左岭新城还建房四期项目建议书1022不含土地费.docx

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左岭新城还建房四期项目建议书1022不含土地费

目 录

第一章  总论  1

1.1项目概况  1

1.2主要编制原则及依据  5

1.3项目建议书研究概要  6

第二章项目建设背景及必要性  9

2.1项目建设背景  9

2.2项目建设必要性  12

第三章需求分析及建设规模  14

3.1需求分析  14

3.2建设规模  14

第四章项目选址及建设条件  17

4.1建设地址概况  17

4.2项目选址  18

4.3项目建设条件  20

第五章项目建设方案  23

5.1总体规划设计理念及原则  23

5.2总平面设计  24

5.3建筑设计  28

5.4结构设计  30

5.5给排水设计  32

5.6电气设计  36

5.7空调及通风设计  42

5.8消防设计  43

第六章项目节能分析  46

6.1用能标准和节能规范  46

6.2节能措施  47

6.3能耗指标测算  51

6.4节能效果分析  53

第七章环境影响分析  54

7.1采用的标准  54

7.2项目建设和运营对环境的影响  54

7.3生态影响减缓措施分析  57

第八章项目建设管理方案  58

8.1项目组织机构  58

8.2项目建设管理  58

第九章项目实施进度  62

9.1项目实施内容  62

9.2实施进度安排  62

第十章项目招标方案  64

10.1招标依据  64

10.2招标范围  64

10.3招标组织形式  65

10.4招标方式  65

10.5项目招标基本情况登记表  65

第十一章投资估算及资金筹措  66

11.1总投资估算  66

11.2资金筹措  69

第十二章社会评价  73

12.1社会影响分析  73

12.2互适性分析  74

第十三章社会稳定风险分析  75

13.1编制依据  75

13.2风险调查  75

13.3拟建项目的合法性、合理性和可控性  76

13.4利益相关方的诉求  77

13.5风险识别  77

13.6风险估计及初始等判断  79

13.7风险防范和化解措施  81

13.8落实措施后的预期风险等级  83

13.9风险分析结论  83

第十四章结论及建议  86

14.1结论  86

14.2建议  86

附件：

规划设计条件

用地红线图

附图：

总平面布置图

各单体平面布置图

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

左岭新镇四期还建社区建设项目

1.1.2项目业主单位

本项目业主单位是武汉左岭新城开发投资有限公司，武汉左岭新城开发投资有限公司是经由武汉东湖高新区管委会授权的，武汉左岭地区的一级土地开发主体。

公司作为左岭地区投资、建设、运营、维护主体，通过对项目区域内的土地进行储备整理及一级开发，行使融资、代建、招商引资和产业投资等职能。

武汉左岭新城开发投资有限公司前期注册资本5亿元，其中武汉高科国有控股集团有限公司出资4.5亿元，湖北省科技投资有限公司出资5000万元，分期投入。

1.1.3项目性质

新建

1.1.4项目建设地点

拟建的项目位于左岭新城内，左岭新城位于武汉东湖国家自主创新示范区左邻产业园南部，北坐长江南岸，南接高新大道，东达葛店开发区，西邻花山生态新城和未来科技城，是未来武汉8+1城市圈发展的关键节点。

本次规划建设地块为左岭新镇四期还建社区。

左岭新镇四期还建社区规划总面积为44019.47㎡（以实测为准），还建房净用地面积为40326.97㎡，建设位置为：

科技二路以北、杨家咀路以东、卸甲路以西。

1.1.5项目建设规模及内容

根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内容为新建还建房及配套设施。

项目规划净用地面积40326.97㎡，分1#和2#地块。

总建筑面积180407.79㎡，其中，不计容建筑面积30705.76㎡，含地下室30459.54㎡，架空层246.22㎡；计容建筑面积149702.03㎡，包括：

住宅建筑面积145813.89㎡，配套商业建筑面积2368.78㎡，配套公共建筑面积1519.36㎡。

建筑占地面积7875.29㎡，建筑密度19.53%，容积率3.71，绿地率35%。

居住户数1425户，居住人数4560人。

机动车总停车位1049个，其中地上266个，地下783个；非机动车停车位748个。

拟新建住宅楼10栋，其中：

1栋20层高层住宅楼，1栋25层高层住宅楼，1栋26层高层住宅楼，1栋27层高层住宅楼，6栋34层高层住宅楼；同时，配套建设道路、区域内给排水管网、供配电及消防、绿化等工程。

主要建筑物和技术经济指标见下表1-1、表1-2。

表1-1 建筑物汇总表

地块

功能用房分类

楼号

层数

首层建筑面积（㎡）

计容建筑面积

不计容建筑面积

总建筑面积（㎡）

电梯数

结构

备注

住宅面积

商业面积

配套公建面积

地下室

架空层

形式

1#地块

住宅楼（7栋）

1-1#

34

479.77

15431.07

15431.07

2

框架-剪力墙

1-2#

25

880.77

11026.61

571.47

190.78

38.46

11827.32

2

框架-剪力墙

1-3#

27

356.40

10572.99

42.67

10615.66

2

框架-剪力墙

1-4#

34

428.42

13463.15

13463.15

2

框架-剪力墙

1-5#

26

874.86

11270.99

488.93

297.84

12057.76

2

框架-剪力墙

1-6#

34

419.90

15378.26

188.78

38.46

15605.50

2

框架-剪力墙

1-7#

34

357.13

13349.19

42.67

13391.86

2

框架-剪力墙

配电房、开闭所

1

365.00

365.00

365.00

砖混

地下室

1

18776.00

18776.00

框架-剪力墙

2#地块

住宅楼（3栋）

2-1#-1

2-1#-2

20

1399.10

15602.50

555.30

145.03

16302.83

4

框架-剪力墙

2-2#

34

1023.87

13156.95

753.08

13910.03

2

框架-剪力墙

2-3#-1

2-3#-2

34

713.69

26562.18

165.62

83.96

26811.76

4

框架-剪力墙

配电房、开闭所

1

166.31

166.31

166.31

砖混

地下室

1

11683.54

11683.54

框架-剪力墙

合计

7465.22

145813.89

2368.78

1519.36

30459.54

246.22

180407.79

表1-2 主要技术经济指标表

序号

项目

单位

数值

备注

1

规划净用地面积

m2

40326.97

2

总建筑面积

m2

180407.79

2.1

不计容建筑面积

m2

30705.76

2.1.1

地下室建筑面积

m2

30459.54

2.1.2

架空层建筑面积

m2

246.22

按一半面积计算

2.2

计容建筑面积

m2

149702.03

2.2.1

住宅

m2

145813.89

2.2.2

商业

m2

2368.78

2.2.3

配电房、开闭所

m2

640.22

2.2.4

消控室

m2

163.91

2.2.5

环卫工休息站

m2

66.90

2.2.6

物业管理

m2

301.55

2.2.7

社区服务用房

m2

346.78

3

建筑占地面积

m2

7875.29

4

建筑密度

%

19.53

5

绿地率

%

35

6

居住户数

户

1425

7

居住人数

人

4560

3.2人/户

8

机动车停车位

个

1049

按0.7辆/100m2

8.1

地上

个

266

8.2

地下

个

783

9

非机动车停车位

个

748

按0.5辆/100m2

10

容积率

——

3.71

11

计容总建筑面积

m2

149702.03

1.1.6项目实施进度

根据总体规划，从项目从其建设规模、资金来源、项目风险等方面综合考虑，项目总建设期总共用18个月，即2014年7月至2015年12月。

1.1.7项目总投资及资金来源

1、项目总投资

经估算，项目总投资54251.80万元，其中：

（1）工程费用：

45916.37万元，占84.64%；

（2）工程其他费用：

4316.77万元，占7.96%；

（3）预备费：

4018.65万元，占7.41%；

表1-3 项目投资估算汇总表 （单位：

万元）

序号

工程及费用名称

合计

占总投资比例（％）

一

工程费用

45916.37

84.64%

1

建筑工程

34676.25

63.92%

2

公用配套工程

10012.63

18.46%

3

室外工程

1227.50

2.26%

二

工程建设其他费用

4316.77

7.96%

三

预备费

4018.65

7.41%

四

项目总投资

54251.80

100.00%

2、项目资金来源：

企业自筹。

1.2主要编制原则及依据

1.2.1编制原则

拟建左岭新镇四期还建社区建设项目，为满足各项功能，在左岭新城还建房社区选址上修建布局合理、功能齐全、安全卫生的还建房小区，对用地环境进行绿化，道路硬化，和考虑停车场，该项目建好后，可以解决左岭新城拆迁安置户1425户的住房问题。

编制内容应满足以下原则：

1、建设总体布局要符合武汉市东湖东湖国家自主创新示范区总体规划；

2、项目建设内容及建设规模，应能满足武汉市城市发展需要；

3、要充分利用拟选场地的地形条件，合理进行功能的划分和布置，同时又要便于各功能区彼此间的联系和沟通；

4、建筑功能和立面形式，要符合武汉市住房的特点和气息；

5、各平面功能设施设计，要符合国家有关标准及技术规范要求。

1.2.2编制依据

1、《武汉市城市总体规划（2010-2020年）》

2、《东湖国家自主创新示范区总体规划（2011-2020年）》

3、《武?

汉?

市?

城?

市?

建?

筑?

规?

划?

管?

理?

技?

术?

规?

定?

》2009；

4、《左岭新镇还建社区四、五、六期规划设计条件》；

5、《左岭新城还建社区四期规划设计方案》；

6、《投资项目可行性研究指南》；

7、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

8、工程建设专业技术规范及标准

9、建设业主提供的其它基础数据和资料；

10、项目建议书的咨询委托协议书。

1.3项目建议书研究概要

1.3.1项目建议书的编制范围

通过左岭新镇四期还建社区建设项目提出的理由和过程，对项目建设背景分析和需求分析，提出项目建设的必要性；确定项目规模和主要功能设置，提出安全、消防和环保节能措施方案等，提出项目组织机构管理，确定项目建设工期，拟定项目实施进度计划，估算项目所需投资，拟定项目筹资方案和资金使用计划，得出结论并提出建议，供项目建设单位和有关部门决策。

1.3.2项目提出的理由

根据 《东湖国家自主创新示范区总体规划》（2010-2020年），东湖示范区将构建 “一轴六心、三区两城、两楔多廊”的空间结构。

 “一轴”：

依托高新三路强化其快速通道作用 “集束式”布局服务中心及产业生活组团，打造东湖示范区东西向带状拓展的城市空间发展轴”。

 “六心”：

规划鲁巷、豹澥、花山、左岭、流芳和牛山湖等六处公共服务中心。

其中，在左岭沿高新二路布置高端的娱乐型、创新型、生活化的服务设施，承担未来城的公共服务职能。

 规划形成的13个居住片区，左岭居住片是其中之一。

为此，东湖示范区启动左岭片区旧城拆迁改造工作，为保障尽快完成拆迁安置，推动东湖示范区建设，提出左岭新城还建房社区工程建设。

1.3.3项目建设的必要性

1、项目建设是构建和谐社会，改善民生的需要；

2、项目建设是武汉市社会经济发展的需要

3、项目建设是集约利用土地的需要

4、项目建设是加快武汉市拓展城市发展空间的需要

1.3.4社会效益分析

本项目作为推进东湖示范区构建 “一轴六心、三区两城、两楔多廊”空间结构的规划建设，也是对城乡统筹、改善拆迁群众的居住环境，改变群众的生活方式，提高片区生态环境和居住价值具有积极作用，各级政府和当地群众均大力支持本项目建设，项目建设带来负面影响微小，按照相关环境保护措施可以得以解决，项目的实施带来的社会综合效益十分显著。

综上，项目建设利国利民，其社会效益、环境效益和经济效益俱佳，经评价分析，无社会系统风险，社会评价可行。

1.4 综合评价及结论

本项目是一项利民、惠民的重点民生工程，其社会效益十分显著，建议上级部门尽快对项目进行立项，以便后续工作的开展，从而使该项目尽早动工建设，以更好、更快地发挥项目应有的社会综合效益。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

图2-1 东湖国家自主创新示范区规划结构图

武汉东湖新技术开发区作为继北京中关村之后国务院批准的第二个国家自主创新示范区，已成为深化高科技产业、驱动改革创新的国家综合性高新技术产业基地。

2010年，武汉·中国光谷规划面积扩至518平方公里，并正式确定其“东进”发展战略。

根据《东湖国家自主创新示范区总体规划》（2010-2020年），近期建设规划形成 “一核四组团” 的总体用地布局结构。

 一核：

关山储备区及豹澥聚焦区，重点突出核心，优化配套。

 四组团分别为左岭产业组团、花山组团、未来科技城研发组团、龙泉组团。

左岭产业组团——以建设现有产业为基础，发展高新产业及仓储物流业。

花山组团——以建设严西湖商务会展区为重点，开展沿湖会议酒店、商业设施、住宅开发、旅游休闲产业的建设。

 未来科技城研发组团——以未来科技城中心区建设为重点，逐步引进高端研发机构及研究所入驻。

 龙泉组团——以中华科技产业园建设为重点，发展制造业，中试基地、高档居住等功能。

为贯彻落实东湖高新区管委会关于在“十二五”期间集各方力量促进东湖国家自主创新示范区跨越式发展的精神，加快推动高新区战略性新兴产业发展。

左岭新城作为光谷“东进”战略支点的重点项目，将承接光谷优势产业，重点吸引光电子信息、高端装备制造、节能环保、现代服务、新材料、港口物流等产业领域的企业，建设具备综合性城市化功能的科技产业新城，使其成为武汉东部地区产业支撑新节点，武汉·中国光谷的重要功能区。

《东湖国家自主创新示范区总体规划》（2010-2020年）原住民安置规划指出，原住民居住安置采取农村城镇化型整理模式和农居点合并型整理模式。

 农村城镇化型整理模式即社区型整理模式，将原住民原有的农村生产生活方式和社会组织方式转变为城镇生产生活方式和社会组织方式，形成新的城镇社区，融入到城市生活。

 农居点合并型整理模式在不改变原住民原有生产生活方式和社会组织方式的前提下，通过迁村并点，提高土地利用的集约度。

 东湖示范区内规划9个城乡一体化社区和3个村居型社区。

城乡一体化社区包括关东、关南、佛祖岭、王家店、豹澥、花山、左岭、龙泉和檀树岭社区；村居型社区包括九峰、蔡王和牛山湖村社区。

图2-2 左岭新城及还建设区位置图

左岭新城规划面积约23.8平方公里，建设用地约15.7平方公里。

常住人口约10万余人，为此，东湖示范区启动左岭片区拆迁改造工作，为保障尽快完成拆迁安置，推动东湖示范区左岭新城建设，提出左岭新城还建房社区工程建设。

2.2项目建设必要性

2.2.1项目建设是构建和谐社会，改善民生的需要

因公共需要、城市发展而被拆迁的住户，在为经济社会发展做出贡献的同时，理应得到合理补偿和安置。

这涉及到社会公平、社会和谐等重大社会民生问题，是地方政府高度重视的问题，因此在土地、税收、行政审批等多方面给予大力支持。

项目的建设，通过合理规划，提升配套水平，将会大大改善被拆迁居民的生活环境。

2.2.2项目建设是进一步推进东武汉市城市建设和发展的必然要求

按照科学发展观的要求，以促进武汉市城市总体规划建设、武汉市城市土地科学合理利用、优化城市空间布局，以及左岭新城建设的需要，项目建设按照规划要求将拆除项目用地范围内群众居住低矮破旧民房，征地拆迁安置工作的完成将改善片区群众住房条件差的现象，将有效改善左岭新城群众居住环境，推进统筹城乡和谐发展，解放思想，创新思路，因地制宜，统筹推进东湖示范区发展规划，促进左岭新城的发展建设。

2.2.3项目建设是集约利用土地的需要

还建房的集中建设，具有规模优势，在提高居住质量的同时，有利于促进土地的节约集约利用，构建城市发展新格局。

该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积土地，大幅度提升其原有价值，真正体现土地的价值。

2.2.4项目建设是加快武汉市拓展城市发展空间的需要

武汉市“十二五”期间将通过拓展城市空间，完善城市功能，优化功能布局，提升城市形象。

根据《武汉市城市总体规划（2010—2020年）》、《武汉市土地利用总体规划（2006—2020年）》，力塑造多元化的居住社区，建立完善的住宅供给体系，满足不同层次的住房需求。

提高居住区各项公共服务设施和公共绿化配置水平，建设交通方便、环境优美、生活舒适、配套齐全的新型社区，全面提升武汉市人居环境和住宅建设水平，创造宜居城市。

本项目的实施能带动片区道路、绿化、城市配套基础设施建设，对城市空间的拓展起到促进作用。

综上，本项目的建设是武汉市构建和谐社会、社会经济发展以及集约化土地的利用资源的需要，同时也是加快、拓展城市发展的需要，因此，本项目的建设不仅十分必要，而且势在必行。

第三章需求分析及建设规模

3.1需求分析

左岭新城规划面积约23.8平方公里，建设用地约15.7平方公里。

将重点发展光电子信息、高端装备制造、节能环保、现代服务、新材料、港口物流等新兴产业领域，致力于建设成为生态环保、绿色建筑、循环经济等技术的创新和应用推广平台，现代光电子信息产业及现代服务业基地，资源节约型、环境友好型的宜居示范园区，产业园建设与生态环境建设相辅相成的国际交流展示窗口。