辽宁省物业服务合同.docx
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辽宁省物业服务合同
辽宁省物业服务合同
合同编号:
业主委员会[业主](甲方):
物业服务企业(乙方):
营业执照注册号:
企业资质证书号:
根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规的规定,按照本物业区域《业主公约》的约定,甲方通过招标、议标等方式选聘乙方,在自愿、平等、协商一致的基础上,就(物业名称)实施本物业管理区域的物业服务,订立本合同。
第一章 物业管理项目
第一条 物业项目基本情况
名称:
[地名标准名称][暂定名];
类型:
[普通住宅][经济适用房][公寓][别墅][办公][商业];
坐落位置:
区(县)街(路)号;
建筑面积:
平方米;
区域四至:
东至:
;南至:
;
西至:
;北至:
。
第二条委托的物业构成明细以甲乙双方实际验收清单为准,并作为合同的附件(附件一、附件二、附件三、附件四)。
第二章 物业管理事项
第三条 甲方委托乙方提供物业服务的主要内容:
(一)物业共用部位的日常维修、养护和管理。
物业共
用部位具体包括:
房屋的承重结构(包括:
基础、承重墙体、
梁柱、楼盖等),非承重结构的分户墙外墙面,天台、屋顶、
屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃
圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、电子防盗门、
报警系统、监控系统、。
(二)物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。
具体包括:
共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、
共用照明、路灯、天线、中央空调、高压水泵房、楼内指示
牌、消防设施设备、 。
(三)市政共用设施(市政部门管理的除外)和附属建
筑物、构筑物的维修、养护和管理。
具体包括道路、室外上
下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、。
(四)电梯的运行和正常维护;
(五)公用绿地、花木、水景、宣传公示栏、建筑小品
等的养护与管理。
(六)附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理。
包括商业网点、文化体育、休闲娱乐场所、公厕、。
(七)公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收
集、清运,排水管道、污水管道的疏通。
(八)物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理。
(九)物业管理区域内的安全防范工作和保安服务。
(十)装饰装修管理。
第四条 甲乙双方约定的其他管理服务事项:
(一)。
(二)。
(三)。
第三章 物业服务质量
第五条乙方提供的物业服务质量按以下第()项的标
准执行:
(一)执行辽宁省住宅物业管理服务标准
(一);
(二)执行辽宁省住宅物业管理服务标准
(二);
(三);
(四)。
第六条双方可以根据收费因素,另行约定物业管理服
务标准,但不得低于有关政府规定的指导标准。
具体服务标
准以附件五为准。
第四章物业服务费用
第七条本物业管理区域的物业服务收费选择以下第
种方式:
(一)包干制(指由业主向物业服务企业支付固定物业
服务费用,盈余或亏损由物业服务企业享有或承担的物业服
务计费方式)。
根据本物业管理区域的实际情况和本省或本市物业服务收费指导价格确定的原则,双方约定物业服务费用按[月][季][年]收取,其收取的标准如下(按建筑面积计算):
(1)住 宅:
元/月·平方米
(2)公寓:
元/月·平方米
(3)别墅:
元/月·平方米
(4)写 字 楼:
元/月·平方米
(5)商业物业:
元/月·平方米
(6)其他物业:
元/月·平方米
电梯运行维护费用收取标准元/[人][户]·月。
(二)酬金制(指在预收的物业服务资金中按约定比
例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式)。
本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下:
(1)住 宅:
元/月·平方米
(2)公寓:
元/月·平方米
(3)别墅:
元/月·平方米
(4)写 字 楼:
元/月·平方米
(5)商业物业:
元/月·平方米
(6)其他物业:
元/月·平方米
电梯运行维护费用收取标准元/[人][户]·月。
乙方选择以下第()种方式对物业服务资金提取酬金:
(1)乙方每月/每年按元的标准从物业服务资
金中提取;
(2)乙方每月/每年按预收物业服务资金数额%
的比例提取。
预收的物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福
利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费
用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、其他费用。
预收的物业服务支出应当全额用于本合同约定的支出。
物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使
用,物业服务支出年度结算后不足部分,由业主承担。
第八条物业服务费用或者物业服务资金按[年][季][
月]交纳,业主或物业使用人应在[年][季][月]前 日内履行交纳义务。
第九条业主的空置房,其物业服务费用或物业服务资
金由业主按%的比例交纳。
第十条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业
服务费用或物业服务资金的,从其约定,物业使用人不按照
约定交纳的,业主负连带交纳责任。
业主与物业使用人之间
的缴费约定,业主应当自约定之日起书面告知乙方。
第十一条 物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方
应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务资金
年度预决算,并每年 次向全体业主公布物业服务资金
的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的,甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计,审计费用由
承担。
第十二条 本物业管理区域内的会所属全体业主或开发
建设单位所有,委托乙方经营管理,业主或物业使用人使用
会所,应当按照约定支付使用费。
第十三条 乙方经营管理会所,可按 %比例提取管
理服务费;乙方经营配套商业设施,可按 %比例提取管理服务费;乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备,按 %比例提取管理服务费。
第十四条 乙方利用属于全体业主所有的停车场、会所
及其他共用部位、共用设备设施进行经营应当征得甲方相关
业主的同意,所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余
部分的本金和利息归全体业主所有,可根据业主公约的规定
纳入物业专项维修资金进行管理。
第十五条 乙方接受业主委托,提供特约服务的,特约
服务的内容和费用按其约定执行。
第十六条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。
乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。
第十七条物业服务收费标准(停车管理服务收费标准)的调整按下列第()项执行:
(一)按政府规定的标准调整;
(二)按每年%的幅度上调;
(三)按每年%的幅度下调;
(四)按双方议定的方案调整。
第十八条 其他约定。
第五章 双方的权利义务
第十九条 甲方的权利
(一)监督业主和物业使用人遵守业主公约和物业管理
制度;
(二)审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、
维修养护计划、年度财务预决算报告和大中修方案的财务预
算和决算,监督检查乙方各项方案计划的实施;
(三)制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共
秩序和环境卫生的维护方面的规章制度;
(四)审批专项维修资金的使用项目和使用预算,负责
组织对共用部位和共用设施设备的大中修及更新、改造的竣
工验收;
(五)定期听取乙方关于物业服务合同履行情况和物业
维修资金的使用情况的报告,并定期向业主公布;
(六)对乙方违反法律、法规和政策规定的行为,提请
有关部门处理;
(七)实行酬金制物业服务收费方式的,有权与乙方共
同委托双方认可的专业审计机构对年度财务收支状况进行
审计;
(八)依据法律、法规规定和合同约定享有的其他权利。
第二十条甲方的义务
(一)甲方应向乙方移交下列资料:
(1)竣工总平面图,绿化图,单体建筑、结构、设备
竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料;
(2)规划设计资料;
(3)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(5)物业管理所必需的其他资料。
(二)协助乙方督促业主或物业使用人依约按时交纳物
业服务费用;
(三)协助乙方因维修物业或者公共利益,需临时占用、
挖掘道路、场地的,配合做好相关业主的工作,并协助乙方
在约定的期限内恢复原状;
(四)听取业主、物业使用人的意见和建议,协调业主、
物业使用人与乙方的关系;
(五)负责本物业区域内的专项维修资金的归集和续筹;
(六)协助乙方对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;
(七)协调、配合乙方共同处理本合同生效前发生的相关遗留问题;
(八)法律、法规规定和合同约定的其他义务。
第二十一条 乙方的权利
(一)按照国家和本省或本市有关物业管理的技术标
准、行业规范以及合同约定进行管理,提供专业化的服务;
(二)按照合同约定和有关规定向业主或物业使用人收
取物业服务费用;
(三)可以根据业主或物业使用人的委托,提供合同约
定以外的服务项目,服务报酬由双方约定;
(四)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专
业性服务企业;
(五)根据甲方授权,开展各项经营管理活动;
(六)对业主和物业使用人违反《业主公约》及公众管
理制度的行为,及时劝阻、制止,督促改正;
(七)依照法律、法规规定和合同约定享有的其他权利。
第二十二条乙方的义务
(一)按照合同约定提供物业服务;
(二)及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务
的重大事项,及时处理投诉,接受甲方和业主对履行本合同
的监督;
(三)在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施
设备进行查验,并做好书面记录和签认工作;
(四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费
项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准;
(五)结合本物业管理区域的实际情况,编制物业管理
方案,年度管理计划,维修保养计划,年度财务预决算报告
(仅适用酬金制收费方式),经依法议定后组织实施;
(六)物业管理区域内共用部位、共用设施设备以及文
化体育、休闲娱乐设施存在安全隐患时,应当设置警示标识,制定和采取具体防范措施,同时向业主委员会和有关行政管理部门报告。
(七)制止本物业管理区域内违反有关治安、环保等方面规章制度的行为,对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告;
(八)协助做好本物业管理区域内的安全防范工作。
发生治安案件或各类安全事故时,应当采取应急措施,并及时向公安或有关行政管理部门报告,协助做好救助和调查工作;保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时,要履行职责,不得侵害公民的合法权益;
(九)实行酬金制收费方式的,应当编制年度财务预决算报告,报甲方审批,并且每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目,每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计;
(十)业主和物业使用人装饰装修物业时,告之装饰装修中的禁止行为和注意事项,并负责监督;对业主和物业使用人违反装饰装修管理规定的行为,要及时制止和纠正,对情节严重的,要及时报请相关部门处理;
(十一)非经甲方和相关业主许可并办理有关手续,不得擅自改变物业管理区域内共用部位、共用设施设备的用途;对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能;
(十二)未经甲方同意,不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动;
(十三)不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益;
(十四)应当妥善保管物业有关资料,保证房屋及共用设施设备档案资料齐全。
(十五)法律、法规规定和合同约定的其他义务。
第六章专项维修资金的管理与使用
第二十三条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
乙方按有关规定,编制专项维修资金使用方案,经业主大会批准后实施,未经批准,乙方不得挪作他用。
第二十四条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:
(一)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(二)根据本合同约定应当由乙方承担的住宅共用部分、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十五条应当按照下列规定筹集和使用专项维修资金:
(一)业主应当按照规定交纳专项维修资金;
(二)专项维修资产的帐务由乙方代收;
(三)专项维修资金使用和管理按照有关规定执行。
第七章 物业管理用房
第二十六条 甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房,建筑面积 平方米,其中包括:
办公用房 间、平方米(业主委员会办公用房间、平方米)、位于 ,住宿用房 平方米、位于 ,其他用房 平方米,位于 。
第二十七条 物业管理用房属全体业主所有,由乙方在本合同期限内无偿使用,并履行管理用房的维修义务。
乙方擅自改变其用途,甲方有权收回。
本合同终止时,乙方应当将物业管理用房及时移交给甲方。
第八章车辆管理
第二十八条业主车辆(机动车、自行车、电动车等)应在乙方指定的共用停车场、库停放,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
乙方不得以未交纳停车管理服务费用为由,拒绝或禁止业主车辆自由出入。
第二十九条车辆在物业管理区域内公共场地或占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项,由业主大会决定。
第三十条停车收费分别采取以下方式:
(一)停车场属于全体业主的,车位使用人应按双方约定的标准向乙方交纳停车费,该项停车费中%的停车管理服务费归乙方,企业的归全体业主。
可根据业主大会的决定的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入专项维修资金管理。
车位使用人应按如下标准交纳停车管理服务费:
1、机动车:
露天车位元/台·月,车库车位元/台·月;
2、自行车、电动车等:
露天车位元/台·月,车库车位元/台·月。
(二)停车场属于开发建设单位所有的,业主享有优先使用权,车位使用人应按如下标准交纳停车管理服务费:
1、机动车:
露天车位元/台·月,车库车位元/台·月;
2、自行车、电动车等:
露天车位元/台·月,车库车位元/台·月。
(三)车位权属系业主的,车位所有人应按如下标准交纳停车管理服务费:
1、机动车:
露天车位元/台·月,车库车位元/台·月;
2、自行车、电动车等:
露天车位元/台·月,车库车位元/台·月。
第三十一条停车管理服务可以另行签订协议,明确服务的性质、双方权利义务、管理及赔偿责任。
第九章合同期限及解除
第三十二条 本合同期限为年,自年月_日起至年月日止。
合同期满2个月前,甲方应当作出是否续聘或选聘的决定。
决定续聘的,甲方应当与乙方重新签订物业服务合同。
甲方没有通知乙方,且没有选聘新的物业服务企业,乙方继续管理服务的,视为合同自动延续,但应当补签物业服务合同。
第三十三条 有以下情形之一的,可以提前解除合同:
(一)物业项目因拆迁等原因灭失的;
(二)因不可抗力因素,致使合同无法正常履行的;
(三)乙方擅自撤出物业管理区域,不能提供物业服务的;
(四)乙方将合同约定的全部物业管理一并委托他人的;
(五)二分之一以上业主不履行合同约定的主要义务,致使物业管理活动无法正常开展的。
第三十四条 本合同期满不再续订以及依法解除或依据合同约定提前解除合同的,一方应在三个月前通知对方,合同自书面通知送达对方时解除。
乙方应当自合同终止之日起十日内,按照物业移交资料清单(附件六)办理交接手续,退出物业管理区域。
第十章物业管理责任的承担
第三十五条乙方有权行使物业管理权,但不得实施经济处罚,不得以停水、停电等措施或限制、禁止行为实施管理或催缴费用,侵权造成损失的,承担赔偿责任。
第三十六条有财物保管服务约定的,在发生财物丢失或毁损时,业主可以要求乙方依保管义务承担赔偿责任。
没有财物保管服务约定的,但乙方在其职责范围内未尽安全保障义务或未配置应有的安全防范设备,对财物丢失或毁损有过错的,业主可以要求乙方承担相应的赔偿责任。
第三十七条乙方在其物业管理区域内设有指定的停车场、库,并对停放的车辆收取停车管理费用,在发生车辆丢失或毁损时,按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。
没有签订停车管理服务协议,乙方有过错的,应当承担相应的赔偿责任。
第三十八条乙方或其聘请的施工人员在维修施工时,违反施工规章制度,不设置明示标志或不采取其他安全措施,造成业主人身或财产损害的,业主可以要求乙方承担相应的赔偿责任。
第三十九条因乙方疏于管理,致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素,造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的,受害人可以要求乙方承担赔偿责任。
第四十条物业管理区域内发生电梯事故,造成业主人身或财产损害的,业主可以要求乙方承担相应的赔偿责任。
第四十一条乙方怠于行使管理职责,致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故,造成业主人身或财产损害的,业主可以要求乙方承担相应的赔偿责任。
第四十二条第三人侵权造成业主人身或财产损害,乙方没有履行安全保障义务或有过错的,应当承担相应的赔偿责任。
由于业主自身原因没有居住,又没有交纳物业服务费用;或者居住但没有交纳物业服务费用,造成财产损害,可以减轻乙方的赔偿责任。
第四十三条乙方拒绝承担赔偿责任,业主或受害人可以要求乙方减免一定的物业服务费用,也可以通过诉讼或仲裁方式解决。
第十一章违约责任
第四十四条乙方未按照合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务,或履行义务不符合合同的约定,甲方可以要求减收物业服务费用。
第四十五条乙方拒绝履行或在合理期限内拖延履行合同约定的维修、养护和维护等义务,或经多次维修、养护和维护等仍不能达到合同约定的标准,甲方委托他人对业主专有部分或共有部分进行维修、养护和维护,发生的实际费用由乙方承担。
第四十六条乙方擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,甲方可以要求返还多交的物业服务费用。
第四十七条乙方将合同约定的全部物业管理一并委托他人,或擅自将业主所有的停车场、会所、管理用房,共用部位、共用设施设备等转让经营,其委托或转让所得收益,由业主大会决定使用;乙方将专业服务业务委托他人,给业主造成损失的,应当先行承担赔偿责任。
第四十八条乙方在合同终止后,不移交物业管理权,不退出本物业和移交物业管理资料、预收的物业服务费用及其收支帐目、物业管理用房等,每逾期一日,应向甲方支付平均物业服务年度费用3‰的违约金,由此造成的损失超过违约金的,还应赔偿损失。
第四十九条业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费用,乙方有权要求补交物业服务费用,并可以按照所欠费用每日加收3‰的违约金。
第五十条业主或物业使用人实施妨害乙方对建筑区划内的建筑物及其附属设施和共同生活秩序进行服务和管理的行为,乙方可以要求业主排除妨害,消除危险,恢复原状或赔偿损失。
第五十一条任何一方无正当理由提前解除合同,提出解除合同的一方应当承担违约责任。
解除合同给对方造成损失的,还应当承担赔偿责任。
第十二章免责条款
第五十二条有以下情形之一的,可构成对乙方的免责事由:
(一)因不可抗力导致的中断服务或物业价值贬损的;
(二)因物业本身固有的瑕疵造成损害的;
(三)因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用的;
(四)因非乙方责任造成的供水、供电、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。
第十三章 附则
第五十三条 本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。
业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,有关业主应当承担连带责任。
第五十四条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。
第五十五条 双方约定自本合同生效之日起日内,根据甲方委托管理事项,办理接管验收手续。
第五十六条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
第五十七条 本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。
第五十八条 本合同在履行中如发生争议,双方可协商解决,协商不成的,可向有关行政管理部门申请调解;协商、调解不成的,选择以下第()种方式解决:
(一)向仲裁委员会申请仲裁;
(二)向人民法院起诉。
第五十九条 本合同正本连同附件页,一式
份,具有同等法律效力,甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份。
第六十条 本合同自年月日起生效。
甲方(签字盖章):
委托代理人:
地址:
电话:
邮编:
乙方(签字盖章):
法定代表人:
委托代理人:
地址:
电话:
邮编:
签订日期:
年月日
签订地点:
附件:
一、规划平面图
二、物业构成明细
三、物业共用部位明细
四、物业共用设施设备明细
五、物业服务标准
六、物业移交资料清单
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