云南省房地产估价师《案例与分析》估价所需资料清单模拟试题.docx

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云南省房地产估价师《案例与分析》估价所需资料清单模拟试题

2016年云南省房地产估价师《案例与分析》:

估价所需资料清单模拟

试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意

1、对于非出租的房产,以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。

A.10%~20%

B.10%~30%

C.20%~30%

D.30%~40%

2、下列关于房地产价格影响的表述中,正确的是（。

A.在卖方市场下,增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收,通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下,增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款,通常会使房地产价格下降

3、在环境污染类型划分方法中,将环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等的依据是污染的__。

A.环境要素

B.性质

C.产生的原因

D.空间

4、按__分类,债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。

A.偿还期限的长短

B.发行主体的不同

C.期限长短

D.利息支付方式

5、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡,从当前开始自开发期为2年。

根据市场调查分析,该项目建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单价为2850元/㎡。

若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。

A:

766

B:

791

C:

913

D:

1046

E:

工业用地的监测点评估价格

6、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。

A:

区域规划

B:

土地利用总体规划

C:

城乡规划

D:

国土规划

E:

执行层的组织协调

7、张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产,据调查,该地区此类房地产净租金标准为700元/（月·㎡,剩余使用年限46年,按季度在每季度第一月月初支付,第一次尚需交纳半年押金,市场利率6%（单利,折现率8%,则该房地产的价值为。

A:

51.67万元

B:

54.35万元

C:

66.27万元

D:

90.13万元

E:

工业用地的监测点评估价格

8、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年.其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年.残值率假设均为0,该建筑物折旧总额为。

A:

58.6万元

B:

60万元

C:

75.6万元

D:

77.6万元

E:

工业用地的监测点评估价格

9、目前,我国房地产业中占主体地位。

A:

房地产开发经营业

B:

房地产咨询业

C:

房地产经纪业

D:

房地产估价业

E:

房地产估价机构必须加盖公章

10、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A.空置量

B.空置率

C.空置水平

D.空置面积

11、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A.国内生产总值

B.国民生产总值

C.国民收入

D.国民消费水平

12、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

13、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。

那么如果按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为（m2。

A.40

B.45

C.48

D.50

14、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。

A:

物质形态与货币形态

B:

投资资金量和预期收益率

C:

出租、出售或经营形态

D:

资金流通方式与对策

E:

借款合同

15、可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对象比较,可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%,则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为__元/m2。

A.3290

B.3302

C.3500

D.3710

16、下列关于地籍和地籍测量,表述不正确的是。

A:

地籍亦称土地的户籍

B:

地籍资料应具有现实性和准确性

C:

基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案

D:

地籍测量,亦称房地产测量

E:

执行层的组织协调

17、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后,抵押权人方可优先受偿。

A:

税金

B:

拍卖费用

C:

土地使用权出让金

D:

土地使用成本

E:

工业用地的监测点评估价格

18、《宪法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A.征收

B.征用

C.征收或者征用

D.征购

19、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。

A:

估价对象的真实价值

B:

估价对象的重置价格

C:

估价对象的实际成交价格

D:

合格估价师的重新估价结果

E:

工业用地的监测点评估价格

20、某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15

万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于（万元。

A.280

B.285

C.290

D.295

21、房地产项目的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A.利润为零

B.最高运营费用比率

C.最大费用

D.允许的最低经济效益指标

22、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。

A.建筑规模

B.基础成本

C.重新开发建设成本

D.建后利润

23、某建筑物的建筑面积为120㎡,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置价格为3200元/㎡,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为。

A:

78.40%

B:

82.00%

C:

82.70%

D:

85.60%

E:

工业用地的监测点评估价格

24、下列属于间接融资方式的是__。

A.政府发行债券

B.股票融资

C.银行借款

D.签署商业票据

25、某笔住房拆押贷款按月还本付息,其月利率为0.5%,通常称为“年利率6%、每月计息一次”,即“名义利率”。

当按单利息计算时,名义利率和实际利率是一致的,按复利计息时它们的关系为__。

A.相等

B.不相等

C.可能会相等

D.不能确定

二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分

1、城市基本地形图的复测周期一般为__年。

A.3~5

B.5~10

C.5~15

D.10~20

2、调查项目可分为。

A:

试探性调查

B:

基础性调查

C:

背景性调查

D:

描述性调查

E:

因果性调查

3、市场经济条件下,物业租金水平的高低,主要取决于__。

A.业主希望的投资回报率

B.承租人愿意承担的费用

C.承租人的承受能力

D.同类型物业的市场供求关系

4、对房地产投资项目进行风险分析时,主要是针对可判断其__的风险因素。

A.变动可能性

B.影响重要性

C.发生经常性

D.类型归属性

5、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2,已知使用面积为58m2,套内建筑面积为67m2,应分摊的共有建筑面积为6m2。

该套住宅的建筑面积价格为（元/m2。

A.2600.00

B.2386.30

C.2832.84

D.3003.45

6、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2,现需要将其调整到2006年6月。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5,86.7,85.6,90.8,95.2,96.3（以2004年1月为100。

则该宗房地产2006年6月的价格应为（元/m2。

A.4443

B.3852

C.3601

D.4154

7、房地产档案资料是由组成。

A:

房地产法律、法规

B:

房地产平面图

C:

房地产卡片

D:

房地产有关证明和文件

E:

房地产权属账册

8、在测定长期趋势值时,能剔除季节变动的统计方法主要有。

A:

众数法

B:

最小二乘法

C:

时距扩大法

D:

中位乘数法

E:

移动平均法

9、影响房地产价格的经济因素有__。

A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B．社会发展状况、房地产投机和城市化C．财政收支及金融状况、利率D．物价、汇率、居民收入E．人口数量、行政隶属变更、居民收入10、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。

A．38B．42C．58D．6011、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。

A：

预购商品房设定抵押B：

在建工程设定抵押C：

房屋所有权转让D：

房屋所有权设定抵押E：

购买预售商品房12、城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以。

A：

向原估价机构申请复估B：

申请行政复议C：

向人民法院提起诉讼D：

自行委托估价机构评估E：

申请估价专家委员会鉴定13、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。

A：

集体土地上的合法房屋B：

代管房屋C：

列入拆迁范围內的房屋D：

共有房屋E：

商品房预售许可证正在办理之中的房屋14、提议召开业主大会临时会议的业主达到__以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A．10%B．15%C．20%D．25%15、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．（2006年试题A：

信用B：

管理C：

法律D：

操作E：

借款合同16、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。

A．社会平均利润率

B．通货膨胀率C．收入水平D．政策性因素17、工业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数B．厂房展开面积C．厂房有效面积与建筑面积比D．单位面积造价18、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。

A：

《中华人民共和国城市房地产管理法》B：

《中华人民共和国土地管理法》C：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》D：

《中华人民共和国城乡规划法》E：

《中华人民共和国物业管理条例》19、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。

则本期预测销售面积为__m2。

A．208600B．380600C．211400D．23940020、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。

A：

有自己的名称、组织机构B：

有固定的服务场所C：

有足量的财产和经费D：

有足够量的人员E：

法律法规规定的其他条件21、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。

A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱22、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析B．解析法C．蒙特卡洛法D．杠杆分析法23、民事法律关系由__所构成。

A．形式B．主体C．客体D．内容E．主张

24、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大25、某个国家2000—2004年的基尼系数分别为0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推断。

A：

该国家的居民收入分配趋于平均化B：

该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C：

该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D：

该国家的国民收入呈现出上升的趋势E：

执行层的组织协调