最新版大埠东村改造可行性研究报告.docx

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最新版大埠东村改造可行性研究报告

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大埠东村改造

可行性研究报告

二零零六年二月五日

第一章总论…………………………………………………………3

第一节项目情况……………………………………3

第二节可行性研究的依据和范围……………………4

第三节主要经济技术指标……………………………6

第二章项目提出的背景和建设的必要性…………………………7

第一节项目提出的背景………………………………7

第二节项目建设的必要性……………………………9

第三章市场分析…………………………………………………12

第一节房地产市场分析……………………………12

第二节项目市场前景分析…………………………19

第四章项目改造目标与改造方案………………………………22

第一节地块现状……………………………………22

第二节改造目标……………………………………23

第五章项目设计及建设方案……………………………………23

第一节项目建设组成内容…………………………23

第二节建筑规模……………………………………24

第三节建筑规划设计方案…………………………25

第六章环境影响和安全防护……………………………………40

第一节环境保护……………………………………40

第二节安全防护……………………………………42

第七章节能………………………………………………………42

第八章资金运作措施……………………………………………43

第一节投资估算……………………………………43

第二节资金筹措……………………………………44

第三节项目财务分析………………………………44

第四节项目运作风险分析…………………………46

第九章经济效益与社会效益分析………………………………48

第一十章项目建议…………………………………………………48

第一十一章可行性研究结论…………………………………………49

第一章总论

第一节项目情况

●项目简介

1.项目名称：

大埠东村村庄改造

2.项目概况：

地段：

项目位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，隶属于市北区东部地区。

西临青岛市最大规模的浮山后居民社区，南接湖光山色、东城国际等时尚住宅小区。

东部和北部是大片青岛未来中高档生活用地。

区域内将会有多个大规模居住区迅速崛起，未来的良好生活环境，可以预见。

交通：

辽阳西路是青岛市区贯通东西的主干道路。

周边路网畅达，交通便捷，发展潜力巨大。

市政配套：

与高科园装饰城仅一站之隔，规划中的青岛中央商务区和建设中的高新开发区分列西、东两陲，沿辽阳西路环境和生活气氛即将发生翻天覆地的变化。

颐中体育场、依浪水世界、国际啤酒城、石老人国家旅游度假区、石老人生态观光园、海尔科技馆等遍布项目周围，文化娱乐、教育卫生配套日臻完善。

生态环境：

南向展望浮山秀丽，东部远眺道教名山-崂山，苍山秀色，历历在目。

第二节可行性研究的依据和范围

●可行性研究的范围

1．项目背景和建设的必要性

2．市场分析

3．改造目标

4．厂址选择及建筑条件

5．项目的技术方案和建设方案

6．项目的环境保护和节能

7．实施进度安排

8．管理机构

9．投资估算及效益分析

10．研究结论及建议

●政策依据

1．《关于加快城市村庄改造进程有关问题的通知》（青政发[2002]63号）

2．《关于加快市区旧城（村庄）改造进程的通知》（青政办发[2002]621号）

3．《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》（市政府令第141号）

4．青岛市市北区控制性详细规划

5．城市居住区规划设计规范

●可行性研究的原则

1．以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求、城市建设、环境改造、经济效益的统一为基本目标。

2．以国家康居工程标准为目标，充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居者的居住及精神层次需求为目的，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的高品质生活居住环境。

3．坚持节地、节能统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发配套建设相结合的原则，根据实际情况，在建设中拓展，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全，具有超前性、示范性的原则。

4．根据城市规划要求，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案。

5．坚持科技进步、择优选用的原则，选择优秀设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备，节约投资、降低成本、减少能耗，推进居住区建设水平的提高，以获取尽可能高的经济效益和社会效益为原则。

6．坚持环境生态化的原则，在满足日光、通风的基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接近自然、享受自然。

同时，按照可持续发展的原则，尊重人与自然的和谐统一。

充分利用土地及其他资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合的原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上的协调发展。

第三节主要经济技术指标

总用地面积：

231亩（154077平方米）

容积率：

2

总建筑面积：

308154平方米

其中：

住宅面积221870平方米

多层（60%）133600平方米

小高层（40%）88270平方米

公建面积79984平方米

写字楼（70%）55989平方米

网点（30%）23995平方米

绿化率：

40%

第二章项目提出的背景和建设的必要性

第一节项目提出的背景

2003年，国务院总理温家宝就农村小康建设的总体要求是：

高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻“三个代表”重要思想，坚持党在农村的基本政策，深化农村改革，调动和保护农民的积极性，不断解放和发展农村生产力；大力推进农业和农村经济结构战略性调整，提高农业综合生产能力和可持续发展能力，提高农业的现代化水平和城镇化水平，全面繁荣农村经济，稳定增加农民收入，是昂大农民过上小康生活。

改善农民居住条件和生活水平现代化称为衡量农民生活水平提高的重要标准之一。

《青岛市总体规划》确定的我市城镇发展战略是：

继续完善“一个中心城市和五个次中心城市”的城市群发展格局，充分发挥中心城市的吸引辐射作用，强化次中心城市的分工协作职能，相对集中地发展重点城镇，逐步形成一中心城市为依托，由中心城市、次中心城市、重点城镇、一般城镇组成的层次分明、规模适度、布局合理、职能分工明确、基础设施配套完善、城乡协调发展的城镇体系。

各级政府要在市域城镇体系规划的指导下组织编制各区（市）域城镇体系规划和镇（乡）域规划，明确发展目标，指导城镇建设。

同时，要理顺小城镇规划建设管理体制，开展小城镇规划建设的政策研究，积极稳妥地推进小城镇建设方面的各项改革，加快城乡一体化进程，加大村镇改革力度，促进城乡协调发展，共同繁荣。

青岛是一个美丽的海滨城市，改革开放后，随着招商引资和国企改革力度的加大，经济迅速发展，建设国际化、现代化大青岛的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。

尤其是作为2008年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高要求。

面向二十一世纪，随着人们生活水平和文化素质的提高，住宅的发展将由“安居型”向“康居型”转化。

住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征，目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十一世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。

尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值凸现，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套的公共服务设施，环境质量低下。

为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平，使青岛市住宅实现大的跨越，大埠东村委会建议开发建设大埠东村村庄改造项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的现代化居住小区，推动市北东部的住宅建设向更高层次发展。

本着认真贯彻、落实胡总书记讲话和“三个代表”发展“三农”的重要思想以及《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》精神，积极呼应青岛市政府的利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。

拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积308154平方米，集多层、小高层、写字楼、商业网点于一体的大型现代化居住社区。

为了加快项目的实施，特作本可行性研究报告报审。

第二节项目建设的必要性

●符合国家、地方政策

1.项目符合国家“九五”及2010年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神；符合青岛市九届人大会议通过的《政府工作报告》中提出“积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点”的精神；第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出：

“在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。

要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品”。

在九届人大三次会议上提出的“住宅产业将成为国民经济的主要产业”。

在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出：

“理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。

逐步建立以个人消费为主体的消费制度，减少福利型、供给型、实物型分配，实行分配货币化”。

加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。

增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。

提倡和推广分期付款等大众信用消费的精神。

2.符合青岛市“九五”及2010年远景目标规划的精神；项目符合省、市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经济增长点的要求。

住宅建设可以带动许多相关行业的发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长5%以上。

培育和完善建设市场体系，培育房地产交易的二级市场也成为政府促进房地产业良性发展的重点。

建立竞争有序的市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规范建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。

国家已把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。

随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有显著的示范作用。

3.符合中共中央发展“三农”的精神，加快城市郊区化、郊区城市化的步伐。

4.符合区域经济发展和加快城市化进程步伐的需要。

青岛市当前整体规划的重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展的重要建设区域之一。

项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前的一项迫切任务。

尤其是根据大埠东村的实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境的迫切要求，结合该村现有的财力状况，按照“成熟一村、改造一村”的原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部的开发建设和经济发展。

5.符合村民住房需要。

自青岛市1994年区划调整以来，由于种种因素的制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向村委提出申请建房的要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决有很大难度。

6.符合推动周边经济、社会发展的需要。

项目位于辽阳西路、劲松五路与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模成熟居住社区，并拥有广阔的未来发展前景。

因此，该项目的改造开发可彻底改变当地现状。

积极利用土地及自然资源，周边自然生态环境会得到很好的保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改造建设的速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生城市、迎接2008年奥运会都是很有必要的。

7.符合提升（小康）生活水平，推进两个文明建设和市场发展的需要。

改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民的迫切需要。

目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。

通过本项目的快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善、交通便捷、具有现代气息的住宅区，不仅可改变周边群众的居住条件，更可通过新入住的高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。

同时，更可以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发展。

8.符合提升地区品牌的需要。

本项目的超前规划、建设，不仅可以改善周边的居住及自然生态环境，更可以塑造一个好的品牌，对于扩大和提升市北东部区域的知名度、影响力有很大的促进作用，对进一步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造一个更佳的投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。

本项目虽然本身的经济效益不高，但项目的建成对于周边经济的提升和巨大的社会效益却是可观的，这也就是本项目建设的必要性。

第三章市场分析

第一节房地产市场分析

●我国房地产发展趋势预测

房地产业是国民经济的支柱产业之一，它不但满足市民对居住的要求，而且肩负着刺激消费，促进生产的重担。

2003年后世界经济回暖，美国泡沫经济不断挤压；受日元贬值影响，东南亚各国货币竞相贬值，造成中国出口不利。

在此情况影响下，扩大内需，加大投资成为国民经济增长的主要手段。

房地产产业的投资是其中最有力的手段之一。

随着中国经济的深入发展，住房消费仍是大多数百姓家庭主要的消费投资计划之一，房地产仍然是我国今年经济中的热点。

2004年，青岛房地产价格总指数112.3，上升12.3%，其中房屋销售价格指数上涨明显，上升15.2%，土地交易价格指数上升1.8%。

城市居民人均可支配收入11089元，增长10.1%；人均消费性支出9002元，增长11.7%。

根据世界各国房地产发展经验，人均GDP在1500美元时，房地产业将进入一个快速发展的时期。

青岛市人均GDP2002年就已超过1500美元，但直至2004年末，城区人均住宅建筑面积24.19平方米；农民人均住房使用面积27.99平方米。

而西方发达国家人均居住面积在35平方米以上。

因此，青岛房地产业依然具有广阔的发展空间。

《中国行业景气分析报告》是我国第一份跟踪式行业景气分析报告。

该报告指出，对房地产业而言，2002年是一个转折点，持续繁荣了近5年的房地产业，将进入中期调整过程。

专家指出，与投资相对的，是房地产消费增长将明显减缓。

随着2003年开始土地拍卖、2004年房贷加息、2005年的二次加息等政策性调控逐步规范房地产市场。

火热的房地产消费增幅逐步放缓。

业内专家预计，2005年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将在16%-18%。

但同时这也是凤凰涅磐的过程，是重新洗牌、规范市场的过程，这一点从03年至今的市场发展看，尤为明显。

整个行业朝着良性的轨迹发展，资源得到更加有效的整合配置。

产品得到质的提升，消费者成为真正的受益者，反作用于市场的购买力爆发，使得房价在一片叫“降”的喊声中依然保持稳定的升幅。

因此，中国房地产市场还是会在一个快速发展的良性环境中越走越远。

●青岛市房地产分析

六大特点主导青岛市2004年房地产开发投资。

1.住宅投资继续“领跑”，投资结构进一步优化。

随着我市经济发展的持续趋好，老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进一步优化。

2004年，住宅投资完成128.9亿元，同比增长37%，高于房地产开发投资增速近10个百分点，占全部投资完成额的79.2%，比上年提高5.6个百分点；办公楼投资7.48亿元，同比增长51.3%，所占比重上升0.7个百分点；商业营业用房增速缓慢，全年完成投资14.9亿元，同比增长2.6%，所占比重下降了2.2个百分点。

2.房屋施工面积快步扩张，新开工面积增速放缓。

2004年，我市房地产开发收有关土地政策的影响和良好的市场预期，房地产企业加大存量土地开发的力度，新开工项目一度大量增加。

加之上年结转较多，房屋施工面积快步扩张，导致在建房屋盘子很大。

各房地产企业在国家宏观调控政策的影响下，为化解风险，加大了在建工程的投入，新开工项目逐步减少，增幅回落，走势趋缓。

全年房屋施工面积达2101.2万平方米，增长20.2%，其中住宅施工面积940.8万平方米，同比仅增长2.6%。

3.房价持续走高，涨幅明显回落。

据城调队抽样调查显示，2004年我市房屋价格指数比上年增长15.2%，在全国35个重点城市中位居第一。

市南区新近开盘的宁夏路附近的几处楼价已达到7600元/平方米以上；市北区辽宁路新开的楼盘也在6000元/平方米以上；地处李沧的经济适用住房楼价也攀升至3500元/平方米，但涨幅较去年明显回落，2004年下半年市场价格上涨幅度趋缓，较去年同比降低。

4.郊区板块仍是房地产开发中心。

随着青岛市郊区经济的发展与建设，郊区房地产开发热潮迭起，加上市内四区中心开发用地的紧俏，也是许多房地产开发企业纷纷把开发目光转向市郊，尤其是高科园、李沧、城阳等区域成为房地产开发投资的热土。

一季度，在青岛市16.5亿元的房地产投资中，市内四区及崂山完成7.7亿元，占46.7%，其余郊区五市两区完成8.8亿元，占53.3%。

5.商业营业用房空置问题比较突出。

2004年，我市商业营业用房竣工面积58.9万平方米，销售面积为34.3万平方米，即新增空置面积24.6万平方米，比上年商业用房空置面积多增4万平方米，其中：

市内四区及崂山新增商业用房空置面积1.9万平方米，郊区7个市区新增空置面积22.7万平方米。

商业营业用房空置的大量增加，应引起有关方面的密切关注，一方面造成积压和占用大量资金，影响资金的回笼，另一方面不利于房地产企业的健康发展和我市商品房市场供需结构的合理。

6.房地产总体情况较好，房地产业景气指数逐步增强。

2004年，在国家宏观调控的引导和市场需求的带动下，我市房地产开发投资继续保持块增态势，房屋开发、资金来源构成进一步优化，行业发展走势向好。

从2004年四个季度的房地产景气数据来看，我市房地产业景气指数一直处于景气区间，四季度达到150.77点，位于工业、建筑业、批发零售贸易餐饮业之后，居第四位。

房地产企业家信心景气指数全年一直在170点左右，位于八大行业之首，可见各房地产企业对我市房地产开发具有良好的市场预期。

由上可见，在经历了一系列政策变动，从市场结果来看，对房地产业产生巨大影响，如央行加息，对房地产的投资和房价暴涨起到一定遏制作用，同时也增加了购房成本，抑制了部分购房欲望。

就青岛房地产市场而言，随着宏观调控的进一步深入，市场继续发展的同时，压力也在逐步加大。

●青岛市房地产价格走势预测

近几年来，房地产业的迅猛发展，对青岛的社会经济发展产生了巨大影响。

居民收入水平不断提高和城市化进程逐渐加快，以及旧城改造力度的进一步加大，都为房地产业的发展注入了新的活力。

从目前我市的房地产发展情况看，巨大的市场需求仍是拉动房屋价格上涨的主要原因。

青岛市近几年的房价居高不下，增长幅度居全国同类城市之首。

尽管市政府采取有力措施实行宏观调控，但受住房建设周期较长等因素的影响，供求矛盾一时难以化解。

2004年，我市房价呈稳中有升的态势。

主要是因为：

1.土地资源的不可重复性是土地拍卖价格涨幅较大，带动房价上扬；

2.建筑成本加大，如钢材提价、配套标准提高等因素影响，从而拉动房价上升；

3.市区居民的购房需求和外来人口的购房需求共同拉动房价上升。

从目前发展情况看，青岛市房价上升带有房地产自身周期性变化的特征，具有其合理性。

但是房价较高，超过了居民收入的增长速度，势必影响居民购房的积极性。

因此，政府积极加强宏观调控，整顿和规范市场秩序。

同时规划加大经济适用住房的建设，满足中、低收入家庭的购房需求，是我市房地产业保持健康、快速的发展。

房地产泡沫的结果是房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，因此很快就将形成明显的消费断层。

目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。

在日本东京，居民的年收入与房价比大概是1：

4.8，而目前在我国大部分城市是1：

8至1：

15。

青岛也在此之列。

估计今明两年内，全国房价增幅将呈稳和回落态势，不会再出现无秩序的大幅上涨局面，这是挤泡沫所必需的过程。

青岛在此大环境影响下，房价的上涨会比2004年均衡平稳。

综合上述统计数字和市场调查分析：

2005年一季度，岛城房地产开发主要指标较2004年依然有较大幅度提高，房地产业仍在景气空间持续发展。

房价依然会保持稳中有升的局面。

●区域房地产分析

1.近几年来，辽阳西路超大规模的住宅楼盘在逐渐增加，浮山后、河马石和辽阳西路连接在一起，开始了青岛历史上真正的大盘时代，具有代表性的有城建地产的湖光山色等山色系列大盘、河马石四季景园和海信-静湖琅园。

东部地产的火爆，将大批中坚消费群体积压到了辽阳西路，以至在这条路附近聚集了惊人的人气，这些居住区将为未来的在CBD工作的白领提供一个很好的住处，便利的交通再加上大规模的住宅供应数量，使得辽阳西路已经成为名副其实的岛城居住生活主动脉。

2.外来投资、经商、留青人员逐步成为中高档住宅的购买主力。

市内四区青年白领择房眼光逐步聚焦北部东区，投资者也开始关注这一片区。

外籍人士也加入置业队伍。

尤其郊区的韩资、日资企业数量众多，外籍企业主及高级管理人员较多。

东方人在文化心理取向上比较接近，因此，这部分群体也将成为周边高级住宅产品的客户群之一。

3.村镇改造正在进一步启动，城市化速度加快，为房地产市场提供更多的土地资源和消费需求。

4.2003年，大型开发资本进入北部高科园房地产市场，储备了大量待开发地块；2004年底开始，海尔东城国际等多个项目正式启动。

5.以天泰-奥林匹克花园为起点的新一轮大型现代景观楼盘的开发，引进了世界先进的住宅规划，居住理念。

优良的社区环境、先进的居住空间、完善的生活配套和服务带动了房地产市场整体水平的快速提升。

千禧国际村、海信-静湖琅园等新项目的品质更上一筹。

纵观东西南北，岛城楼市遍地开花。

高科园及其周围因土地原因，去年开发建设基本停滞，供小于求，市场一路走高。

预计今年开始，大量地块进入大规模实际开发建设阶段，市场竞争会相当激烈，但同时也会带来高科园片区房地产市场的新高潮。

区域市场供量估算

鲁信房地产公司的长春花园项目位于湖光山色的西北面，围合地块沿劲松五路大约500亩地，容积率在1.5-1.6，建筑面积在50万平方米左右，其中包括旧村改造的一部分。

麦迪绅房地产公司开发项目围合地块在颐中体育场以北，沿同安路，规模大约是160亩地，建筑面积在16万平方米左右。

以上两个项目预计都在明年推出，建筑形式以小高层为主，包括湖光山色，都会是区域市场的竞争对手，今年项目周边地块的房地产市场一期供应量将在50万平方米以上。

第二节项目市场前景分析

现代都市人崇尚返璞归真，回归自然，近郊，交通便捷，既能享城市便利又无工业污染的温润自然环境是他们的最佳选择。

项目虽然不具备“山”和“海”的双重卖点，但同样可以以山为背景，同时还具备老市区许多项目所不具备的田园风格及人文特征。

因为田园情结从来没有从人们的意念中消失。

从古至今，仕途不如意的时候，往往隐居田园，而功成身退之时，也往往归隐山林。

现代的人们更是常常远足郊外，去感受大自然的魅力。

项目地处辽阳西路，区域的综合快速发展将直接促进项目区域内房地产市场的发展。

●青岛市规划局近期确定在市北建设青岛市CBD

青岛市CBD北端延伸至辽阳西路，面积在500万平方米左右，其位置的确定，标志着青岛建设核心区域的扩大和北移，为青岛北部房地产发展注入了一针长效强心剂，此地将会诞生大量的高层、小高层住宅楼盘和办公楼盘，CBD区域内将新增