注册物业管理师物业实务案例分析_精品文档.doc

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注册物业管理师物业实务案例分析

房屋结构改造维修方面

案例、设计本“一卫”业主改“两卫”

　　案情：

楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。

物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

　　问题：

顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?

　　判决：

顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。

　　依据：

《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：

“住宅不得改变使用性质。

因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。

”

　　房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。

顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。

　　案例、外墙开一窗大楼留一疤

　　案情：

住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。

物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。

物业公司只得将卫某告上法庭。

　　问题：

自己的物业是否就有权随意破墙?

　　判决：

卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。

　　依据：

《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：

“物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。

”

　　作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。

卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。

物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。

　　案例、巨型浴缸入室房屋不堪其重

　　案情：

业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。

物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。

　　问题：

购置财产是否都可以安置在自己的物业内?

　　判决：

顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。

　　依据：

《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：

“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

”第二十九条第二款规定：

“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。

”

　　公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。

应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。

长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。

同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

　　房屋租赁引起的纠纷案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办?

　　去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。

他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。

按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。

急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。

　　管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益;若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。

于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：

租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。

这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。

时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。

在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。

　　点评：

执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。

正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来.

案例、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

　　4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。

孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。

近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元;物业公司因不作为被判赔近7万元。

　　罗湖区法院审理后认为：

被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。

其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。

具体划分责任比例是：

原告对小孩的死亡负15%的责任，由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。

由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

　　案情回放

　　据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。

此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

　　事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。

6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

　　案例、发生高空堕物怎么办……

　　去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。

相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高）。

　　从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。

事实果真如此：

该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。

可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。

　　护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先息事宁人，是此时的至要）。

　　谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。

就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。

　　点评：

发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。

搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。

　　案例、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?

　　1999年7月9日，厦门某汽车维修有限公司（以下称维修公司）驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事，驾驶员交付5元停车费后，将车停放由厦门某物业管理股份有限公司（以下称物业公司）经营的停车场，后来驾驶员要提车时，发现轿车已丢失，驾驶员立即报案，厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报，但至今未将失窃的轿车追回。

一审认为：

物业公司经营停车场，向车主收取一定的费用，为车主提供停车保管服务，因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。

维修公司将车交由物业公司保管，就负有缴纳保管费的义务，并享有取回保持原状的车辆权利，物业公司收取车主的停车费用，其义务是妥善提供停车场地，且保管好车辆，物业公司收取维修公司的停车费后，先例行了停车权利，就应对停车场的车辆负责安全保障义务。

但物业公司停车场的值班人员（保安）在有人开出涉案车辆时，在未检验有关取车手续的情况下就放行，这是一种重大过失行为。

因此，物业公司应承担赔偿责任。

　　二审认为：

由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时，除交纳5元停车费外，双方未就车辆停放性质进行任何约定。

因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断，而应从以下几方面进行分析

（一）从保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返还该物的合同，其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人，使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。

本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致，而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给给物业公司，以便物业公司实际控制车辆，而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。

（二）物业公司的经营范围中并元保管业务，该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。

（三）关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。

从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看，该文第一条第（5）项规定是：

"交通工具停车场所的管理".1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对"交通与车辆停放秩序的管理"，第二十条规定"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取".鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费，而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理，与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。

　　终审判决：

综上所述，物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立，一审认定物业公司未尽保管之责，应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据，依法应予改判。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，厦门市中级人民法院于2001年3月25日判决如下：

　　一、撤销厦门市开元区人民法院（2000）开民初字第2831号民事判决。

　　二、驳回维修公司的诉讼请求。

　　本案一、二审诉讼费各人民币5250元，均由维修公司负担。

本判决为终审判决。

　　案例、访客无理打骂护卫员怎么办……

　　去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。

在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。

谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。

巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。

　　管理处领导得知后，首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。

通过听取当事人和知情者的情况介绍，调看大堂出入口的现场录象，查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。

　　然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理