小区物业移交程序及规定.docx
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小区物业移交程序及规定
小区物业移交程序及规定(总31页)
山西样泽物业管理有限公司
《金域阅山项目物业接管验收标准》
(QB/SXCT-WY01-2014)
山西样泽物业管理有限公司
一、金域阅山项目接管验收标准.........................2
二、各类验收表格及流程表图...........................5
三、项目接管验收成员架构图...........................15
四、公共设施设备及户内分项验收标准...................16
五、金域阅山项目写字楼、住宅、精装房交房标准.........19
六、各类接管的图纸明细...............................23
金域阅山项目物业接管验收标准
第一条目的
根据建设部《房屋接管验收标准》办法,由开发商、施工单位和物业公司三方共同组成联合交接小组,制定验收方案,统一验收标准,商定交接注意事项和交接日期。
为规范金域阅山工程竣工内部移交承接、接管验收流程,落实项目《房屋建筑工程交房标准》,保证交房质量,确保向业主顺利交房,特制订本办法(后附商业、住宅交房标准及商品房合同)。
第二条术语与解释
(一)工程竣工内部验收:
指工程确保达到国家《建筑工程施工质量统一验收标准》及各专业工程施工质量验收规范而进行的验收,是总包单位向房地产移交、交工而进行的内部验收,是物业公司向业主交房前进行的内部验收。
(二)专用部分;指房屋建筑工程业主专属产权以内部分。
(三)公用部位:
指公用楼梯间、共用大堂、大堂门、户外墙面、共用上下水管等。
共用设备设施:
指建设费用已摊入房屋销售价格的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、道路、沟、池、渠、井、非经营性停车场(库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
(四)移交承接验收:
指房屋建筑工程的专有部分(专有产权),由房地产移交与物业公司验收承接的过程。
(五)交工验收:
指房屋建筑工程的共用部位和小区内共用设备设施工程,由房地产公司向物业公司交付、物业公司验收的过程。
第三条适用范围
适用于小区建设项目工程的内部验收过程。
第四条管理职责/权限
1、房地产工程部负责工程移交承接、交工验收的组织工作,落实整改发现的质量问题。
2、总工办、物业公司联合对房屋建筑工程质量进行查验。
3、物业公司负责工程专有部分的验收承接及向业主交付、共用部分和小区内共用设施设备验收及交工后的日常管理工作,参加对房屋建筑工程质量的联合查验。
第五条管理内容和验收程序
房屋建筑工程(专有部分)的移交、(共用部位)交工验收时间,在向业主交房前的两个月进行,小区内共用设备设施工程的交工验收时间,在交房前一个月进行,确保在物业公司向业主交房前完成移交承接、交工验收。
(一)房屋建筑工程移交、交工验收。
1、在工程移交承接、交工验收前,房地产公司工程部与建筑公司项目部先进行质量检查、落实整改发现的问题,待工程部认为具备移交、交工条件时,申请总工办和物业公司进行查验。
对查验发现的问题,并由工程部负责落实整改,物业公司进行复验。
2、进行复验的时间,需根据工程进展情况,提前3个工作日与总工办和物业公司联系确定。
3、房屋建筑工程的专有部分的移交承接验收:
在集团总工办领导组织下,房地产工程部组织营销部、技术部、设计部、前期部和物业公司、施工单位、监理单位参加、分包单位,对房屋建筑工程的专有部分与物业公司进行分户移交承接验收,并逐户形成验收记录,参与验收人员签字(见附件一)
分户验收记录由物业公司负责整理、统计,对存在的质量问题,由工程部负责落实整改,完成后再由物业公司复验,合格后签收,承接开始管理。
(四)按照《太原市房地产开发经营管理条例》规定,公司向当地房地产开发主管部门提出竣工验收申请,经验收合格后,向业主交付使用。
(五)物业公司向业主正式交房过程,由物业公司负责,工程部和营销部配合。
对业主提出的质量问题,由工程部负责在规定的时间内落实整改完毕,对提出的其他涉及工程的问题,及时做好解释工作。
附件
(一)附件一:
房屋建筑工程(专有部分)分户移交承接验收记录;
(二)附件二:
房屋建筑工程(共用部位)交工验收记录;
(三)附件三:
园区配套工程(共用设备设施)交工验收记录;
(四)流程图一:
房屋建筑工程竣工移交承接(交工)验收流程;
(五)流程图二:
建设项目共用设备设施验收流程。
房屋建筑工程专有部分(户内)分户移交承接验收记录表
验收时间:
年月日号楼户
验收记录
验收部位
问题描述
整改措施
完成期限
复验结果
土建工程
门窗工程
卫生间防水
安装工程
室内配套
其他
验收人员签字:
工程部:
总工办:
销售部:
物业公司:
施工单位:
监理单位:
整体复检结果:
合格不合格
如不合格,需进一步落实整改的问题,整改期限:
物业公司:
工程部:
分户接收
钥匙移交
房地产工程部:
年月日
物业公司:
年月日
房屋建筑工程(共用部位)交工验收记录
验收时间:
年月日号楼
验收记录
验收部位
问题描述
整改措施
完成期限
复验结果
楼梯间
大堂门、大堂
外墙体
共用上下管道
其他
验收人员签字:
工程部:
总工办:
技术部:
物业公司:
施工单位:
建立单位:
整体复验结果:
合格不合格
如不合格,需进一步落实整改的问题,整改期限:
物业公司:
工程部:
配套工程(共用设备设施)交工验收记录
验收时间:
年月日
验收记录
序号
问题描述
整改措施
完成期限
复验结果
1
2
3
4
5
验收人员签字:
工程部:
总工办:
技术部:
物业公司:
监理单位:
施工单位:
整体复验结果:
合格不合格
如不合格,需进一步落实整改的问题、整改期限:
物业公司:
工程部:
年月日
房屋建筑工程竣工移交承接(交工)验收流程图
小区内共用设备设施交工验收流程图
第七条:
内部验收暂定时间表:
见附表
第八条:
内部验收组成员架构
住宅室内土建部分质量和功能检查标准
序号
项目
内容
备注
1
内墙面
(1)表面光滑平整,阴阳角方正顺直,无明显抹纹,接槎平整,无空鼓开裂,批嵌细腻,无脱皮。
(2)预留洞、槽、管道等,尺寸正确、方正、整齐、光滑;
墙表面细裂缝空鼓处,经修补后应保持与原墙面色泽一致,无修补痕迹。
2
顶棚(层高),开间尺寸
(1)验收标准基本同内墙面。
(2)顶棚在平整度的基础上水平,观感质量良好。
地面
(1)地面表面平整,水泥颜色一致,清洁干净,无污染,无开裂空鼓,表面无麻面,不起砂。
(2)地面2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。
(3)踢脚线平整顺直,高度一致,无空鼓开裂,与墙面结合牢固,上下接槎平整,分色清楚。
进户门、电表箱门:
(1)门扇开启灵活,不碰擦,无开关、自关、如回弹门检测回弹力;
(2)表面平整,光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角。
(3)门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀;框的正、侧面垂直。
门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全,无遗漏,安装位置准确。
阳台:
(1)墙面平整无空鼓开裂,大墙角、阴角挺拔通直,表面无明显射影和波纹,阴阳角清晰不含糊;涂料均匀,无色差,无接痕,无污染。
(2)地坪除符合楼地面的要求外,不倒泛水,无积水,无渗漏,无空鼓开裂。
(3)阳台栏杆表面无明显凹面和损伤,划痕不超过,栏杆整齐一致,位置正确,阳台挂落线宽度一致,出底板高度一致。
(4)阳台立管清洁无污染。
卫生间、厨房间
(1)地面细沙批嵌粗细一致,平整清洁,纹路上下顺直,无裂缝,不起壳,地坪平整。
(2)卫生间地面48小时闭水试验,以水覆盖满地面为准,达到不渗不漏。
(3)各出水管道灌水通球试验,每根管道试验2分钟。
门窗:
(1)门窗开启灵活,无倒翘,阻滞及反弹现象,五金配件齐全,位置正确。
(2)门窗框扇表面外观洁净,无划痕,碰伤,拉毛现象;滑槽内无垃圾,排水孔通畅,玻璃表面洁净,无划伤,无气泡。
(3)双层玻璃夹层内无灰尘和水气,玻璃压条横平竖直,不翘曲。
外墙
(1)各类房屋排水通畅,无积水、不渗漏。
(2)坡、平屋面有隔热保温措施,三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。
(3)阳台和房屋的屋面应有组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
给排水部分检查标准
序号
项目
内容
备注
1
给水管
(1)水表安装位置正确、平整,给水阀门的位置准确,开关严密、灵活。
(2)所有给水管(含热水管)都有经试压报告和验收记录,管道无渗漏。
2
排水管
(1)排水管每层洁具流口位置准确,厨房、卫生间地漏高出地坪—,阳台地漏低于表面。
(2)检查口位置正确,清扫方便。
(3)有灌水通球试验无渗无漏记录,排水通畅。
3
空调、雨落管
(1)按规范安装伸缩节,伸缩节安装高度应统一。
(2)管道支承件的间距应统一,立管φ75以上的支承间距不大于2m。
(3)雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
(4)所有管道不堵不漏,排水通畅。
4
煤气管
(1)然气管明敷,离墙面—4m。
然气管每层加套管,套管高出地坪8—10m,安装位置准确牢固。
(2)管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净,作防腐处理。
电器部分检查标准
序号
项目
内容
备注
1
开关、插座(含电视机、电话)
(1)线材色标合理,接线正确,左零由相,相线为红线,零线为兰线,接地为黄绿双色线,接地接触紧密。
(2)开关、插座面板并列安装高差允许偏差,每户内面板高差允许偏差5mm;面板的垂直度允许偏差。
(3)用户箱内标识正确。
2
避雷带
有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录,无明确时应小于10Ω。
3
配电箱
(1)元件齐全,接地正确,线材色标正确,排列清楚,接触严密。
(相线为红线、黄线、绿线、零线为兰线,接地线为绿黄双色线)。
五、内部验收的意义:
1、内部验收时住宅项目交付业主前的最后一道关口,内部验收完成效果的好与坏直接关系到项目能否顺利入住,减少后期业主报修频率、投诉率、甚至业主不收房等问题。
2、内部验收是工程竣工并移交物业公司的必要环节,完成物业公司验收,以及客户验房收房,是项目整体开发结束的标志。
3、房地产内部验收是开发项目质量管理专项指标,其中《内部验收合格报告》是项目的
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