幕墙保养使用及维护知识讲解.docx

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幕墙保养使用及维护知识讲解

幕墙保养使用及维护

拱墅区康桥单元R21-13地块农转非居民拆迁安置房一期幕墙保养使用及维护手册

第一条为了保证拱墅区康桥单元R21-13地块农转非居民拆迁安置房一期建筑幕墙在正常使用和维护下，达到其设计使用年限，特制定建筑幕墙使用维护说明书。

第二条依据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068和《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-2003的规定，建筑幕墙属于易于替换的结构件，建筑幕墙设计使用年限属于二类，其设计使用年限为25年。

1、本工程基本风压取WO=0.45KN/m2；

2、本工程建筑幕墙抗震按6度设防；

3、本工程建筑幕墙杆件，玻璃幕墙部分采用铝合金材质，石材幕墙采用镀锌槽钢和镀锌角钢；

4、本工程建筑幕墙玻璃采用6LOW-E+12A+6mm双钢化玻璃，石材为“蝴蝶蓝”石材；

5、本工程建筑幕墙纯铝板，采用“神马”2.5㎜厚氟碳喷涂外墙铝板；

第二条建筑幕墙使用耐气候性材料，除不锈钢（耐侯钢）外，均进行表面处理。

本工程杆件使用的铝合金材料，表面均经过粉末喷涂处理。

第三条本工程建筑幕墙采用:

1、构件式铝板幕墙；

2、构件式明框玻璃幕墙；

3、构件式石材幕墙。

第四条建筑幕墙防雷采用金属杆件与已和主体结构防雷体系连通的预埋件连接的方式。

本工程幕墙防雷符合《建筑物防雷设计规范》GB50057《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16中规定的防雷建筑物要求并应符合《金属与石材幕墙工程技术规范》JGJ133－2001的规定，不公考虑了侧向雷击，也考虑了直击雷击。

第五条筑幕墙层间防火隔断采用在1.5㎜厚的镀锌钢板上设置≥100㎜厚防火棉。

第六条建筑幕墙为围护构件，不能承担建筑物上（除幕墙自重以外）的竖向荷载。

第七条建筑幕墙周围建筑物改扩建时，应将风环境改变对玻璃幕墙的影响进行评估，并根据评估结构果采取相应的措施。

第八条建筑幕墙应按设计的规定使用，并且特别注意以下事项：

1、在建筑幕墙上施加设计以外的任何荷载。

2、室内装修时，室内装修分格应与幕墙杆件协调（不得在玻璃部分分格），并且与玻璃幕墙杆件间留变形缝，用密封材料填缝，不得紧靠幕墙杆件。

3、在建筑幕墙表面上设霓虹灯、招牌及广告。

4、窗帘盒不得固定在建筑幕墙上，窗帘应距建筑幕墙一定距离，窗帘材料应为纯棉，不能使用化纤材料。

5、建筑幕墙2m范围内不得敷设埋地下的上、下管道及其他金属管线。

6、板外缘应设踏脚线，防止物件滚动撞击建筑幕墙。

7、随意将玻璃面板明框改为隐框（隐框改为明框）或更换为石材面板，不得随意改变幕墙分格。

8、随意在建筑幕墙上添加遮阳设施，不得穿越玻璃面板设置金属管线（合理设置穿越玻璃幕墙的金属管线要有防雷设施）。

9、将污水或其他含有有害物质的水向建筑幕墙表面排放。

第九条清洁房间时，不得使用水冲洗，以免水流入防火隔断，使防火棉失效。

第十条在屋顶（及有防雷设施处）设置广告牌时，应保护好幕墙防雷体系。

第十一条不允许用硬物刻划或磨擦玻璃镀膜面层及金属杆件涂漆（镀膜）表面，以免伤害其表面。

第十二条建筑幕墙工程验收交工后，使用单位应及时制订幕墙的保养、维修计划与制度。

第十三条建筑幕墙的保养应按下列要求进行：

1、应根据幕墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙的次数与周期，每年应至少清洗一次，清洗镀膜玻璃膜面时不允许使用清洗液，必须用柔软、纯棉布擦拭。

2、清洗幕墙外面的机械设备（如清洗机或吊篮等）应操作灵活方便，以免擦伤幕墙表面。

第十四条建筑幕墙的检查与维修应按下列要求进行：

1、当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；

2、当发现玻璃松动、开裂、破损、中空玻璃空气层结露应及时修复或更换；

3、隐框玻璃幕墙更换玻璃应用固化期满的组件更换，不得直接玻璃幕墙上更换；

4、当发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补与更换；

5、当发现幕墙构件及连接件损坏，或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采限措施加固修复；

6、定期检查幕墙排水系统，当发现堵塞，应及时疏通；

7、当发现五金配件有脱落、损坏或功能障碍时，应及时进行更换和修复；

8、当遇台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固；

9、对防火隔断每半年检查一次，如发现防火棉爱潮应及时更换；

10、在对建筑防雷系统接地电阻年检时，同时对幕墙防雷每年检测一次，如发现杆件与主体结构不连通，应及时修理。

对防雷金属接闪器每年检查一次，如发现锈蚀、搭接不够，应及时修理或更换；

第十五条建筑幕墙在正常使用时，每隔5年应进行一次全面的检查，对玻璃、密封条、密封胶、结构硅硐胶等应在不利的位置进行全面检查。

第十六条在对玻璃幕墙进行保养和维修中应符合下列安全规定：

1、不得在4级以下风力及大雨天气进行幕墙外侧的检查、保养与维修工作；

2、对建筑幕墙进行检查、清洗、保养、维修时所采用的机具设备（清洗机、吊篮）必须牢固、操作方便、安全可靠；

3、在建筑幕墙的保养与维修工作中，凡属高处作业者，必须遵守现行国家标准《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80）的有关规定。

4、雨天或４级以上风力的天气情况下不宜使用开启窗；６级以上风力时，应全部关闭开启窗。

5、开启窗的开启角度不宜大于３０°，开启距离不宜大于３００mm。

6、清洗幕墙时，清洁剂应符合要求，不得产生腐蚀和污染，更不能使用强酸或强碱溶剂。

7、幕墙如有损坏，应请幕墙原施工单位或具有幕墙资质的专业幕墙公司进行维修。

第十七条使用手册

为了使幕墙在使用过程中不发生安全事故，确保在正常运行条件下达到预期的使用年限，必须对幕墙进行必要的维护维修并形成有效的监控系统。

此维修保养书主要制定了对幕墙进行维护维修的基本方法和要求,供业主在今后的管理中参考使用。

幕墙的维修和保养工作，主要分为三个方面：

1、经常性维护与保养

2、定期检查与维修

3、灾后检查与维修

1、目视检查

幕墙墙面部件被损坏，例如玻璃的镀层，结构胶的损坏是由于暴露在大气中的结果，例如石油化学烟雾、臭氧、潮气及紫外光辐射的作用。

部件损坏的速度和它的化学成分、物理结构与有害作用的剧烈程度有关，查明原因后，确定更换的时间及方法。

幕墙墙面部件的损坏，可以用目视检查的方法进行检测，应特别强调以下各项因素：

1、铝型材颜色有无变化；

2、油漆及硅胶是否开裂或出现裂缝；

3、油漆是否起皮；

4、油漆是否变成粉末（粉末喷涂、氟炭处理）；

5、硅胶粘结性能有无变化；

目视检查，可以按需要进行。

一般与幕墙的清洗周期相重合，凡发现幕墙及其可启闭部分有密封性差、漏水、零件脱落或操作不灵活等情况，应随时修复或更换零件。

2、幕墙的定期检查与维修

本工程幕墙竣工验收后，保修期为三年，在此期间，如有不符合质量要求及不能正常运行之处，工程承包单位有义务将其修复。

但因人为损坏及自然性灾害、意外灾害而造成损害的，不在保修范围之内。

因此在保修期内，使用单位应会同幕墙工程承包单位每年进行一次全面性的检查。

在使用十年后，对耐老化最不利位置的硅酮结构胶进行粘结性检验。

3.1、玻璃幕墙的定期检查与维修

（1）、当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；

（2）、当发现玻璃松动、脱落及破损应及时修复或更换；

（3）、当发现密封胶和密封条脱落、老化或损坏，应及时修补与更换；

（4）、当发现幕墙构件及连接件损坏，或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复；

（5）、当五金件有脱落，损坏或功能障碍时，应进行更换和修复；

（6）、玻璃幕墙在正常使用时，每隔一年应进行一次全面检查，对玻璃、密封条、密封胶、结构硅酮密封胶等应在不利的位置进行检查。

3.2、铝板幕墙的定期检查与维修

（1）、当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；

（2）、当发现铝板空鼓、起泡、表面凹凸不平,有压响及喷涂层破损、破裂时应及时修复或更换；

（3）、当发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补与更换；

（4）、当发现幕墙构件及连接件损坏，或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复；

（5）、当五金件有脱落，损坏或功能障碍时，应进行更换和修复；

（6）、铝板幕墙当遇台风，地震，火灾等自然灾害时，灾后应对铝板幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固。

3.3、花岗石板幕墙的定期检查与维修

（1）、当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；

（2）、当发现花岗石板有脱落、破损、破裂时应及时修复或更换；

（3）、当发现花岗石板有松动、变位、错动等现象时应进一步仔细检查该处金属构件、连接件等有无松动、损坏情况；

（4）、当发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补与更换；

（5）、当发现幕墙构件及连接件损坏，或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复；

（6）、当五金件有脱落，损坏或功能障碍时，应进行更换和修复。

幕墙的定期检查与维修，除上述内容外，还应包括以下几个项目：

A、防火、防雷措施是否正常可靠；

B、清洗装置有无运行故障；

C、活动部件是否灵活，有无变形、损坏等。

幕墙的定期检查与维修，宜由幕墙专业施工队伍进行，以免可能发生非常规操作而引起意外的事故，或必须由具有幕墙施工资质的操作人员进行。

4、幕墙的灾后检查与维修

幕墙的灾后检查与维修应按下列要求进行:

1、当幕墙遇到自然灾害或意外灾害时，在灾后应当对幕墙进行全面的检查，并按损坏程度对幕墙进行全面评价及提出处理意见。

2、根据灾后检查结果提出修复加固方案，报经有关专业部门审批后，选由幕墙专业施工队伍进行施工。

5、幕墙板块的更换

当检查后发现幕墙的板块单元须更换时，应按如下方法进行：

1、玻璃幕墙

（1）、确定需更换的玻璃位置，核对设计图纸，明确其四周边框情况；

（2）、清洁所需更换的玻璃边框局部；

（3）、除去玻璃之间的密封胶及泡沫条等填塞物；

（4）、松下压块上的不锈钢自攻螺钉或螺栓，取下压块及需更换的玻璃组装件；

（5）、清理并检查铝框局部状况及其它配件状况，确定是否需同时更换；

（6）、装上新玻璃组装件，用压块压紧；

（7）、塞泡沫条，打耐候胶密封；

（8）、清理现场。

2、铝板幕墙

（1）、确定需更换的铝板位置，核对设计图纸，明确其四周边框情况；

（2）、清洁所需更换的铝板边框局部；

（3）、除去铝板之间的密封胶及泡沫条等填塞物；

（4）、松下铝板挂件上的不锈钢自攻螺钉,取下需更换的铝板组装件；

（5）、清理并检查相邻的幕墙板块（花岗石板、铝板或玻璃）的局部状况及其他状况,确定是否需同时更换；

（6）、装上新的铝板组件,用自攻螺钉上牢；

（7）、塞泡沫条，打耐候胶密封；

（8）、清理现场。

3、花岗石幕墙

（1）、确定需更换的花岗石板位置，核对设计图纸，明确其四周边框情况；

（2）、清洁所需更换的花岗石板边框局部；

（3）、除去花岗石板之间的密封胶及泡沫条等填塞物；

（4）、除去花岗石板上的不锈钢挂件,取下需更换的花岗石板组装件；

（5）、清理并检查相邻的幕墙板块（花岗石板、铝板或玻璃）的局部状况及其他状况,确定是否需同时更换；

（6）、装上新的花岗石板组件,用不锈钢挂件固定；

（7）、塞泡沫条，打耐候胶密封；

（8）、清理现场。

幕墙板块的更换，宜由幕墙专业施工队伍进行，以免可能发生非常规操作而引起意外的事故，或必须由具有幕墙施工资质的操作人员进行。

6、安全规定

在对幕墙进行保养与维修中应符合下列安全规定：

1、不得在4级以上风力及大雨天进行幕墙外侧检查、维护与保养工作；

2、幕墙进行检查、清洗、保养维修时采用的机具设备（清洗机、吊蓝）必须牢固、操作灵活方便、安全可靠；