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杭州房地产销售毕业论文
毕业设计(论文)
论文题目:
杭州市西湖区二手房交易量分析
系别:
经济管理系
专业:
房地产经营与估价
班级:
房地产13-1
姓名:
蒋聪
学号:
23130118
指导教师:
方巍
二○一四年五月
摘要
关键词
参考文献..................................................................................................................................13
杭州市西湖区二手房交易量分析
摘要
杭州市西湖区是位于杭州市区主城区的西部,也就是我们俗称的杭州城西的一部分。
文章分析了西湖区进半年的二手房交易量数据分析,已及展示了西湖区二手房库存量的分析。
同时对西湖区购房者的意图也进行了分析。
并且,对西湖区二手房的房价发展状况也进行了陈列和分析。
综合的数据分析和西湖区整体发展情况可以分析出对西湖区二手房成交量的情况进行客观的总结,这样可以更好的把握对二手房销售的方法以及了解二手房市场。
当然也结合了本在在中介公司实习的经历来帮助这次的论文写作。
关键词二手房市场,交易量,二手房价格
Hangzhoulakethesecond-handhousingtransactionsanalysis
ABSTRACT
Commonlyknownasthewestpartofhangzhou.Thispaperanalyzesthelakeinhalfayear'sresaledataanalysis,andshowsthesecond-handhousinginventoryanalysis.Atthesametime,analysestheintentionofthelakethebuyersalso.Developmentand,onthelakethesecond-handhousingpricesarealsodisplayedandanalyzed.Thedataanalysisandlakethewholedevelopmentoftheintegratedcananalysiswascarriedoutonthelakethesecond-handhousingturnoverofobjectivesummary,sothatwecanbettergraspthemethodofsecond-handhousingsalesandunderstandthesecondarymarket.Ofcoursealsocombinesthisintheintermediarycompanyinternshipexperiencetohelpthisthesiswriting.
KeyWordSThesecondarymarket,tradingvolume,second-handhousingprices
一、杭州市西湖区二手房交易量分析
(一)杭州市二手房市场现状
临近2015年岁末,杭州西湖区二手房市场大局已定,纵观2015年杭州二手房市场
成交轨迹,不难看出整体市场可分为:
市场淡季——市场博弈——年末翘尾
三个阶段。
根据透明售房网数据统计显示,2015年,杭州市主城区二手房共成
交25497套(出于对12月市场的保守估计,预计12月可成交2800套左右),与
2013年同期31559套相比,成交量下降19.21%。
价格方面,成交均价在19820
元/平方米,较去年同期19437元/平方米上涨1.97%。
整体来看,2014年杭州
二手市场依然处于较为平稳的状态,其交易量与2014年同期相比,除去2014年
3月份的特殊情况,总的来说并未出现大幅度下降,而且2014年的交易价格相
对于去年虽有所上涨,但涨幅并不明显,可见从某种层面来看,这也证明了杭
州房地产市场处于良性发展的阶段。
上半年,从市场成交总体走势来看,二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势,虽然上半年每月的成交量的变化各不相同,但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓,上涨势头越加明显,从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。
具体来看,2014年初杭州多家银行的首套房贷利率优惠的取消,个别银行还存在首套房利率上浮10%—20%的现象,这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力,使得市场需求明显受到抑制,也在一定程度上影响了二手房市场成交量的变化,同时在1、2月份传统楼市淡季的影响下,市场成交略显疲软。
经过短暂的冬歇期后,进入3月份,随着市场信心恢复,改善和刚性需求的活跃度逐渐回升,年后购房者对二手房市场的热情持续升温,二手房成交量也逐渐恢复正常水平,被压抑了一个季度之久的刚性需求,在3月份迅速释放。
虽然在信贷政策仍旧紧缩的大背景下,当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论,但2088套的成交量已经创造了上半年的最高值,也是2014年上半年以来月成交量首度突破2000套的一个月份。
在经历了3月份的“小阳春”后,4、5月份杭州二手房市场呈现了“量价双缩”的走势。
从成交数据来看,3月份,市场已经提前去化了一部分比较迫切的购房需求,进入4、5月份,整个二手房市场的购房需求更是明显回落,同时在仍旧趋紧的购房政策环境下,楼市需求的释放往往具有一定持续性,因此4、5月份的成交量虽有回落趋势,但总体依旧保持平稳。
在成交量连续下滑之后,6月份的成交量终于出现了反弹,全月成交1860套,较5月上涨了3.91%,市场下挫的趋势有所减缓。
(2)从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量
在实习中,我被分配到了西湖区文三西路上的我爱我家分店上班。
作为一名房产中介,从一开始的学习阶段到后来的能独立和客户交流,分析房子的状况,从中也看出来了,西湖区作为老城区的一部分,有着长期的经济发展过程和沉淀,十多年前文三西路这一片还是到处农田,而现在却车水马龙。
来询问买房的客户基本上都不是只看西湖区的,因为西湖区在杭州只是杭州的一小片区域,买二手房的客户基本上以30岁以上的年龄为主,所以这些人,一般都是已婚并且有小孩,并且几乎都是和父母不同住,父母大多居住在杭州的另外一些城区。
所以这些人来店里看房子,一般在这之前或者之后都会去其他区域再看看二手房,可能会考虑到离父母近一点,和小孩在上学的学区问题,或者是离自己的工作单位近一点。
同时基本上是以改善为主,刚需的并不多,买的基本都是住宅为主,商铺的也有询问,但是少之又少。
2、杭州市西湖区二手房房价分析
(一)影响西湖区二手房房价的因素
1、学区
首先我在实习将近一年的过程中发现,客户买房子的需求多种多样,但是在西湖区这个区块,我们经纪人在推销房子的时候,会把学区这个因素重点介绍给客户。
我工作的地点是在文三西路318号的我爱我家金都新城店,我们店主要管辖五个小区,金都新城,山水人家,丹桂公寓,沁雅花园,香樟公寓,其中山水人家,丹桂公寓,沁雅花园对应的学区是省府路小学,和十五中。
香樟公寓,金都新城对应的则是文三街小学和十三中。
两个学区旗鼓相当,所以这五个小区的房价并没有像所谓的天价学区房那么夸张。
但是综合比较这五个小区,知名度较高的是山水人家和丹桂公寓。
因为开发商的缘故,山水人家的开发商是坤和建设,这个开发商名气很大,坤和现在是属于万科旗下的一个品牌,现在一手房中万科的房子单价都是不低的,比如万科玉泉,单价1.5万,这是在我一年前的价格,估计现在已经不是这个价格了。
但是由于山水人家的学区一般般,所以即使已经建了16年的房子,质量好于那些回迁房,但是单价还是没有涨的很多,与同学区的小区价格差不多,单价在2.1万到2.5万,但是文二西路益乐路上的嘉绿苑回迁房却单价平均都要2.5万,因为嘉绿苑的学区是嘉绿苑小学和十三中本校,所以,即使是回迁房,但是价格却远远高于普通学区的的小区。
所以,学区是影响学区是影响二手房很关键的一个因素。
2、交通
由于西湖区是老城区了,所以这里大型商场林立,知名企业也都在这里设立总部,比如修正药业,建工集团,支付宝大楼,蘑菇街等一些有名的电商总部。
10年之前,西湖区的道路还是不算拥挤的,但是现在,由于发展,房地产的开发,这里拿地疯狂,不仅形成了密密丛丛的房屋建筑,还有许许多多的道路,这些道路随着发展,也逐渐拥挤。
甚至导致这里的交通出现严重的堵塞,所以,交通堵塞是西湖区的一个特点。
在我爱我家实习中,许多客户来看房子,都抱怨,这里的交通拥挤。
不过现在文二西路益乐路口的地铁二号线正在施工,这里有一个地铁口,当然,这是附近房价上涨的一个重要因素。
在这附近的二手房小区世纪新城,嘉绿苑(回迁房),南都银座,南都德加,恩济花园,这些二手房的房价都在悄悄涨价。
早在5年前,世纪新城还是1.9万的单价,而现在是3万一平的单价,当然,世纪新城的学区也是很好的,是嘉绿苑小学和十三中本校,再加之世纪新城是2008年的小区,房龄新,这样一来,世纪新城的房价涨价的空间还要大。
3、物业
在我所负责销售的五个小区中,物业最好的丹桂公寓的物业,丹桂公寓是绿城开发商建造的,物业是绿城物业。
在我跑盘的过程中,去其他四个小区跑盘只要随随便便进入小区就可以,并没有什么人会拦着你要证明自己身份。
但是去丹桂公寓跑盘的时候,门口保安要求是出示身份证,并且在门口登记的本子上登记我的姓名电话号码以及身份证号,并要写明是去探访几幢几单元的业主。
虽然这看似不进人情,但是从另一个角度看,就是因为有绿城这样的物业水平,所以才被业内人称赞绿城是老大哥的地位。
物业也是影响房价的因素之一。
在我所负责的五个小区中,沁雅花园和金都新城的物业是最不被客户认可的。
尤其是沁雅花园。
沁雅花园虽然房龄要比金都新城的新,但是我每次带客户去看过沁雅小区和金都小区后,客户都第一反应就是“沁雅花园小区的感觉有点乱”。
虽然金都新城的物业也不算特别好,比起邻居丹桂公寓当然不能比较。
但是只是在差不多房价的小区比较,即使金都新城的房龄最老,但是沁雅小区的社区环境给客户的感觉是不好的。
所以,许多情况下,客人没有看到房子之前,在小区里转一圈或许对小区的环境就先入为主。
所以就会产生这样的情况,沁雅花园是这五个小区中房价最便宜的小区,单价1.8万。
虽然小区的房龄不老,交通也挺方便,门口就是公交站,附近也有配置齐全的生活区,学区并不算差。
从物业费也可以看出来,绿城的物业费要比其他四个小区的物业费高。
4、税费
以上是2016年2月份新出的二手房税费调整政策。
就是说二套90平以下调整1个点契税(原3个点)90平以上2个点契税(原二套3个点)这可能没有影响对二套140平以下的影响很大,对整个大市场是利好的。
尤其是西湖区的二手房。
前面我分析过,西湖区的二手房购买人群基本以改善为主,但是由于超过140平方的差额营业税太高了,直接影响了大于140平方的二手房销售。
无论是房东还是客户,对140平方的房子的交易,都存在着心理瓶颈。
但是从另一方面看,二手房的房东对这个税费政策消息嗅觉灵敏,导致二手房市场上,房东的心态有许多的变化。
在税费政策调整后,我电话联系了工作系统里的所有二手房的房东,几乎是100个里面70个都涨价了,尤其是面积超过140平方的。
税费减免后,许多二手房的房东借着税少的由头把自己的房价提高了不少。
最少也在10万。
5、市场
以最新数据是来自透明售房网。
从网签数据可以看出来,西湖区作为杭州市的主城区,一天二手房的销售量不算少,位列前三的是江干区,拱墅区,西湖区,从库存量看,江干区,拱墅区的的库存量都是远远过万的,但是西湖区的库存量却只有6390套,这说明西湖区的二手房,库存量并不多,但是二手房的交易量却不少。
说明,在西湖区买二手房的购房者,对西湖区二手房的市场还是持乐观态度的。
同时,也可以看出,西湖区的二手房去库存量比较多。
尤其是遇到金九银十或者是过完年的三月开始,西湖区的二手房销售量异常火爆。
店长分析,过完年就是即将进入三月份,许多人会在三月份来买房看房,在西湖区,许多客户在看房子都会问及学区问题,因为小孩子假如今年九月要上学,就必须在今年三月看好房子,交易完成后并不能马上入户,所以,即使是九月要上月,也要提早半年入户。
况且三月份是年后的第一个月,在去年年末,许多人对楼市都抱有侥幸心理,都希望在新的一年房价会跌,但是年一过完,发现房间有微涨的趋势,都接二连三的下单买房,因为都怕房价一涨再涨。
(二)政策对二手房交易的影响
政府是一只看不见的手,在房地产经济中起着重要作用。
促进房地产市场健康发展的建议,首先,充分发挥中央政府的宏观调控职能。
通过整体规划和实施计划,有效地调控房地产开发投资结构并使其发展速度保持在一个合理的区间内;其次,要加强市场监测和信息化建设,确保房地产市场供需信息对称、透明,使调控、投资、消费决策有及时可靠的参考信息,让消费者有一个正确的心理预期;第三,要充分发挥地方政府在房地产市场引导和调控中的积极作用。
要科学制定城市发展规划和房屋建设计划,建立高效的房地产市场监管机制和完善的住房保障体系;第四,政府应加强对房地产市场价格的管理,建立商品房销售政府指导价制度,有效调控开发商在区域垄断中谋取的超额利润,降低房价;第五,要增加经济适用房和廉租房建设,加大对低收入家庭、下岗职工、离退休老职工等困难群体的住房保障力度;第六,要进一步完善土地和资金的供应政策,利用财税和金融手段,大大提高投资和炒作的风险,减缓房价过快上涨势头等。
进入2015年12月份以来,一些重点城市楼市依然“高温不退”,房价接连创下历史新高。
中原地产研究咨询部研究人士龚敏表示,除一线城市外,一些二、三线城市房价上涨过快蕴藏着更大的风险,后续购买力的不足更容易引发价格泡沫。
国内房地产“大佬”王石日前也表示,如果房地产泡沫向二线、三线城市扩散,那情况将十分令人担忧。
业内人士指出,今年以来房地产市场的复苏,一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激,尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策,为房地产开发和销售提供了充足的流动性。
但享受足够政策红利的房地产业却以“竭泽而渔”般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景。
三、针对杭州市西湖区地理位置,分析杭州市西湖区二手房和销售量的关系
(1)分析西湖区的地理位置
西湖区隶属于浙江省杭州市,位于杭州市区西部,是中共浙江省委、省人大、省政府、省政协机关所在地。
辖区总面积312平方公里,总人口约100万(其中户籍人口60.81万人),是杭州市五个老城区中面积最大、人口最多的一个城区,也是著名的旅游区。
辖区内有西湖、西溪湿地两个国家5A级景区,还有西山国家森林公园、西泠印社、之江国家旅游度假区、宋城等知名景区景点;是著名的文教区,拥有浙江大学、中国美院等名校和小和山高教园区等众多科研院所和高等院校。
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