深圳某项目市可行性研究报告.docx

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深圳某项目市可行性研究报告

深**项目市场调研

及经济分析报告

二零零五年十月

目录

1项目开发经济分析报告3

1.1市场宏观分析3

1.1.1深圳房地产发展的宏观经济背景3

1.1.2深圳房地产业发展的宏观政策背景5

1.1.3深圳未来五年深圳地铁商业走势7

1.1.4华强东商业市场展望7

1.2项目分析8

1.2.1项目片区概况8

1.2.2项目概况8

1.2.3项目SWOT分析9

1.2.4项目对策9

1.2.5竞争物业分析9

1.2.6项目业态定位10

1.2.7项目租金定位11

1.3项目经济分析11

1.3.1项目收入预测11

1.3.2费用预测12

1.3.3核算经营成本13

1.3.4附表1—315

1.3.5附表4-617

1项目开发经济分析报告

1.1市场宏观分析

1.1.1深圳房地产发展的宏观经济背景

深圳作为中国对外开放的窗口，与世界对话的开放型城市，以改革开放为契机，大力发展经济。

经过20多年的发展，深圳由一个边陲小镇变成了国内一流的大都市，其经济上取得的成就更是有目共睹，深圳已经成为了中国经济发展的一面旗帜。

多年来，深圳经济一直保持了高速平稳的经济增长势头，主要经济技术指标明显上升，国民生产总值快速增速；产业结构日趋合理；外贸出口增势强劲；工业生产总值、信息产业、运输优点持续快速增长，地方财政收入增长较快；居民收入稳步增加；市场物价走势趋稳。

（1）深圳经济发展概况

⏹2005年上半年深圳经济持续平稳增长

经济运行中突出的水、电紧张矛盾有所缓解。

上半年深圳市生产总值为1894.76亿元，比上年同期增长14.0%，增速比一季度加快了0.7个百分点。

其中，第一次产业增加值5.89亿元，下降19.1%；第二次产业增加值1252.90亿元，增长17.0%；第三次产业增加值635.97亿元，增长8.1%。

从产业结构看，GDP三次产业构成由上年同期的0.4：

64.6：

35.0发展为0.3：

66.1：

33.6，说明第二次产业对经济增长的作用加大，第三次产业的作用减弱。

上半年居民人均可支配收入10982.40元，比上年同期增长10.4%，居民人均消费性支出8021.76元，增长19.9%。

结论：

经济平稳增长，三次产业发展良好。

⏹工业增速逐渐加快，效益与生产基本同步

上半年全市规模以上工业企业实现增加值1107.21亿元，比上年同期增长18.4%，增速比一季度加快2.4个百分点，从发展趋势看，进入二季度以来，工业生产逐月加快。

工业经济效益基本保持与生产同步。

上半年，全市规模以上工业经济效益综合指数165.5%，比上年同期增加3.3个百分点，企业实现利润219.42亿元，增长18.2%。

但工业亏损企业亏损面有所扩大，亏损总额增长44.2%。

⏹固定资产投资

上半年，上半年，全社会完成固定资产投资462.67亿元，比上年同期增长3.5%，今年以来全社会投资增长速度呈逐步下降趋势。

在全社会投资中，出现了“两升两降”状况。

基本建设投资240.20亿元，增长26.5%；房地产开发投资183.03亿元，下降6.4%；更新改造投资26.27亿元，增长24.5%；其他投资13.17亿元，下降67.6%。

由于今年以来房地产开发投资持续下降，使房地产投资占全社会投资比重由上年同期的43.7%下降到39.6%。

上半年，商品房施工面积2625.40万平方米，比上年同期增长2.7%，其中，住宅1881.17万平方米，增长1.3%；商品房竣工面积204.56万平方米，下降36.9%，其中，住宅157.23万平方米，下降38.5%；商品房实际销售面积530.32万平方米，增长1.9%。

结论：

固定资产投资总量稳步增长，房地产健康稳定发展，将带动与此相关的产业快速发展。

⏹国内贸易

上半年，全市实现社会消费品零售总额515.90亿元，比上年同期增长15.4%，增幅逐月加快。

消费市场趋旺，外贸出口增势强劲。

在商品销售总额中，十大类商品除穿（增长9.5%）、用（增长5.0%）两类，其余均实现两位数增长。

其中，体育娱乐用品类增长最快，达30.0%；文化办公、通讯器材类增长23.3%和23.2%；食品饮料烟酒类增长21.2%：

金银珠宝和书报杂志类分别增长16.8%和16.1%；家用电器和音响器材类增长15.9%；汽车类增长13.8%。

⏹人民生活水平

居民收入稳步增加，市场物价走势趋稳。

上半年居民人均可支配收入10982.40元，比上年同期增长10.4%，居民人均消费性支出8021.76元，增长19.9%。

在八大类消费支出中，除医疗保健类下降29.2%外，其余呈上升趋势，其中升幅较大是交通通讯类增长60.6%；衣着类增长27.2%；居住类增长22.9%；杂项商品和服务类增长21.1%。

房地产销售价格第二季度比上年同季上涨了5.9%，比今年一季度上升了1.0%，但比全国35个大中城市平均低2.1个百分点，比上海、杭州分别低5.7和6.6个百分点。

上半年房地产销售价格总水平累计上涨5.7%。

　　职工工资水平有所提高。

全年全市在岗职工工资总额419.28亿元，在岗职工年平均工资31928元，按可比口径比上年增长5.6％，扣除物价因素，实际增长4.2％。

城镇居民生活水平和质量稳步提高。

根据200户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入27596元，比上年增长6.4％，扣除物价因素，实际增长5.0％。

城镇居民人均消费性支出19570元，下降2.0％，扣除物价因素，实际下降3.3％。

恩格尔系数为31.6％。

人均住房使用面积22.75平方米。

年末居民储蓄存款余额2625.39亿元，比年初增加425.94亿元，增长19.4％。

结论：

居民收入提高，居住类消费所占比重进一步增加，与居住消费相关的行业发展前景看好！

1.1.2深圳房地产业发展的宏观政策背景

⏹利息提高

中国人民银行决定从2004年10月29日开始实行新的利率标准，上调银行利率。

利率政策的变化必然会给经济带来一定的影响。

但是此次利率调动的幅度比较小，操作时间短，不会对国民经济造成很大的影响。

银行利率的变化主要会给居民消费，证券，股票，房地产等行业带来一定的影响。

对于深圳的经济发展来说，影响不会很大，主要是因为深圳经济经过了20多年的市场经济发展，市场比较规范，各个行业都在一种有序健康的状态下面保持稳定的发展趋势，不会由于利率的变化而产生大的波动。

但是，央行的此次利率调整，还是会给居民消费带来一定的影响，从某中程度上说，会增加居民储蓄，而相应的减少居民消费，如购房消费等大宗物品的购买。

但是这些影响将不会持续太长时间，其中今年上半年深圳房地产发展势头良好就是一个很好的说明：

上半年，商品房施工面积2625.40万平方米，比上年同期增长2.7%，其中，住宅1881.17万平方米，增长1.3%；商品房竣工面积204.56万平方米，下降36.9%，其中，住宅157.23万平方米，下降38.5%；商品房实际销售面积530.32万平方米，增长1.9%。

⏹人民币升值

中人民币的升值基本上不会影响深圳房地产的发展中国人民银行决定，从2005年7月21日19时起，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币升值2％左右。

人民币的升值对于深圳经济发展来说是个机遇，而不会对深圳的经济发展带来负面影响，反而可以以此为契机推动非公有制经济的发展。

从深圳经济总体状况看，人民币汇率升值对深圳的影响很小。

因为，第一，人民币汇率升值影响较大的是纺织服装业，而纺织服装等对汇率敏感的产业在深圳不多。

第二，企业根据预期进行经营决策。

企业尤其是外向型企业早已经有了人民币升值预期并已经在微观的机制上采取了相应措施。

从投资方面看，深圳房地产市场的投资绝大多数都是内资，开发商基本上都来自本地，投资的目的都是为了满足市民居住和发展生产的要求。

从消费的方面看，深圳房地产市场的消费群体基本上都是普通市民，他们所持有的币种是人民币；即便有一部分市民持有一定数量的美元，但因升值幅度只有2％，也不会把美元立即抛出。

深圳房地产市场有限的外资，主要来自港台，跟美元没有太大关系。

因此，综合两个方面的情况，可以说，人民币升值与深圳房地产市场关系不大。

⏹加入WTO后对零售业的影响

2004年是格外特殊的一年，从零售巨头排第一的美国沃尔玛全球ＣＥＯ访华、德国麦德龙全球董事会主席宣布中国市场提速，到英国建材巨头百安居的到处扩张、家乐福开店剑指二线城市，２００４年１２月１１日这一天，零售业三年的保护期终于走到了尽头，中国的零售市场已经发生了天翻地覆的变化。

世界５０家最大零售企业中的绝大多数已经进入我国，悄然改变了零售市场的格局。

我国零售市场已经呈现了国际化竞争的趋势，全球５０家最大的零售企业中，目前有七成已经进入中国市场。

其中，有５家外资连锁企业已名列中国商业连锁３０强，这些外资连锁企业的销售总额和店铺数量已分别占到中国商业连锁３０强的１６％。

商贸零售业的竞争在深圳表现的更为激烈，全球零售业的龙头—沃尔玛将其全球采购总部落户深圳，家乐福、麦德龙等零售也巨头也相继开始了在中国市场的大肆扩张，抢占地盘增加市场份额；家居行业的巨头百安居扎根深圳，以深圳为起点向全国辐射，这些商贸零售业的巨头相继登陆中国，而大多数都是以深圳为起点，对于深圳本土的商贸零售企业是一种挑战与机遇并存的局面，一方面竞争更加激烈，另一方面也可以加快本土企业自身的发展壮大，可以借鉴这些跨国企业的先进的经营管理经验以及市场开拓能力来达到壮大自身的目的。

1.1.3深圳未来五年深圳地铁商业走势

地铁将是21世纪最主要的出行交通工具，地铁能够缩短出行时间，促使购物更加频繁，地铁口能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成漏斗效应。

其漏斗式的人流量将会给地铁商业带来巨大的商业机会，深圳地铁商业才刚刚起步，但有很大的发展空间，地铁沿线商业布局、业种发展将逐渐改变消费者的消费习惯；消费者的消费需求又促进了地铁沿线商业的发展和业种创新。

随着深圳各条线路的开通，深圳地铁商业也将随着快速发展，同时，在地面商业供给越来越受限制的深圳，地铁商业将成为深圳商业的热点，在未来几年内将改变深圳的商业格局，原有商业分布及形态将继续存在并发展，地铁商业迅速发展并催生新的业种组合或创新业种。

1.1.4华强东商业市场展望

科学馆地铁口的开通，使得华强东商业迎来了发展契机，华强东在这两年来商业面积有很大供应量。

过去，中信商圈和华强北两大商圈遥相呼应，互为补充，而最近几年，通过逐渐对华强东商圈的改造，使得华强东商业进一步繁荣，同时由于中信商圈逐渐西扩，而华强北商业又向东渗透，在未来几年内，中信商圈和华强北商圈将逐渐融会贯通，使得这两个商圈竞争力更强更大，那么，处于这二者之间的华强东商圈无疑成为最大的受益者，其商业价值将得到逐步提升，缩小与华强北及中信的差距，同时，华强东商圈夹于这两大商圈之间，其业态出路将很大部分取决于这两大商圈的影响，如果能找到这二者之间的最大切合点，将无疑是华强东商圈走向辉煌的最佳出路。

1.2项目分析

1.2.1项目片区概况

⏹片区商业综述

本项目处于华强东商圈，华强北商圈的边缘地带，附近有茂业百货、中信城市广场，目前还有华联地下商业和中信地铁商业，通天地手机市场也紧邻本项目，随着中信地下商业的招商运营及佳兆业地产的建成营业，相信对本片区的商业氛围有很好的促进作用，商场及铺面的商业价值将得到进一步提升。

⏹片区交通状况

片区内交通非常畅达，片区内有深南大道和地铁横贯其中，另外上步路直通滨河大道和笋岗路、红荔路、北端接北环，交通十分便利，因此，在这个片区看不到华强北拥挤堵塞的景象。

但是，美中不足的是，在深南路和上步路交汇处车辆都不能左转弯行驶。

⏹片区配套

片区内配套非常成熟完善，紧邻华强北商圈和中信城市广场，业态齐全，金融证券、银行、休闲、购物、饮食、娱乐、住宿都非常便利，是深圳目前最成熟的商圈之一。

1.2.2项目概况

⏹市政配套设施

项目周边市政配套非常成熟，娱乐、休闲、饮食、购物一条龙。

⏹项目主要技术经济指标

根据甲方提供的等相关资料，项目经济技术指标整理如下表：

项目经济技术指标

项目名称

数据指标

⏹项目租赁预期假设

假设本公司于2006年年初取得**项目的，并且与**公司签定了5年的经营期限，即从2006年1月到2010年年底，在这里，暂不考虑甲方提供的免租期和装修期限。

同时，据估计，项目负一楼要2007年年初才能投入经营。

⏹项目发展现状

1.2.3项目SWOT分析

优势

★

1.2.4项目对策

1.2.5竞争物业分析

地铁商业在深圳刚刚起步，市场总体供应量小，而项目所在片区是目前深圳地铁商业供应最大的区域，中信18000平方米的建筑面积在深圳地铁商业称雄，而华联地下商业街也有3000平方米的商业面积，但相对于地面传统商业，这个规模还太小，它的行业号召力和市场凝聚力都较为薄弱，对商家、消费者还不能产生足够强的吸引力。

因此，整体上看，本项目与中信地下商业及华联地下商业的竞争程度不强，相反，若能与中信、华联团体作战，统一战线，打造出一个全新的华强东地铁商圈，就能使三方都从中受益。

中信地铁商业

位于地铁一号线——科学馆站的地下空间，整体布局通过地下商业街的形式，与地铁站和上步地下通道相连，而作为罗湖和福田区的枢纽站的科学馆站，共设有4个出入口：

1号出入口：

上步中路与深南大道交界处

2号出入口：

接华联大厦

3号出入口：

丰隆中心北侧

4号出入口：

上步路西侧、深南大道南侧

总经营面积为16000平方米，分A、B、C、D四个区，主营业态将以快速消费品、潮流服饰、特色美食、数码电玩为主，以中高装修设计，中低档特色的商品组合。

其中D区经营数码电玩，与本项目有一个6米宽的连接口。

整体以租赁形式经营，中高档次定位。

华联地铁商业

“华联街”是深圳第一个商业开发的纯地下空间项目，位于深南中路华联大厦前绿化广场的下方，与地铁科学馆站B出口紧密相连。

总建筑面积6940平方米，其中商业位于负一层，建筑面积为3000余平方米，共62间商铺，其负二层为地下停车场，设近百个停车位，地面为休闲绿化广场。

目前已经营业，主要经营精品、流行服饰、美食、食品等业态，租金200元/平方米。

1.2.6项目业态定位

电子数码音像产品

定位理由：

一方面与**中心的消费者定位基本相吻合，业态方面有一定的趋同性；另一方面，也是本项目最大的定位理由，本项目相连的中信地下商业D区，将定位为数码电子经营区域，再次，众所周知，电子行业是华强北的绝对核心业态，它是目前全国知名的电子产品集散地，它的目标客户群覆盖全国各大中小城市，而且随着华强北商圈越做越大，越来越旺，它正迅速的向周边区域扩充，而华强东属于华强北电子商圈的一级辐射区域，在华强北商圈强大的辐射效应下，本项目负一楼以电子、数码产品的业态定位也正迎合了目前片区内商业市场发展的潮流。

（**斜对面的通天地二手手机市场，做的非常旺，成为深圳最大的二手手机交易市场，铺面也经常供不应求，每天迎来的人流量达到10多万人。

）

西餐厅，或美食广场，（备选网吧）

定位理由：

尽管中信在C区已经划分出了一块美食广场区域，但本项目有**中心，相信**中心庞大的人流量消化这500多平方的应该不存在太大问题。

写字楼（备选：

7-8楼做培训中心、人才市场）

定位理由：

本项目写字楼租金水平在70元/平方米左右，而周边的写字楼空置率非常低，凭借本项目的高素质硬件设施，不必担心写字楼的空置情况，招商压力较小，另外不需要太多的推广费用和经营成本，如果做其它的商业，要承担做不起来的风险，而且做其它商业，租金水平未必能超过写字楼的租金水平。

1.2.7项目租金定位

根据周边商业租金水平，本项目租金水平定位如下：

1.3项目经济分析

1.3.1项目收入预测

（如表所示）

序号

项目

合计

2006

2007

2008

2009

2010

1

租金收入

6,211.13

680.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

1.1

7-10楼租金收入（万元）

2,627.93

525.59

525.59

525.59

525.59

525.59

1.1.1

7\8\9\10商业面积（m2）

7,684.00

7,684.00

7,684.00

7,684.00

7,684.00

7,684.00

1.1.2

商业平均租金（元/m2）

60.00

60.00

60.00

60.00

60.00

60.00

1.1.3

招租率（%）

95%

95%

95%

95%

95%

1.2

负1楼租金收入（万元）

2,808.00

0.00

702.00

702.00

702.00

702.00

1.2.1

负1楼商业面积（m2）

3,250.00

3,250.00

3,250.00

3,250.00

3,250.00

3,250.00

1.2.2

商业平均租金（元/m2）

200.00

200.00

200.00

200.00

200.00

200.00

1.2.3

招租率（%）

0%

90%

90%

90%

90%

1.3

一楼（530m2）租金收入

775.20

155.04

155.04

155.04

155.04

155.04

1.3.1

一楼商业面积（m2）

544.00

544.00

544.00

544.00

544.00

544.00

1.3.2

商业平均租金（元/m2）

250.00

250.00

250.00

250.00

250.00

250.00

1.3.3

招租率（%）

95%

95%

95%

95%

95%

2

当期收入回款

6,211.13

680.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

3

税金及附加

453.41

49.69

100.93

100.93

100.93

100.93

3.1

营业税

310.56

34.03

69.13

69.13

69.13

69.13

3.2

教育费附加

9.32

1.02

2.07

2.07

2.07

2.07

3.3

城市建设维护税

3.11

0.34

0.69

0.69

0.69

0.69

3.4

租赁费

124.22

13.61

27.65

27.65

27.65

27.65

3.5

印花税

6.21

0.68

1.38

1.38

1.38

1.38

4

净租金收入

5,757.72

630.94

1,281.69

1,281.69

1,281.69

1,281.69

总租金收入为6211.13万元，扣去营业税310.56万元，教育费附加9.32万元，城市建设维护税3.11万元，租赁费124.22万元，印花税6.21万元，净租金收入为5757.72万元。

1.3.2费用预测

项目名称

合计

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

资金来源

6,311.13

780.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

经营活动产生的现金来源

6,211.13

680.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

租金收入

6,211.13

680.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

1,382.63

筹资活动产生的现金来源

100.00

100.00

0.00

0.00

0.00

0.00

自有资金

100.00

100.00

银行贷款

资金运用

5,565.69

785.07

1,195.15

1,195.15

1,195.15

1,195.15

公共部分装修成本投资

41.77

41.77

0.00

0.00

0.00

0.00

经营成本

运营成本

210.00

42.00

42.00

42.00

42.00

42.00

招商费用

127.00

127.00

经营税金及附加

453.41

49.69

100.93

100.93

100.93

100.93

所得税

盈余公积

应付利润

借款本金偿还

借款利息支付

注释：

公共部分装修成本投入：

主要指项目的公共部分装修费用由我司负责（负一楼与一楼之间的电梯成本及其安装费用除外），按照项目总建筑面积的1/10计算公共面积，按350元/平方米的装修单位成本计算（包括建材成本，人工费用，不可预见费用和管理费）

经营成本：

是指**要求我司的租金费用，未知。

运营成本：

是指商场后期管理运营人员的工资、福利和培训费，按10人计算，平均工资按3500元/计算。

一年为42万元。

招商费用：

包括推广费用和招商人员工资，按照2个月的租金水平计算。

1.3.3核算经营成本

（即我司接受**给出的租金底线），按照一般的投资回报率8%计算。

在这里，应该分两个期限核算，即2006年的租金成本和2007年—2010年的租金成本，因为在2006年，地下商业还不能营业。

公式：

（该年租金净收入-运营成本-租金成本-其它成本-所得税）/该年投入成本=8%

2006年套用该公式，（630.94-21-租金-21-10）85%/（10+21）=8%得出：

该年租金成本最低底线为：

586万元

即1平方米每月租金为：

586*10000/12/（544+7684）=60元/平方米

注：

这里的租金是指7-8-9-10加上一楼544平米的平均租金。

2007-2010年套用该公式，（1281.69-42-租金-21-127）85%/（127+21）=8%得出：

租金成本最低底线为：

1078万元

即1平方米每月租金为：

1078*10000/12/（544+7684+3250）=78元/平方米

租金收入按照如上假设不变，如果我司以以下两种方案拿下该项目，

分项

2006年7-8-9-10及一楼544平米租金支出

2006-2010年各年整体租金支出

第一种情况

55元/平方米

73元/平方米

第二种情况

50元/平方米

68元/平方米

从以上两种可能分别对我司从该项目所能产生的经济情况加以分析：