上海维修基金相关政策.docx
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上海维修基金相关政策.docx
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上海维修基金相关政策
上海市住房保障与房屋管理局下属
物业管理
上海市物业管理事务中心
(上海市维修资金管理事务中心、上海市公房经营管理事务中心)
主要职能
1、负责全市房屋维修资金的筹集、使用监管的协调、指导和检查。
2、负责已筹集但尚未划转业主大会的房屋维修资金的代管及划转管理工作。
3、负责对各区(县)房地局房屋维修资金管理部门的业务指导、监督和培训。
业务范围
1、首期商品住宅维修资金的筹集管理。
2、各区(县)房管局代管的商品住宅首期维修资金的监督和管理。
3、商品住宅维修资金、公有住宅售后三项维修资金使用的日常指导和监督。
4、对各区(县)房管局维修资金管理部门的业务进行指导和培训
关于成立市区两级商品住宅维修基金管理办公室的通知
沪房地资物[2001]547号
各区县房地局:
为了加强本市商品住宅维修基金的管理,保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新,市局决定,成立上海市商品住宅维修基金管理办公室。
同时,要求各区、县房地局设立区、县商品住宅维修基金管理办公室。
请各区、县房地局按照执行。
上海市房屋土地资源管理局
2001-10-10
上海市商品住宅维修基金管理办法
第91号
《上海市商品住宅维修基金管理办法》已经2000年10月8日市政府第75次常务会议通过,现予发布,自2001年1月1日起施行。
市长徐匡迪
二○○○年十月十二日
第一条(目的和依据)
为了加强本市商品住宅维修基金的管理,保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新,根据《上海市居住物业管理条例》,制定本办法。
第二条(适用范围)
本市行政区域内商品住宅维修基金(以下简称维修基金)的设立、使用和管理,适用本办法。
第三条(管理部门)
上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市物业管理的行政主管部门,负责本办法的组织实施。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门,依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。
第四条(维修基金的设立)
新建内销商品住宅应当设立维修基金,首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。
新建外销商品住宅可以设立维修基金。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的,由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定;住宅出售时未设立维修基金的,业主大会或者业主代表大会可以决定设立,并在业主公约中规定。
第五条(维修基金专户的开立)
业主委员会成立前,维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管,本息归业主所有,任何单位和个人不得使用。
区、县房地产管理部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协议,开立一个本辖区维修基金的专户。
维修基金专户的开立,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立帐,并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,按门号立帐,并分列每套住宅单元的分户帐。
第六条(首期维修基金的交纳标准)
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人,应当按照下列标准交纳首期维修基金:
(一)配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳;不配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。
(二)配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。
新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价,由市房地资源局和市物价部门核定。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的,首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定;业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的,全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。
第七条(首期维修基金的交纳时限)
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金:
(一)房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前,按本办法第六条第一款第一项的规定,将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。
(二)购房人应当在办理房地产权变更登记前,按本办法第六条第一款第二项的规定,将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
(三)业主委员会成立时尚未出售的商品住宅,房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内,按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金,存入专户银行。
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时,应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的,应当按住宅转让合同约定的时限,将首期维修基金存入专户银行;业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的,全体业主应当按业主公约规定的时限,将首期维修基金存入本办法第十条规定的开户银行。
第八条(首期维修基金交存情况的核查和公布)
区、县房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况,并每年公布一次。
第九条(前期物业维修和更新费用的承担)
业主委员会成立前发生的物业维修、更新,不得使用维修基金,其费用由房地产开发企业承担。
第十条(维修基金帐户的开立)
业主委员会成立后,应当与本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金帐户。
维修基金帐户的开立,应当按每幢住宅立帐,并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,应当按门号立帐,并分列每套住宅单元的分户帐。
第十一条(开立维修基金帐户提交的文件和资料)
业主委员会开立维修基金帐户时,应当提交下列文件和资料:
(一)开户申请书;
(二)业主委员会成立的批准文件;
(三)业主分户清册;
(四)业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴;
(五)物业管理服务合同。
前款规定的业主分户清册由区、县房地产管理部门经核对后向业主委员会提供。
业主分户清册的格式,由市房地资源局会同有关部门制定。
业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的,还应当提交书面委托书。
第十二条(维修基金的划转)
业主委员会开立维修基金帐户后,应当通知区、县房地产管理部门,由区、县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。
第十三条(纳入维修基金的收益)
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用,应当存入维修基金帐户,归该幢住宅的业主共同所有,并设立单独帐目,专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用,应当存入维修基金帐户,归全体业主共同所有,并设立单独帐目,专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。
第十四条(维修基金的用途)
维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新,不得挪作他用。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担。
经业主大会或者业主代表大会决定,业主委员会活动经费可以在维修基金中列支,业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。
第十五条(物业维修和更新的实施)
物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项;合同未约定或者约定不明确的,按照下列规定实施:
(一)住宅共用部位、共用设备的维修、更新,应当事先征得业主小组书面同意;
(二)物业管理区域公共设施的维修、更新,应当事先征得业主委员会书面同意。
发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况,物业管理企业应当立即组织物业维修、更新,并及时通知业主委员会。
住宅需要大修或者专项维修、更新的,物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的,应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。
施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业审核。
住宅大修和专项维修、更新完成后,物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的,应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。
第十六条(房屋督修)
经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修;逾期不维修的,区、县房地产管理部门可以组织代为维修,其费用由房屋所有人承担,或者按本办法第十七条第二款规定在维修基金中列支。
第十七条(维修基金列支的范围和方式)
物业维修、更新完成后,物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核,并经业主委员会主任、副主任共同签章后,有关的费用方可在维修基金中列支。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支:
(一)住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,一幢住宅有两个或者两个以上门号的,每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用,由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
(二)物业管理区域公共设施的维修、更新费用,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中,属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用,由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会活动经费在维修基金中列支的,由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十八条(维修基金的支取和分摊)
维修基金应当按照下列规定支取:
(一)物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金,实际发生的日常维修、更新费用按月结算;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。
物业管理企业向开户银行支取备用金时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证;支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
(二)住宅需要大修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
物业管理企业向开户银行代为支取预付款时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
(三)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金,实际发生的活动经费按月结算;业主大会或者业主代表大会另有决定的,从其决定。
向开户银行支取备用金时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会的决定;支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊;物业管理服务合同另有约定的,从其约定。
住宅大修和专项维修、更新费用,应当单项即时按户分摊。
业主分户帐外设立单独帐目的,可以先在该帐目中列支。
物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单,由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。
第十九条(维修基金帐目的核对和公布)
业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目,并将下列情况每半年向全体业主公布一次:
(一)维修基金交纳、使用和结存的金额;
(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;
(三)业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况;
(四)维修基金使用和管理的其他有关情况。
前款第二项规定的情况,应当按每幢住宅公布;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,应当按门号公布。
业主对公布的维修基金帐目情况有异议的,可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单,每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。
业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。
第二十条(维修基金的再次筹集)
一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。
具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。
再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订,提交业主大会或者业主代表大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
第二十一条(住宅转让时维修基金的处理)
因买卖、赠与等发生住宅转让的,住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明,向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时,原业主交纳的维修基金剩余款额,由住宅受让人向原业主支付;住宅转让合同或者转让当事人另有约定的,从其约定。
房地产开发企业出售住宅时,其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的维修基金剩余款额,按前款规定执行。
第二十二条(维修基金帐户的变更)
有下列情形之一的,业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续:
(一)物业管理区域发生调整的;
(二)业主委员会主任、副主任发生更换的;
(三)物业管理企业发生更换的。
第二十三条(维修基金帐户的注销)
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的,业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明,向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额,并办理分户帐注销手续。
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的,业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明,向开户银行办理维修基金帐户注销手续。
业主分户帐外设立单独帐目的,其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分别提取。
第二十四条(投诉)
市房地资源局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
区、县房地产管理部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受理之日起30日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的投诉答复有异议的,可以向市房地资源局申请复核;市房地资源局应当自受理之日起30日内,将复核意见告知投诉人。
第二十五条(法律责任)
房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的,由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定,侵占应当存入维修基金帐户的经营服务收益或者挪用维修基金的,由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正,并通告全体业主;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
因物业管理企业的过错致使维修基金被挪用的,物业管理企业应当依法承担连带责任。
第二十六条(物业管理区域内非居住房屋的维修基金)
物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施,应当由设施接收单位按照下列规定交纳首期维修基金:
(一)新建内销商品住宅的配套公共建筑设施接收单位,按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和,在办理设施移交手续之日起的15日内交纳;其中,单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的,按规定标准的50%交纳。
(二)新建外销商品住宅出售时设立维修基金的,由配套公共建筑设施接收单位按本办法第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。
前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋,应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。
物业管理区域内非居住房屋维修基金的使用和管理,依照本办法的有关规定执行。
第二十七条(维修基金的委托管理)
业主委员会可以委托社会中介机构代为管理维修基金。
具体办法由市房地资源局制定。
第二十八条(应用解释部门)
市房地资源局可以对本办法的具体应用问题作出解释。
第二十九条(施行日期和执行事项)
本办法自2001年1月1日起施行。
本办法施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和管理,参照本办法的有关规定执行,具体执行办法由市房地资源局制定。
上海市人民政府令
2000-10-12
商品住宅维修资金信息公开查询说明
根据相关规定,现就本市商品住宅维修资金信息公开内容和方式说明如下:
一、定期公布年度归集、划转情况
分区(县)公布近三年商品住宅维修资金的年度归集金额以及从各区(县)房管部门代管账户划至业主大会账户的维修资金金额。
每年4月1日前更新,相关信息可在本网站查询。
二、为业主查询个人分户的维修资金信息提供便利
业主可在本页面或网站凭用户名和密码登录查询个人分户的维修资金收入、支出、结存情况以及小区维修资金账目公布信息。
(注:
未注册的用户,请先进行注册。
注册所需的18位产业代码可以在《上海市商品住宅维修资金收款凭证(购房人专用)》和《上海市商品住宅专项维修资金业主年度结存单》上查到。
)
另外,对于维修资金已划转到业主大会银行账户管理的小区,业主还可通过以下方式了解相关信息:
1、业主委员会或其委托的物业服务企业每半年(具体时间为1月份和7月份)在小区内公布一次账目。
(业主对公布的账目有异议的,可以要求业主委员会或其委托的物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
)
2、业主大会开户银行每年4月份向业主邮寄《上海市商品住宅专项维修资金业主年度结存单》。
关于开展商品住宅专项维修资金使用审价、审核、审计和工程监理工作的通知(试行)
各区(县)商品住宅维修资金管理办公室(中心)、业主大会、物业服务企业:
为贯彻《上海市住宅物业管理规定》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》等法规、规章,推进《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007-2009年)》的落实,规范商品住宅专项维修资金的使用行为,防范资金使用风险,提高资金使用效益,维护业主合法权益,经研究,在本市开展维修资金使用审价、审核、审计和工程监理工作。
现就有关事项通知如下:
一、实行大额维修工程审价制度
除业主大会或业主小组另有决定外,维修和更新、改造工程费用超过5万元的(含5万元),应聘请专业审价机构进行审价。
业主大会委托其开户银行签约的审价单位审价,对造价超过5万元的工程,业主大会应承担的审价费用由其开户银行支付。
业主委员会或委托的物业服务企业,应积极配合审价单位做好审价工作。
二、规范维修资金支取审核
业主大会支取维修资金时,应向开户银行提供商品住宅维修资金支取汇总表。
首次支取大修或专项工程费用时,还应提供:
(一)业主大会(业主小组)决议、业主委员会决议或经业主委员会认可的急修报告等授权证明文件;
(二)签订的施工承包合同。
(三)需审价工程的委托审价合同。
大修或专项工程完工验收后,应提供工程完工证明和需审价工程的审价报告;支取工程质量保证金时,提供工程质量保证责任期满证明。
大修或专项工程首次支取金额应不超过工程合同总价的30%;工程完工前,累计支取金额应不超过工程合同总价的75%;大修或专项工程,应保留不低于工程合同总价5%的质量保证金。
业主委员会或委托的物业服务企业按规定提供要件后,开户银行应向其出具收件回执。
三、实行财务审计制度
业主委员会换届时,业主大会应聘请审计单位,对维修资金和利用物业共用部分获取的收益的收支和管理情况进行审计。
审计费用按照《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理有关收费问题的通知》(沪房地资物[2004]562号)的规定计算,在小区经营性收益中列支,也可以在维修资金中列支或向业主收取。
审计结束后,业主委员会应将审计报告在小区内公告7天,并留存业主委员会或小区管理处,接受业主查阅。
四、实行工程监理制度
除业主大会或业主小组另有决定外,维修和更新、改造工程费用超过50万元的,应聘请专业工程监理机构实施工程监理。
业主大会委托其开户银行签约的工程监理单位,对造价超过50万元的工程实施工程监理的,监理费用由开户银行承担。
业主大会应与工程监理单位签订书面委托合同,并严格履行。
物业服务企业应根据业主大会的委托或物业服务合同的约定,积极配合做好工程监理工作。
五、实施要求
开展审价、审核、审计和工程监理工作,所需要件的格式(可在本网站下载中心下载后查阅),“上海市房屋维修资金管理系统”中有记载的,以系统记载的格式为准。
本通知施行后,业主大会应将《业主大会议事规则》及相关小区管理规约中与维修资金和业委会活动经费使用相关的内容,录入“上海市房屋维修资金管理系统”,并提交区(县)房地局维修资金管理部门复核。
本通知自发布之日起试行。
试行过程中如有意见、建议,请及时与我们联系,电话:
63193189,传真:
63193124。
特此通知
上海市房屋维修资金管理中心
二〇〇八年十一月十三日
关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释(试行)
沪房地资物[2001]302号
各区、县房地局:
现将《关于〈上海市商品住宅维修基金管理办法〉的应用解释》印发给你们,请按照执行。
在执行过程中出现的问题,请及时向市局反馈。
二○○一年六月十九日
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》(以下简称《办法》)第二十八条规定,现就《办法》有关条文的应用问题解释如下:
一、第三条管理部门
市房地资源局下设市物业维修基金管理中心(以下简称市中心),负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作;负责对各区、县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。
各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心(以下简称区、县中心),负责所辖区域维修基金的设立、归集和使用监督管理;负责维修基金信息系统操作、业务指导和培训。
二、第四条维修基金的设立
本条第一款所称的新建内销商品住宅,是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅,以及1999年12月1日起纳入内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。
三、第五条维修基金专户的开立
本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。
区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本(详见附件一)。
区、县房地局开立维修基金专户时,应当按人民银行规定提交有关文件和资料。
开立的维修基金专户,应按市房地资源局规定,以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册(详见附件二)。
区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。
四、第六条首期维修基金的交纳标准
本条所称的每平方米建筑面积成本价,由市房地资源局和物价部门公布。
其中,2000年12月31日之前出售的商品住宅,其每平方米建筑面积成本价以1198元计价;2001年
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