深圳市城市更新旧城改造实务问题.docx

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深圳市城市更新旧城改造实务问题

深圳市城市更新（旧城改造）实务问题

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深圳市城市更新（旧城改造）实务问题

梅鑫华律师搜集整理

1、哪些土地使用权转让要进交易中心公开交易？

①以出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后的土地；

②减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；

③合作建房，但农村征地返还用地除外；

④已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造、选择改造单位的；

⑤已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规定前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；

⑥为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让； 

⑦人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；

⑧法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。

2、什么是城市更新？

根据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

城市更新应优先考虑城市整体利益。

3、在什么情况下可进行城市更新？

具有以下情形之一的特定城市建成区，可以进行城市更新：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城

综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。

综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

10、什么是功能改变类城市更新？

功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。

功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

11、什么是拆除重建类城市更新？

拆除重建类城市更新是指对城市更新单元内建筑物进行全部或大部分拆除后重新建设的更新改造行为。

拆除重建类城市更新应严格按照城市更新单元规划和城市更新年度计划的规定，经依法确定的改造主体组织实施。

它通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。

12、城市更新就是拆除重建么？

我市城市更新主要以综合整治和功能改变为主，合理确定拆除重建规模，因此并非所有的城市更新项目都是拆除重建。

13、拆除重建类城市更新为什么制定年度计划？

年度计划有哪些作用？

城市更新的年度计划包含城市更新单元规划制定计划和已具备实施条件的城市更新年度实施计划。

编制城市更新单元规划制定计划目的在于加强政府引导和规划统筹，以体现城市的整体利益。

列入制定计划的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。

更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

14、城市更新年度计划的申报渠道有哪些？

城市更新年度计划可向所在地市规划国土委各管理局或各区政府（新区管委会）城市更新部门申报。

15、拆除重建类城市更新单元规划批复的审批部门是哪些？

拆除重建类城市更新单元规划由市规划国土委协调上报，经市政府授权，由市建筑与环境艺术委员会审批。

对与法定图则一致的，可视情况简化审批程序。

16、城市更新项目的实施主体由谁来确定？

城市更新项目的改造实施主体，由区政府按有关规定和程序确定改造实施主体。

17、拆除重建类城市更新项目在取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确定文件后，应该做些什么？

各事项的主办部门是哪些？

拆除重建类城市更新项目在取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确定文件后，可到规划国土委管理局申请办理相关行政许可、非行政许可和行政服务事项，主要包括：

办理建设用地方案图（管理局用地科主办）、办理建设用地规划许可证（管理局规划科主办）、签订土地使用权出让合同（管理局用地科）等。

签订土地使用权出让合同后，其他事项参照新建建筑工程报建程序及流程。

18、拆除重建类城市更新项目中城中村改造的地价如何计算？

城中村改造的地价按如下标准计算：

建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

19、城中村按规定补缴地价进行拆除重建后，能否进行转让？

城中村按规定补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可由建设单位取得完全产权，可以自由转让。

20、拆除重建类的工业区改造项目升级改造为工业用途或市政府鼓励发展产业的，地价如何计算？

其地价按如下标准计算：

原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50％缴纳地价。

21、拆除重建类的工业区改造项目改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，地价如何计算？

其地价按如下标准计算：

原有合法建筑以内部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

22、工业区升级改造为工业用途的项目拆除重建后，能否进行转让？

拆除重建类的工业区升级改造为工业用途的，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。

23、拆除重建类的工业区升级改造需要建设工业楼宇配套设施的，有何规定？

工业楼宇的配套设施应当考虑已有的配套情况统一规划、集中建设，不得改变用途。

集中统一建设的配套设施的用地面积不超过总用地面积的7％，且建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30％。

24、除城中村改造、工业区升级改造以外的其他拆除重建类城市更新项目，地价如何计算？

其地价按如下标准计算：

按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

25、实施拆除重建的权利人应当履行怎样的责任？

实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。

26、城市更新项目可以分期实施吗？

分期实施有何要求？

规模较大的城市更新项目可以分期实施，分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元专项规划和规划许可文件规定。

分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。

27、城市更新单元的规划功能和开发强度如何确定？

规划功能和开发强度由按照法定图则等上层次规划编制的城市更新单元规划确定。

28、已经列入城市更新单元规划制定计划的小区一定能实施改造么？

列入城市更新单元规划制定计划的小区，仅获准编制城市更新单元规划。

只有更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。

29、开发商进驻小区开展前期工作是否意味着已成为改造主体？

项目实施主体最终应如何确定？

征集改造意愿的开发商是否最终一定成为实施主体？

开发商在计划申报阶段征集改造意愿不意味着该小区已列入城市更新单元规划制定计划，也不意味着政府确认了其项目实施主体身份。

如果有开发商未经批准进入小区发生扰民现象，小区业主可积极向城管或公安等部门投诉举报。

项目实施主体在所有原权利人与开发单位签订拆迁补偿协议或成立公司形成单一主体后，由区政府按有关规定和程序确定。

项目最终的实施主体与前期征集改造意愿的单位及计划申报主体有可能不同。

30、计划申报阶段和项目实施阶段对改造意愿的要求分别是什么？

目前，按照《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》，申报城市更新单元为单一宗地的，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，方可进行申报；申报城市更新单元内涉及多个地块的，达成改造意愿地块的面积占到更新单元用地面积4/5后，方可进行申报。

项目纳入计划后，必须按照城市更新办法的规定，形成单一主体方可实际实施。

31、什么是城中村？

城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

32、深圳市有多少个城中村?

据调查统计，全市有 320个城中村（行政村）。

其中特区内91个，特区外229个。

33、我市城中村改造有关技术文件有哪些？

目前我市城中村改造有关技术文件有：

（1）深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）

（2）深圳市城中村（旧村）改造中长期计划（五年计划）

（3）深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）

（4）深圳市城中村（旧村）改造规划指引——技术通则（试行）

（5）深圳市城中村综合整治规划编制内容、深度及技术指引。

34、哪些城中村是全面改造的重点对象？

全面改造的重点对象为城市重点改造区域，城市主干道两旁、口岸、轨道交通站点500米范围内的城中村。

35、城中村改造范围内少量其它用地可否纳入改造范围？

符合相关要求的少量其它用地，在城中村改造项目中，零星用地面积不超过3000平方米，总面积不超过原农村红线用地面积10％的零星用地可纳入改造范围。

36、城中村改造如何体现公共利益？

通过科学合理的规划，对改造建设强度进行控制；通过规划控制和资金扶持，实现城中村改造的社会公益性目标；通过规范程序和统一管理，监督开发商的运作，确保改造中原居民的合法利益得到保障。

37、城中村改造是不是全部推倒重来？

城中村改造并不全部推倒重来，我市城中村改造有两种模式。

一是综合整治；二是全面改造。

目前，仍以综合整治模式为主。

38、城中村改造如何全面推进？

总结深化城中村改造经验，进一步完善城中村改造的配套政策；特区外的城中村要尽快提速，积极稳妥有序推进；开展多种模式改造，形成全面的示范效应；适度控制全面改造规模，处理好与土地供应及房地产市场的关系；坚持规划引导，积极推动成熟项目。

39、城中村改造的指导思想是什么？

城中村改造的指导思想是：

坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合改造全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社区全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。

40、城中村改造应坚持哪些原则？

坚持积极稳妥、有序推进的原则；坚持政府主导、市场化运作的原则；坚持统筹兼顾、综合改造的原则；坚持区别对待、因地制宜的原则；落实科学发展观、建设节约型社会的原则。

41、城中村改造的总体策略是什么？

规划先行，突出重点，整体开发，分期推进，分类指导，分区平衡，政策配套。

42、城中村改造项目用地是否纳入全市年度土地供应计划？

城中村全面改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，同时纳入近期建设规划年度实施计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。

43、城中村改造专项规划是由哪个部门负责组织编制的？

城中村改造专项规划由各区政府负责组织编制，