿,增加绿地而积,同时改善其景
观效果。
城市避灾附属绿地规划利用城市广场、绿地、文教设施、体育场馆、道路等基础设施的附属绿地,建立避灾据点与避灾通道,以形成完善的城市防灾、减灾体系,并纳入城市防灾、减灾规划。
5规划依据、原则与目标
5.1规划依据
本次规划的主要依据主要分为三部分,一部分为国家和地方的法规文件,第二部分为相关的地方政府文件和要求,第三部分为已经编制的相关规划文件。
1.《中华人民共和国城乡规划法》(2007年)
2.《城市规划编制办法》(2005年)
3.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37-90)
4.《城市规划制图标准》(CJJ/T97-2003)
5.《城市居住区规划设计规范(GB50180—93)》(2002年版)
6.《城市道路交通设计规范(GB50220-95)》
7.《柳州市城市总体规划》(2004-2020)
8.《柳州市综合交通规划》
9.《柳州市绿地系统规划》
10.《柳州市城市景观风貌规划》
11.《柳州市综合防灾规划》
12.《柳州市跃进路北景观控制规划》
13.《柳州市白沙路景观控制规划》
5.2规划遵循的指导原则
连续性原则:
延续总规、深化总规、完善总规。
追求规划的长期性、弹性、可发展等特点,达到规划本身的可持续发展。
现实性原则:
针对柳州的现实特点进行规划工作,解决实际问题。
抓住片区规划的症结,突出重点解决问题。
生态性原则:
坚持可持续发展战略,保护和充分利用柳江这一景观环境资源,营造良好的城市生态环境和城市景观,改善和提高人居环境,保护好柳江河的生态,减少污染并保证达标排放。
集约化的土地利用原则:
主要体现为两个方面:
第一是城区土地利用做到功能分区结构明确,生活与服务、娱乐等用地在使用方便的基础上达到互不干扰,提高时间与空间效率。
第二是考虑土地开发的弹性,促进旧城改造适应土地建设市场的需求。
操作性原则:
本次片区控制性规划将借鉴先进的城市规划编制经验,增强规划成果可操作性。
5.3规划目标
(1)遵循城市总体规划对城中区的定位,根据柳州城市的现状、发展趋势和现代化建设的要求,因地制宜,通过布局调整、结构重组、功能强化、环境整治和景观再造,实现白沙片区社会、经济和环境的协调发展;结合近远期协调建设时序与城市结构拓展阶段性的关系。
(2)结合柳江沿岸风景,突出优美的生态环境,促进沿江景观保护与建设和城市土地资源的优化利用。
(3)坚持因地制宜的原则,塑造高品质的城市景观形象。
6功能定位与规模
6.1功能定位
以居住、商业为主的城市的中心片区。
集城市的休闲消费、传统商业、文化娱乐、体育休闲和居住为主的综合片区。
6.2人口规模
规划期内人口控制规模:
按规划区范围内总的总的居住用地的容量来计算出人口规模。
即:
规划范围内总的居住用地规模,按各地块的容积率、以90平方米为每户建筑面积、每户3.2人估算出:
规划人口规模约为126478人,取12.6万人。
6.3用地规模(附“规划用地构成表”)
表3规划用地构成表
用地分类
用地性质
用地代号
面积(公顷)
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