高句丽文化旅游综合开发建设项目可行性研究报告书.docx

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高句丽文化旅游综合开发建设项目可行性研究报告书

柳河罗通山高句丽文化旅游

综合开发建设项目

可行性研究报告

（代项目建议书）

（修改版）

附图：

1、项目区域位置图

2、吉林省通化市罗通山景区旅游发展总体规划图

3、吉林省通化市罗通山景区旅游发展总体规划功能分区图

附表：

1、项目总投资估算表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措计划表

4、资金来源与运用表

5、项目投资现金流量表

6、项目资本金现金流量表

7、财务计划现金流量表

8、利润及利润分配表

9、资产负债表

10、借款还本付息计划表

11、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

12、总成本费用估算表

13、外购燃料动力费估算表

14、人员工资估算明细表

15、固定资产折旧估算

16、无形及递延资产摊销估算表

附件：

1、柳河县工商行政管理局出具的“企业法人营业执照”（注册号2205242000630）

2、柳河县人民政府对旅游局申请实施《吉林省通化市罗通山景区旅游发展总体规划》请示的批复

3、吉林省国土资源厅文件“关于罗通山文化旅游综合开发项目基础设施道路建设项目用地预审意见的复函”

柳河县国土资源局出具的土地使用预审件（吉国土资预审字〔2006〕183号）

4、吉林省环境保护局文件“关于柳河罗通山高句丽文化旅游综合开发建设项目环境影响报告书的批复”（吉环建字〔2007〕186号）

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

柳河罗通山高句丽文化旅游综合开发建设项目

1.1.2项目承办单位概况

建设单位：

柳河县罗通山旅游开发有限责任公司

公司注册地址：

柳河大街50号

法定代表人：

注册资本：

叁仟万元整

企业类型：

有限责任公司（国有企业）

成立日期：

2006年11月

公司注册号：

2205242000630

经营范围：

罗通山旅游资源开发、管理

项目主管部门：

柳河县人民政府

柳河县罗通山旅游开发有限责任公司隶属于柳河县人民政府。

公司下设市场部、财务部、综合部和经理办公室四个部门。

拥有员工16人，从事旅游专业占63%，其中：

研究生3人，本科生10人。

公司办公地址在柳河大街383号，柳河县人民政府办公大楼1楼部分房间，总建筑面积约60m²。

1.1.3可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国文物保护法》（1988年，全国人民代表大会常务委员会）；

2、《中华人民共和国森林法》（1998年修订，全国人民代表大会）；

3、《中华人民共和国土地管理法》（1998年，全国人民代表大会常务委员会）；

4、《中华人民共和国环境保护法》（1989年，全国人民代表大会）；

5、《吉林省旅游业“十一五”规划》，吉林省旅游局；

6、吉林省委、省政府《关于加快旅游业发展的决定》；

7、《吉林省旅游发展总体规划》，北京大学城市与环境学系，吉林省旅游局，吉林省发改委；

8、《吉林省“旅游产业发展报告”》，吉林省旅游局，吉林省统计局；

9、《吉林省旅游产业发展大会材料汇编》，吉林省旅游局；

10、《通化市旅游发展总体规划》（2003～2020年）（吉林省城乡规划设计研究院、浙江大学风景旅游规划研究中心、通化市旅游局联合编制）；

11、《柳河县“十一五”旅游规划》（2005年8月）（柳河县旅游局编制）；

12、《罗通山城保护规划》（2006年5月），中国文物研究所，东南大学建筑设计研究所；

13、《吉林省通化市罗通山景区旅游发展总体规划》（以下简称“总体规划”，中国科学院地理科学与资源研究所）；

14、《投资项目可行性研究指南（试用版）》（国家发改委审定、电力出版社出版）；

15、项目承办单位提供的有关基础资料；

16、柳河县罗通山旅游开发有限责任公司委托吉林省工程咨询科技公司编制可行性研究报告的咨询合同。

1.1.4项目提出理由与过程

1、项目建设具有良好机遇

在国民经济发展进入第十一个五年发展规划的时期，从旅游产业角度看，具有以下几方面的发展机遇：

（1）全面建设小康社会将产生巨大的旅游消费需求

随着全面建设小康社会的推进，我国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生突出的变化，旅游消费需求将大幅提升。

旅游需求和消费愈来愈成为拉动经济增长的重要力量，旅游业将呈现蓬勃发展的势头。

（2）振兴东北老工业基地的良好契机

国家实施振兴东北战略，出台了一系列支持重大基础设施建设、改革、发展、开放等政策。

旅游业由于其自身的产业特点及对外开放的灵活性和适应性，将成为国家产业政策扶持的重点行业。

东北地区旅游市场呈现出逐渐扩大的趋势，特别是冰雪旅游倍受我国南方地区和东南亚游客的青睐，随着东北老工业基地振兴和东北亚地区经济一体化的推进，东北旅游将呈现出十分广阔的发展前景。

（3）旅游业在国民经济中的地位不断提升

1996年，吉林省旅游业总产值占其国民生产总值的比例仅为0.8%，2000年提高到3.12%，2005年达到6.34%。

2005年比1995的0.8%提高5.54个百分点，增加了87.38％，实现了历史性跨越。

吉林省政府把旅游业作为全省经济发展的五大特色产业之一，作为国民经济的支柱产业来培育。

各级党委、政府更加重视旅游业的发展，进一步加强宏观指导，加大资金和政策扶持力度，各部门支持旅游业发展的积极性更加高涨，形成发展旅游的强劲合力。

依托“亚冬会”、“电影节”、“冰雪节”等文体活动和商务活动，必将促进吉林省旅游业的快速发展。

（4）建设和谐社会需要旅游业的快速发展

吉林省是全国重要的农业生产区和老工业基地，农业人口和工业人口比重较大，农村剩余劳动力与城市下岗工人也较多，区域内部经济发展水平差异明显，收入差距逐渐拉大，部分地区的“城市贫困”与“三农”问题突出，制约着吉林省的持续稳定发展。

大力发展旅游业能有效地解决就业压力，缓解社会矛盾，为吉林省建设和谐社会提供保障。

2、国家高度重视文化自然遗产的保护和文化产业的繁荣发展

党的十六大明确指出“发展文化产业是市场经济条件下繁荣社会主义文化、满足人民群众精神文化需求的重要途径”，全国《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》则进一步要求“加大政府对文化事业的投入，逐步形成覆盖全社会的比较完备的公共文化服务体系。

推进文化创新，实施精品战略，繁荣艺术创作，提高文化艺术产品质量。

加强文化自然遗产和民族民间文化保护”，并将加强社会主义文化建设提到“为全面建设小康社会提供强大的思想保证和精神动力”的战略高度加以强化实施。

3、项目建设是市场竞争的需要

从全国旅游市场上看，旅游发达省份不断提升整体竞争力，对吉林省旅游业全面发展形成压力，由于吉林省旅游基础设施和服务设施相对滞后，限制了中外游客在吉林省的旅游。

客源是旅游市场发展的支撑，为了吸引客源，需要旅游产品自身强硬，不断完善旅游基础设施和开发有特色的旅游产品，满足游客市场需求，提高旅游市场竞争能力。

罗通山景区位于吉林省通化市柳河县城东北部，紧邻吉林省长白山国际生物圈保护区和集安高句丽世界文化遗产两大重要旅游目的地，北距省会长春市200km，南距通化市98km，距离柳河县城35km，总面积6406hm²。

景区开发始于1993年，景区集城古、洞幽、林密、崖险、壁奇、峰峻、景秀为一身，景区内的罗通山城因其位居要冲而成为高句丽政权和辽金时期的军事重镇，与世界文化遗产集安高句丽王陵、墓葬、桓仁五女山城遗迹同一系列，2001年被列入国家重点文物保护单位。

这些宝贵的资源都具有极高的科研、保护和开发价值，为区域发展提供了广阔的空间。

吉林省“十一五”旅游规划将罗通山列为两翼中的重要旅游目的地加以开发建设（以长春、吉林为中心，以延吉、通化为两翼）；通化市“十一五”旅游规划将罗通山与辉南三角龙湾、三仙夹国家森林公园、集安高句丽世界文化遗产确定为旅游精品线路。

良好的政策条件也为其今后发展奠定了基础。

通化市及柳河县“十一五旅游发展规划”也将罗通山景区的道路、基础设施及景点建设列位重点建设项目内容。

自1993年建设以来，景区内已经建成了水帘洞、背阴洞景观及古城、瞭望台、回马岭、水帘洞、影壁崖等若干景点，同时建设了公园大门及进入景区的道路、区内供电、供排水等基础设施，目前已初步具备接待条件。

景区内已经建成的旅游及基础设施建筑主要有：

水帘洞景观管理房、背阴洞景观管理房、三清宫道观、景区管理用房、展览馆、商店餐饮等，总建筑面积约为1450m²。

详见表1－1。

表1－1现有建筑物表

序号

建、构筑物名称

单位

工程量

备注

1

水帘洞景观管理房

m²

120

2

背阴洞景观管理房

m²

60

3

三清宫道观

m²

1000

4

景区管理用房

m²

60

5

展览馆

m²

30

6

商店餐饮用房

m²

40

7

招待所

m²

60

8

售票房

m²

40

9

厕所

m²

40

2个

合计

m²

1450

景区已经修建柳样线24km处至景区西门三级公路11km；景区南门至罗通山镇三级公路10km；景区内各种人行道24km。

详见表1－2。

表1－2景区现有道路一览表

序号

道路名称

数量（km）

路宽（m）

结构形式

备注

1

柳样线24公里处至景区西门公路

11.0

7.0

水泥混凝土结构

三级公路

2

景区南门之罗通山镇公路

10.0

7.0

水泥混凝土结构

三级公路

3

景区西门至景区南门道路

5.0

5.0

砂土结构

4

景区内甬路（人行道）

3.0

2.0

大理石板条结构

分散布置

5

景区内烽火台至背阴洞道路

3.0

2.0

三合土结构

人行道

6

景区内烽火台至水帘洞道路

1.5

2.0

三合土结构

人行道

7

回马岭至水帘洞道路

1.5

2.0

三合土结构

人行道

合计

35.0

目前景区每年游客量约为5万人左右，门票收入约15万元左右，景区直接收入50万元。

游客来源于柳河县周边区域和周边地区的通化、白山、辽源和省内的四平、长春、吉林等地。

通过本项目开发建设，提高旅游市场竞争能力，为当地的旅游经济发展做贡献。

4、项目建设是柳河罗通山景区长远发展的需要

罗通山城是吉林省18处全国重点文物保护单位之一，景区内旅游资源单体的分布比较均衡，区内地文景观和遗址遗迹较多，其中，重要遗址遗迹有：

6处城门遗址、2处角楼遗址，以及点将台遗址、演兵场遗址。

虽然经过了10多年的建设，但是由于缺少统一规划，建设资金投入不足，景区内基础设施、服务设施、景观设施还不甚完善，主要表现在：

供游客休闲娱乐设施少、旅游服务设施简单且功能不全、历史遗迹保护不够、民族特色文化表达的不尽充分等。

这些问题已经成为景区开发的阻力和障碍，成为制约柳河罗通山景区旅游发展的瓶颈因素。

从长远发展来看，急需对景区内的历史遗迹进行保护，完善景区内的基础设施，提高景区的接待能力和服务水平，树立罗通山城高句丽文化旅游品牌形象，为迅速发展的古迹文化旅游业提供保证。

本项目建设，可对景区内历史遗迹实施有效的保护，充分展示高句丽文化，吸引更多游客。

同时，还将完善景区内旅游基础设施，提升休闲游乐接待能力，增加旅游吸引力度，创造旅游品牌，达到“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”的目的。

项目承办单位针对旅游市场发展需求及自身独特的历史遗迹与高句丽文化资源优势，以及国家实施振兴东北战略对旅游业予以政策扶持，将其作为重点行业发展的机遇，提出了本项目建设设想。

2007年4月完成了《吉林省通化市罗通山景区旅游发展总体规划》（中国科学院地理科学与资源研究所编制）。

总体规划分三期建设罗通山景区，计划用14年时间完成全部工程建设，其中，近期2007～2010年，中期2011～2015年，远期2016～2020年。

近期——2007～2010年，为建设期，主要是加强旅游基础设施建设、改善旅游环境、强化旅游地形象、新上旅游项目，旅游客源市场持续发展；

中期——2011—2015年，为发展期，旅游地条件得到大为改善，旅游吸引力增强，旅游客源市场稳步发展；

远期——2016～2020年，为稳定期，旅游步入可持续发展阶段，罗通山景区成为区域知名景区和旅游品牌，旅游客源市场扩大。

其中，近期重点项目开发建设总投资约1.84亿元。

本项目为近期规划中的部分工程建设，主要是景区内基础设施及服务设施建设，总投资约为1.28亿元。

1.2项目概况

1.2.1景区概况

罗通山景区位于吉林省通化市柳河县城东北部，紧邻吉林省长白山国际生物圈保护区和集安高句丽世界文化遗产两大重要旅游目的地，北距省会长春市200km，南距通化市98km，距离柳河县城35km，总面积6406hm²，因相传唐代名将罗通“扫北”到过此处而得名。

景区集城古、洞幽、林密、崖险、壁奇、峰峻、景秀为一身，景区内的罗通山城因其位居要冲而成为高句丽政权和辽金时期的军事重镇，与世界文化遗产集安高句丽王陵、墓葬、桓仁五女山城遗迹同一系列，2001年被列入国家重点文物保护单位。

罗通山城构筑在罗通山中部海拔960m的主峰上，系土石混筑式城墙。

由紧密相连的东、西两城组成，整体布局如人的两个肺叶，左右分开，中间共用一段城墙相连，全城周长约7.5km，为高句丽“左右城”式山城的典型代表。

城墙沿山脊修筑，在地形陡峭处以天然的悬崖峭壁为自然城墙，其余部分则随山势垒砌石墙，修筑瞭望台、角楼、瓮门等城防设施，充分体现了高句丽山城军事防御技术的特点。

1.2.2建设地点

景区处于柳河县圣水镇、亨通镇和罗通山镇交界地带，规划总面积6406hm²，其中，山巅面积3133hm²。

景区北距省会长春市200km，南距通化市98km，距离柳河县城35km。

地理坐标为东经125°17'～126°44'，北纬41°53'～42°35'。

1.2.3建设用地

罗通山风景旅游区总占地面积6406hm²，其中，本项目建设区域总用地面积约为13.72hm²。

本项目建设区域土地权属为柳河县政府，项目建设用地范围内有部分林木需砍伐，需要进行林木补偿。

区域内没有需拆迁的建筑物。

1.2.4建设内容及建设规模

根据罗通山景区总体规划，近期工程以旅游观光和参与性游览活动为主，侧重于基础设施、主要景点和服务接待设施的建设。

选择投资少、收益高的项目。

本项目是近期工程中的一部分，具体建设内容详见表1－3。

表1－3项目工程建设内容一览表

序号

建、构筑物名称

单位

工程量

备注

1

景区西门（亨通镇入口区）

㎡

1780

建筑面积合计，不含合用建筑

1.1

大门（仿古城式）

座

1

大门高10m，仿古城墙造型

1.2

游客中心

㎡

800

框架结构2层

1.3

售票处

㎡

100

砌体结构单层

1.4

司机之家

㎡

600

砌体结构2层

1.5

厕所

座

100

砌体结构，水冲厕所，20蹲位

2

西门综合服务区（西门以外）

㎡

600

建筑面积合计，不含合用建筑

2.1

广场

㎡

300

分散布置，水泥混凝土结构

2.2

水体景观系统

处

1

包括水面100㎡、观瀑亭2座、绿化等

2.3

餐饮中心

㎡

600

框架结构单层

2.4

室外休闲长廊

m

200

宽4m，外形仿古建筑形式，琉璃瓦屋顶

2.5

景区交通车

辆

32

豪华中巴（30座）30辆，垃圾车、洒水车各1辆

3

文化体验区（山城至西门）

3.1

音响设施

套

1

混凝土结构，音响外形模拟天然石块

3.2

骑马游道

m

2000

砂土结构，4～5m宽

3.3

了望塔台

个

1

高6m，石材结构（就地取材）

3.4

仿古军营设施

套

1

包括仿古士兵服装20套、仿古兵器若干

4

景区南门（罗通山镇入口区）

㎡

13030

建筑面积合计，不含合用建筑

4.1

南大门

座

1

仿古式

4.2

宾馆

㎡

5000

框架结构2～4层，三星级

4.3

别墅

㎡

7500

砌体结构单层，共50栋，平均150㎡/栋

4.4

游客中心

㎡

500

框架结构单层

4.5

售票处

㎡

30

砌体结构单层

4.6

水体景观

处

1

包括水面300㎡、拦水坝4座（～150m）、观瀑亭2座（木质、石材各1）、绿化等

5

公路

m

3710

5.1

景区西门至西城西门

m

2710

水泥混凝土结构（盘山公路），宽6m

5.2

水帘洞至南门

m

1000

水泥混凝土结构（盘山公路），宽6m

6

打深机井

眼

2

西、南景区各1眼，单眼井出水能力10～20t/h

合计

㎡

15590

建筑面积合计，不含合用建筑

1.2.5主要建设条件

1、供电条件

景区西门区域拟由圣水镇大泉眼村二次变电所引入，距离约3.2km，架空敷设。

景区南门区域拟由罗通山镇水洞村二次变电所引入，距离约2.0km，架空敷设。

2、供、排水条件

（1）供水条件

生活用水采用深井水供给，拟新打深机井2眼，景区南门及西门区域各1眼，单眼井出水量约为10～20t/h。

（2）排水条件

景区新建建筑物周边的水体及山林可作为项目雨污水的收纳体。

3、通讯、有线电视条件

（1）通讯条件

项目区域内通讯由已经建成的网通线路及移动、联通通讯塔完成。

（2）有线电视

景区区域未安装卫星电视接收系统，需经有关单位批准后安装，以满足本项目建设有线电视接收的需要。

4、交通条件

罗通山景区对外交通较为便捷。

目前已修通柳河县城至罗通山县级公路，宽7m，双车道，为水泥路面；罗通山山脚至罗通山城建有盘山公路（现景区西门至山城约3km），宽5m，砂石路面。

景区还可以通过宽25.5m，双向四车道，沥青路面的通梅一级公路和宽9m，双车道，水泥路面的营白二级公路直达长春、通化、集安等城市，满足游客乘坐汽车及驾车旅游需要。

另外，其所在的柳河县铁路交通更是四通八达，快捷方便。

过境的梅集铁路纵贯柳河全境，每天均有直达北京、青岛、天津、大连、沈阳、长春的直（特）快列车，并通往国内各主要城市，总计20个车次，可满足外省市及国外游客换乘铁路列车旅游需要。

5、供热条件

本项目冬季不营业，因此暂不考虑采暖供热，洗浴将由电热解决。

1.2.6项目总投资及效益情况

1、项目总投资估算

项目总投资估算为12742.02万元。

其中：

建设投资12093.48万元；建设期利息490.59万元；流动资金157.95万元。

建设投资构成如下：

建筑工程费：

4132.88万元；

设备购置费：

1802.95万元；

安装工程费：

595.07万元；

其它费用：

4463.18万元；

基本预备费：

1099.41万元。

2、资金筹措

建设投资12093.48万元，拟申请银行贷款6000.00万元，占建设投资49.61％，其余6093.48万元由建设单位自筹解决。

建设期利息490.59万元由建设单位自筹解决。

流动资金157.95万元由建设单位自筹解决。

3、效益情况

经财务分析与测算，项目计算期内年平均营业收入为5566.41万元，项目投资税前财务内部收益率为13.88%，净现值为5231.31万元（Ic＝10%），总投资利润率为20.37%，税前投资回收期11.07年（含建设期2年）。

项目建设可以满足市场化运营的需要。

1.2.7项目建设期及投产期

项目建设期为2年，拟于2007年6月动工，至2009年6月全部工程建设完成。

项目投产期为3年，即竣工后分3年达到设计规模，3年达产比例分别为40％、70％、100％（门票部分除外）。

即：

2009年投入使用40%、2010年投入使用70%、2011年及以后各年100%投入使用。

1.2.8主要技术经济指标

主要技术经济指标详见表1－4。

表1－4主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

年接待旅游人数

万人次

81.50

各年平均

2

主要原燃料消耗量

2.1

水

t/a

32520.00

2.2

电

104kW·h/a

336.00

2.3

柴油、汽油

104Lh/a

24.58

3

劳动定员

人

136

3.1

其中：

管理、技术及其他人员

人

16

3.2

服务人员

人

120

4

项目总投资

万元

12742.02

4.1

建设投资

万元

12093.48

4.1.1

其中：

建筑工程

万元

4132.88

4.1.2

设备购置

万元

1802.95

4.1.3

安装工程

万元

595.07

4.1.4

工程建设其它费用

万元

4463.18

4.1.5

基本预备费

万元

1099.41

占上述4项之和的10％

4.2

建设期利息

万元

490.59

建设期利息

4.3

流动资金

万元

157.95

达产年

5

经济指标

5.1

营业（销售）收入

万元

5566.41

各年平均

5.2

年营业（销售）税金及附加

万元

723.63

各年平均

5.3

年总成本费用

万元

2247.76

各年平均

5.4

年利润总额

万元

2595.02

各年平均

5.5

年所得税

万元

654.28

各年平均

5.6

年增值税

万元

6

经济效益

6.1

全部投资财务内部收益率

%

13.88

所得税前

%

12.30

所得税后

6.2

财务净现值（Ic=10%）

万元

5231.31

所得税前

万元

2809.29

所得税后

6.3

全部投资回收期

a

11.0675

包括建设期2年（税前）

a

11.0838

包括建设期2年（税后）

6.4

借款偿还期

a

25.00

其中宽限期5年（等额还本利息照付）

6.5

总投资利润率

%

20.37

平均利息备付率

40.24

20年偿还期内

平均偿债备付率

9.07

20年偿还期内

6.6

总投资利税率

%

26.04

6.7

营业（销售）利润率

%

46.62

6.8

营业（销售）利税率

%

59.62

6.9

盈亏平衡点

%

42.21

第8年

1.3问题与建议

1、根据工程建设的要求，核实拟砍伐的树木，并按照当地林业部门相关标准对进行补偿。

同时，在工程竣工后一定要搞好植被的恢复，搞好环境绿化，减少对自然环境的破坏。

2、建设单位应做好项目的前期准备工作，落实债务资金，以保证项目的顺利实施，并达到预期目的。

3、项目实施阶段，要加强工程的监督管理工作，确保项目质量和工程进度，使工程如期完工投入使用，及早发挥效益。

第二章市场分析及预测

2.1罗通山景区旅游资源分析概述

2.1.1罗通山景区旅游资源分布特征分析

根据“总体规划”对罗通山景区旅游资源环境及市场环境进行了调查分析，评价如下：

1、旅游资源分布类型较为丰富

罗通山景区旅游资源在主类上占到全国的87.5％，说明罗通山景区的