XX总部基地片区控制性详细规划文本.docx
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XX总部基地片区控制性详细规划文本
XXX总部基地
控制性详细规划
二〇一五年五月
文本
附:
图表
1总则
1.1本规划适用范围(以下简称“本片区”)为:
留仙大道、石鼓路、茶光路、创科路、创研路、留新路所围合的区域,总用地面积172.31公顷。
1.2制定本规划的主要规划依据是:
《XX市城市总体规划(2010-2020)》、《XX市土地利用总体规划》(2006-2020)、《XXX总部基地城市设计》及其它相关专项规划。
1.3制定本规划遵循的总体原则是:
高标准建设原则、土地集约利用原则、总量控制原则、绿色低碳原则、可持续发展原则。
1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本规划的有关规定。
本规划未包括的内容应符合国家、广东省及XX市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
1.5本规划涉及的所有技术指标(其中特别注明者除外)均依据《XX市城市规划标准与准则》(2013年版)(以下简称深标)确定。
1.6本片区是XX市战略性新兴产业重点发展片区之一,所有土地开发和用地建设必须符合高标准建设要求;应开展城市设计、详细蓝图等下一层次规划后,方可进行土地出让、用地开发与建设。
1.7在本片区内编制详细蓝图或城市设计,应以本规划的要求为依据进行。
2目标与定位
2.1本片区的发展目标:
依托良好的区位条件和自然资源,将本片区建设成为XX市生态环境优美、配套设施完善的战略性新兴产业总部基地。
2.2本片区的产业定位:
以战略性新兴产业中的新一代信息技术为主导产业,打造国际化新一代信息技术研发中心、国家级新一代信息技术转化与应用示范基地、区域性新一代信息技术辐射带动极。
2.3本片区的产业选择:
以集成电路设计、移动互联网、物联网、云计算和高端软件五大产业为重点,发展新一代信息技术。
2.4本片区的功能导向:
以总部办公和研发为主导功能,以商业、公寓、产业公共服务、产业技术服务为辅助功能。
2.5本片区的发展策略:
(1)立体开发、集约利用策略。
高强度集约化开发土地空间,控制总量、预留适度弹性空间,鼓励功能混合利用;采用地上地下结合的立体开发模式,规划引导、综合协调,达到缓解区域交通压力、改善景观环境、完善功能结构的目的,形成网络化、综合化、一体化、舒适化的地下空间。
(2)公交优先、交通引导策略。
完善道路路网,加强内外联系,补充和完善交通设施;构建以快速轨道交通、一般性公共交通相结合的综合公共交通体系;开发地下交通通道、建设空中连接通道、完善立体交通体系。
(3)山城共生、提升环境策略。
注重自然山体与城市环境的融合,完善公共空间网络,以公共空间、公共通道构成连通城市与自然山体的通廊,提升整体环境品质,营造优质生活氛围。
(4)绿色智慧、低碳健康策略:
注重公共廊道和通道的景观建设,大力推广绿色建筑,建设绿色园区;运用无线互联互通、千兆光纤到桌等技术,建设智慧园区;推广低碳生活理念,鼓励低碳健康的出行方式,营造绿色宜居的生活环境。
3用地性质
3.1本片区规划引导用地性质主要包括居住用地(R)、商业服务业用地(C)、公共管理与服务设施用地(GIC)、工业用地(M)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地与广场用地(G)、其他用地(E),详见本规划“图表”的规定。
3.2本规划所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,现状已建合法建筑与本规划规定的用地性质不符的,可继续保持原有的使用功能;如需改造或重建,须按本规划规定进行。
3.3本规划所确定的公共服务设施和交通市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,相关管理部门可根据有关法规的规定,在有需要的时候依法收回土地使用权。
3.4本规划所确定的地块界线,在规划设计中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
3.5本规划规定的用地性质为地块的主导用地性质,可按相关规定兼容部分指定的其它用地性质。
4开发强度
4.1本片区建设用地面积172.31万平方米,建设规模总量为583.6-683.6万平方米(不包括公共服务设施和城市基础设施)。
4.2本规划执行过程中,地块开发强度的确定须同时满足工程地质安全建设等相关规定。
4.3本规划中确定的地块用地面积,因地块合并、细分或调整发生变化时,应保持地块建筑总量及配套设施规模不变,并对地块容积率作相应调整。
4.4本规划中对规划确定的公共服务设施和交通市政设施的容积率不予规定,其开发强度按照国家、省、市等相关规定和技术规范确定。
5配套设施
5.1本片区内的配套设施包括公共服务设施和交通市政设施。
5.2本规划中配套设施依据本片区开发强度及人口规模综合确定,当实际开发建设的总量超过规划总量上限一定限度时,对本片区配套设施造成较大影响时,应对本规划进行必要检讨。
5.3本规划确定的配套设施,在满足相关规范下,可适当增加建设规模以扩大容量;配套设施布局可在开发控制单元内适当调整。
5.4本片区规划就业人口为15-18万人,约4.7-5.1万人在本片区内居住。
5.5本片区配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.5)。
表5.5配套设施规划一览表
序号
设施类别
项目名称
数量
所在地块号
备注
总量
规划增加
现状保留
规划
1
教育设施
幼儿园
4
4
—
02-01-15-02、02-01-20-01、05-07、06-02
除02-01-15-02规模为12班其余为18班
初中
1
0
06-04
—
30班
九年一贯制学校
1
1
—
02-01-20-02
45班
2
医疗卫生设施
社区健康服务中心
3
3
—
02-01-15-02、DY02-08、DY07-03
DY02-08、DY07-03建筑面积800-1500平方米
3
社会福利设施
社区老年人日间照料中心
1
1
—
02-01-15-02
—
4
文娱设施
文化活动室
4
4
—
02-01-20-01、DY02-08、DY07-03、05-13
—
5
体育设施
社区体育活动场地
5
5
—
02-01-20-01、05-02、05-09、06-05、06-09
—
6
行政管理与社区服务设施
社区管理用房
3
3
—
02-01-20-01、DY02-10、DY04-05
—
社区警务室
4
4
—
02-01-15-02、02-01-20-01、DY02-08、DY07-03
—
便民服务站
1
1
—
02-01-20-01
—
物业服务用房
2
2
—
02-01-15-02、02-01-20-01
—
7
道路交通设施
社会停车场(库)
8
8
—
DY01-04、DY02-05、DY03-03、DY07-03、05-03、05-05、05-09、06-09
配建停车位分别为400个、300个、100个、300个、600个、500个、300个、500个
公交场站
5
5
—
02-01-15-02、DY02-04、DY06-13、DY07-08、05-01
建筑面积分别为6000㎡、5000㎡、4000㎡、5000㎡、6000㎡、
自行车停车场(库)/自行车存放与换乘点
10
10
—
DY01-01、DY01-06、DY02-04、DY02-05、DY06-13、DY07-08、05-02、05-09、06-07、06-11
每处存放50-300辆/自行车
出租车服务休息站
1
1
—
05-11
—
人行天桥
2
2
—
—
—
轨道站出入口
3
—
3
—
—
8
电力设施
变电站
3
3
—
06-06、06-10、DY06-19
建筑面积分别为8000㎡、3000㎡、3000㎡
公共充电站
6
6
—
DY01-07、DY02-13、DY03-05、DY05-02、DY07-02、05-11
—
9
邮政设施
邮政支局
1
1
—
DY04-02
—
邮政所
3
3
—
02-01-15-02、DY02-08、DY07-03
—
10
环卫设施
垃圾运转站
3
3
—
02-01-15-02、DY02-13、DY07-02
—
公共厕所
2
2
—
05-03、05-09
—
再生资源回收点
2
2
—
DY02-13、DY07-02
—
11
防灾减灾设施
应急避难场所
6
6
—
02-01-20-02、05-03、05-08、06-04、06-07、06-11
—
备注:
下划线表示该设施为非独立占地。
本规划配套设施按照建设规模上限配置。
DY02、DY06如按照单元或者子单元开发,内部配套设施位置可做优化调整,如按照地块开发,配套设施应按地块控制要求执行。
5.6本片区污水排至南山污水处理厂,现状规模56万立方米/日,2030年规划规模80.6万立方米/日,控制规模85.6万立方米/日。
5.7本片区供水由南山水厂供水,该水厂现状规模20万立方米/日,2020年规划规模40万立方米/日,2030年规划规模80万立方米/日,控制规模80万立方米/日。
5.8本片区推广雨洪利用、污水再生水利用,用作喷洒路面、灌溉绿地、城市杂用水等;新建区强制推行节水型器具,建成区逐步改造淘汰高耗水的器具。
5.9规划1座220kVXXX变电站,主变容量为4×240MVA,占地面积6181平方米。
规划1座110kVXXX二变电站,主变容量为3×63MVA,需建筑面积3000平方米;规划1座110kVXXX三变电站,主变容量为3×63MVA,占地面积2079平方米。
规划2座路灯照明箱式变电站,容量为160kVA。
5.10本区周边有2座现状通信机楼及1座规划通信机楼,规划通信业务由上述机楼提供服务。
规划7座片区汇聚机房,各需建筑面积200平方米。
5.11本区规划1座邮政支局,需建筑面积1500平方米。
5.12根据《XX市天然气高压管网规划》,现状天然气高压管道沿区内茶光路北侧敷设,橙线管理范围涉及本区。
本规划橙线范围根据《XX市城市橙线规划(2007-2020)》、《XX市橙线补充划定》的相关要求划定,橙线管理根据《XX市橙线管理规定》的要求执行。
5.13消防由区外西丽消防中队提供服务;紧急避难场所结合独立占地的绿地、学校等室外公共场地,规划4处室外避难场所及2处室内避难场所。
5.14本规划中配套设施的建设须同时满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
6道路交通
6.1本片区对外联系的主要道路为留仙大道、茶光路、同发路、创科路、石鼓路、留光路和留新南路。
6.2本片区有现状轨道环中线经过,设有XXX站;近期规划有轨道西丽线(7号线)经过,远期规划有轨道石岩线(15号线)、前南线(17号线)、深惠城际线经过,具体线位及站点以最终批准的相关规划为准。
6.3本片区规划道路分3个等级:
(1)主干路:
规划路网平面图
留仙大道:
红线宽度80米,双向6车道+双向4车道辅道;
茶光路:
红线宽度78米,双向8车道;
同发南路:
红线宽度50米,双向8车道;
(2)次干路:
创科路:
红线宽度50米,双向4车道;
石鼓路:
红线宽度48米,双向6车道;
留光路:
红线宽度40米,双向4车道;
留新南路:
红线宽度40米,双向4车道;
(3)支路:
各地块通行与出入的主要道路,支路网密度为7.66公里/平方公里,支路设计应满足深标标准。
(4)建议性支路:
本规划控制建议支路的机动车宽度与相交道路,该道路依据土地出让划分及下一层次详细蓝图确定具体线位及出入口具体位置。
6.4本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在主、次干路上,也不宜设置在行人集中与优先地区。
主干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点80米范围内、次干路距平面交叉口转角缘石曲线的端点50米范围内不宜设置机动车出入口。
支路设置尽量减少与主干路相连,支路和主干路相交时,交叉口限制车辆左行。
6.5本片区设置公交场站5处(均为非独立占地),鼓励利用其他公共建筑底层或地下共建公交场站。
6.6本片区共设非独立占地公共停车场8处;配建停车位共计26220个,与绿地、广场用地合建的社会停车场建议建地下停车库形式。
其他停车位配置标准按《深标》相关规定执行。
所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。
6.7本片区内有条件的道路应设置独立的自行车道,鼓励公共绿地以及环境优美地区设置独立的自行车休闲道,构建便利的自行车道系统。
规划结合片区路网,在留仙大道、茶光路、同发路、创科路、石鼓路、留新南路、留光路、兴科路、仙洞路、仙茶路设有自行车专用道,其他道路为人行与自行车混行。
此外可利用人行道、道路绿化带及建筑退线空间增加自行车道,并规定:
(1)自行车专用道与城市主、次干路交叉口应设置适宜自行车通行的地面或地上、地下通道。
(2)在自行车道经过的轨道站点、公交站点、公共设施、商业设施、绿地及公共开放空间等应设置自行车停放点和自行车租赁回收处。
6.8本片区规划步行系统由绿地广场、道路、二层步行通廊、地下空间的人行道组成。
本片区所有慢行系统应按相关规定进行无障碍设计。
6.9本片区规划人行过街天桥2处。
除本规划规划确定外,还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建天桥或通道。
7城市设计
7.1结合片区周边现有景观资源,构筑“街坊+绿廊”的整体空间结构,形成东西向由城市空间到自然山体的引导,营造总部基地与自然山体景观的融合。
7.2本片区城市空间组织为“三廊七街坊”的空间结构,构建总部基地的环境特色和空间特色,为中小企业提供全新的生活、工作、休息体验。
其中街坊采用立体城市的设计理念和产业社区的功能组织模式,绿廊是绿地与商业服务的综合场所。
7.3本片区建筑界面应满足如下要求:
(1)本片区功能上以总部办公、研发为主,建筑形式应造型简练而精致,注重建筑细节的设计,整体上应具有现代化气息和审美特性,展现地区标志性形象。
(2)在建筑色彩上,本片区色彩以浅色调、偏冷色调为主,淡雅稳重;同时可以适当的使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等细节,在浅色调的基础上局部点缀鲜艳色彩和装饰,以利形成热闹的商业和生活氛围。
7.4本片区内建筑高度整体呈向绿廊跌落的空间形态,建筑高度应满足如下要求:
(1)标志性高层引导区:
DY04标志性地块的建筑高度不宜大于300米,DY02、DY07标志性地块的建筑高度不宜大于280米;
(2)一般高层引导区:
留仙大道和茶光路沿线,DY02和DY07标志性建筑两侧,建筑高度不宜大于250米,部分重点地标性建筑可在满足规范要求和不影响空间形态的情况下适当提升建筑高度;
(3)一般高层控制区:
绿廊两侧,整体建筑高度不宜大于150米,局部地块建筑高度不宜大于200米,重点地标性建筑可在满足规范要求和不影响空间形态的情况下适当提升建筑高度;
(4)高度限制区:
绿廊内建筑高度应严格控制,保证绿廊的开放性和开发控制单元视线的可达性,建筑高度不宜大于10米。
8地下空间
8.1本片区地下空间包括公共地下空间和非公共地下空间,公共地下空间包含地下的轨道交通设施、城市市政设施、公共通道、公共停车场等;非公共地下空间包括地下的非公共停车库、商业、仓储及内部通道和附属设施用房。
(1)地下空间的土地开发权及公共属性应在土地出让时进行明确。
(2)地下空间开发时应首先满足公共地下空间功能的开发,保证公共地下空间功能的开发规模。
同时鼓励地下空间相互连通,合作管理和开发。
规划建议以开发控制单元为单位建立地下空间联系通道,在必要位置设置单元间的联系通道。
如果开发控制单元内涉及多个开发主体,则根据意愿确定是否连通。
(3)土地使用权获得者进行开发利用非公共地下空间时不应影响公共地下空间的使用和市政管线等设施的正常运行,非公共地下空间不应超出开发出让的地块红线范围。
8.2鼓励在公共绿地和公共广场的地下设置公共停车库和市政配套设施。
8.3建议绿廊各地块地下空间进行整体开发,各地块的地下商业、地下车库均相互连通,并设置与相邻开发控制单元地下车库的车行公共地下连接通道,公共地下连接通道应24小时开放。
绿廊05-01、05-02、05-03、05-04、05-05、06-05、06-08、06-09地块地下商业面积分别为0.6万平方米、0.59万平方米、1.0万平方米、0.22万平方米、0.42万平方米、0.97万平方米、0.22万平方米、0.45万平方米。
8.4DY02、DY06如按照单元或者子单元开发,要求单元内或者子单元间的地下空间需设置联系连通,如按照地块开发,其地下空间开发可结合各开发主体的意愿来确定是否连通。
8.5地下空间设计必须满足综合防灾要求,按照标准设置防灾疏散通道和出入口。
9开发控制单元
9.1为利于土地管理,本规划划定开发控制单元,单元总用地面积为72.93公顷,建筑总量控制在463-557万平方米。
9.2根据城市承载力和总体发展需求,确定城市开发控制重点区内的建筑总量、主次干路走向、重要配套公共设施、重要的通风和景观廊道。
9.3本规划根据主次干路、绿廊等将本片区划分出7个开发控制单元。
(1)开发控制单元建设应遵循统筹布局、总量控制的原则。
(2)开发控制单元开发应优先落实本规划确定的配套公共设施,满足地下市政设施和地铁通道的建设要求。
(3)DY04作为总部基地的生产服务平台,除下表配套设施外,还需配置酒店、会议、展示、管理等产业公共服务功能。
9.4开发控制单元内强制性控制内容包括主导功能、建筑总量、配套设施、公共绿地。
表9.4开发控制单元强制性内容控制一览表
开发控制单元编号
单元面积(ha)
强制性内容
主导功能
总量控制
(万平方米)
配套设施项目名称
公共绿地
DY01
13.73
新型产业用地(M0)
77-100
自行车存放与换乘点(两处)、社会停车库(400个停车位)、公共充电站
沿南侧道路布置宽度不少于10米的公共绿地
DY02
17.98
新型产业用地(M0)+商业服务业设施用地(C)
130-150
公交场站(建筑面积5000平方米)、自行车存放与换乘点(两处)、社会停车库(300个停车位)、社区警务室、社区健康服务中心(建筑面积800-1500平方米)、文化活动室、邮政所、社区管理用房、垃圾转运站、再生资源回收点、公共充电站、轨道站出入口
沿同发南路两侧布置宽度不少于13米的公共绿地,沿南侧道路布置宽度不少于10米的公共绿地
DY03
6.97
新型产业用地(M0)
36-42
社会停车库(100个停车位)、公共充电站
沿南侧道路布置宽度不少于10米的公共绿地
DY04
6.88
新型产业用地+商业服务业设施用地(M0+C)
45-50
邮政支局、社区管理用房
沿南侧道路布置宽度不少于10米的公共绿地
DY05
5.39
新型产业用地(M0)
29-33
公共充电站
沿南侧道路布置宽度不少于10米的公共绿地
DY06
12.34
新型产业用地(M0)
63-80
公交场站(建筑面积4000平方米)、自行车存放与换乘点、110KV变电站
沿东侧同发南路布置宽度不少于13米的公共绿地,沿茶光路北侧按橙线限制区范围布置防护绿地
DY07
9.64
新型产业用地(M0)+商业服务业设施用地(C)
83-102
公交场站(建筑面积5000平方米)、自行车存放与换乘点、社会停车库(300个停车位)、社区警务室、社区健康服务中心(建筑面积800-1500平方米)、邮政所、文化活动室、公共充电站、垃圾转运站、再生资源回收点
沿西侧同发南路布置宽度不少于13米的公共绿地,沿茶光路北侧按橙线限制区范围布置防护绿地
备注:
表中建筑总量不包含公共设施建筑面积;DY02、DY06以子单元或者地块开发为主,本控制要求仅适用于单元整体开发情景。
9.5本规划确定的开发控制单元内实际开发的建筑总量以本规划“图表”确定的区间控制,建筑总量不包括公共服务设施和城市基础设施建筑量,原则上开发控制单元建筑总量不应低于下限,且不突破上限,在下层次规划编制过程中经研究确需突破的,应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量。
9.6本规划确定的开发控制单元内公共服务设施、市政基础设施、公共空间及绿地的布局,在保证合理服务半径的前提下,其具体位置可在单元内优化调整。
鼓励公共设施与其它功能建筑采取综合体的建设方式,减少占地,提高土地效益。
9.7开发控制单元内引导性内容包括地块划分、建筑高度、公共空间布局、慢行通廊、地下空间开发要求等。
编制下层次规划或具体实施时,可根据相关规定并结合本规划要求进一步优化完善。
表9.7开发控制单元引导性内容控制表
开发控制单元编号
单元面积(ha)
引导性内容
建筑限高
公共空间
慢行通廊
地下空间
DY01
13.73
北侧250米,东南侧200米,西南侧150米
附设以广场为主的公共空间,位于单元中部
两条地面通廊,其中一条通向西侧山体和东侧DY02,一条通向南侧绿廊和北侧深职院开放空间
设置与DY02和绿廊的公共地下连接通道,单元内地块之间地下空间宜设置公共地下连接通道
DY02
17.98
北侧沿街200米,标志性建筑300米,中间地块100米,南侧地块150米
附设以广场为主的公共空间
三条地面通廊,其中两条南北向贯穿通向南侧绿廊,另外一条东西向与西侧DY01相接;可设置两条二层连廊南北连接各个地块
单元内地下空间可结合各开发主体的意愿来确定是否连通
DY03
6.97
东北侧200米,西北侧150米,南侧100米
附设以广场为主的公共空间,位于单元中部
两条地面通廊,其中一条通向西侧山体和东侧DY04,一条南北向通向绿廊;可设置一条二层连廊向东连接DY04
建议地下室整体开挖,与绿廊设置公共地下连接通道
DY04
6.88
300米
附设以广场为主的公共空间
一条地面通廊,东西向连接DY03、DY05;可设置一条二层连廊东西向连接DY03、DY05
两地块分别与两侧绿廊整体开挖,两地块间设置公共地下连接通道
DY05
5.39
北侧200米,南侧100米
附设以广场为主的公共空间,位于单元中部
两条地面通廊,其中一条通向东侧山体和西侧DY04,一条南北向通向绿廊;可设置一条二层连廊向西连接DY04
建议地下室整体开挖,与绿廊设置公共地下连接通道
DY06
12.34
东南侧150米,西南侧150米,中间100米,西北侧80米,东北侧120米
附设以广场为主的公共空间,位于单元中部
一条地面通廊,通向北侧绿廊
单元内地下空间可结合各开发主体的意愿来确定是否连通
DY07
9.64
南侧250米,标志性建筑280米,北侧150米,局部地块200米
附设以广场为主的公共空间
两条地面通廊,其中一条通向北侧绿廊,一条向西与DY06连接;可设置二层连廊一条连接西南侧地块与东侧地块,并向北与绿廊连接
设置与绿廊的公共地下连接通道,单元内地块之间地下空间宜设置公共地下连接通道
备注:
DY02、DY06本控制要求仅适用于单元整体开发情景,后期以子单元或者地块开发为主,其子单元划分建议按照除建议性之路以外的其他城市道路为边界。
9.8开发控制单元地下空间开发引导内容:
(1)鼓励不同开发控制单元之间设置车行公共地下连接通道。
同一开发控制单元
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