临安市别墅市场研究分析报告.docx

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临安市别墅市场研究分析报告

浙江临安市别墅市场分析报告

第一章：

关于市场

1、临安概况

临安市--长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西近黄山，北上南京、上海，南下宁波、温州，大都可朝发夕归。

市境东西长110余公里，南北宽50多公里，幅员3126.8平方公里，辖15镇24乡，人口50万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城50公里。

临安资源丰富，物产独特。

森林覆盖率64.1%，有天目山保留了银杏野生种，人称“活化石”，已定为临安市树。

矿产有钠基膨润土、石煤、钨等。

昌化鸡血石为治印珍品，誉为国宝。

特产有茶叶、笋干、山核桃，药材有萸肉、於术等。

市周边，峰峦挺秀，绵延百里。

腹地和东西部，低山、丘陵、盆地与河谷平原错列其间，昌化溪、天目溪、苕溪碧水湍流，气倏温和，雨量充沛，年平均气温15.8°C。

临安人民发挥得天独厚的自然条件，坚持党的基本路线，实施合力兴市的方略，经济和社会以前所未有的速度发展，提前实现了“小康”县（市）、连续两次跨入全国综合实力百强县（市）行列，并享“中国竹子之乡”，“中国民间艺术之乡”之殊荣。

临安交通、通讯向现代设施发展，公路密度居全省之冠，杭昱一级公路继续向西延伸。

邮电通讯技术先进，形成城乡程控联网。

广播电视覆盖全市。

临安自然风光迷人，人文景观独特，集名山、名水、名洞、名刹和名人古迹于一身。

天目山峰峦叠翠，飞瀑流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江小黄山”；青山湖翠浪环抱、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地。

瑞晶洞宏大壮观，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；还有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色。

临安是距离上海、杭州等大城市最近的山区市，是五代十国吴越国创始人、“上有天堂，下有苏杭”奠基人钱缪的出生地和归息地。

临安还是全国生态示范市和中国优秀旅游城市，并于去年迈入全国县域经济基本竞争力百强县和浙江省“十七强”行列。

2002年，全市国内生产总值96.5亿元，财政收入6.25亿元，农民人均纯收入5362元。

临安，在消费者眼中是居住天堂，因为有这样一个生态环境做依托；而在投资者眼中看来它又是一方投资热土，因为临安的房价近年一直有上升的趋势。

而临安楼市最能吸引人的地方也就在于它的生态环境和低廉的房价。

2、临安房产概况

临安的房价是余杭、萧山的1/2，杭州的1/3，甚至更低。

据了解，富阳的房价在2500-3000元/平方米之间，个别的江景房已突破5000元/平方米；余杭的房价在3000元/平方米左右；萧山的房价则在3700元/平方米以上；而临安的房价是公寓在2200-2500元/平方米之间，排屋别墅的均价在3000元/平方米左右。

所以，相对于其他杭州周边城市来说，临安的房价是很具有诱惑力的。

目前杭州市区房价较贵，因此很多人把目光投向离杭州比较近的周边城市，而临安在杭州周边地区之中有着明显的价格优势，这必将会吸引更多的杭州人住到临安。

而事实上，已经有不少杭州人选择在临安置业。

临安所开发的楼盘的业主中就有不少就是杭州人，其中浙水房产开发的锦天花园售完完毕，业主中七成是杭州客。

而据了解该公司在青山湖的新项目直接从方案规划阶段就明确了目标：

“产品要做杭州，甚至是上海市场。

”

临安的房产还有一个吸引人的地方，那就是它的生态环境。

在经济社会快速发展的同时，临安生态保护、开发和建设取得了显著效果。

全市森林覆盖率达74.9%，有天目山、清凉峰两个国家级自然保护区和青山湖国家级森林公园。

境内山清水秀，风光迷人，名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。

二十世纪九十年代以来，以生态旅游为特征的旅游业得到迅猛发展，成为浙江省旅游大市。

而为了顺应都市居民回归大自然的心理需求，努力把临安建成杭州人、上海人的“生态家园”，此次人居展亦将围绕“生态临安，健康人居”的主题做足生态住宅的文章。

多山的环境使得临安的楼盘开发也靠山做起“生态人居”。

生态住宅起码要包括三个层次。

最基本的层次是日照、采光、空气、宁静等满足人基本生理需求的要求；第二层次是满足人对大自然包括山、水、土地、树草等亲近的要求；第三层次则是人们对地球生态环境的关注和力所能及的行动，如不以破坏环境为代价而生产的新材料、节能产品的应用和水资源的循环利用等。

除了第三个层次仍有待加强外，得天独厚的临安在前两个层次上可谓占尽了地利。

光是临安城区就有“三山三溪一湖”的绝美风光。

除了闻名遐迩的青山湖之外，分别有南苕溪、马溪、锦溪三条溪流穿过城区。

三山中，太庙山就在市政广场附近，已然成为城市区域中心；功臣山位于锦城南边，得临安文化资源丰富之利，一个吴越文化主题公园将在此建造；而位于城市西部的玲珑山则给城市带来一个强力的依托。

而综观整个临安市的地图，临安则几乎覆盖了西湖－黄山黄金旅游线一半的范围，境内拥有天目山生态宗教文化旅游区、青山湖综合旅游区、大明山自然风光旅游区、浙西大峡谷生态旅游区、太湖源生态旅游区等五大生态旅游区，毋庸置疑地属于杭州“旅游西进”的主力。

拥有如此宝贵的生态资源当然值得珍惜，为了避免旅游景点开发中常见的“一开发就遭破坏”情况的出现，临安的城市总体规划除了在很多区块控制发展以外，更是直接将玲珑山风景区、双林山风景区以及城南保留山体片区规划为限制建设区，它们作为“城市的绿肺”，将为更好地实现区域的可持续发展留下了充足的空间。

目前，临安房地产主打“生态人居”品牌并向杭州等外地推销的楼盘已有十多家。

临安的生态人文环境用一句话来概括就是：

“山玲珑，水玲珑，山水玲珑；中悠远，古悠远，中古悠远”。

如果杭州人到临安买房子居住，交通是一个要考虑的因素。

现在，从杭州市区到临安可以走杭昱公路或者原02省道，从市中心到临安老城区坐车大概一个小时左右，到临安各地也基本都属于一小时交通圈，而青山居住组团相应的还要方便一些。

目前，杭昱高速公路已经动工兴建，计划在2005年前通车，到时杭州到临安的车程将缩短至40分钟左右。

而杭州至临安开通公交车也已经势在必行。

另外，杭州到临安有两个收费站，据了解，在不久以后，杭州段的收费站有望取消，临安段的收费站则拟订往西退至临安市区以西，这样，杭州人民与临安房产将进一步拉近距离。

3、余杭、萧山、富阳、临安四地房产之比较

最近一年来，余杭、萧山、富阳、临安四地的房产开始走入杭州房产市场，并逐渐被老城区的消费者所熟悉。

这四地都属于杭州周边区域，从大杭州都市圈的角度讲，都和主城区关系密切，但它们在自己的房地产开发方面都各有特点。

【江南味的萧山房】

萧山房产从总体上讲有两个特点：

一是房价升得最早，也升得最高。

目前在萧山城区内，房价已接近5000元/平方米；二是萧山与杭州的关系，不是杭州向萧山蔓延的关系，而是江南板块与主城区板块相拼接的关系。

今后江南城人口规模将达到100万，而临安“一副三组团”，其人口规模都不算很大，并且许多区域是渐渐在并入、融入杭州。

所以临安房产与萧山房产比较，临安房产是“杭州味”，是被杭州房产同化，而萧山房产是江南味，是它自身的发展、成长所流露出来的。

【高档味的富阳房】

富阳房产是紧跟余杭、萧山之后，最有条件成为与杭州同城、同市场的区域房产。

这几年杭州大力倡导旅游西进，再加上要接轨长三角，所以富阳的资源优势和区位优势越来越被重视。

特别是银湖开发区一带已经形成高档住宅集中开发的气候，所以有条件打高档住宅牌。

另外，因为有富春江这一得天独厚的资源，所以在富阳城区内，即使以本地人消费为主，江景房的价格也不低，目前已升到每平方米4000多元。

从长远来看，富阳房产对杭州消费者的吸引力，将会越来越大。

【休闲味的余杭房】

杭州周边的湿地，绝大部分分布在余杭境内，从保护湿地的角度出发，闲林埠、老余杭一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，余杭也是杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、临安等地不具备的。

与上述这些板块相比，临安房产有哪些特点和优势呢？

【优势一：

与杭州关系最密切】

相对而言，临安与杭州的关系最密切，理由自然是因为有青山湖这一自然资源，加上到黄山的高速公路和地铁线的规划，临安的高档住宅，如别墅则完全可以纳入统一的杭州市场,而且中间并且没有诸如江河类的“天堑”相隔。

在城市化进程中，杭州主城区的扩大，受影响最大的就是余杭，这就导致属于余杭但又接近杭州的地块一直成为开发商选择项目开发的首选。

【优势二：

性价比最合适】

临安房产有条件成为杭州的主流消费住宅。

这几年杭州主城区的房价上涨过快，许多商品房的单价已升到七八千元，使许多老百姓承受不了，而临安的普通商品房单价2200~2500元上下，别墅排屋的均价在3000元左右，这是很大的价格优势，并且这优势比萧山、富阳、余杭三地更明显，所以说，临安房产有条件开发老百姓需要的主流住宅。

【优势三：

休闲房产最集中】

另外，杭州周边的湿地，有很大一部分分布在临安境内，从保护湿地的角度出发，青山湖一带，所开发楼盘的定位多数为低密度住宅也就是排屋、经济型别墅一类，这种类型的商品房也可称休闲房产，所以，临安青山湖区域在未来几年内将会成为杭州休闲房产最为集中区域，这一特点也是萧山、富阳、余杭等地不具备的。

4、临安楼市未来走势

趋势一：

将成杭州楼市主流供应板块。

杭州近几年的房地产市场，可以说经历了翻天覆地的变化，而最明显的一点，应该是房价的持续高速上涨和供应格局的郊区化转移。

目前杭州主城区内，有效供应很少，而房价又在高位运行，到郊区置业已经成为杭州购房者的重要选择。

在这样的大形势下，临安以其与杭州主城的特殊地理优势，势必成为今后杭州楼市的主流供应板块。

无论是开发量还是房价，相比主城区，临安还是有明显优势的，加上环境更优的因素，对杭州购房者的吸引力在不断增强。

从1999年下半年以来，许多开发商包括杭州开发商在临安的青山湖区域储备了大量土地，并于2002年下半年形成一个供应的小高潮。

但目前推出来的项目和所储备的土地相比还是为数不多的，此区域的房产供应将在2005年至2006年前后形成高峰，占据杭州房产供应的半壁以上江山。

在今后几年，临安房地产和杭州主城楼市的联系将日益紧密，并最终成为最为主力的房产供应板块。

趋势二：

房价仍将稳步上涨。

2003年，对于临安房地产而言，可谓多事之秋。

在一年不到的时间里，经历了地铁利空、楼市泡沫论和非典，但也正是这些考验，显示了临安房地产的强大抗风险能力，也使行业结构更趋健康。

从今后的发展看，临安宏观经济的稳健发展，城市化进程的高速推动以及市政基础设施的有效完善，临安房地产特别是青山湖区域将对外地人特别是杭州城区人产生持续的吸引力。

临安房价在未来几年内仍将有较大的上升空间。

近段时间临安部分楼盘的快速消化和价格的调高可以说是房价仍将稳步上扬的风向标。

趋势三：

房产品持续进步，品牌房地产企业做大做强。

目前的临安房地产业，除了杭州进驻的一些品牌开发企业外，也存在一批如锦绣、大华、汇锦等较有实力和知名度的本地企业。

这些企业的做大做强，不是因为宣传力度大，楼书做得漂亮，而是因为开发了诸如阳光四季、滨江公寓、汇锦华庭等较为优秀的楼盘。

临安房地产企业向来比较注重产品品质的进步，能够对发达城市的楼盘进行模仿并加以改造，这是近几年临安房地产企业能够快速发展的重要基础。

今后几年，随着开发量的快速放大和外地品牌的不断进入，临安本地企业的竞争压力也会不断加大，一批优秀的房产企业在房产品上将更加精益求精，从而推动临安房地产业的整体高速发展，这个过程会淘汰掉一批小企业，但一些有实力的企业在竞争中将快速壮大，形成良好的品牌。

趋势四：

健康房产成为市场主要特征。

在经历过非典以后，健康房产成为中国房地产业发展的重要课题。

而临安房地产特别是青山湖区域，其地理特征决定了在塑造健康房产品方面有不可比拟的优势。

临平有大片郊区土地和主城接近，尤其是青山湖区域，属湿地地貌，自然环境优美，是开发排屋和别墅等低密度房产品的绝佳之地。

而即使是临安市区，由于还是以多层住宅区为主，因此在房产品生态和健康方面，比主城区房产更有优势。

而临安的房地产企业，也在进行反思，加大对健康社区的研究，从而使临安房产具备更强的吸引力。

5、杭州及临安别墅市场特点介绍

杭州别墅在全国别墅市场都可谓独树一帜，已经形成了一些名盘名楼，“杭派别墅”也由此浮出水面。

山水秀丽、江南园林传统深厚、浙江财富丰厚是杭州别墅繁荣的主要因素。

“杭州别墅”也在很大程度上支撑了“住在杭州”这一响亮的城市品牌。

杭派别墅在山水、植被、建筑、用材等方面都有鲜明的特征。

杭派别墅拥有丰富的原始植被。

别墅似乎更讲究地缘、地气、地脉，没有大树就不会有真正的别墅园。

就是园艺技术发达的今天，移植的大树总会受伤，难以真正地融入到新的环境。

九溪玫瑰园、七里香溪、桃花源、九月森林都曾经获得全国人居经典竞赛金奖，这与其丰富的原始植被是分不开的。

九溪玫瑰园园区内近700棵、50余种古树，构成了满目皆绿、郁郁葱葱的大背景。

九月森林所在区域原来为西湖林场，拥有天然次生林和人工针叶林、长绿阔叶林、针阔混交林、长绿落叶混交林、竹林、灌木林等；园区内50年以上的树林随处可见，空气质量极高，视觉怡人，空间层次感强；并且建有50亩的山顶森林公园。

杭派别墅的建筑比较雅致。

杭派别墅很大程度上是“绿派别墅”，即绿城设计院设计的风格，讲究典雅自然。

如九溪玫瑰园、桃花源、七里香溪等都是绿城设计院的经典作品，这些雅致的建筑与杭州秀丽的自然和谐共生、完美融合。

九月森林别墅建筑在造型上追求古典风格，功能上讲究舒适品位，是经典而高尚的山地别墅。

建筑主题按地形变化组合，表现出设计师天才的空间组织水平，以陶制面砖贴墙，中间以造型简洁的大开窗、大露台和白色线条，质朴大方，又具鲜明的节奏感。

别墅建筑色彩具有独到的艺术感，深色的屋顶，深红、深灰、淡灰色的主体，本色的自然石材墙基和白色的檐沟、窗框和线条，既稳重又具明显的节奏。

建筑基座部分与山体紧密结合，层层叠叠，并设计多种户外石级，体现大家风范、豪宅气度。

杭派别墅常常采用朴质的建筑材料。

用石材、陶土砖、硬木、油毡瓦成为杭派别墅的四大主材。

九月森林别墅建筑的屋顶采用高级进口油毡瓦和老虎窗、威卢克斯窗；主体墙面采用宜兴陶制面砖；窗户采用新一代高强度彩色铝合金；围栏则采用铸铁及原木；基座墙裙、壁炉烟囱及部分别墅的主体外墙采用自然色文化石。

杭派别墅的简朴材质就像树木般种植于真山真水的自然中。

而临安别墅往往更具有真山真水。

从目前临安别墅市场上来看，几乎所有的别墅都是有山有水，山和水的质量决定了这些别墅的档次。

世界上最昂贵的别墅面临的非海即山，非山即水：

马尔代夫的悦榕别墅濒临大海；美国赖特设计的流水别墅，凌空建于宾夕法尼亚的山谷溪流和小瀑布之上；日本冈天聪设计的富士山居，位于富士山山麓的一片火山喷发形成的岩床上；以及英国格拉汉姆设计的天木屋、美国米勒设计的斯森住宅等都是如此。

临安别墅也应该充分考虑到人们亲近自然的居住需求，像临安青山湖生态区别墅，蕴藏于秀丽的山水中，该区域森林茂密，青山绵延，泉水潺潺，风景秀丽，其所在区块（即青山湖区域）将生态、休闲、旅游、观光集于一体，将成为临安未来山地别墅的典范。

回顾临安别墅产业发展的历程，从20世纪90年代初开创至今，先后经历了市场自发聚拢、整顿规范到引进提高三个阶段，自2000年转入复苏以来，已整体上了一个台阶。

特别是2002年举办首届人居展，确立了以发挥当地房产“生态、自然、物美、价廉”的比较竞争优势，突出结合地方山水特色，体现无人合一的别墅开发理念，通过实施以“生态人居”为整体品牌的形象和战略，别墅建设不仅追求满足居住者对日照、采光、空气、宁静等基本要素的需求和对自然山、水、土地、树草的亲近，而且在建设过程中加强新材料和节能产品的应用以及水循环利用等环保工艺，力求在高层次上实现风格、品位所赋予开发楼盘新附加值。

先进的开发理念加之优良的环境、区域、文化、价格优势，不仅吸引了越来越多外埠购房者对临安别墅的关注与购房兴趣，也使更多的外来企业参与到临安房地产市场（特别是别墅市场）的开发投资中来，房地产市场呈现产销两旺的势头。

截止目前，全市已有26家房地产开发企业，2002年新开发商品房54.72万平方米，竣工29.18万平方米，预售42.12万平方米，销售30.37万平方米，销售额达到2.73亿元。

临安已通过营造森林居住环境，打选一流生态人居，极大地促进了房地产业的兴旺，推进了“强市、名城、胜地”的建设。

当前临安房产还有较大的投资价值，三年前住宅均价为800-900元/平方米左右，现在已经翻了一番，公寓均价2200——2400元/平方米左右，别墅均价3000元/平方米左右，而周边富阳等地大大超出这个水平，预计未来房价将达到3000-3500元左右，还有500-800元的升值空间，发展潜力大，投资预期较好。

一方水土养一方人，一方水土也养一方房。

杭派别墅的主要风格与杭州自然、人文、气候是浑然一体的。

在对临安青山湖项目的开发中，只要立足临安本地市场，充分借鉴杭州别墅开发的成功理念，无论从市场的角度来看，从城市长远发展的角度来看，还是从消费者自身的角度来看，这些无疑都是利好，这些优势势必会引导临安别墅市场向更为健康的方向发展。

第二章：

关于产品

一、杭州别墅市场形势

美丽的杭州，无疑是最适合建造别墅的城市，她得天独厚的山水自然环境，具有开发别墅所需的各种基本元素。

近几年来，杭州的别墅开发掀起了一个小高潮，为数众多的别墅推向了市场，并几乎获得了程度不一的成功，部分别墅甚至成为品牌产品。

这与早几年的情况有着明显的区别。

有人据此断言：

杭州别墅居住消费的时代已经来临！

这话并非毫无道理。

现状至少表明：

随着房产开发的发展，别墅作为最高的居住形式，已经成为今日杭城成功人士和各地财富新锐的购房目标。

临安在房产开发尤其是别墅项目的开发上，显然应归属“大杭州”范畴，这不仅因为临安在行政区域划分上形成的，更重要的原因是临安的历史文脉和山水自然环境一直以来就是“杭州的延伸”和“另外一个杭州”。

对别墅这类最高端的建筑形式而言，建筑是躯壳，环境才是物质品位和精神质量的源头，临安的条件完全符合别墅产品在此深度研发。

如果能充分运用临安不可多得的山水自然条件开发出具有“重新定义别墅生活”的新一代别墅产品，是不愁杭城的城里人不住过来的。

二、临安别墅卖给谁？

市调表明，临安这几年的经济发展水平一直呈现上升的态势，这为临安的市政生活设施和交通配套能否较好较顺利接轨杭州提供了可能。

如果从杭城杭昱公路的八车道上能够实现高架直通临安，那么杭州到临安的时间距离是四十分钟，路程距离仅几十公里，而心理距离则随着交通上的实现也将大为缩短，如果临安别墅开发尤其是青山湖一带的别墅开发能形成整体气候，那么临安又是一个“杭州城西的富人区”的概念。

开发在临安，立足大杭州，放眼浙江甚至华东地区，临安别墅卖给谁？

——杭州有钱有文化的中产以上阶级；

——浙江的财富新锐

——华东地区对杭城山水情有独钟者；

——海外人士

——各种投资客

三、临安别墅强化什么资源？

任何伟大的建筑设计，首先是对自然和社会资源的充分利用，让资源成为人居优势。

根据调查，临安青山湖一带别墅人居资源最吸引人的地方是：

首选为：

山景、水景、好空气——这似乎是所有别墅项目所必须和所追求的。

但实际情况往往是：

无山水条件的，去人造；有山有水的也未必真够条件；真山真水真正符合的，又因规划不好糟蹋了好东西。

临安青山湖在山景上，确实独树一帜，不仅山体厚实，植被丰富，原生状态保存完好，而且坡度适宜，（大多为25度坡），是建造别墅的天生好料；在水景上，天然湖泊流水充沛，并且遍布区域，对完成水景景观设计提供了多种可能；好空气，必须符合空气中有足够的负离子和保证湿度，青山湖的条件亦能真正实现。

次选为：

杭城未来的辅城和富人区

——临安是距离杭州最近的周边城市，随着城市发展，临安已逐渐走进杭城，一个被越来越多的人接受的事实是：

临安就是杭州，而未来的发展趋势是：

临安将成为杭州的辅城，这是继萧山、余杭并入市区后杭州的周边版图，临安与杭州的关系正在被拉近并不断升温。

青山湖由于其地貌特征和环境构成，其必定成为富人居家云集之地，由于国家对别墅用地的限制和购买别墅在首付款上的较大支出，使得别墅成为真正富人的乐园。

青山湖无论在地理位置、交通和综合环境上，都具有高档别墅区的相应条件，如果能形成整体气候，完全有望成为真正的富人区。

届时，人们谈起青山湖，就象知道法国的左岸，日内瓦的湖岸湖墅和香港的太平山别墅。

以上表明目前临安青山湖的自然资源的确具独特性，其山水自然条件不比杭州城里差；可预见性资源也具有发展前景。

这两大资源是临安青山湖房产最有价值的卖点，设计师和策划者的任务是如何把这种资源利用到极点，唯有如此，青山湖房产才能拥有独自的资源优势。

为此，我们建议在规划中强调如下主题：

——观山、观水、观天下（集山景、水景和各种生态环境为一体的高档别墅区），利用自然地势做出“风景区内的居家别墅”，以欧式别墅建筑的居家功能设计为基础，导入现代流行别墅语汇，营造具有江南风情的居住环境，做到“青山湖独有的，临安独有的，杭城独有的，浙江独有的”，如果能借助杭州别墅在国内的品牌影响力，一定能够获得成功。

——城市景观、未来性、社区保护等

我们必须考虑几年后这里就是一个新的富人居住区，要留有可持续发展的空间和生活保证的设施。

必须精心设计社区生活所需和精神生活场，必须全新创意设计城市景观线。

四、造什么样的别墅

别墅就建筑形式而言，无外乎独立别墅、双联别墅、双立别墅和多联别墅这几种，关键是“做什么”和“如何做”的问题。

本案总体量1450亩，如果做单一品种，有利的是：

容易形成规模效应，集中性强，整体氛围好；不利的是：

客户的市场层面较统一，增加营销难度。

如果做二种以上复合品种，有利的是：

市场构成丰富，目标对象分级销售，可适应不同对象，有利销售；不利的是：

整体感有所降低，品质不容易均好。

我们的主张是：

1450亩总体规划，分期开发，并形成相对独立的区域划分，以应对不同的市场需求，确保大盘的操作，规避市场风险。

在做好总体规划的基础上，可分三期开发，在产品类型上面可做成独立别墅和双立别墅两种形态并存；理由是：

（1）我们的别墅的消费主体是前面提到四类人群，此四类的需求必须放在首位。

（2）这两类房产正好可以充分享有青山湖自然资源和未来城市资源

（3）目前青山湖一带多为度假酒店和其他中档小型别墅，我们尽量与他们定位相错，否则在性价比上无法体现优势。

（4）做独立和双立结合容易创造出全新另类房产，不与目前市场类同。

（双立也是准独立别墅，品质感不会降低）

为此我们建议：

——浓重的英伦风格的别墅，注重卧室以外的功能开发，亦即“少房多厅多卫多功能性空间”，强调由内而外，即由卧室生活转向对自然生活的创新和发现，因为“自然是美的，风景是美的”，审美也由个人体验转向“人与自然，人与人”，从而获得身心的愉悦和入世的尊崇感。

——户型面积以300㎡为主体，太大了容易产生人际冷漠和不安全感，太小了又显示不出别墅居家应有的品格。

同时可兼顾局部的250㎡户型和300以上的大户型。

根据“资源好户型大，资源差户型小”的原则分布。

——户型上必须创新，大胆引入国外居室模式，每一种面积的户型均不能与现有户型完全一样，必须加入新套路。

如果能实现上述构想，就有可能改变目前还不太热的青山湖居家理念。

五、什么样的价位

根据调查：

目前临安别墅市场价格在3300元/㎡左右徘徊，青山湖别墅定价可参照整个临安市场，同时也应