房地产项目开发全过程的成本控制与.docx
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房地产项目开发全过程的成本控制与
房地产工程开发全过程的成本控制与管理
前言
房产行业发展很早,但近十几年来,我国房地产业发展迅速,造就了一批亿万富翁,房地产开发利润空间较大,以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业,房价一再上涨,房屋空置率逐渐上升,房地产泡沫加大,现在国家有连续出台政策打压房地产,控制房价,我们多数人对房价比较关心也比较熟悉,对地价可能也大概了解,但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细,只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润,也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。
我们通常涉及到的狭隘的成本控制,施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制不只是房产公司成本控制部门(预结算部)的事情,而是贯穿于整个房产开发的全过程,不是单纯的工程成本,而是全成本。
房地产工程全成本的概念和范围:
房地产工程的成本可以理解为以建造商品房为目的,从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。
全成本费用组成1、土地成本(地价、拆安费青苗补等偿)、2、工程成本、3、营销成本(广告宣传、代理费)4、管理成本5、财务成本(税金利息)以上费用贯穿于房地产开发的九个环节(有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍),所以成本控制工作要在九个环节都要介入,成本控制与管理是房产开发公司全员的.
事而不是哪个部门那几个人的事情。
以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门(今天我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状,真正房产运作时,公司的组织机构还要健全,应有总工、各分管副总,有些工作的审批到总工或各分管副总即可。
)
房产开发工程成本控制的九个环节
第一项工程立项环节成本控制
第二项二、规划设计环节成本控制要点
第三项招投标环节成本控制
施工环节成本控制第四项
材料及设备采购环节成本控制第五项
销售环节成本控制第六项
工程预结算环节成本控制第七项
期间费用的控制环节成本控制第八项
物业管理阶段成本控制第九项
一、工程立项环节成本控制要点
工程立项环节的成本控制根据工程开发方式的不同而有所区别。
该.
环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。
这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。
该环节涉及的工程成本主要是土地成本,土地的获得方式可分分有偿获得(出让、转让、合作开发、还有一种就是出租,房产开发不可能)和无偿获得(行政国家划拨,房产开发不可能)。
这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分,其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。
控制要控制什怎么控谁来控
少交或晚交,力争经营部负征地费
拆迁安置费房产确权后办理拆经营部负
安置费
征土自建部分按照公司工程部、工程部(国家出让程体系走;交政府部成本部负大市政费式获得按有关规定办公司决策层负益化,合理提高容积率,工程、营销、成本参规划条件
降低土地成本与
明确买断内容明细公司决策层负责买断内容
开付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责2买断工程、发周期长、次数多公司决策层负责付款时间(转让方式获形四通一平的标准工程部负责明确验收标准明细得)式与工程付款时间直接手续风险公司决策层负责挂钩。
符合集团要求,有利公司决策层负责合作方式
于公司发展;
公司决策层负责双赢原则;分成比例
尽可能地延后交房,营销部负责交房时间合3、作开发营销部负责不低于合同中交房标交房标准
准
公司决策层负责付款总额选择有利于公司利益的方式公司决策层负责付款时间
二、规划设计环节成本控制要点
规划环节的成本控制所占权重最大,决定整个工程成本的70%—80%,具有“一锤定音”的地位和作用:
在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。
经营部、工程部、工程部在该环节承担主要的职能。
(二、三、四、五属于工程成本)
1、2、报批设计
控制要点(
控制什么
怎么控制市场信息搜集和分析
谁来控制
)可行性规划设计1
市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更
经营部、工程部、营销策划相互配合
组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定。
由公司决策层工程
规划方案((
2)方案评审
未通过的方案进入可行性
部负责,销售部配合进行评审。
设计变更环节,再重新评
审。
对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整
工程部负责。
3)设计成果
设备选型方案提前确定根据提交的设计成果进行
成本部负责,工程
(
投资估算根据工程前期运营的情况
部配合工程部负责,销售
和市场分析制订设计任务
部协作
书
1)设计方案
方案设计招投标
工程部负责
方案设计评审
工程部负责组织
注意市政设计工程部责。
2)报批(注意相关法规,完善自身
控制要点
控制什么
报批规范性,材料完整怎么控制
谁来控制
3、扩初设计4、地质勘探
(1)扩初设计要求
对报批设计进一步调整设计要求内部审核根据扩初设计招投标方案
工程部负责
)成本概算2((3)扩初设计图
和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书根据扩初设计要求招标专家评审
工程部负责,成本部配合工程部负责工程部负责
(1)地质勘察
(2)设计方案评审
内部评审设计调整勘查单位的选择
工程部负责
勘查报告的分析
根据销售包装设计、桩基
工程部负责
设5、施图工计
1)施工图设计要求(
设计、功能设计及配套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求
建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等
工程部负责,其他部门协助
的部分属于约占总造价70%设计方可控部分,应严格
审核。
政府部门报批费,按政府工程部负责)报建(2有关政策交纳。
意签,明确修改互审互工程部负责(3)审图见,设计洽商6、销售处设工程部负责售楼规模要求结合营销费用控制计
根据扩初设计图、经营指工程部负责,销售
(1)方案设计要求导书和实体研究的结果确部协助定方案设计要求7、装修方案设计市场信息调研
(2)材料设备选型成工程部负责根据设计要求确定装修材本方案料和设备
控制要点控制什么怎么控制谁来控制
、功能设计81()小区建筑物功能销售部负责市场调研
的经济评估
(2)市政配套方案
有针对性扩充建筑物功能市政状况调研争取政府有利条件
工程部负责,销售部协助工程部负责
)环境方案设计(3
根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成
工程部负责,工程
9、设计变更10、材料设备
(4)智能化设计
本总额市场现状分析,智能化必要性分析
部协助工程部负责
(5)销售宣传
(1)设计调整费用
智能化内容控制保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性
工程部负责,销售部协助
工程部洽谈
工程部负责
(2)设计变更洽商
(1)选型
(2)方案确定时间
严格按照设计变更洽商流程进行在扩初图确定前确定材料
工程部负责、销售部协助
设备,使设计在图纸阶段
工程部负责
就考虑了材料设备的安装
工程部负责
(3)采购
招投标
其他费用
物业管理完善费
限额设计
工程部负责,成本部配合
三、招投标环节成本控制要点
招投标环节的成本控制涉及到工程部、成本控制部、工程部、财务部等多个部门的配合运作。
这个环节成本控制的重点在于招标文件的制订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。
该环节的工程部、工程部、成本控制部共同承担该项职能。
.
控制要点((、投标单1((位的选择((
控制什么
怎么控制建立合格承包商、工程
谁来控制经营部负责规划、
监理、造价咨询、材料及料及资设备供货商名录
设计、勘察等前期工作的招标洽谈;
1)资质2)管理水平
库。
从公司合格承包商名录中选择投标单位。
成本控制部负责工程、监理、造价咨询、配套工程、及
3)技术力量4)历史记录5)资金实力
投标单位不少于三家。
(已建立合格承包商名录的直接从名录中筛选,没
材料的招投标及合同洽谈签约,工程部工程不配合。
6)合作经历
推可部门均公有的司各荐)
销售策划、方案代理等部负责招标委员会审核
各类合同的招投文件内容应
各负责单位筛选三家以上投标单位报公司审核。
招标委员会主任审
工程部、工程部负责编
批。
成本控制部会同工
包含:
1((准;
)工期;取费程造价或)2工
报招标工程的技术要求;成本控制部负责招标文标件商务部分的起草,连同
程部和工程部对照表材料进行市场考察;工程类招标由
工程部或工程部编报的技
成本控制部负责各
((
)质量要求;3)付款方式;4
术文件汇总整理招标文件后按流程审核。
类标的的编制与审核。
5()招标范围;(6)结算方式;7)验收标准;(2、招投标(8)投标注意事项;文件必()废标条件(投标书9印法人单加须盖投标位章);()投标时间;1011()开标时间;)评标方法;12(13()投标单位补充意见;14()标准合同条文;15()图纸、其他要求等。
16()保修期限综合评定,确定中标单位。
、评标3
(1)技术性评标和定标1、技术评标公司评标小组经济性评标定标
(2)2、经济评标和定标
、合作经历3、企业业绩和信誉4.
四、施工环节成本控制要点
施工环节的成本控制主要应注意两大方面,一个是因各种变更签证带来的费用,另一个是材料、工程款的支付。
由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。
这一阶段进行成本控制需工程部、工程部、成本控部、财务部等部门共同完成,因此该阶段要注意各相关部门的及时沟通和良好合作。
控制要点1、设计变更环节
控制什么怎么控制工程前期规划、定位要全面、准确,尽量避免在施工中的重大设计调整。
加强施工前的审核工作。
全面考虑工程造价,对可能)变更评估1(发生变更的地方有预见性,并予以事先约定。
各部门全面评估变更带来的各种变化,为审批提供参考依据。
.
谁来控制成本控制部负责计算变更费能引起的行测算。
工程部负责变更引工起的录。
成本部负责变更后
用(含索赔期化变
的成本分析。
记
根据变更原因将设计变更分成两类(一般变更、重大变更),不同类别按相应的
审核签认流程进行。
工程部、工程部负
)变更的审核2(签认(3)变更的审批
设计变更通知单。
必须有设计单位、工变更程部、工程部共同签字后发放。
一般变更由工程部、工程部审批,重大变更由公司领导审批
责工程部负责下发
控制要点控制什么怎么控制谁来控制
(1)签证的必要现场签证的确认依据招标性文件和施工合同
工程部负责现场签证确需发生,应坚)签证的时限(2持当时发生当时签证的原则。
1、低于5000元的经工程部讨论后,由工程经理签署原始签证单。
报工程部审核盖章后下发相关单位。
费用核对由成本部(3)签证的费用2、大于5000元的报公司工程部审核对后由公司领导审批(总工或总经理)认真核对签证的工程量准、施工现场2确。
签证)签证的工程(4签证的内容、原因、工程量量应清楚准确、无涂改、编号准、全,并有监理工工程部负责程师的签字确认。
施工洽商通知单
必须遵循“先洽后干”的(5)签证的审批原则。
在确认签证前,应按相应审批程序报审,通过后方可正式签证。
对工程变更、签证应定期工程部、工程部和进行分类汇总统计分析,并(6)签证的反馈成本控制部根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。
(1)扩初图会审图纸多层次会审会签及审、审图3工程部负责批制度。
)施工图会审2(.
(3)分项、分部各专业互审互签制度。
图会审力争在开工前把图纸中的)各专业技术4(问题修改完。
图纸会审)分包方式(1通过投标确定配合费。
工程部、工程部、)分包内容(4、总分包配2应避免在施工过程中修改成本控制部协商,)分包的责任(3合费分包方式、分包内容、范公司领导审定。
界定围而增加工程成本。
工程部协同工程部施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。
负责
(1)选型
工程部、工程部成先确定材料供应方式,通)材料供应方(2过招标确定相关费用。
本部5、材料供应式
)材料计划3()预留时间(4
限时编制材料计划。
材料计划签认。
要考虑可能出现的问题,
工程部、工程部
、工程款的6支付
留出相应的时间。
按合同约定执行付款。
工程部、工程部工程部、工程部、成本控制部、财务部
5)付款进度()工程进度(6
按进度付款。
多层次多角度审核工程进度。
(1)付款的审批
根据情况由不同级别人员最终审批。
执行流程
五、材料及设备采购环节成本控制要点
材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息,通过明确而科学的流程,就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率,达到成本控制的目的。
这一阶段的成本控制需工程部、工程部、成本控制部、财务部等各相关部门共同完成
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1、材料进场计划
订及投标招采购立合同时间生产周期运输周期
与工程进度相配合具体与采购点远近相对应
工程部、工程部共同负责
、材料的性2能价格比
安装、验收周期交叉作业时间市场信息技术参数招投标
与工程进度相配合与工序安排相联系日常搜集市场信息,建立材料
成本控制部
市场信息库。
材料设备的技术参数由设计
工程部、工程部
部确定或封样。
必须招投标的材料设备要制定
招投标计划。
不需招投标的材料设备,采用三家以上厂家报价选择。
执行公司招投标管理流程
、材料款的3支付
材料款支付方式材料款支付进度
预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。
保修款一般不低于合同总价
执行工程款审批流程
保修款
5%。
的依据合同中约定付款。
几方共同确认货到现场数量数量验收
4、材料验收工程部负责外观质量的验收质量验收安装后质量的验收
投入使用后的质量验收
在合同中明确货物的卸货和材料保管、材料保管5保管的责任承担者
与保修
用合同的方式明确保修责任
工程部
材料保修
和保修期
销售环节成本控制要点
销售环节的成本一般是按比例控制,但一旦制订了费用目标总额,具体的单项支出就必须严格控制。
由于销售涉及的部门比较多,所以各部门乃至公司高层都需要分工负责这部分的控制职能。
此外,由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
1)费用总额(
确定费用目标总额
1、营销方案
(2)市场信息收集(3)营销计划
营根据各种相关因素确部定具体计划和费用
销部、及相关
(4)营销预算5)营销方案审批(
营导审批征求各方面意见,按
销方案
(1)现场销售人工费用
审批流程操作
销售人数控制营销部负责销售工作进度控制奖励办法控制
现销2、营场费用
)现场销售器具费
(2)卖场、现场包装费(3(4)销售模型费用)宣传资料及礼品费(56)展销费()计划额度控制(7
营额度内调剂和超额审领导审批批制度
销部负
3、媒体选择
)媒体及广告代理公(1司信息收集和分析
营销部负责专人负责
2()招投标
先评后选的原则销售部负责。
内部评审
招投标费用目标
(1)设计经营部负房样、板4方案选择工程部负装修施工合同维护)施工、维护2(现场管理
织门公,设建和
控制要点控制什么怎么控制谁来控制
营销部负责市场销售价格的调研,提报方案公司领1)销售折扣点(回销售5、导审批款财务中心负责,营销部配
(2)回款周期合
营销部负责。
设计、工程制作楼书
(1)承诺的给出补售、6销监督承诺分类
充条款及承
工程变更审批
协销部负责,营部
诺交7户、客房
(2)设计变更与承诺
助。
承诺变更
处理)交房日期
(1)保修期(2
因分类晚交房原营销部负责,工程部、工洽商延与施工队
(3)质量补偿长保修期
程部、物业公司配合交房验收协议
费的其他售与销相关售(用如因销要求而洽设生发的计商更变进行
由营销部提出,报公司领关流程严格按相导审批后实施
费)
工程预决算环节成本控制要点
工程预决算环节的成本控制重点在于现场有关资料信息的及时和准确性。
这一环节的资料的审核要工程部、工程部、成本控制部共同协作完成,成本控制部是该环节的主要职能部门。
控制要点
控制什么
怎么控制整,减设计图纸完
谁来控制
变少
)工程预算内容(1
更材料选用明确,细避标底编制详
缺免
、公司统一1的工程招标工程预算
与招标范围的统一)标底中材料价(2格的确定
项漏项,材料价格严格执行市场价。
经营部负责设计图纸的完整性成本部负责造价的合理
(3)合同价款的确定
所有预算工程,预算出来后要多方比较,组织相关
和准确性
2、不在招标
部门进行会审,报总工审核。
不在招司对公所有围的工程先预算后发包。
暂对图纸设计上时
范标不定成本控制部负责,工程
星零范围的工程
合同价款的确定
施下做法或工范围场现实每程,月到方。
工的部、工程部配合收际
所有工程变更须由工程部审核签字。
现场签证单随时发生及时工程部、工程部负责提发放到成本控制部,对费变更工程量的增减报到成本控制部的结算用进行及时审核以便结算现场签证的增减资料是完整准确的,成、工程结算2调整。
确整性准资料的完本控制部负责各类费用标(统招一性工程部对施工企业提报的和理性准确性,财务中的工程)甲发包工及程方甲结算资料审核签字后报工心负责工程款的分期支方供材的结算程部审核。
付成本控制部审核费用财务中心负责结算工程款的支付工程部、成本控制部共同
(1)竣工资料的完办理施工用材料价格的确整性、及时性定。
工程部、工程部负责资、不在招标4)现场做法的隐(2工程部负责零星施工工程料的准确性,成本控制星零围范的蔽资料竣工资料的整理,并组织部负责造价的审核工程结算)材料价格的确3(工程部、成本控制部及时定到现场验收,保证竣工后及时结算.
工程部、工程部负责施发包方履行自己的合同义务工合同中技术条款的监控1)工期(发包方督促承包方履行合
(2)质量
同义务
成本控制部负责施工合
、违约与索5赔
(3)配合管理
工期与质量重视过程中控制工程经理负责现场各施工方的配合协作问题,明确哪些配合需支付配合费配合费用的发生在合同条款中约定该工作注重及时性,当造成重大停、窝工时,工程
同中合同条款经济部分的监控工程部负责施工过程中协调、配合
)停工、窝工(4
部、工程部先分析原因提报资料,报公司领导共同分析确定。
成本控制部及时进行停、窝工费用核算
工程部、工程部、成本控制部共同配合
期间费用的成本控制要点
期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。
由于地产业务的周期变化,期间费用的灵活性很高,更需要加强对期间费用的计划控制。
财务中心在这一环节除了承担主要的控制任务外,还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。
(财务费用)
控制要点1、财务费用
控制什么
(1)公司开发速度、规模与贷款计划
(2)土地价款的支付3)工程款的支付(
怎么控制制定年度资金计划财务中心负责年度资金计资金占压费用估算与划,控制占压资金量控制工程部负责工程总体开发制定工程总体开发计计划划完成工程进度工作量施工过程发生的设计执行公司进度款拨付流程变更
谁来控制
、人工费2用
)销售回款的管(4理1)薪金(2()岗位津贴(3)出差补助
进度工作量的割算审核营销中心负责年度销售计制定年度销售计划划人力资源部(办公室)负依据国家和公司有关责拟定方案,公司决策层策规定制定方案有决审批执行层审批.
、行政管3理费用
(4)绩效工资)通讯费用
(1)办公费用
(2)车辆交通费(3
通讯费用实行限额报销办公室与财务中心负责办公费用实行定额报销车辆交通费实行油料
、理;过路费归口管养、停车费、过桥费;报实销管理路费实前、保养费事维修费审批;
()招待费用4
招待费用实行限额报销
物业管理成本控制要点
房地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。
物业公司担负着这一环节的主要控制工作,控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系,防止因权责不清带来的额外成本。
控制要点控制什么
怎么控制
谁来控制
制定委托管理邀约并致物
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