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土地估价理论方法
(提醒:
此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在70分左右)
第一章第一节地价的概念
一、土地价格:
地租的资本化。
(从外延看:
表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式)
我国土地价格:
取得多年土地使用权时支付的一种代价,而不是土地所有权的价格。
以土地使用权出让、转让为前提,多年地租现值总和,土地所有权在经济上的实现形式。
二、地价的分类
1、按土地权利:
所有权价格(土地征用价格)、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等
2、按土地价格形成方式:
交易价格、理论地价、评估价格(交易底价、基准地价、课税价格)
3、按政府管理手段:
申报地价、公告(示)地价(征收增值税和征用土地补偿依据)。
4、按土地价格表示方法:
土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
5、按存在形态:
生地价格(完成土地审批未进行或部分基础设施开发)、熟地价格(完成基础设施开发,具备建设条件)、毛地价格(完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整)、净地价格
6、按土地交易方式:
拍卖价格(拍卖底价)、招标价格(标底)、协议价格、挂牌价格
7、按使用目的:
买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格
三、地价的特点
1.表示方式不同
2.价格基础不同:
土地价格是土地权利和收益的购买价格。
3.形成时间不同。
4.土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的,在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5.地价主要由地产需求决定
6.地价具有明显的地区性和个别性
7.地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
由两方面的原因:
首先,土地具有稀缺性,且对土地的需求总是持续增加的;其次,由于整个社会的资本有机构成的提高,使得社会平均利润率下降,导致利润有下降的趋势,从而使地价呈上升势态。
8.市场结构不同:
土地价格受主观因素影响很大。
9.折旧现象不同
四、我国土地价格主要类型:
1、基准地价:
反映城镇地价整体水平,政府宏观管理和控制标准。
2、标定地价:
一般市场条件正常地价水平,政府具体管理的依据。
3、交易评估价:
不同市场条件、不同交易形式下地价水平
4、成交地价。
5、衍生地价:
如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。
第二节土地价格影响因素
一、土地价格的影响因素
(一)一般因素(影响价格的一般、普遍、共同的因素)
1.行政因素:
土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。
2.人口因素:
人口密度、人口素质、家庭人口构成。
3.社会因素:
政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。
4.国际因素:
国际经济状况、国际政治因素。
5.经济因素:
经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。
(二)区域因素(土地所在区域的自然、社会、经济条件)
地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量(人文、自然)、城市规划限制等。
(三)个别因素:
面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制(宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。
第三节地租理论
一、地租的概念
1、地租:
直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部分,是土地所有权借以实现的经济形式。
2、资产阶级经济学:
契约地租(商业地租)、经济地租(理论地租,即土地产品收入除去成本的剩余部分)两类。
3、广义地租:
超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的超额利润。
4、狭义地租:
仅指利用土地所获得的超额利润。
二、马克思主义地租地价理论(本章重点)
1、级差地租和绝对地租两种基本形式,还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。
2、级差地租理论的基本内容
(1)级差地租:
指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。
它和土地等级相联系。
分析级差地租的前提假设。
分为两种形式:
级差地租Ⅰ(更肥沃、位置较好)和级差地租Ⅱ(追加投资)。
3、绝对地租理论:
土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。
产生原因是土地所有权垄断。
4、垄断地租:
由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租,来自社会其他部门工人创造的价值。
5、矿山地租:
为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。
同样含级差地租和绝对地租。
6、建筑地段地租:
为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。
它以农业地租为基础,又与农业地租有区别。
A绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值,即超额利润。
B垄断地租来源于社会其他部门工人创造的价值。
三、地租理论在土地估价中的指导作用
1、绝对地租是土地价格存在的根源
2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因
四、西方地租地价理论
1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论
(1)威廉·配第的观点:
《赋税论》的地租概念,关于级差地租的最初概念,对土地使用权总价值的独到见解。
(2)弗朗斯瓦·魁奈的观点:
重农学派的地租观表现为“纯产品”学说,“纯产品”的概念及存在条件。
(3)亚当·斯密的观点:
《国富论》中的地租概念,谷物地租决定其他耕地地租的思想,关于级差地租的观点。
(4)大卫·李嘉图的观点:
《政治经济学与赋税原理》中的地租概念,租金与地租的区分,李嘉图的地租实际上是级差地租,级差地租产生的条件,农产品市场价格的决定,不同条件形成的三种级差地租(丰度地租、位置地租、资本地租)。
2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论
(1)法国的让·巴蒂斯特·萨伊的观点:
理论基础是“生产三要素论”,目的是想证明地租来自土地的作用,而不是工人的剩余劳动。
(2)美国的托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点:
反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中,地租的概念,剩余部分产生的原因。
3、西方新古典主义城市地租理论
(1)新古典主义关于地租、地价论述的几个特点
(2)政策因素与地租和地价
包括土地利用规划(实质性规划政策和程序性规划政策)和城市基础设施政策
(3)地租模型——阿兰索的地租模型〔首次引入区位平衡〕
突出贡献:
空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法
通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭(企业)的区位平衡
土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式
重点公式自己总结:
土地成本+利润+级差地租Ⅱ=总价格〔土地成本+利润=绝对地租〕
第四节区位理论
1、土地区位的概念
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现
2、影响土地区位的主要因素
(1)社会经济因素:
繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等
(2)自然因素:
包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等
(3)行政因素:
城镇规划
3、农业区位论——杜能〔自、林、谷、草、三、放〕
(1)杜能“孤立国”理论的前提
(2)杜能区位理论的基本经济分析:
P最大利润+T运费=V市场价格-E生产成本=K(K表示常数)
(3)杜能圈:
六种耕作制度(自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区)
3、工业区位理论——韦伯
(1)基本假设
(2)关于运输成本定向工业区位的分析〔原料指数=限制性原料总重量/制成品总重量〕
(3)劳工成本影响工业区位趋向的分析
(4)聚集与分散因素影响工业区位的分析
4、中心地理理论(城市区位论)——克里斯塔勒
(1)假设条件:
均质平原,城镇中心提供物品供应
(2)六边形市场区
(3)市场等级序列
(4)中心地体系的基本模型:
市场原则K=3、交通原则K=4、行政原则K=7〔自足自给,封闭的系统〕
6、区位理论在土地估价中的作用
(1)区位是决定城市土地利用价值的重要因素
(2)区位是衡量地租、地价的主要标尺
第五节土地报酬递减规律
1、含义:
在技术和其他要素不变的条件下,在同一块地连续追加物化劳动和活劳动,达到一定限度后,增加收益就会递减的现象。
2、重点:
总报酬、平均报酬、边际报酬关系图
第六节土地市场理论
1、土地供给:
自然供给数量固定不变,弹性=0;经济供给有弹性。
2、土地需求〔属于引致需求或派生需求〕:
A生产要素需求B投资的土地需求C混合型土地需求
第七节土地估价的原则与方法
一、土地估价概念
二、土地估价原则:
〔前五个重点原则〕
(1)替代原则〔效用相同或大致相似〕。
市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法。
(2)预期收益原则。
剩余法、收益还原法。
(3)最有效使用原则。
最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。
(4)报酬递增、递减原则。
这一原则与最有效使用原则密切相关。
(5)需求与供给原则。
供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。
(6)贡献原则。
通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价,它是收益递增递减原则的应用,也是收益还原法和剩余法估价的基础。
(7)变动原则。
土地价格形成因素经常处于变动之中。
(8)竞争和超额利润原则。
与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关,是收益还原法估价的基础之一。
(9)协调原则。
在土地估价时,应认真分析土地与周围环境的协调关系。
(10)合法原则:
合法产权、合法收益、合法处分
三、土地估价方法:
1、基本估价方法:
收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。
2、应用估价法(大量估价法):
路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法等。
四、小结:
A基准地价评估思路:
先评价土地使用价值--进行分等定级――基本一致归为同一类――测算价格
B判断是否最有效使用:
最有效使用方式的持续性最重要。
第一节收益还原法概述
一、收益还原法(收益资本化法)
(1)年纯收益不变,使用年期无限:
P=a/r〔P-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率〕
(2)年纯收益不变,使用年期有限:
P=a/r·[1-1/(1+r)^n]n-使用土地的年限或收益年期
(3)纯收益在若干年内有变化:
(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
土地使用年期无限时:
p=(a/r)+-(b/r^2)b为递增减的数额。
(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式
土地使用年期无限时:
p=a/(r+s)或p=a/(r-s)
(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式:
P=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化,也就是收益还原法公式的最一般形式,前面六类公式都是它的特例。
二、收益还原法的特点与适用范围
(1)收益还原法的特点
A.以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。
B.以收益途径评估价格,求得的价格称为“收益价格”
C.评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度
(2)收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物,或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法缺点:
稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二节收益还原法估价的程序和方法
一、估价程序:
〔1〕收集资料。
〔2〕测算总收益。
〔3〕确定年总费用。
〔4〕计算年纯收益。
〔5〕确定还原率。
〔6〕选择适合公式。
〔7〕试算收益价格。
〔8〕确定地价
二、计算方法
1、总收益计算方法:
采用客观收益,确定客观收益一般要考虑三个条件。
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