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资产评估学习笔记
第一讲资产评估的概述
资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对评估对象价值进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。
资产评估基本要素:
评估主体、评估对象、评估目的、评估假设、评估原
则、评估程序、评估价值类型、评估方法、评估基准日和评估结论。
资产评估分类
评估、评估复核、评估咨询
完整性资产评估、限制性资产评估
单项资产评估、整体资产评估
法定评估、非法定评估法定评估、非法定评估
资产评估的特点
(一)市场性
资产评估是市场经济要求的中介服务活动,资产评估是在模拟市场条件下
进行的,资产评估结果要经得起市场检验
(二)公正性
资产评估必须按照统一的评估准则及规程进行,这是公正性的技术基础,
资产评估专业人员必须独立于资产业务及其当事人,这是公正性的组织基础
(三)专业性
评估机构由评估专业人员组成,评估专业人员具有专业化分工,评估专业人员具备专业知识和评估经验
(四)咨询性
评估结论是专业化的估价意见,评估结论本身没有强制执行的效力,评估专业人员不对资产业务定价决策负责
第二讲资产评估的产生与发展
资产评估的产生发展进程
(一)原始评估阶段
(二)经验评估阶段
(三)规范评估阶段中国资产评估的发展进程
(一)产生阶段(1988〜1992年)
1988年,大连市率先开展了国有资产评估活动。
1989年,原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》1990年7月,国家国有资产管理局资产评估中心宣告成立。
1991年11月,国务院发布《国有资产评估管理办法》,标志着我国国有资产评估制度基本形成。
(二)出具规模阶段(1993〜1995年)
1993年12月,中国资产评估协会成立。
(三)规范化阶段(1996年〜今)
第三讲资产评估的主体
一、资产评估主体界定
资产评估主体就是资产评估活动的组织和操作者。
具体地讲,资产评估主体是指具体从事资产评估工作的评估机构和评估专业人员。
评估机构和评估专业人员是不可分离的整体。
二、评估机构
评估机构是专门从事资产评估业务的专业机构。
评估机构的组织形式
合伙制评估机构(2名以上评估师,无限责任)
公司制评估机构(8名以上评估师,有限责任)
评估专业人员是在评估机构从事资产评估业务的具有专业知识和评估经验的评估从业人员。
第四讲资产评估的对象
评估对象是指资产评估的标的物,即被评估的资产。
“评估对象”与“评估范围”的关系
评估范围是对评估对象的具体细化
评估对象说明的是资产种类问题
评估范围说明是资产数量或边界问题
二、资产评估对象分类
有形资产和无形资产
流动资产和非流动资产
单项资产和整体资产
可确指资产和不可确指资产
第二章资产评估基本理论
第一讲资产评估的目的
评估目的具体是指评估机构及评估专业人员评估某资产的价值,为委托人特定经济行为提供价值参考依据
资产评估的主要目的
资产转让、财产保险、股权变动、财产纳税、企业清算、法律诉讼、融资担保
评估目的可分为鉴证业务和咨询业务两大类
评估目的有的发生产权变动、有的不发生产权变动
资产评估目的的作用
评估目的是界定评估对象和评估范围的基础
评估目的对于价值类型选择具有约束作用
评估目的是选择评估方法的重要依据
第二讲资产评估假设
资产评估假设是指为了使资产评估能够顺利进行、评估结果客观合理而设立的假定前提。
资产评估的主要假设
(一)交易假设
交易假设是以评估对象已经处在交易过程中作为资产评估的假定前提。
交易
假设是资产评估中最常用的假设。
(二)公开市场假设
公开市场假设是以评估对象在公开市场条件下进行交易作为资产评估的假
定前提。
(三)持续使用假设
持续使用假设是以评估对象正处于使用状态,并且还将继续使用下去作为资产评估的假定前提。
在用续用、转用续用、移地续用
(四)清算假设
清算假设是以评估对象在非公开市场条件下快速变现作为资产评估的假定前提
资产评估假设的作用
评估假设是资产评估工作顺利进行的基础条件
评估假设是资产评估价值类型的重要影响因素
评估假设是资产评估结果客观合理的重要前提
第三讲资产评估价值类型
价值类型是指依据资产评估结果的价值属性,对资产评估价值划分的类别价值属性是指资产评估价值本身所固有的性质和内涵。
资产评估主要价值类型
(一)市场价值
市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
(二)市场价值以外的价值
市场价值以外的价值是泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价值形式的统称。
场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
资产评估主要价值形式
价值形式是指评估对象在特定评估条件下的具体价值,包括价值名称、定义及其内涵
资产评估价值类型的选择根据资产评估目的、评估对象自身状况、资产评估的市场条件
第四讲资产评估原则
资产评估工作原则
(一)独立性原则
独立性原则是指评估机构和评估专业人员独立的开展评估工作,不受委托人
及外界的意图及压力的影响。
(二)客观性原则
客观性原则是指评估机构和评估人员以客观事实为基础,实事求是地开展资
产评估工作。
(三)公正性原则
公正性原则是指评估机构和评估专业人员公平正直、不能有任何偏向地开展资产评估工作。
(四)科学性原则
科学性原则是指评估机构和评估专业人员遵循科学的评估规范,以科学的态
度制定评估方案,并采用科学的评估方法进行资产评估。
资产评估经济技术原则
(一)预期收益原则
预期收益原则是指评估某一资产的价值,可根据该资产未来可预测收益的现值进行分析判断。
(二)供求原则
供求原则是指评估某一资产的价值,可依据该类资产市场的供求关系状况进行分析判断。
(三)贡献原则
贡献原则是指评估某一资产的价值,可根据构成该资产的各个要素的价值大小,以及各要素对资产整体的贡献程度进行分析判断。
(四)替代原则
替代原则是指评估某一资产的价值,可通过对市场上相同或相类似资产交易价格的比较和修正进行分析判断。
(五)评估时点原则
评估时点原则是指评估某一资产的价值,应以某一具体的日期作为评估结果对应的时间点进行分析判断。
资产评估结果对应的日期称为评估基准日。
第三章资产评估的方法
第一讲市场法的评估
市场法是参照与评估对象相同或类似的资产近期市场交易价格,通过比较分析和调整评估对象与参照物的价格差异,从而确定评估对象价值的一种评估方法。
评估对象价值=参照物价格土差异因素调整值
市场法的理论依据
市场法的理论依据是替代原理。
买方愿意支付的价格W替代品价格
卖方愿意接受的价格》替代品价格
评估:
替代品价格一买卖双方接受
市场法的前提条件
存在活跃的公开市场
市场上存在可比资产的交易活动
市场法的适用范围
凡是满足上述两个条件的资产都适用
市场法通常适用于住宅及商用房地产、通用机器设备、可比上市公司或并购案例较多的企业价值等资产评估。
第二讲市场价格比较法
市场价格比较法是以参照物的市场价格为基础,考虑参照物与评估对象在交易情况、交易日期、区域或交易地点因素、资产状况因素等方面的差异,通过对比分析和量化调整差异,估算评估对象价值的评估方法。
评估对象价值=参照物价格xn修正系数
修正系数=评估对象参数/参照物参数
选取参照物
(1)交易实例的可比性
实体特征可比性、权属特征可比性、市场特征可比性、交易特征可比性
(2)交易实例的时效性
交易日期与评估基准日间隔时间不能过长
(3)交易实例的充分性
应选择多个交易实例作为参照物、参照物一般选3〜5个
差异因素分析与量化
(1)交易情况修正
交易情况修正系数=评估对象交易情况值/参照物交易情况值
交易情况修正系数=100/()
(2)交易日期修正
交易日期修正系数=评估基准日价格指数/参照物交易日价格指数
交易日期修正系数=()/100
可用定基指数、环比指数修正
(3)区域或交易地点因素修正
区域或交易地点因素修正系数=评估对象区域或交易地点值/参照物区域或交易地点值
区域或交易地点因素修正系数=100/()
(4)资产状况因素修正
资产状况因素修正系数=评估对象资产状况值/参照物资产状况值
资产状况因素修正系数=100/()
如何确定评估结果
比准价值=参照物价格x交易情况修正系数x交易日期修正系数x区域或交易地点因素修正系数x资产状况因素修正系数
比准价值=参照物价格x100/()x()/100x100/()x100/()
第三讲价值比率法
价值比率法是以参照物的市场交易价格与其某一经济指标的比率为基础,结合评估对象的经济指标,估测其价值的一种评估方法。
评估对象价值=评估对象的经济指标X参照物价值比率
参照物价值比率=参照物交易价格/参照物某一经济指标
参照物某一经济指标:
单项资产评估可用成本、租金等指标
企业价值评估可用收益、净资产、销售收入等指标
成本市价法是以评估对象的合理成本为基础,参照市场上参照物的成本市价率来估算评估对象的价值的方法。
评估对象价值=评估对象合理成本X参照物成本市价率
参照物成本市价率=参照物交易价格/参照物合理成本
租金倍数法是以评估对象的租金收入为基础,参照市场上参照物的租金倍数来估算评估对象的价值的方法。
评估对象的价值二评估对象的年租金X参照物市场租金倍数
参照物市场租金倍数=参照物交易价格/参照物年租金
市盈率法是以评估对象预期每股收益为基础,参照上市公司的市盈率来估算评估对象的价值的方法
评估对象企业价值=评估对象企业预期每股收益X参照物企业市盈率X评估对象企业总股本
参照物企业市盈率=参照物企业每股市价/参照物企业每股收益
第四讲收益法评估思路
收益法是将评估对象的预期收益按一定的折现率这算为现值,从而确定评估
对象价值的一种评估方法。
评估对象价值=评估对象预期收益的现值
收益法的前提条件
资产的预期收益可以预测
资产的折现率可以预测
资产的收益期限可以预测
收益法的适用范围
凡是满足上述三个条件的资产都适用
收益法通常适用于收益性房地产、金融资产、无形资产、企业价值等资产评估。
第五讲收益法的评估参数
预期收益是指评估对象在评估基准日后续的期间,在正常情况下,预期能够实现或带来的收益数额未来收益、客观收益
直接收益利润:
利润总额、利润净额、息前利润净额
现金流量:
自由现金流量、股权现金流量
测算基础:
现实客观收益
测算思路:
分两阶段测算
折现率是将未来各期间的预期收益换算为评估时点价值的比率。
折现率本质是期望的收益率
折现率种类
折现率一--未来有限期收益折现
资本化率----未来永续收益折现折
现率内容:
无风险收益率、风险收益率
折现率应用收益口径相匹配
利润----对于利润口径折现率
现金流量----对应现金流量口径折现率
折现率=无风险收益率+风险收益率
资本资产定价模型(CAPMRe=Rf十B(Rm—Rf)
投资报酬率=无风险报酬率+系统风险指数x(市场期望报酬率-无风险报酬率)加权平均资本成本(WAC)C
加权平均资产成本=刀各单项资产成本X各单项资产成本占全部资本的比
收益期限是指评估对象在评估基准日后续能够持续形成预期收益的时间,一般以年为计量单位,也称为收益年限收益期限表现形式
有限收益期一收益期限为固定年数,永续收益期一收益期限为无穷大
收益期限的测定
通常考虑资产的自然寿命、技术寿命、经济寿命、法定寿命等,一般按照孰
短原则确定
第五讲收益法评估模型
评估模型中字母符号定义
P:
评估值(现值)、i:
年序号、r:
折现率、R预期收益、A:
年金、t:
收益期限、n:
收益期限
■分段式模型
三、收益永续年期模型
三、收益永续年期模型
■分段式模型
第七讲成本法的评估思路
成本法是指通过评估对象的重置成本扣减其各种贬值来估测评估对象价值
的一种评估方法。
评估对象价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
成本法的前提条件
资产的成本与其价值相关
资产的重置成本可估测
资产的各种贬值可估测成本法的适用范围
凡是满足上述三个条件的资产都适用
成本法通常适用于机器设备、交易较少的房地产、存货类流动资产等资产评估
第八讲重置成本的估测
重置成本是在现行的价格水平下,重新购建某项全新资产所发生的费用。
重置成本估测方法
重置核算法
重置成本=生产成本+制造费用+利润+税金+其他费用
价格指数法
重置成本二历史成本X价格指数
价格指数:
定基指数、环比指数
第九讲各种贬值的估测
实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致其物理性能下降,而引起
的资产价值损失
注意“实体性贬值率”与“成新率”的关系
实体性贬值率二实体性贬值/重置成本
成新率=1-实体性贬值率
实体性贬值估测方法
观察法
实体性贬值=重置成本X(1-成新率)
使用年限法
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
修复费用法
修复费用功能性贬值是指由于技术进步引起的评估对象功能相对落后而造成的资产价值损失。
功能性贬值估测方法
超额投资成本法
功能性贬值=复原重置成本一更新重置成本
超额运营成本法
功能性贬值额=刀(年净超额运营成本X折现系数)
经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置,收益下降等而造成的资产价值损失。
(-)经济性贬值估测方法
莫经济效益指数法
■经济性贬值二重置成本X经济性貶值率
净收益损失折现法
经济性贬值额=刀(年净收益损失额X折现系数)
第十讲评估方法的比较
1.市场法的优势与不足
优势:
操作简单、易行、高效,评估结果较为客观合理
不足:
受市场信息数据影响制约较大
2.收益法的优势与不足
优势:
客观反映资产内在价值、与投资决策相结合
不足:
评估参数预测难度大、操作性较差
3.成本法的优势与不足
优势:
获取信息资料相对容易、适用性较强
不足:
评估收益性资产偏差较大
选择评估方法考虑的因素
评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
第四章资产评估程序
第一讲资产评估程序的概述
资产评估程序是指评估机构和评估专业人员执行资产评估业务、形成资产评
估结论所履行的系统性工作步骤
资产评估程序的重要性
正确履行资产评估程序有利于规范评估行为;
正确履行资产评估程序有利于提高评估业务质量;
正确履行资产评估程序有利于防范评估执业风险。
资产评估程序的主要环节
收集整理评估资料
资产评估程序的主要环节分为三个阶段:
签订业务姿托合同编制评怙件业计划
资产评估程序的主要环节
1.评估委托与受理
2.
评估计划、现场调查与资料收集
3.评定估算、评估报告与评估档案
第二讲评估委托与受理
接受评估业务委托应满足的基本要求:
不应以个人的名义接受委托,应该以评估机构的名义接受委托。
评估机构和评估人员应保持形式和实质上的独立。
评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评
估。
明确评估基本事项资产评估的基本事项,是指构成评估委托业务的具体内容接受业务委托后,资产评估机构及人员需要明确评估的基本事项,主要包括评估报告使用者、评估目的、评估对象和评估范围、评估价值类型、评估基准日等。
第四讲评定估算、评估报告与评估档案
评定估算是资产评估机构和人员,在前期评估工作的基础上,应用评估方法对资产价值进行估测,经过综合分析后得出最终评估结论的过程。
评定估算形成结论
(一)分析资料
评估机构和人员应当对所收集的评估资料进行整理、分析和归纳,选择相关
信息并确定其可靠性和可比性,对评估资料进行必要的调整
(二)评估方法的选择
评估机构和人员应当分析各种评估方法的适用性,选择适当的评估方法。
可以选择两种或两种以上的评估方法对同一评估对象进行估算,以相互验证。
(三)评估方法的应用
评估人员应当根据所采用的评估方法,选取相应的模型和参数,进行评估价值的计算,形成初步评估结果
(四)评估结论
在初步评估结论的基础上,评估人员应对本次评估结论的合理性进行综合分析,考虑一些不可量化的因素,得出评估过程的最终结论
第五章房地产评估
第一讲房地产的概述
房地产又称不动产,是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括
物质实体及其相关权益。
房地产包括土地、建筑物、房地三种形态
第二讲市场法及评估参数
房地产评估市场法是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较,以类似房地产的价格为基础,经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。
房地产价值=参照物交易价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
房地产价值=参照物交易价格X100/()x()/100X100/()x100/()
市场法适用的条件
具备发育完善的房地产市场
能够搜集到多个类似房地产交易资料
市场法适用的对象
具有交易性的房地产,如房地产开发用地、商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。
市场法的评估参数
参照物交易价格,交易情况修正系数,交易日期修正系数,区域因素修正系数,个别因素修正系数
如何选择参照物
参照物与评估对象的可比性、所处区域、交易时间、用途、交易方式、实体特征、交易状况、权利性质
第三讲交易情况、交易日期的修正
交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差,将参照物的交易价格成为正常价格。
正常价格二参照物交易价格X交易情况修正系数
修正系数=正常交易情况值/参照物交易情况值
修正系数=100/()
交易日期修正是将参照物交易时的价格修正为评估基准日的价格
定基价格指数修正
修正后的价格=参照物交易价格X评估基准日价格指数/参照物交易日价格指数
环比价格指数修正
修正后的价格=参照物交易价格xn各期环比价格指数
价格变动分析法修正
修正后的价格=参照物交易价格X()/100
第四讲区域因素、个别因素的修正
区域因素修正是将参照物房地产所在区域特征下的价格修正为评估对象房地产所在区域特征下的价格。
影响房地产价格的区域因素:
商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等。
区域因素修正
修正后的价格=参照物交易价格x区域因素修正系数
修正系数=评估对象区域因素值/参照物区域因素值
修正系数=100/()
个别因素修正是将参照物房地产自身特征下的价格修正为评估对象房地产自身特征下的价格。
影响土地价格的个别因素:
土地面积、土地形状、临街状态、基础设施、具体位置、地势地形、使用年限、土地容积率。
影响建筑物价格的个别因素:
建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、设备、装修、平面布置、工程质量等。
个别因素修正
修正后的价格=参照物交易价格X个别因素修正系数
修正系数=评估对象个别因素值/参照物个别因素值
修正系数=100/()
如何确定评估结果
计算比准价值
比准价值二参照物交易价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
比准价值二参照物交易价格X100/()X()/100X100/()X100/()
第5讲收益法及评估参数
收益法适用的条件
1.房地产的未来预期收益可预测、房地产的未来收益风险可量化
2.房地产的预期收益年限可确定
收益法适用的对象
具有收益性的房地产,如商场、商务办公楼、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。
收益法的评估参数
预期收益、折现率、收益年限
第六讲房地产预期估测收益
预期收益的估测思路
预期收益=预期收入-预期费用
有效收入=潜在收入一空置损失一拖欠租金损失一其他损失
预期收益的估测方法
出租型房地产
预期收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税费
预期年租金收入,客观收入、有效收入
房屋租赁年管理费用,一般按年租金收入的百分比计算
出租型房地产
预期收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税费
房屋年保险费用,一般按重置价值计算,保险费率为0.1%〜0.2%
直接经营型房地产
预期收益=销售收入-销售成本-销售费用-销售税金及其附加-管理费用
—财务费用一经营利润
自用型房地产
比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料,按上述相应的方法计算预
期收益。
混合型房地产
预期收益=出租部分预期收益+经营部分预期收益+自用部分预期收益
第七讲房地产折现率、受益年限估测
房地产折现率是未来各期房地产的预期收益折算为评估时点价值的比率房地产折现率种类
土地折现率(r1)、建筑物折现率(r2)、综合折现率(r)
房地产折现率估测方法
累加法
折现率=无风险收益率+风险收益率
市场租价比法
市场租价比法是依据参照物房地产纯租金与价格的比率确定评估对象房地产折现率的方法。
房地产收益年限的估测
(1)单独土地评估
以有偿出让方式取得土地使用权土地收益年限=土地使用权年限-土地已使
用年限
以无偿划拨方式取得土地使用权土地收益年限为永续
(2)单独建筑物评估
建筑物的收益年限为剩余经济寿命年限建筑物
收益年限=建筑物总使用年限一已使用年限
(3)房地评估
土地剩余年限和建筑物剩余年限相等房地
收益年限=土地剩余使用权=建筑物剩余经济寿命年限
第八讲成本法及评估参数
成本法是通过估测重置成本,扣减房地产各种贬值,以确定评估对象房地产价值的评估方法。
房地产价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
房地产价值=重置成本X成新率
成本法适用的条件
房地产重置成本可估测
房地产各种贬值可估测
成本法适用的对象:
主要适用无收益、无交易案例的房地产,如教学楼、图书馆、体育场馆、办公楼、特殊工业厂房等
房地产成本法的评估参数
重置成本(复原重置成本、更新重置成本)
实体性贬值(实体性贬值率、成新率)
第九讲房地产重置成本估测
房地产重置成本构成:
土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费
房地产重置成本估测
(一)土地取得成本估测
征用农地:
征地费+土地出让金
城市房屋拆迁:
拆迁费+土地出让金
市场交易:
地价款+税费
(二)开发成本估测
前期费用:
按建筑安装费的一定比例计算
(三)管理费用估测
管理费用=(土地取得成本+开发成本)X管理费用率
(四)投资利息估测
投资利息=(土地取得成本+开发成本+管理费用)X利息率
(五)开发利润估测
开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)X投资利润率
投资利润率:
行业平均利润率、项目总投资利润率
(六)销售税费估测
销售费用:
按前五项之和的一定比例计算
第十讲房地产贬值估测
建筑物实体性贬值:
使用、自然力作用
使用年限法成新率=尚可使用年限/已使用年限+尚可使用年限
打分法:
把建筑物分为结构、装修、设备三个部分,划分建筑物不同的成新率评分标准,对每部分不同项目分别打分
打分法成新率=结构部分合计得分X9装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XE
房地产功能性贬值:
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