精品老龄化与银行住房反向抵押贷款研究.docx
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精品老龄化与银行住房反向抵押贷款研究
老龄化与银行住房反向抵押贷款研究
老龄化社会与商业银行住房反向抵押贷款
根据国家统计局的数据显示,2003年,我国60岁以上的老年人为1.3亿,占总人口的比重已达到10%。
按照国际通行的“60岁以上为老年人,老年人口占人口比例达到10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”标准,中国已进入老龄化社会。
预计到本世纪中叶,这一数字将达到4.4亿,到那时候,老年人口将占我国总人口的四分之一,社会保障体系将面临严峻的挑战。
人口老龄化程度的不断加深将对社会经济发展和人民生活等各个领域带来广泛而深刻的影响。
由于退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的经济保障,特别是当他们面临疾病、灾祸时,生存状况就会面临很大危机。
随着人口老龄化趋势的明显,老年人的生活状况已经不仅仅是一个群体问题,更会演变成为一个社会问题。
如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧,是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。
实行住房反向抵押贷款,可以有力地保障老年人的晚年生活,使得他们在不卖掉房子的同时,拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。
同时,由于房子仍然属于借款人所有,他可以继续享有房子增值带来的收益,可以在适当的时候选择出售和其他处置方式,获得更高的收益。
住房反向抵押贷款不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产,提高老年人的生活质量,也刺激了年轻人对房地产的投资及房地产二级市场的繁荣。
这既使得养老有了经济保障,减轻了国家在社会保障方面的压力,也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。
美国住房反向抵押贷款的实践
住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按人的平均寿命计算,将其房屋的价值化整为零,分摊到预期寿命年限中去,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。
它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时,将继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息,相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年(月)金”。
因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
住房反向抵押贷款最早源于荷兰,当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。
住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国,已有15年的历史。
上世纪80年代,美国因为出现了大量的“房子富翁,现金穷人”,于是住房反向抵押贷款便应运而生,并逐渐成为许多老年住房所有者的绝佳金融产品。
美国住房反向抵押贷款模式主要有以下四个特点。
金融机构可以保留房产升值权益。
在美国,住房反向抵押贷款的利息比一般抵押贷款的利息稍高一点,金融机构在房主辞世并将房子卖掉后,除了得到本金和利息外,还将得到房产升值的部分,利息和升值部分构成了金融机构的利润来源。
美国把这样的做法俗称为“抵押的年金”(CollateralizedArnnuity)。
但如果房主的寿命比预期的要长,或者房产升值的金额并不像预计的那么多,金融机构实际回收的贷款利息就会减低,甚至连本金都收不回来。
因此,该项业务带有一定的风险。
目前国外在开展该项业务同时也规定,一旦借款人与金融机构订立了有效合同并开始执行,那么不管借款人的实际寿命有多长,金融机构一律要按月付款,但如果借款人的实际寿命短于预期寿命,一律由金融机构收回房产并进行销售、拍卖或出租。
引入第三方担保。
联邦住宅管理局(FederalHousingAdministration,FHA)和退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)积极为广大借款人提供担保,实现了信用升级,进而有力地增强金融机构的贷款信心。
存款保险吸引资金流人住房抵押市场。
由专门从事住宅金融保险业务的公司联邦储蓄保险公司同时为金融机构提供存款保险,保证居民储蓄的安全,有力吸引了资金向住宅抵押市场流动,保证了资金的来源。
美国住房反向抵押贷款品种较多。
美国的住房反向抵押贷款种类较多,如由联邦住宅管理局(PHA)承保并在各州发行的HECM,这是最通行的品种;还有美国联邦国民抵押贷款协会的HomeKeeper及隶属雷曼兄弟银行的“财务自由”(FinancialFreedom)推出的高额反向抵押贷款,后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。
住房反向抵押贷款作为一种成熟的融资方式被越来越多的人所接受,更重要的是它改变了许多美国入主要靠投资回报来支撑自己退休生活的方式。
住房反向抵押贷款让老年人不必每天再为自己的投资操心,只需与相关金融机构办妥有关手续,便可一劳永逸,使今后的退休生活更加丰富、更加宽裕。
我国商业银行推出住房反向抵押贷款业务存在的障碍
国内房地产二级市场的发展滞后影响了商业银行的积极性。
商业银行开办住房反向抵押贷款的目的之一,在于满足银行资金的流动性要求,解决商业银行目前普遍存在的短存长贷问题。
而商业银行将借款人的房产迅速变现,就可弥补短存长贷引发的商业银行资金流动性风险。
商业银行开办住房反向抵押贷款,还必须考虑到贷款的安全性,也就是说,贷款到期必须按时收回。
而上述目的能否实现依赖于房产是否能够迅速在房地产二级市场变现。
而当前,我国房地产二级市场发展严重滞后,国内经济发展程度、居民收入、城市化发展阶段、住宅消费理念和房屋供给品质等宏观因素,以及房屋产权不明、房价上涨、房屋价值评估发展滞后和手续繁琐等微观因素综合影响了房地产二级市场的发展,影响了商业银行推出此项业务的积极性。
房地产评估业发展存在很多问题。
金融机构在受理此项业务之初需要对房屋价值和借款人的综合情况进行评估,此外,在此项业务进行中仍要对房屋进行连续评估,以准确确定房屋的实际价值。
在金融机构将房产通过房地产二级市场进行变现时,仍要依据对房产进行的评估确定实际收益。
在房地产评估中,评估机构应完全按照中介机构应遵循的职责,独立、客观、公正地对房产标的进行评估。
成熟的房地产评估业应具有统一的评估行业管理办法和规范、监管有效的评估机构以及一支高素质的评估师队伍。
我国房地产评估市场建立的时间较短,由于缺乏统一管理以及评估机构评估资质混乱等原因,存在不少问题,规范房地产评估市场已成为一项刻不容缓的任务。
综合来看,我国房地产评估市场存在的问题主要包括条块分割严重,收费标准与评估规程各异,涉及的中介机构大小悬殊,鱼龙混杂,整体素质偏低I中介机构之间存在恶性竞争;有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理以及中介机构不按核准的资质和范围执业等。
国人观念亟待转变。
长期以来,一些传统的观念在国人心中根深蒂固,特别是对于老人来说,将自己居住了很多年的房产抵押出去,在自己身后却无法留给子女的现实让他们无法接受;对于子女一方,一部分人可能因为少了继承的遗产,以及因为到期金融机构将房产收回而无法纪念父辈而反对接受这一服务。
另一部分人认为留下作纪念的意义要大于抵押给金融机构按月获得收入的意义。
此外,国人对于房产投资的观念不强也是限制此项业务开展的原因之一,人们长期以来一直将房产作为固定资产自用,很少有人将房产作为一项投资。
住房反向抵押贷款开展的意义不仅在于保障老年人的晚年生活,还在于刺激了房地产市场的发展。
这两个目的的达到,需要国人观念的转变。
借款人信用增级问题难以解决。
住房反向抵押贷款风险较大,而借款人除了房产之外,几乎没有其他收入来源,因此借款人的还款来源主要依赖于借款人过世之后对抵押房产的变现收入,而房地产变现收入具有不确定性。
如果没有第三方,如保险公司对借款人的还款来源提供第三方的担保,那么商业银行开展此项业务的积极性不高。
相关法律法规有待完善。
住房反向抵押贷款的开展需要立法机关以及金融监管机构制定的相关法律法规作保障。
例如在评估这一重要环节中,应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律尽快建立符合我国国情的规范化、程序化、法律化的统一的房地产评估管理法规。
在新的法规中应坚持五个统一,即房地产评估对象统一、机构准入制度统一、人员准入制度统一、评估收费标准统一、执业规则和评估标准统一。
除此之外,还应由相应的监管机构在批准实施此项业务后进行各阶段的监管。
最后,国家还应对开展住房反向抵押贷款相关的业务给予一定的税收优惠,以鼓励商业银行开展此项业务。
我国商业银行实行住房
反向抵押贷款的建议
选取条件成熟的城市和商业银行作试点。
在国内各地环境不尽相同的情况下,为了使住房反向抵押贷款未来的实施更具有普遍性,应当首先在条件相对成熟的城市和商业银行开办此项业务。
试点城市应当同时具备房地产二级市场发展程度较高、商业银行的可用资金具备一定规模、房地产市场的预期发展良好、房地产评估业的发展较成熟、银保联手开办业务获得批准、当地投资消费生活观念领先、房屋产权情况较明确、相关法律法规环境较完善成熟以及监管机构监管环境良好等条件,同时当地财税部门应给予商业银行一定的优惠政策,待条件相对成熟后再作推广。
银保联手开展此项业务。
商业银行在开展住房反向抵押贷款业务中,与保险联手是其不可或缺的一个重要部分。
首先,由于双方的盈亏主要取决于借款人的寿命长短,因此此项业务的开展中有可能出现诸如借款人实际寿命较预期寿命延长等风险。
为解决此类问题,借款人在初始就应向与商业银行联合开办此项业务的保险公司投保,这样,在出现风险时,商业银行就可获得保险公司的赔款。
其次,对于抵押物的毁损、贬值等,均可由保险公司负责保险。
房产到期变现时,商业银行与保险公司以一定比例分摊房产增值部分。
在国外,有很多保险公司单独开办此项业务,但中国内地的保险公司尚未具备金融信贷的功能,且目前国内保险资金还不允许投资普通房产,所以只能通过与商业银行联手开办此项业务。
如果银保联手,既可以发挥商业银行充足的资金优势,又可发挥保险公司的保障和风险承担优势。
再次,房地产保险还可以起到信用增级的功能,即提高被保险人的信用程度,同时也大大拓展了保险公司的业务空间。
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