土地增值税清算需重点关注的30个难点教学内容.docx

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土地增值税清算需重点关注的30个难点教学内容

土地增值税清算需重点关注的30个难点

　　一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？

　　答：

根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：

（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

　　二、清算单位及清算主体

（一）关于清算单位确认问题

　　1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

　　2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：

（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

　　3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定？

　　企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。

其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

　　若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。

　　三、如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？

　　房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

　　四、房地产企业土增税清算分期问题

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

　　五、关于预征土地增值税问题

（一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税。

（二）办理清算手续前用建造的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税。

　　（三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。

取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定处理。

　　（四）法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖后，房地产开发企业未按规定的期限办理土地增值税申报手续，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的，应按有关规定核定征收土地增值税，不得预征土地增值税。

　　六、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？

　　答：

下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：

（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

　　1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；

　　2、开发土地的成本；

　　3、加计开发土地成本的百分之二十；

　　4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。

　　七、以合作建房形式开发房地产项目的，计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题

（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。

　　对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按187号文第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按187号文第三条第一项分别确认土地增值税计税收入和取得部分土地使用权所支付金额。

（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：

1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。

　　对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得土地增值税计税收入。

　　根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号,以下简称21号文）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。

　　（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。

　　八、项目营销设施建造费问题

　　1、根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。

　　2、房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

　　房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：

（1）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。

售楼部、样板房内的资产性购置支出不得在销售费用中列支，如空调、电视机等。

（2）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。

　　（3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：

　　①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

　　②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

　　③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　九、公共配套问题

（一）房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。

（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。

　　（三）对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理：

　　1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由清算小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；

　　2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。

　　（四）房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。

但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。

　　（五）房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。

　　十、车库、车位、储藏室问题

　　1、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。

---安徽省地方税务局公告2012年第2号

　　2、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

　　根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

　　利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

--青地税函[2009]47号

　　3、房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

对其取得的销售收入应缴纳营业税、土地增值税。

　　4、有产权的储藏室不属于住宅，房地产开发公司将储藏室和套房一起出售，应分别核算套房的增值额和储藏室的增值额，否则若套房为普通标准住宅，企业将不能享受普通住宅免征土地增值税的规定。

　　若储藏室单独出售，储藏室应按非住宅缴纳土地增值税。

　　十一、开发间接费问题

　　关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题

（一）开发间接费用应是房地产开发企业直接组织、管理各开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入。

（二）开发间接费用与开发费用中的管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。

如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。

　　（三）房地产开发企业同时开发不同房地产项目时，根据受益的项目扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。

　　十二、商住一体清算问题

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条第二款规定：

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　尽管立项时是一个项目，但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算，收入及相应税金完全可以分开计算，至于相关成本如何扣除，国税发[2006]187号文件第四条第（五）项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　十三、利息费用问题 

　　房地产开发企业向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。

此类利息支出，凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

开发项目未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

　　对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　十四、未支付成本及预提费用问题

　　1、根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第一款规定：

在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：

“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

”

　　因此预提费用在土增税清算时不得扣除。

　　2、土地增值税清算时尚未付款的成本，是否可以扣除？

　　《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：

　　1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

　　2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　4、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　6、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。

　　十五、土地闲置费及契税滞纳金问题

　　1、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第四条规定：

“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

”

　　2、《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除的项目金额。

因此，在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

　　十六、以房产对外投资缴纳土增税问题

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　十七、市政配套费、人防费、报建费问题

　　问：

房地产企业缴纳给政府有关部门的市政公用设施配套费、人防费在土地增值税清算时可以加计20%扣除吗？

法规出处？

　　答：

可以参考如下两个文件：

　　安徽省地方税务局公告2012年第2号《关于若干税收政策问题的公告》规定：

政府或有关部门直接向房地产开发企业收取的市政配套费、报批报建费、四源费、供电贴费、增容费等应由房地产开发企业缴纳、并在核算时计入房地产开发成本的收费项目，在计算土地增值税时，列入开发土地和新建房及配套设施的成本计算扣除项目金额。

　　穗地税函[2012]198号《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（2012年修订版）的通知》中规定：

　　房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。

　　十八、装修费用问题

　　房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

　　房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。

　　十九、旧房清算问题

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第

（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　二十、契税、印花税问题

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：

纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额的基数。

　　二十一、收入确认问题

　　关于土地增值税计税收入确认问题

（一）房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金和赔偿金，不得确认收入；房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。

（二）房地产开发企业折扣转让房地产的，按以下情形确认土地增值税计税收入：

　　1、房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款一致的，以此价款确认收入。

　　2、房地产销售合同和转让房地产发票所载折扣后的价款不一致，已全额开具转让房

　　产发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以房地产销售合同所载的转让房地产价款及其他收益确认收入。

　　（三）房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的，房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。

　　（四）房地产开发企业在转让房地产时代收的税款，不确认为收入。

　　二十二、订金、定金、诚意金、问题违约金问题

　　1、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。

在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。

　　2、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。

因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：

开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

　　3、房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。

《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。

　　4、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。

因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生上述支出时，借记〝营业外支出〞,贷记〝银行存款〞等科目。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：

开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。

　　二十三、住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？

　　《皖地税函[2012]583号土增税若干问题的函》（2012年11月14日）规定：

　　关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题：

　　在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。

　　二十四、清算完毕后剩余房产销售问题

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条的规定：

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

　　清算时未售部分预征的税款不得扣除。

　　未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。

未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除。

　　二十五、清算完成后退房款的土增税处理问题

　　房地产开发项目或分期项目清算后，房地产开发企业退还属于办理清算手续前收取的房款，计算应抵退土地增值税问题。

（一）退还属于办理清算