成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法.docx

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成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法

《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》实施细则（试行）

2009-06-05?

责任单位：

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金堂县建设局

文　　号：

签发单位：

签发时间：

生效时间：

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根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第103号，下称《办法》），制定本实施细则（试行）。

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一、《办法》的适用范围

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《办法》适用于本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的管理。

本市城市规划区包括市内五城区（含高新区）和其他区（市）县的主城区、建制镇及未设建制镇的工矿区、开发区。

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本市城市规划区外国有土地范围住房专项维修资金的管理，参照本《办法》执行。

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二、专项维修资金的建立范围

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拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业，包括住宅小区（含组团）和单幢住宅楼、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业。

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住宅小区外有二个以上房屋所有权人的单独非住宅物业的专项维修资金的管理，参照本《办法》执行。

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三、相关名词释义

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专项维修资金的用途，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造。

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共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、底楼架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

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共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱（房）、窨井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

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商品房，是指房地产开发建设单位向社会公开出售的各类房屋（含经济适用房）。

拆迁安置中实行产权调换的房屋、农转安置房参照商品房的标准执行。

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出售的公有住房，是指房改中由单位（包括自管产单位和直管产单位）向个人（包括职工和使用人）出售的住房。

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首次专项维修资金，是指在一个物业管理区域内第一次建立的专项维修资金。

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已建立专项维修资金的，是指在一个物业管理区域内缴存的专项维修资金标准达到《办法》规定标准的。

未建立专项维修资金的，是指在一个物业管理区域内按原来有关政策规定交纳但未达到《办法》规定标准或未缴存首次专项维修资金的。

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配备电梯的房屋，是指所在楼宇配备了电梯（含垂直电梯和扶梯）的房屋（包括电梯不停靠的楼层房屋）。

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建筑面积，是指房屋套内建筑面积和公摊面积之和。

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四、管理部门

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（一）市房产管理局依据《办法》规定职责设立的市住房专项维修资金监督管理办公室（下称市监管办，暂与市房产管理局物业管理处合署办公），负责对全市房屋专项维修资金的统一归集和监督管理，对各区（市）县专项维修资金监管机构的业务领导与监督。

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（二）各区（市）县房产管理部门应当设立专项维修资金监管机构（下称分支机构），可与物业管理科（办）合署办公，负责所辖区域专项维修资金的缴存、使用的监督管理，负责专项维修资金信息系统操作、业务指导和培训。

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（三）市监管办与分支机构实行统一专户银行、统一决策、统一制度、统一核算、授权管理、强化内控的管理方式。

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五、物业管理区域的划分

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物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模和社区建设等因素。

旧有物业，由各区（市）县房产管理部门会同当地街道办事处（乡镇人民政府），据实际情况予以划分；新建物业，主要以物业项目的规划总平面图和建设用地规划许可证为基础，体现物业管理区域的相对独立性、使用功能的配套性和管理的操作性。

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物业管理区域的名称和坐落一般以物业项目的建设工程规划许可证或房屋所有权证记载的为准。

房屋的楼幢及其单元（座）和户门号应当在办理房屋所有权初始登记前明确。

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六、首次专项维修资金的缴存标准

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（一）自2004年4月1日起申请办理房屋所有权登记的，按《办法》规定标准缴存。

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（二）商品房的首次专项维修资金缴存基数：

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1、商品房每平方米建筑面积的成本价由市房产管理局会同有关部门定期公布。

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2、2004年4月1日起缴存商品住房首次专项维修资金的，其成本价按以下标准计算：

位于五城区（含高新区）内的每平方米建筑面积成本价以1100元计算；位于其他区（市）县的，每平方米建筑面积成本价按下表所列标准计算：

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3、商品住宅小区内的非住宅物业或与单幢商品住宅楼结构相连的非住宅物业，其首次专项维修资金缴存按以上每平方米建筑面积成本价标准计算。

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（三）在一个物业管理区域内，凡单独确权的车库等其他非住宅物业的所有人应当按上述规定缴存首次专项维修资金，并以户门号或车位号设分户帐。

地下车库与地面房屋结构相连的，按地面房屋是否配备电梯的标准交纳专项维修资金；若地面房屋有的配备电梯，有的不配备电梯的，一律按配备电梯的标准交纳专项维修资金。

地下车库为独立结构，无地面房屋的，按不配备电梯的标准交专项维修资金。

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（四）在已建立专项维修资金的同一物业管理区域内，业主未缴存的，由业主委员会向其追缴。

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七、首次专项维修资金的缴存时限

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（一）商品房的首次专项维修资金缴存时限：

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房地产开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，持国土使用证明文件、建设工程规划许可证及其总平面图、房屋面积实测报告以及《物业管理区域业主分户清册》（详见附件一）等，向市监管办或分支机构办理专项维修资金交款确认手续。

经市监管办或分支机构确认后，开具《房屋专项维修资金交款通知（房地产开发建设单位专用）》（详见附件二）。

房地产开发建设单位应当依据通知要求向专户管理银行交款。

专户管理银行收款后，应当出具《房屋专项维修资金交款凭证》（详见附件三）。

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一个物业管理区域内有二个以上申请人办理房屋所有权初始登记的，市监管办、分支机构根据房屋面积实测报告和联建协议的面积，分别确认房地产开发建设单位应当缴存的房屋首次专项维修资金数额，并办理相应的手续。

联建协议另有约定的，从其约定。

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房地产开发建设单位与购房人订立商品房买卖合同时，应当依合同约定的房屋建筑面积按《办法》规定标准计算购房人交纳的首次专项维修资金金额，并在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。

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购房人在办理房屋所有权分户登记前持经备案的商品房买卖合同到市监管办或分支机构办理专项维修资金交款确认手续，经市监管办或分支机构确认后，开具《房屋专项维修资金交款通知（商品房购房人专用）》（详见附件四）。

购房人应当依据交款通知要求向专户管理银行交款。

专户管理银行收款后，应当出具《房屋专项维修资金交款凭证》（详见附件三）。

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在业主大会依法成立之日起30日内，区（市）县房产管理部门对业主委员会依法予备案的同时，分支机构应当书面告知业主委员会所在物业管理区域房地产开发建设单位尚未出售的商品房和其他尚未按户门号缴存专项维修资金的情况。

业主委员会应书面通知（详见附件五）房地产开发建设单位和其他相关业主缴存专项维修资金至专户管理银行。

房地产开发建设单位持专户管理银行出具的《房屋专项维修资金交款凭证》（详见附件三）向市监管办或分支机构备案。

逾期不缴存的，业主委员会可依法向人民法院提起民事诉讼。

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（二）公有住房售后的首次专项维修资金缴存时限：

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公有住房售房单位应当在房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内，持已审核的《公有住房出售审批表》、《公有住房出售价格评估测算表》、《公有住房售房款缴存单》等，到市监管办或分支机构办理专项维修资金提取额确认手续，市监管办或分支机构确认后，向售房单位出具《房屋专项维修资金交款通知（公有住房售房单位专用）》（详见附件六），售房单位依据通知将提取的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

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购房人在办理房屋所有权分户登记前，向市监管办或分支机构办理专项维修资金交款确认手续，市监管办或分支机构确认后向购房人开具《房屋专项维修资金交款通知（公有住房购房人专用）》（见附件七）。

购房人应当依据通知要求将所购房屋的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

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专户管理银行收款后，应当出具《房屋专项维修资金交款凭证》（详见附件三）。

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（三）在办理房屋所有权登记时，房屋所有权登记申请人应当提交经市监管办或分支机构复核的房屋专项维修资金全额交款凭证，房屋产权登记机关查验房屋专项维修资金全额交款证明后予以办理。

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八、专项维修资金的补充

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业主大会未成立，利用业主依法享有的物业共用部位共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业同意，在经营收入扣除必要的管理成本后，相关业主所得收益应全部纳入其专项维修资金中，并按《办法》第十四条第一、二款规定，按建筑面积比例计入相关业主的专项维修资金分户帐中；分摊不尽的剩余部分应计入房屋本体或物业管理区域的公共帐目。

暂时不能分摊的计入该物业管理区域的公共帐目。

经营者应当与物业管理企业、相关业主订立协议，按规定具体落实业主所得收益。

物业管理企业、相关业主应当及时将《业主所得收益分摊清册》（详见附件八）报市监管办或分支机构备案，并将业主所得收益划转至专户管理银行。

专户管理银行依照备案的收益分摊清册将收益计入相关业主分户帐中。

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业主大会成立后，利用业主依法享有的物业共用部位共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意，相关业主所得收益纳入专项维修资金的比例由业主大会决定，业主委员会应当按《办法》第十四条第一、二款规定予以监督实施。

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九、专项维修资金的续筹

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按《办法》第十三条规定需要续筹专项维修资金的，涉及一幢房屋的，可按相关业主拥有的房屋建筑面积比例分摊，也可按户分摊，具体续筹方案由业主委员会拟订，并提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

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专项维修资金续筹时，业主委员会或其委托的业主小组应当向续筹对象发出《房屋专项维修资金交款通知（业主大会成立后专用）》（详见附件五）。

业主应当依据交款通知，向专户管理银行缴存。

业主拒不履行续筹义务的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。

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十、房屋所有权转让时专项维修资金的处理

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（一）房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金应当随房屋所有权同时过户，原业主缴存专项维修资金剩余的款额，由受让人向原业主支付，并办理帐户更名手续；双方另有约定的，从其约定。

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（二）已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记；房屋产权登记机关应当查验经市监管办或分支机构盖章的专项维修资金缴存证明。

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（三）房屋所有权转让时，原业主缴存的专项维修资金剩余金额，由受让人自行到银行或监管机构查询。

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十一、专项维修资金专户的设立

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设立专项维修资金专户时，应当以一个物业管理区域为单位按幢编制产业代码和以房屋户门号为单位的《物业管理区域业主分户清册》（详见附件一）；在结构上与地面建筑不相连的地下停车库位，应当单独编制产业代码。

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一个物业管理区域的专项维修资金帐户中，应当设立包含购房人缴存部分的分户帐和公有住房售房单位提取、房地产开发建设单位缴存部分的单列帐以及公共帐；公共帐作为一个过渡帐目，主要记载按《办法》规定将收益计入相关房屋户门号后分摊不净所致的剩余部分（物管区域、幢、单元）等。

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十二、专项维修资金帐户的设立

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业主大会成立后，业主委员会应当持规定资料到所在地的专户管理银行经办行设立专项维修资金帐户。

五城区（含高新区）内的业主委员会到中国建设银行成都市第二支行设立专项维修资金账户，其他区（市）县的业主委员会到当地中国建设银行支行设立专项维修资金账户。

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业主委员会设立专项维修资金帐户时，除提供《办法》要求的相关资料（《设立银行帐户申报表（业主委员会专用）》详见附件九）外，还应当提供由公安机关指定单位刻制的业主委员会印章、业主委员会主任及副主任印鉴以及组织机构代码登记证书等。

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业主委员会设立专项维修资金帐户后，应当向所在地的分支机构备案。

分支机构应就此定期向市监管办备案。

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十三、专项维修资金的划转

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市监管办、分支机构经与专户管理银行核对专项维修资金缴存情况及其本息数额无误后，由市监管办或市监管办授权分支机构与业主委员会订立《房屋专项维修资金划转协议》（详见附件十），并据支付凭证（即记帐凭证）、专项维修资金划转协议和《已交纳房屋专项维修资金的业主分户清册》（详见附件十一），书面通知（详见附件十二）专户管理银行将专项维修资金专户下的相应资金本息划入该业主委员会帐户。

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十四、专项维修资金帐户的变更

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业主委员会办理专项维修资金帐户的有关变更手续时，除按专户管理银行规定提交有关资料外，有下列情况之一的，还须提交下列文件或资料：

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（一）物业管理区域发生变动、业主委员会主任及副主任发生更换的，须提交所在地区（市）县房产管理部门备案的证明文件。

其中，物业管理区域发生变动的，还须提交相应的电脑数据。

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（二）物业管理企业发生更换的，须提交新的经所在地区（市）县房产管理部门备案的物业服务合同。

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十五、专项维修资金帐户的注销

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已建立专项维修资金的房屋在业主大会未成立情况下灭失的，业主可持身份证件、房屋所有权证注销证明（或拆迁补偿安置协议等）、相关专项维修资金提取申请资料（详见附件十三、附件十四、附件十五）向市监管办或分支机构提出申请，经审核同意后，持市监管办或市监管办授权分支机构的支付凭证（即记帐凭证）和上述资料向专户管理银行提取其专项维修资金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

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已建立专项维修资金的房屋在业主大会成立后灭失的，由业主委员会持业主大会决定和业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向专户管理银行提取业主专项维修资金分户帐的剩余款额，办理分户帐注销手续，并报市监管办或分支机构备案。

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十六、专项维修资金帐目的核对和公布

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（一）业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

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1、专项维修资金的缴存、使用和结存情况。

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2、发生物业共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的项目和费用以及按户门号分摊的情况。

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（二）业主委员会向专户管理银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和所在物业管理区域的专项维修资金帐号。

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（三）业主向专户管理银行柜面、市监管办或分支机构查询其专项维修资金分户帐情况的，需提供分户帐号和产业代码。

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（四）专户管理银行应当免费提供柜面等形式的帐户查询服务业务，市监管办或分支机构应当免费提供帐户查询服务业务。

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（五）专户管理银行除每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单外，还应当同时将专项维修资金缴存、使用、结存情况报市监管办或分支机构备案。

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十七、专项维修资金的使用

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（一）专项维修资金的使用原则

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1、专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造项目，任何单位和个人均不得挪作他用。

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2、房屋共用部位、共用设施设备属于保修责任期内的，由房地产开发建设单位、公有住房售房单位负责或由其委托的物业管理企业负责实施，其费用不得从专项维修资金中列支。

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3、供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。

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4、物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

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5、物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设施设备养护费等，不得从专项维修资金中列支。

已实行物业管理的，应当在物业服务合同约定的物业服务费中列支；未实行物业管理的，由相关受益业主自行承担。

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6、在一个物业管理区域内，使用专项维修资金时，涉及房屋本体共用部位、共用设施设备的，所需资金从该房屋的专项维修资金公共帐目中全部列支后的不足部分，再由相关业主按建筑面积比例分摊；涉及物业管理区域共用设施设备的，所需资金从该物业管理区域的专项维修资金公共帐目全部列支后的不足部分，从单列帐中列支一部分，其余由全体业主按拥有的建筑面积比例分摊。

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（二）专项维修资金的使用条件

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1、物业共用部位、共用设施设备保修期满后；

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2、专项维修资金足额缴存，维修项目符合专项维修资金使用范围的；或符合专项维修资金使用范围，且有部分专项维修资金已缴存，部分未缴存但已明确专项维修资金分摊标准并续筹存入专项维修资金专户的；

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3、专项维修资金使用方案，经专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主大会成立前的业主身份确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立了买卖合同但尚未取得房屋所有权证的房屋购买人，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

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（三）专项维修资金的使用程序

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1、业主大会未成立的，由物业管理企业或相关业主根据维修项目提出专项维修资金使用方案，该使用方案经专项维修资金列支范围的业主（《专项维修资金列支范围的业主清册》详见附件十六）所持投票权三分之二以上通过后，持《专项维修资金使用备案表》（详见附件十七）和专项维修资金使用计划与工程预算书等，向市监管办或分支机构备案。

市监管办或分支机构自受理申请之日起3个工作日内（属紧急情况的特事特办）完成备案，并书面通知（详见附件十八）专户管理银行划拨所需资金的70%。

工程完工后，物业管理企业或维修单位凭工程决算单、费用结算票据、相关业主2/3以上业主投票权签署的验收审核意见等，向市监管办或分支机构备案后，由市监管办或市监管办授权分支机构通知专户管理银行拨付所需资金的剩余部分。

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2、业主大会已成立的，物业管理企业应当于每年12月31日前向业主大会提出下一年度维修计划和专项维修资金使用方案，业主大会应当自收到计划和方案之日起30日内依法予以审查并书面答复。

业主大会对专项维修资金使用方案的审查决定，应当经该物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

物业管理企业持业主大会决定、业主分户清册、支付凭证（即记帐凭证）、加盖业主委员会印章和业主委员会主任、副主任签署的《专项维修资金列支范围的业主清册》（详见附件十六）、按户分摊的电脑数据等，向市监管办或分支机构申请备案，经市监管办或分支机构备案后，由市监管办或市监管办授权分支机构通知专户管理银行预拨年度所需资金的70%到物业管理企业。

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每年的12月31日前，物业管理企业凭工程合同、工程决算单、费用清单、工程项目费用结算票据、工程情况的书面报告、经业主委员会主任和副主任共同签章的业主委员会验收审核意见等，向市监管办或分支机构备案后，由市监管办或市监管办授权分支机构通知专户管理银行拨付所需资金的剩余部分。

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3、专项维修资金预拨款与实际发生额之差额部分的划拨手续由市监管办或市监管办授权分支机构办理；实际发生额低于预拨款的，结余部分作为此后预拨维修资金的一部分。

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4、专户管理银行应按照市监管办或市监管办授权分支机构发出的《专项维修资金使用通知》（详见附件十八），及时将维修费用分摊计入物业管理区域内的专项维修资金单列帐、公共帐、业主分户帐中。

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（四）专项维修资金的列支范围和分摊方式

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1、专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按《办法》第二十六条规定列支。

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2、屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其大修、中修、更新、改造费用由受益业主自行承担。

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3、属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其大修、中修、更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

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4、《办法》第二十八条规定的费用，已建立专项维修资金的，按专项维修资金列支范围，从相关业主或责任人的专项维修资金的分户帐中支出。

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5、在一个物业管理区域内，未建立首次专项维修资金或首次专项维修资金未缴存至专户管理银行的，其房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造所需费用，由相关业主自行解决。

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十八、物业大修、中修、更新、改造的实施

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（一）房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造，应遵守《城市房屋修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》、《房屋完损等级评定标准》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《特种设备安全监察条例》、《机电类特种设备安装改造维修许可规则（试行）》等国家技术规范的规定；国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着科学合理、和谐统一、满足需要的原则依法作出决定。

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（二）房屋日常维修和急修的实施

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物业服务合同应当约定物业的日常维修养护的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照以下规定实施：

房屋本体共用部位、共用设施设备的维修应当事先征得相关业主2/3以上投票权同意；物业管理区域内的共用设施设备的维修应当事先征得业主委员会书面同意。

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发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，是指以下一些急修项目：

1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；2、因室内线路故障而引起停电和漏电；3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；7、其他属于危险性急修项目。

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发生上述急修项目的，物业管理企业应当立即组织进行维修并及时告知业主委员会、有关主管部门，其费用按规定列支。

物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。

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十九、关于《办法》实施前的执行事项：

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（一）《办法》实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中予以规定，并按照业主公约规定的标准和时限将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

业主不按照业主大会决定、业主公约规定缴存专项维修资金的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。

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（二）《办法》实施前，已交纳商品房首次专项维修资金的，房地产开发建设单位、物业管理公司应当在《办法》实施之日起3个月内，按规定将购房人、房地产开发建设单位交纳的专项维修资金本金和利息，以物业管理区域为单位统一划至专户管理银行；并持企业营业执照、资质证书、房屋专项维修资金划入专户管理银行的进帐单、加盖专项维修资金代管单位公章的《物业管理区域业主分户清册》（详见附件一）和《已交纳专项维修资金的业主分户清册》（详见附件十一）、已交纳专项维修资金的原始凭证复印件等，报市监管办或分支机构备案。

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（三）《办法》实施前，已交纳公有住房售后首次专项维修资金的，由公有住房售房单位或物业所在地的住房资金管理中心在《办法》实施之日起3个月内将单位住房资金帐户中已提取的专项维修资金本息以物业管理区域为单位统一划至专户管理银行，并报市监管办或分支机构备案。

提取的专项维修资金帐面余额未达到《办法》规定标准的，原则上按帐面余额全额划至专户管理银行。

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（四）《办法》实施前，业主委员会设立住房专项维修资金