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估价例题文档
市场比较法
例6一套建筑面积100平方米,每平方米建筑面积3000元的住房,成交价为30万元。
双方约定,从成交日期时起分期付清,首付10万元,余款一年内分两期付清,每隔半年支付10万元。
假设年利率为10%,则在其成交日期时一次付清的价格为:
10+10/(1+10%)0.5+10/(1+10%)=28.625(万元)
例7搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积200平方米,成交总价80万元人民币,分三期付款,首期付16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32元人民币于一年后付清。
乙交易实例的使用面积2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清。
如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理:
(1)统一付款方式。
如果以在成交日期时一次付清为基准,假设当时人民币的年利率为8%,则:
甲总价=
=76.422(万元人民币)
乙总价=15(万美元)
(2)统一采用单价
(3)统一币种和货币单位。
如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币,则:
甲单价=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)
乙单价=60×8.3=498(元人民币/平方米英尺·使用面积)
(4)统一面积内涵。
如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积。
则:
甲单价=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)
乙单价=498×0.75=373.5(元人民币/平方米英尺·建筑面积)
(5)统一面积单位。
如果以平方米为基准,由于1平方米=10.764平方英尺,则:
甲单价=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)
乙单价=373.5×10.764=4020.4(元人民币/平方米·建筑面积)
例8:
某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上个月为100)。
其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2002年10月的价格为:
2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/平方米)
例9:
评估某宗房地产2002年9月末的价格,选取了下列可比实例:
成交价格3000元/平方米,成交日期2001年10月末。
另调查获知该类房地产价格2001年6末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5%,2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2%。
对该可比实例进行交易日期修正,修正到2002年9月末的价格为:
3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/平方米)
例10:
某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/平方米,该类房地产以人民币为基准的价格变动,平均每月比上月上涨0.2%。
假设人民币与美元的市场汇报2002年2月1日为1美元=8.26元人民币,2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。
对该可比实例进行交易日期修正,修正到2002年10月1日的价格为:
1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民币元/平方米)
例11评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料见表4-8-2:
表4-8-2
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5000
(人民币元/平方米)
600
(美元/平方米)
5500
(人民币元/平方米)
成交日期
2002年1月1日
2002年3月1日
2002年7月1日
交易情况
+2%
+5%
-3%
房地产状况
-8%
-4%
+6%
在表4-6的交易情况中,正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度;房地产状况中,正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1:
8.5,2002年10月1日为1:
8.3;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不变,2002年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%,以后平均每月比上月上升0.5%。
试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格。
估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格如下:
(1)计算公式:
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
(2)比准价格
=6598.33(人民币元/平方米)
(3)比准价格
=6328.88(人民币元/平方米)
(4)比准价格
=6192.31(人民币元/平方米)
(5)将上述每个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则:
估价对象价格(单价)=(6598.33+6328.88+6192.31)÷3
=6373.17(人民币元/平方米)
例4-12:
为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格,在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例,有关资料如下:
表4-8-3可比实例的成交价格
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
(元/平方米)
3700
4200
3900
成交日期
2002年5月24日
2002年8月24日
2002年9月24日
表4-8-4交易情况的分析判断结果
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
-2%
0
+1%
表4-8-4中交易情况的分析判断是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。
表4-8-5该类商品住宅2002年4月至10月的价格变动情况
月份
4
5
6
7
8
9
10
价格指数
100
92.4
98.3
98.6
100.3
109.0
106.8
表4-8-5中的价格指数为定基价格指数。
表4-8-6房地产状况的比较判断结果
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
0.5
100
90
100
80
因素2
0.3
100
100
110
120
因素3
0.2
100
125
100
100
试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。
估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下:
(1)计算公式:
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
(2)交易情况修正系数:
可比实例A:
可比实例
B:
可比实例C:
(3)交易日期修正系数:
可比实例A:
可比实例B:
可比实例C:
(4)房地产状况修正系数:
可比实例A:
可比实例B:
可比实例C:
(5)计算比准价格(单价):
比准价格A=
=4363.90(元/平方米)
比准价格B=
=4341.93(元/平方米)
比准价格C=
=3941.09(元/平方米)
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算结果,则:
估价对象价格(单价)=(4363.90+4341.93+3941.09)÷3=4215.64元
收益法
例1某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的,土地出让年限为50年,现已使用了10年;该房地产正常情况下的年净收益为20万元,资本化率为10%,则该房地产的收益价格为:
=195.60(万元)
例2已知某收益性房地产50年的收益权利的价格为3000元/平方米,资本化率10%,试求其30年收益权利的价格。
=2852.38(元/平方米)
例3:
有A、B两宗房地产,A房地产的收益年限为50年,单价2000元/平方米,B房地产的收益年限为30年,单价1800元/平方米。
假设资本化率为10%,试比较该两宗房地产价格的高低。
要比较该两宗房地产价格的高低,需要将它们先转换成相同年限下的价格。
为计算的方便,将它们都转换成无限年下的价格:
A房地产
=2017.18(元/平方米)
B房地产
=2114.27(元/平方米)
名义上B房地产的价格低于A房地产的价格,实际上却高于A房地产的价格。
例4:
某宗房地产,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从第六年到未来无穷远,每年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的资本化率为10%。
该宗房地产的收益价格为:
=310.2(万元)
例5:
目前的房地产市场不景气,但预测3年后会回升,现有一座出租写字楼需要估价。
该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益为500万元,预计未来3年内仍然维持在该水平,但等到3年后市场回升时,将其转卖的售价会高达7950万元,销售锐费为售价的6%。
如果投资者要求该类投资的收益率为10%,则该写字楼目前的价值为:
=6858(万元)
例6:
有一建筑面积为1000m2的写字楼,其月毛租金水平为100元/m2,空置率为13%,租金损失为毛租金收入的2%,合理运营费用为有效租金收入的30%,则该写字楼的:
潜在毛收入=1000m2×100元/m2.月×12个月=120万;
有效毛收入=120万元×(1-13%)×(1-2%)=102.3万元;
合理运营费用=102.3万元×30%=30.7万元;
净收益=102.3万元-30.7万元=71.6万元。
例7:
某商店的土地使用年限为40年,从1998年10月1日起计。
该商店共有两层,每层有出租面积为200平方米。
一层于1999年10月1日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/平方米,且每年不变;二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米,运营费用率为25%。
该类房地产的资本化率为9%。
试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。
商店一层价格的估算:
租约期内年净收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(万元)
租约期外年净收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(万元)
=375.69(万元)
商店二层价格的估算:
年净收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(万元)
=229.21(万元)=604.90(万元)
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21
例8:
某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元,年支出总费用30万元。
在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产,其价格及净收益如下表。
试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。
类似房地产
价格(万元)
净收益(万元/年)
A
252
30
B
294
35
C
238
28
D
166
20
(1)年纯收益=55-30=25万元
(2)资本化率:
A房地产资本化率==11.90%
B房地产资本化率==11.90%
C房地产资本化率==11.76%
D房地产资本化率==12.05%
资本化率=(11.90%+11.90%+11.76%+12.05%)÷4=11.90%
(3)房地产价格==210(万元)
例9:
某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
试选用所给资料估算该旅馆的价值。
该旅馆的价值估算如下:
(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(万元)
(2)年运营费用=394.2×30%=118.26(万元)
(3)年净收益=394.2-118.26=275.94(万元)
(4)旅馆价值=295.94÷10%=2959.4(万元)
例10:
某房地产建成于1998年12月30日,此后收益年限为50年;1999年12月30日至2002年12月30日分别获得净收益85、90、95万元;预计2003年12月30日至2005年12月30日要分别获得净收益95、92、94万元,从2006年12月30日起每年可获得的净收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的收益率为10%。
试利用上述资料估算该房地产2002年12月30日的收益价格。
该房地产2002年底的收益价格估算如下:
(1)计算公式为:
(2)a1=94(万元)a2=93(万元)a3=96(万元)a=95(万元)
(3)r=M·rM+(1-M)rE=80%×8%+(1-80%)×13%=9%
(4)n=48-4=44(年)(5)t=3(年)
(6)将上述数字代入公式中计算如下:
=1029.92(万元)
假设开发法
例1某在建工程开工于2001年11月31日,拟建为商场和办公综合楼;总用地面积3000m2,土地使用权年限50年,从开工之日起计;规划建筑总面积12400m2,其中商场建筑面积2400m2,办公楼建筑面积10000m2;该工程正常施工期2年,建筑费用每平方米建筑面积2300元,专业费为建筑费的10%;至2002年5月31日已完成7层主体结构,已投入总建筑费用及专业费的36%,还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入,视同发生在该投入期中);贷款年利率为8.5%。
预计该工程建成后商场即可租出,办公楼即可售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5000元,销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80元/m2,建筑面积与可出租面积之比为1:
0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为有效总收益的25%,经营期资本化率为8%。
估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。
试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。
解:
(1)此题的计算公式应为:
在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润
(2)计算预期建成后的价值:
(3)计算建筑费:
2300×12400×64%×
(4)计算专业费:
17169481.92×10%=1716948.19(元)
(5)计算销售税费:
44241046.92×8%=3539283.75(元)
(6)计算投资利润:
(7)计算在建工程的正常总价格:
56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)
例9-2.该房地产为一块七通一平的待建筑空地,土地总面积为1000m2,形状规则,允许用途为商业居住混合,允许容积率为7,允许覆盖率≤50%,土地使用权年限为50年,出售时间为2002年7月。
要求评估该宗土地2002年7月的出售价格。
解:
(1)选择估价方法。
该宗土地为待建筑土地,适合于采用假设开发法估价。
(2)选择最佳开发利用方式。
通过调查研究得知最佳开发利用方式为:
容积率7,覆盖率为50%,建筑面积7000m2,建筑物总层数14层,各层建筑面积均为500m2,地上一至二层为商店,总面积为1000m2,地上三至十四层为住宅,总面积为6000m2。
(3)估计开发建设期。
预计共需3年时间完成全部建筑,即2005年7月完成。
(4)预测开发完成后的楼价。
建筑完成后商业楼即可全部售出。
住宅楼的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才能售出,20%一年后才能售出。
预计商业楼出售的平均售价为4000元/m2,住宅楼出售当时的平均售出价为2000元/m2。
(5)估算开发费用及开发利润。
开发成本为500万元;管理费用为开发成本的6%;年利息率为10%;销售税费为楼价的3%;税费为楼价的4%,即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等,其他类型的税费已考虑在开发成本之中;投资利润率为20%。
在未来三年的建设期内,开发费用的投入情况为:
第一年需投入50%的开发成本及相应的管理费用;第二年需投入30%的开发成本及相应的管理费用;第三年需投入20%的开发成本及相应的管理费用。
(6)计算地价。
分静态和动态两种方式进行试算:
①采用静态方式进行地价试算。
A、楼价=4000×1000+2000×6000=1600(万元)
B、开发成本=500(万元)
C、管理费用=开发成本×6%=500×60%=30(万元)
D、利息=(地价+开发成本+管理费用)×利息率×计息期
=地价×10%×3+500(1+6%)×50%×10%×2.5+500(1+6%)×30%
×10%×1.5+500(1+6%)×20%×10%×0.5
=地价×0.30+95.4(万元)
E、销售税费=楼价×3%=1600×3%=48(万元)
F、税费=楼价×4%=1600×4%=64(万元)
G、投资利润=(地价+开发成本+管理费用)×利润率=地价×20%+(500+30)×20%=地价×0.20+106(万元)
则:
地价=1600-500-30-(地价×0.30+95.4)-48-64-(地价×0.20+106)
②采用动态方式进行地价试算。
计算的基准时间定为该块土地的出售时间,即2000年7月,资本化率选取为10%。
A、楼价=商业楼价+住宅楼价
=
=1164.73(万元)
B、开发成本=
=447.18(万元)
各年开发成本的投入实际上是覆盖全年的,但为贴现计算的方便起见,假设各年开发成本的投入集中在各年的年中,或年内每月均匀投入,这样上述开发成本计算中的贴现年数分别是0.5、1.5、2.5。
C、管理费用=开发成本×6%=447.18×6%=26.83(万元)
D、利息=(地价+开发成本+管理费用)×利息率×计息期
由于地价、开发成本、管理费用在动态方式中已考虑了时间因素,实际上均已含利息,故在此不必再单独计算利息。
E、销售税费=楼价×3%=1164.73×3%=34.94(万元)
F、税费=楼价×4%=1164.73×4%=46.59(万元)
G、投资利润=(地价+开发成本+管理费用)×利润率=地价×20%+(447.18+26.83)×20%=地价×0.20+94.80
则:
地价=1164.73-447.18-26.83-34.94-46.59-(地价×0.20+94.80)
地价
=428.66(万元)
成本法
例1某成片荒地面积2平方公里,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元,开发期为3年,贷款年利率为10%,销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%。
试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
解:
(1)取得土地的费用=1.2×104(万元)
(2)开发土地的费用=2.5×104+2.5×104×[(1+10%)1.5-1]+1.2×104
×[(1+10%)3-1]
(3)正常利税=可转让土地的总价×(5.5%+9.5%)
(4)可转让熟地的总价=1.2×104+2.5×104+2.5×104×[(1+10%)1.5-1]
+1.2×104×[(1+10%)3-1]
+可转让熟地的总价(5.5%+9.5%)
可转让熟地的总价=
(5)可转让熟地的单价=
=439.4(元/平方米)
例2:
有一建筑物,建筑总面积为500m2,已使用10年,重置价为600元/m2,耐用年限为40年,残值率为5%。
试用直线折旧法计算其年折旧额,折旧总额,并估计其现值。
解:
已知t=10年,N=40年,则n=40-10=30年,R=5%,C=600×500=300000(元)
S=C×R
则:
(1)年折旧额
(2)折旧总额E10=D×t=7125×10=71250(元)
(3)现值V=C-E10=300000-71250=228750(元)
例3某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。
其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年。
残值率假设为零。
试求其折旧总额。
解:
其折旧总额计算如下:
(1)门窗等损坏的折旧额=其修复费用=2(万元)
(2)装修的折旧额
(3)设备的折旧额
(4)长寿命项目的折旧额
(5)该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6(万元)
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