泗阳县房地产行情市场调研报告.docx

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泗阳县房地产行情市场调研报告

泗阳县房地产行情市场调研报告

一、泗阳县宏观环境调研

调研目的：

更准确把握泗阳县整体经济概况及发展趋势水平，分析当地房地产发展现状及趋势。

调研方法：

观察调研抽样访谈资料政府取证

调研内容：

1.地理位置：

泗阳位于江苏北部，地理坐标介于东经118°20′~118°45′，北纬33°23′~33°58′之间，南滨洪泽湖，东界淮安市淮阴区，北邻沭阳县，西南与泗洪县交界，西与宿城区接壤。

总面积1418平方公里。

   泗阳境内无山丘，一片平原，只有个别地区有低矮垄岗。

总地势西高东低，属黄淮冲积平原。

地面相对高程大都介于12米~17米之间，京杭大运河横穿泗阳东西50公里，成为天然的“分水岭”。

运河以南，北高南低，境内河流皆流入洪泽湖，统属淮河水系；运河以北，南高北低，河流皆属沂、沭水系。

2.交通

   泗阳交通十分方便，京杭大运河、徐淮公路和兴建中的徐、宿、淮、盐高速公路横穿东西；泗沭公路纵贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较便利。

 3.行政规划

全县设置16个镇、7个乡、2个场，306个村（居）委会，总面积为1726平方公里，总人口为117万人。

2004年3月，县的洋河镇、仓集镇、屠园乡、郑楼镇、中扬镇等5个乡镇划归宿城区管辖，目前，全县设12个镇、6个乡、2个场．总面积为1418平方公里，总人口为94万人

4.人口情况

全县有汉、回、苗、彝、壮、满、哈尼、布依等33个民族，汉族人口占总人口的90%以上。

少数民族中回族人口最多，占少数民族90%。

全县总户数26.52万户，户籍人口94.64万人。

全年人口出生率17.13‰，死亡率7.02‰，人口自然增长率10.11‰。

男女性别比为107.3：

100。

非农人口比重26.5%。

5.农业概况

农业农村投入不断加大，全年争取水利项目资金7000余万元，完成淮泗挡洪闸等灾后重建工程，累计完成土方1650万方；投入资金625万元，完成了1.5万亩中低产田改造等农业综合开发项目。

全年土地复垦新增耕地8482亩。

全县三麦、水稻面积分别达46.9万亩、40.4万亩，总产同比分别增长58%、96.6%。

进一步巩固壮大了林业、奶业、食用菌等特色主导产业，全年新植意杨702.4万株，成功举办了2004首届中国杨树产业可持续发展高峰论坛。

新增固定资产投资200万元以上农副产品加工企业23个，新增各类专业合作经济组织14个。

建成1个省级、2个市级农业标准化示范区，30万亩无公害农产品产地和10个无公害农产品得到整体认定和批复。

实现劳务输出20.9万人，其中新增有组织劳务输出2.9万人。

6.工业概况

全部国有和年销售收入500万元以上非国有工业企业（规模以上工业）完成增加值7.5亿元，比上年增长19.6%。

重工业增速快于轻工业。

轻工业完成增加值3.31亿元，增长15.09%；重工业完成增加值4.64亿元，增长24.12%。

其中私营企业实现增加值6.54亿元，增长20.15%。

私营企业对工业经济增长的贡献率达87%，成为拉动全县工业经济增长的主力。

工业用电同步增长，全县工业用电量2129万度，同比增长20.12%。

   经济效益明显提高。

工业企业产销衔接良好，规模以上工业企业产销率为96.02%，比上年提高0.8个百分点。

实现产品销售收入26.19亿元，增长19.81%；实现利税1.55亿元，增长21.59%；实现利润0.82亿元，增长20.92%。

   工业经济结构进一步优化，支柱行业实力增强。

木材加工、纺织服装、农副食品、化工医药、电器照明五大支柱产业累计实现增加值6.6亿元，占列统工业总量的88%。

全年实施工业技改项目365个，完成投资14.1亿元。

华泰纺织4万纱锭、太湖巨豪人造板二期工程等8个省市重点项目进展顺利。

开发市级以上新产品22个，申报“三级名牌”产品7个，全年新增注册商标42件。

7.招商引资

04年，全年引进项目296个，计划投资38.45亿元。

实现投资300万元以上进园项目106个，竣工投产39个，上海华申（泗阳）纺织工业园、富源工业园、荣浩天然气有限公司等投资超亿元的大项目以及国荣鞋业、迪可依服饰等一批台资、外资企业落户泗阳，被市委、市政府表彰为“招商引资先进集体”。

注重挖掘资源优势，突出盘活存量资产，全年引进县外资金2.9亿元，盘活存量项目26个，其中众兴酒厂、人造板厂等11个破产企业实现重组。

全年实际利用外资435万美元，同比增长67.9%；新增自营进出口企业10户，实现自营进出口总额1170万美元，同比增长129.4%；新派境外劳务271人，同比增长42.6%。

全年新发展个体工商户5060户，新发展私营企业513家。

二、泗阳县城区域划分状况

调研目的：

通过对泗阳县城区域划分状况调研，解析各区域特点，把握各个区域居民居住状况。

调研方法：

观察调研抽样访谈

调研内容：

以泗阳县区淮海路与桃源路为轴。

交接十字路口为中心点，把泗阳县主观分为四个区域：

城西北板块、城东北板块、城东南板块、城西南板块。

各个区域的特点为：

1.西北板块：

西北板块为泗阳县城区的相对欠发达地区，大量的自建民房存在，县政府对此地区规划拆迁当中，但截止报告当日，拆迁工作仍然没有进行，泗阳县城居民对此地区发展趋势看法不佳，主要原因在于一、区域发展前景基础不牢，拆迁进展缓慢；二、离工业园太近，居住环境差。

2.城东北板块：

东北板块是2005年房产开发的重点区域，北面为县政府，处于行政规划地带，此区域目前现有相对成熟的社区玫园小区；和两个待建项目，面积都在250亩以上，未来短期内房产潜在供应量较大，该区域行政及教育配套齐全，生活配套现阶段较为欠缺。

泗阳县城区居民对此区域认同感强，认为此块区域为未来该县发展的主要区域，为主要行政区域居住区域。

3.城东南板块：

为2003——2005年房产开发主要集中区域，已建项目较多集中在此，但目前在售项目销售情况不太理想，但当地居民人对此区域仍然比较看好。

原因是此区域离市中区近，环境安静，配套齐全，比较适合居住。

4.城西南板块：

是泗阳县的市中区所在地，当地现阶段繁华中心区域。

前期有大量的商住业项目集中在此，这个板块仍然是城区人最认可的区域，属于繁华的闹市区，是目前泗阳城市居民最认可居住的地方。

5.除此之外泗阳县还有两个开发区，一个处于县城西侧，位置离市区较近，属工业园区，另一个处于县城东面，是招商引资的中小型企业的集中地。

三、泗阳县房地产行业发展现状

调研目的：

泗阳县的房地产发展状况的了解，提供项目开发可行性依据分析。

调研方法：

观察调研抽样访谈资料政府取证

调研内容：

1.区域发展趋势；04年项目在大部分集中在东南版块，05年项目集中在东北版块，06年项目集中城北区域，宏观观察的房地产的发展来看，项目的开发在政府的宏观调控下进行，泗阳县政府对泗阳县城区规划有着清晰的规划，房产的发展依据政府的引导。

2.建筑物业类型：

05年新型的高档商住小区推出小高层，高层建筑。

泗阳县的房产环境相对成熟起来。

有以往的多层向小高层，高层的居住社区的发展。

而政府规划当中也刻意去规划城市市区的高层建筑类型，提高泗阳县整个城市的居住水平。

四、项目所在地区域位置现状

调研目的：

通过对本项目所属区域发展现状及发展目标调研，提供项目开发可行性分析依据。

调研方法：

观察调研抽样访谈

调研内容：

1.项目调研：

项目地块位置处在城市北部，位于城市的行政及教育集中地。

为城市中长线发展的潜在目标地区。

政府规划在2008年前，此区域将建造县体育中心及四星级新世纪大酒店以及两渠风光带，西面配有文化新城社区中心，项目南面已初步形成一条较成熟的绿化带；并且当地政府主要行政机关：

县建设局，广电文化局、公安局县政府；及泗阳中学（扩建校区，正在建造），职教中心，霞飞服装学校，文武学校等已经基本投入使用。

项目的西北方向为当地火葬场旧址，政府对此已经实施搬迁。

2.周边房产项目：

A．锦绣家园：

位于项目的南侧，紧靠项目。

地块在2002年拍卖成交的，成交价格为21万每亩。

锦绣家园现已开发一期两栋，其他大约15亩的地块因拆迁问题暂时没有动工，对外宣传明年3月份进行动工，年底全部交房。

项目的销售情况较理想，虽然一起推出为四栋房源，但销售率达到了90%以上。

B．金康华府：

位于项目东侧，项目处于勘测阶段，面积248.5亩，地块在05年一月份拿的，地价相对便宜，成交价格每亩21万。

项目对外宣传春节期间对外销售，一起推出房源还未确定，06年年底一期交房

C．东方现代城：

位于县政府的南侧，项目也处于勘测阶段，面积为257.9亩，地块在05年4月份拍卖成交的，成交地价为40万每亩。

项目对外宣传明年三月份对外销售，明年六月份交房，一期初步推出19栋房屋。

D．周边潜在项目：

项目周边为06年泗阳县政府规划的集中地带，西面将推出大面积的沿两渠风光带的高档居住小区带，项目周边仍然在拆迁当中，规划居住小区。

五、泗阳县房产市场供给情况描述

调研目的：

了解泗阳县整个房产供给水平现状及潜在供给情况。

调研方法：

观察调研电话采访抽样访谈

调研内容：

（根据区域进行项目调研分类）

东北板块：

A、苑小区：

占地130.3亩，位于北京路南侧，紧靠县政府。

小区已经交房，销售基本完毕，是泗阳县目前工程全部结束的大型居住社区。

土地在2003年1月28日拍卖成交。

成交价格为9万/亩。

B、康华府：

位于项目东侧，项目处于勘测阶段，面积248.5亩，地块在05年一月份拿的，地价相对便宜，成交价格每亩21万。

项目对外宣传春节期间对外销售，一起推出房源还未确定，06年年底一期交房

C、方现代城：

位于县政府的南侧，项目也处于勘测阶段，面积为257.9亩，地块在05年4月份拍卖成交的，成交地价为40万每亩。

项目对外宣传明年三月份对外销售，明年六月份交房，一期初步推出19栋房屋。

西北板块：

西北板块仍然处于拆迁地块，先无大规模的销售项目。

东南板块：

A、繁荣公寓

项目名称：

繁荣公寓

开发商：

淮安怡华房地产开发公司

占地面积：

44300M2

建筑面积：

近6万M2

规划栋数：

19栋

建筑形态：

多层（以五层为主）

项目位置：

众兴中路与繁荣路的交叉口

户型面积：

100M2-150M2；阁楼面积：

38M2

主力户型：

120M2三室两厅两卫

开工时间：

2004年10月8号；竣工时间2005年10月18号（一期）

一期9栋，开盘时间2005年4月20号，交付时间在12月底。

二期10栋，开工时间在2006年上半年。

具体价格：

一楼：

1510元/M2；二楼：

1540元/M2；三楼：

1650元/M2；四楼：

1580元/M2；五楼：

1480元/M2；六楼：

1220元/M2；阁楼只卖不送。

一次性付款按97折；按揭99折；

契税2%；

房屋维修资金：

2%

煤气管道：

2000元；

可视对讲、门铃：

2000元。

销售情况：

据现场销售人员了解，其销售状况还不错，但根据我们走访的几个楼盘来看，其销售状况并不理想，可能在30%—50%之间。

B、星禹花园

项目名称：

星禹花园

开发商：

泗阳房地产开发公司华夏分公司；江苏省滨盛房地产开发公司

占地面积：

84亩

建筑面积：

5万M2

规划栋数：

12栋

建筑形态：

多层

项目位置：

桃园南路

一期推出房源：

5栋，前两栋已盖到4、5层，其他三栋暂时未建。

二期推出房源：

7栋，06年下半年动工开盘

开盘日期：

2005年年底

交房日期：

06年下半年，日期不确定。

C、紫荆花园

项目名称：

紫荆花园（一期）

开发商：

泗阳隆昌房地产公司

占地面积；约50亩

建筑面积：

70000M2

规划栋数：

12栋

建筑形态：

多层

项目位置：

众兴东路31号

交房情况：

一期以入住，销售情况在90%左右，总户数户数接近400户

项目名称：

紫荆花园（二期）

开发商：

宿迁众兴城市建设投资有限公司

占地面积：

约50亩

建筑面积：

约70000M2

规划栋数：

14栋

建筑形态：

多层

户型面积：

60-150M2之间

主力户型：

三室两厅一卫（114.57M2）三室两厅两卫（110.31M2）

价格：

一楼：

1260M2；二楼1360M2；三楼1460M2；四楼1260M2；五楼1060M2；六楼960M2

车库价格：

机动车库1160M2；非机动车库760M2

优惠办法：

1、从2005年11月15日起，一次性付清房款优惠4%。

2、首付50%，余款在交房时付清优惠总房款2%。

●不存在按揭贷款

交房日期：

2006年1月28号

可入住600户

销售情况：

由于紫荆花园由市政开发，所以政府单位购房的比较多，其销售状况在泗阳也是最好的一个楼盘，二期已销售了70%左右。

销售状况比较好的因素：

1、对面是桃洲中学。

2、地处商业中心的东部、3开发商是属于市政建设，基本为市政单位购房，甚至出现整栋楼被一个单位包下的情况。

D、城东安置小区

小区属于泗阳县拆迁户安置小区，购房者需持有拆迁证方可购房，不属于拆迁户，无拆迁证明的不卖房。

开发商：

盐城泽园房地产开发有限公司

占地面积：

近120亩

建筑面积：

11万M2

项目位置：

上海中路与朝霞路的交叉口

可入住：

1200户

户型面积：

60-120平方米之间

主力户型：

三室两厅

最低价格：

680元M2

E、海天·康庭名苑

项目名称：

海天·康庭名苑

开发商：

香港大皓集团、海天房产

占地面积：

158亩

建筑面积：

13M2

规划栋数：

33栋

建筑形态：

多层

项目位置：

淮海东路与朝霞中路的交叉口

入住户数：

1100户

竣工日期：

计划约在2006年10月份

整个小区分三期开发

一期2005年5月31日交付以售80%

二期：

明年一月份交付

三期：

没动工

户型面积：

73.98M2-127M2之间

阁楼：

65M2

主力户型：

三室两厅两卫（122M2）

销售情况：

一期目前已销售80%左右。

西南板块：

D、凤凰苑

项目名称：

凤凰苑

占地面积：

44亩

建筑形态：

多层为住，三栋小高层（15层目前泗阳最高建筑）

项目位置：

人民路与众兴中路的交叉口

户型面积：

90.44-145.12M2

主力户型：

100-130M2的公园风景（三室两厅一卫）

价格：

最低价格：

1650元/M2；最高价格：

1850元/M2

开发节奏：

分两期开发一期开盘时间：

2005年7月29号

销售率：

60%-70%左右；二期尚未开盘。

B、桃洲名街

项目名称：

桃洲名街

占地面积：

18亩

建筑面积：

1.8万M2

栋数：

10栋

项目位置：

解放中路与众兴中路交叉口

商铺价格：

最高1.2万/M2。

最低1万/M2

销售情况：

住宅以销售完毕，只剩下少量的商铺。

C、城东商贸城

项目位置：

淮海东路（汽车站的东南角）

基本概况：

以多层住宅为住，住宅商铺两用，以交付使用，无广告大牌，具周边人介绍，该项目在2004年就以销售完毕。

D、碧云商城

项目名称：

碧云商城

开发商：

石家庄云鹰金贸有限公司

占地面积：

12.9亩

建筑面积：

2万M2

项目位置：

人民中路（路西）

销售情况：

该楼盘已经成熟

E、中华商城

项目名称：

中华商城

开发商：

江苏金宇置业发展有限公司

占地面积：

39.2亩

建筑面积：

4.8万M2

建筑用途：

商、住两用

项目位置：

人民中路（路东）

销售概况：

目前已销售完毕

F、阳光巴黎城

项目名称：

阳光巴黎城

开发商：

宿迁市万通房地产开发公司

建筑面积：

9万多M2

建筑用途：

商住用房，商业为5万平方米，住宅4万多平方米

销售概况：

2005年9月23日一期开盘，一期房源为4栋多层，两层小高层，一二层为商铺，销售率达到40%左右。

六、潜在拍卖的土地地块

七、泗阳县广告媒体分析

调查目的：

通过对广告媒体的调研，了解泗阳县现有信息传播渠道，泗阳县人的信息接受途径。

调查方法：

观察调研，访谈调研

调研内容：

a）户外大牌：

泗阳县的户外大牌的运用非常广泛，市民接受度强，泗阳县多家房产项目均使用此传播途径，广告公司对此运作已非常熟悉。

b）灯箱、道旗：

大型项目的侧重点包装，泗阳县大型的项目均采用整街道旗或者灯箱进行包装。

c）横幅：

作为即时信息发布渠道，泗阳县的横幅宣传较少，政府不支持此种传播渠道。

d）跨街天桥：

在市中区重要干道，天桥的运用还是存在的，但泗阳县内目前为止，天桥的数量不是太多。

e）夹报、单页：

宣传单页运用比较广泛，项目较多，大多项目进行单页宣传，竞争性比较大。

f）电视短片，游动字幕：

短片采用不广泛，游动字幕仍然是泗阳县即时广告的主要发布体。

接受度比较大。

八、泗阳县房产市场需求分析

调研目的：

解析泗阳县整个房产的房产需求水平。

调研方法：

观察调研电话采访抽样访谈

a）政府拆迁：

泗阳县政府规划，最近三年内，城区每年拆迁面积达到80万平方米，大量的拆迁工作必然促使对泗阳县城区房屋居住的需求度。

b）人口需求：

泗阳县城区人口2005年人口为20万人，其中常住人口为16万人，规划至2010年人口为30万人口，而城区人口占泗阳县总人口的27%。

乡镇人口意愿进城居住者根据政府统计每年10万人。

县城城区居住密集度高，所属乡镇居住密集度较低。

随着城镇化建设及城区扩容的规划发展趋势将一定程度上改变现在居住分布状况，周边乡镇对主城有一定的购房需求。

c）消费者收入水平：

普通打工者400-800元/月，企事业单位：

1500-2000元/月（好的企事业职工可以达到3000元/月以上）。

个体商铺经营者：

4000元/月。

d）消费者消费水平：

服装消费：

300元/月，吃：

200元/月，休闲娱乐：

200元/月，交通（出租车）：

3元/1.5公里。

总体而论：

泗阳县消费水平对高档小区的购买能力比较有限，而政府每年规划拆迁80万平方米以及每年10万乡镇人士入城，分析其购房需求：

根据政府提供资料,泗阳县当地拆迁面积与所需面积为3:

1.故拆迁的80万平方米的居民对房屋需求面积应该80万×30%=24万平方米,乡镇人士（平均3.5人一户）:

10万/3.5×（25平方米/人）=70万平方米,也就是说每年房屋需求在100万左右.

九、泗阳县房地产市场分析

1.区域板块楼盘分析

通过对泗阳县房地产市场调研，观察整个城市的规划发展、经济发展水平以及区域整体印象后，对泗阳城区划分房产的四大板块：

A、东南板块

泗阳县市中心位于城区的南部，侧重于西部，东南板块划分的依据是房地产起步比较早，但现阶段价格相比较低的区域。

东南板块是泗阳县03-05年房产集中爆发的地带，价格从03年的均价900元/平方到05年的均价1400元/平方。

从早期的紫荆花园（一期）销售周期为：

一年多时间销售总房源95%，到现在海天销售周期：

一年多时间销售总房源40%（一、二期300套左右）的70%。

销售率下降非常明显。

另外此区域在泗阳县的接受度随着近两年房产的发展逐渐被提高，总体而言，东南板块房产的项目多，面积小，总供给量非常大，处于供大于求的阶段。

房屋的建筑类型均为多层建筑，适合市场中低档次的消费群体。

B、东北板块

东北板块虽然离市中心比较远，但城市的规划还是往此方向发展。

县政府搬迁至此及泗阳县客运站改造于此，是泗阳县人比较能接受的区域。

东北板块是05-06年县重点规划拆建地带，04-05年推出250亩左右的三个大型项目。

其中玫苑小区已经销售结束，价格均价在1000元/平方，为多层住宅，销售周期为2年的时间，销售率达到总房源的99%，目前泗阳县最大的纯居住社区。

另外金康华府、东方现代城占地均在250亩左右，两块住宅小区将在06年正式推出。

总体而言；东北板块是城市发展的重点区域，在06年项目中此区域将会出现集中爆发的房产销售局面，房产的供给量将会出现供大于求的状况。

C、西南板块

所谓的西南板块即是泗阳县的市中区地带，是商业繁华的地块。

房产的表现是高档的住宅小区在此地块集中，如阳光巴黎城及凤凰苑，分别以水城及绿色公园为诉求，建筑类型推出小高层、高层。

价格的均价多层到1650元/平方，小高层、高层达到2100元/平方。

此板块小区显著的特点是商住一体，侧重于商业，多数项目为商业项目。

阳光巴黎城及凤凰苑项目住宅销售率普遍不高，市场供给依然处于供大于求。

D、西北板块

西北板块相比较而言，发展较落后，房产表现来说，此地块处于待开发地带，房屋大多为自建房，处于政府拆迁，城市改造的侯选区域。

西北板块将会在最近两到三年内集中拆迁，会出现大量拆迁户，区域内房地产将出现供不应求的局面。

2.泗阳县房地产供给分析

通过对泗阳县整个城区区域划分了解，不难发现东部，及西南三大区域的房地产总体供给出现供大于求，唯一西北比较落后的地方暂时房屋供不应求的局面，泗阳整体的房产供应量出现了供大于求的现象。

建筑类型的供给分析来看，东南区域推出为符合大众消费的中低档小区及安置房。

西南推出中高档的居住小区，而东北地块暂时无法去考察何种物业类型，但不论何种类型都将出现市场物业类型重复，过剩的现象。

十、综述

根据对泗阳县整体房地产市场的供给调研及分析,在泗阳现阶段拿地进行项目住宅销售风险性较大.

原因：

1.泗阳县的整体房产开发根据政府的规划调控进行拆迁开发,必然造成区域阶段性的房屋供给超出对房屋的需求。

2.该土地位于城市的北部,现阶段开发将与东北部大型的项目激烈竞争,区域房屋出现过剩局面。

现已知两个大型小区均占地面积为250亩左右，即将拍卖的土地中340亩的项目也将落座于此，2006年后初步估算此地块将会出现大约80万平方米的房屋供给量，大大超出对此区域房屋的需求量。

3.土地周边虽然紧靠行政区域，学校区域，规划配套相对齐全，但现阶段居住生活配套仍然无法满足该区域居民的生活方便需求，泗阳县人现阶段搬迁此区域的可能性不大。

4.虽然西北板块最近几年将会出现大规模的拆迁工作，是否选择在此区域购房仍然未知，泗阳县居民仍然处于向往繁华地带居住的习惯，城郊的选择性的比例不会太大。

附：

《2001——2005年土地拍卖成功项目详情表》