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住宅产品策划
太原刚玉·盈彩雅居
产品设计任务书
目录
一、地块周边情况
二、项目所在区域分析
三、项目定位
四、产品定位
五、总体规划设计要求
六、景观设计要求
七、其他设计要求
八、规划设计深度要求
一、地块周边情况
项目位于太原市小店区新兴商业中心的亲贤北街,其具体的地理位置为亲贤北街与寇庄西路的交界处,项目基地北侧为一幢保留建筑,该幢建筑物直接影响了项目与亲贤北街的直接交通,基地西面为规划建设中的20米宽的寇庄西路,东面为旧建筑物。
地块西北角为保留的工厂宿舍建筑,地块南侧除了保留建筑外还有小区规划中改建幼儿园。
因此基地形状呈倒置的“L”形。
二、项目所在区域分析
2.1区域大环境分析
项目所在区域小店区,具有得天独厚的区位发展优势,南农北商、高新技术密集、交通、通讯便利,是太原市整体布局“南移西进”的主要扩张区域。
在太原市城市发展执行“南移西进”策略后,该区域迎来了发展的大好时机,在今年8月份后,南城地产项目开始集中放量,正是这种影响的体现。
位于项目北侧的亲贤北街为太原商业的副中心,被当地居民誉为太原市饮食、娱乐一条街,为该区域的房地产发展提供了完善的配套、旺盛的人气和广泛的潜在购房客源。
2.2区域房地产分析
在区域大环境的利好因素的促进下,该区域的房地产的发展形势方兴未艾,当然在房地产的发展过程还存在一定的阻碍和不利因素,目前主要状况如下:
1.区域房地产的发展速度相对较快,先后出现了以华宇·绿洲、阳光地带、奥林花园为代表的新型居住小区,而且市场竞争比较激烈。
2.目前该区域市场尚存有大量的集资房、联建房,而且集资房、联建房的总量占房地产供给总量的50%以上,客户在购房意识上还对集资房、联建房都报有很大的依赖性;
3.目前太原市民的购房观念还相对比较保守,对按揭贷款购房还存在一定的抗性;
4.该区域的房地产主要集中在市区的繁华地段,开发土地的面积普遍偏小,而容积率却相对较高,开发商为赢取利润最大化,所以在项目的规划设计、景观设计方面没有投入较多的资金和经历,致使区域内的房地产综合品质参差不齐,而且相对不高。
5.房地产的户型结构不尽合理,户型设计不够紧凑,户型面积普遍偏大,但户型的功能和面积配比不够合理,致使大面积户型也没有真正体现出户型的舒适型,而且户型在功能上没有形成很大的差异性。
6.购房人群年龄层偏大,绝大部分购房者尚处于从单纯居住功能阶段向关注产品综合品质阶段过度,与改善生活方式阶段还有一定的距离。
三、项目定位
3.1项目客户定位
通过对太原房地产市场的供需调研,中原对本案目标客户定位进行分类:
Ø第一类:
太原市区和周边乡镇、地市的个体经营户、私营企业老板,该类客群对项目品质、周边环境以及项目升值潜力等较为关注。
该类型客户的购买动机主要有三种:
1.改善居住品质,体现个人事业成就感;
2.为子女创造良好的就学、就业机会而有意在太原购房;
3.利用闲散资金在太原置业投资。
Ø第二类:
国家机关、事业单位职工及院校高收入购买群,该类客户生活方式比较内敛,不太张扬,但比较注重小区综合品质和社区环境,其购房动机主要是为了实现更多的居住功能,提高居住生活质量,同时希望通过购买商品房改善居住环境。
Ø第三类:
金融、保险、律师等新兴职业从业者及为数不多的外企员工,该类客群是最容易新生活观念的人群,同时其事业发展呈逐步上升态势,有比较稳定的丰厚收入,其购买动机主要体现在追求生活享受,生活情趣和实现个性化生活等方面。
该类客户除了关心小区的综合品质外,对购买的住房的户型、功能结构更为关注。
客户定位小结:
另外,在需求调研分析中得出本案的购房群体年龄层基本上在30-45岁之间,与太原整体房地产的消费对象年龄层次基本相仿。
同时通过以上三种主要的购房群体可以看出,三类客户群体的收入在太原处于中偏上层次,属于社会精英,但不是富豪,他们在购买商品房时在心理上还存在不稳定因素,需要对潜在的三种客户群体进行心理培育和服务跟踪。
这也是项目市场定位中值得关注的重要环节之一。
3.2项目市场定位
项目的市场定位取决于项目的客户定位和目前项目周边的区域市场环境,基于以上两个方面因素以及前阶段的市场供需调研结果,确定项目的市场定位为中高档楼盘,通过该市场定位主要目的在于:
Ø引导消费市场
通过本案出色的规划设计,构造高品质生活框架,引导消费者购买商品并不是单纯为实现居住功能而购房,而是通过购房改善生活环境,提高生活品质,改善生活方式。
引导购房消费从单纯的居住功能阶段向关注产品综合品质阶段发展、向改善生活方式阶段发展。
Ø倡导全新的生活方式
项目将以“打造一种全新的生活理念”,创造丰富、精彩的居住环境和生活内容,目的是通过本案侧面宣传一种国际化的全新生活方式,同时将国际化的生活方式导入太原。
为太原的生活注入全新的生活理念,为太原的房地产发展注入新气息。
Ø引领区域市场
按照国际化的标准打造经典的新兴居住小区,树立项目的高品质综合形象,引领区域乃至太原的房地产市场,同时树立刚玉开发精品、塑造国际化生活的企业形象以及塑造国际化生活的核心开发策略。
3.3项目形象定位
本案的市场推广形象定位,既要表现“国际化生活,精致品位社区”的市场定位,又要与太原市场的其他市场形象形成明显的差距,该市场形象定位主要力图向市场传达两个重要信息:
Ø国际化生活社区
本案有意打造高品位、丰富精彩的居住空间与生活环境,国际化社区不一定是严格按照国际化标准打造社区,而是重点突显国际化生活理念。
Ø高品位生活社区
高品位社区不是华丽不是豪宅,而是精细和完善,是对生活的生动理解和成熟把握,是以给住户优良的社区环境,温馨的居住情趣、充满人性关怀的生活氛围。
项目重视硬件质量、更以出众的软性服务取胜。
四、产品定位
4.1主要规划技术经济指标
项目用地指标
指标
数值
用地面积
34472.95m2
容积率
不大于3.0
建筑密度
不大于28%
绿化率
不小于35%
建筑限高
无限制
汽车位配比
1:
0.8
自行车位
1辆/户
4.2户型面积配比方案
项目户型面积配比一览表
房型
建筑面积
所占比例
备注
两房
两房两厅一卫
100-105
18%
/
30%
两房两厅两卫
105-115
12%
/
三房
55%
三房两厅两卫
130
14%
/
三房两厅两卫
140
33%
部分采用错层
三房两厅两卫
150-
8%
部分采用错层
四房两厅两卫8%
160-170
8%
部分采用错层
复式(顶层)7%
180-250
7%
客厅或餐厅中空
4.3户型设计的要求
4.3.1基本要求
1.平面设计必须考虑动静分开,干湿分离,公共空间和私密空间进行有序过渡或独立分开;
2.餐厨分离,餐厅需自然采光、通风,必须避免餐厅与过道的混合。
3.户型平面布局讲求气派但不失结构紧凑,尽量减少室内公共通道的面积,户型讲求讲究精致实用;
4.厨卫设计应考虑现代生活设施的布置,空间足够,减少局促感,应有自然采光、通风,避免暗卫、暗厨,设置工作阳台,在面积条件允许的大户型中可以设置工人房(或独立工人房)、杂物间;
5.主卧要明亮、宽敞,在面积许可的前提下,可设置走入式衣柜,配置书房时,可以将主卧与书房相连;
6.为使室内充分取景采光,卧室可设置飘窗、转角窗和低窗台;
7.体现出精致、个性的生活品味和特别的气派,房型设计引入错层、复式结构,丰富室内空间的功能和层次感。
8.由于北方冬季时间较长,夏季时间较短,在户型设计中应着重考虑室内供暖设备与空调机位的合理配置和摆放位置,同时应留有供热分户计量仪表的位置;
9.由于北方常年刮西北风及考虑采光、晒衣服等使用功能,将部分设于北面的阳台和露台(顶层)移至南面;北面窗可以考虑使用双层玻璃;
10.由于沙尘暴及空气污染等问题,建议阳台均采用封闭式,以适合北方气候和高层建筑特点。
4.3.3项目多款设计要求
1.户型设计基本按照项目户型面积配比一览表中的7种基本户型进行设计,每种户型按照功能设计要求做出多款设计,如:
Ø按照卧小厅大、厅小卧大原则分别设计户型;
Ø按照生活阳台设置在客厅或设置在主卧分别设计户型;
Ø按照生活阳台进深、面宽大小进行户型设计
Ø按照玄关、储藏间、走入式衣柜、工人房等多种辅助功能的不同组合设计户型;
Ø对部分户型按照平层或错层方式进行户型设计。
2.在进行多款户型设计的过程中,尽可能控制建筑面积的标准,户型建筑面积大小最多不能低于或超过参考标准5平方米;
3.每种户型在面积大小方面应有所区隔,特别是三房两厅两卫的户型之间应拉开一定差距,以避免日后在推广过程同类户型的互相“拆台”现象;
4.4户型功能特色
编号
房型
面积(m2)
特色
功能设计
设计款数
1
两房两厅一卫
100-105
经济
两房
厅大卧小一款
卧小厅大一款
对玄关、储物间、洗衣房进行参考设计
2
2
两房两厅两卫
105-115
舒适
两房
同“1”
错层设计一款
增加一主卧卫生间
2
3
三房两厅两卫
130
经济
三房
“2+1”户型设计一款
普通户型设计一款
错层设计一款
对玄关、储藏间、洗衣房、走入式衣柜进行参考设计
3
4
三房两厅两卫
140
家居
三房
厅大卧小一款
卧小厅大一款
错层设计一款
对玄关、储藏间、洗衣房、走入式衣柜进行参考设计
客厅面宽不低于4.2米;
3
5
三房两厅两卫
150
舒适
三房
同“4”
加大生活阳台、工作阳台面积;
3
6
四房两厅两卫
160-170
豪华型
同“5”
设置玄关,储藏间、独立洗衣房、走入式衣柜、工人房进行参考设计
3
7
复式
180-250
豪华型
同“6”;
客厅中空;
设置玄关,储藏间、独立洗衣房、走入式衣柜、工人房进行参考设计
尽量作到主佣分道
3
五、总体规划设计要求
5.1原设计方案建议
1.原设计方案整体规划方面功能分区清晰、布局紧凑、交通组织合理有序、管理维护方便;建筑风格清新、现代、具有时尚感,突显项目高品位的豪宅品质;会所设计充分考虑现有的用地条件与景观设置需要;根据对太原整体房地产市场供需两方面调研,以及据此对项目进行的定位修改,原设计方案与市场调研情况及项目定位存在一定的出入;
2.原设计方案没有考虑北方的供、采暖问题;
3.户型设计偏大,设计中没有体现出各不同面积、不同功能的户型差异;
4.大面积地使用弧形落地玻璃窗成本较高且实用功能不足;
5.由于太原多沙尘暴及空气污染严重,现有方案中清新风格的淡色系外立面耐脏及耐看的持久性较差;
6.小区入口的标志性功能不强;
7.其它经过市场调研后,原设计方案与项目定位有出入而需调整的相关设计要求。
5.2总体设计原则
1.建筑设计方案要充分体现创意,无论是在建筑立面设计,小区景观环境设计还是户型设计上,均应在太原市场目前尚未出现经典高层、小高层社区的前提下,以适度领先于当地水平方面,创出特色,自成风格;以适度的超前设计理念,引导太原新的生活方式和居住方式;
2.“国际化社区”主要是指要以适度超前的设计理念,国际化的发展战略和发展眼光来进行设计、营销推广和品牌发展与延续,同时又要与太原当地的地方特色和居民需求相结合;
3.规划设计应在各方面具有超前意识,既要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性和持久性,又要保持总体规划的耐观性及单体的持久性;
4.在规划设计过程中应遵循太原当地的季节气候变化和空气环境进行有针对性的设计;尊重太原地区对朝向的习惯,尽量实现南北朝向;
5.考虑地块L形,面宽窄,纵深长,临街面少(目前只有临寇庄西路一段)的特点,合理布局建筑单体和住宅环境,强调观赏与参与性相结合;
6.鉴于项目保留建筑与锅炉采暖设施保留,项目需分期开发,规划设计不仅要保证项目的整体性与延续性,还要兼顾小区分期规划的相对独立性及保持一定幅度的可调整性。
处理好投入使用区与施工区的关系,避免后期开发时施工噪音、交通、生活配套等对入住居民和原保留住宅区居民的影响;
7.小区人文环境素质,集中体现现在人与环境的亲和度,建筑与环境设计充分体现“以人为本”的生活方式;
8.进行规划设计时要将商业、会所设施等用地同居住用地相结合,既能方便业主又能对外开放经营;同时会所或商业设施可否考虑与现场售楼环境相结合,既考虑日后的经营又方便售楼处的提前使用;
9.充分考虑环保、节能的建设标准;在建材上可适当使用新材料、新技术;
10.首期设计即能最大限度地展示小区居住质量、园林特色、会所功能、销售环境和商业配套。
5.3整体建筑风格
建筑风格要求精致、典雅、沉稳,建议外立面采用偏深或偏暖色调,现有方案的立面颜色过于活泼靓丽,不适宜太原当地多风沙灰尘的空气环境与气候特点。
建筑外形通过凹凸的外墙丰富建筑立面的立体感,在规划条件及用地条件许可的前提下力求大面宽,短进深,突出建筑自然采光的均好性。
现有方案中外立面以时尚、简洁风格为主,色彩明快,外立面所用的颜色较淡,在太原较不适宜,容易脏,清新的感觉很难保持。
5.3建筑底层局部架空
中原建议本案建筑底层局部架空,这不单纯是追求建筑形式上创新,而更大程度上是增加小区环境景观的通透感,丰富居民的公共生活空间,一方面可以让景观绿化渗入建筑之中,增加绿化率;另一方面可把一部分社区配套如儿童玩乐设施、老年活动区和室外健身设施移入架空层内,给城市人一个交流与沟通的渠道,增强社区的人文氛围和高尚感。
5.4小区道路系统和车位
●人车分流道路系统
本案作为太原市中心中、高档住宅社区,在部分品质上应该按照国际化社区标准来设计,设计思路上应体现出前瞻性、先进性。
建议小区道路系统尽量采用人车分流设计,一方面确保小区宁静、温馨的生活环境;另一方面为园区景观环境营造留下更多空间,在有限的空间内尽量提高小区内部的景观绿化空间。
●车位配比达到50%
建议小区车位配比率达到50%,在现有方案基础上建议提高车位数量,一方面通过社区内部配套标准的提高,适度超越太原现有房地产供应市场,同时也从另一方面体现国际化社区一种适度超前于当地市场的生活标准。
5.5会所
5.5.1中心会所功能
本案会所设计需要考虑的因素比较多,主要包括如下方面内容:
A、会所经营需要,本案规模较小,单纯依靠小区内部住户,不足以支撑会所的经营,尤其是本案有部分沿街商铺且临繁华的亲贤北街,其中的经营商家可以为小区提供一部分生活服务,因此会所的功能配置要与外部的商业设施有一定的差异性;
B、从营销推广的效果考虑,会所的设置最好能与售楼处、样板房设置、样板房景观环境的设置结合起来综合考虑,将楼盘的现场售楼中心置于会所内,并在会所附近范围先期建设一部分样板景观,有其必要性,因此会所的设计应该考虑施工的可行性和有利于控制工程进度;
C、从景观建设方面考虑,应尽可能增加景观的丰富性和层次感,由于社区的建筑形态均为高层和小高层,中庭景观应该考虑整体性,在有限的空间内尽量增加景观和绿地面积;
5.5.2中心会所加泛会所
为了丰富小区公共生活空间,结合底层部分架空设计,融入泛会所概念,泛会所主要用于配备开放性的运动、健身、聚会和儿童玩乐设施。
5.5.3会所规模
建议中心会所面积控制在1000—1200平方米左右,以区别外部商业街的文体设施为主如社区室内游泳池、健身房、阅览室、壁球馆、社区商务中心、洗衣房等等。
5.5.4会所功能及面积
A中心会所
功能
面积
室内游泳池
450㎡
棋牌房
120㎡
小型阅览室
30㎡
便利超市
70㎡
健身中心
120㎡
壁球馆
100㎡
乒乓球室
50㎡
家政中心
20㎡
商务中心
20㎡
洗衣房
20㎡
小计
1000㎡
B泛会所
充分利用建筑底层架空部分的空间,设置儿童天地、老年乐园及一些休息场所如绿色迷宫、棋格、草地滚球等,注重小区各景区的衔接,着重为休闲运动所用,以方便入住者到达各场所;
其设计原则主要是满足室外运动,一方面方便业主运动,一部分尽量设置在建筑物的组团里,既是能运动又能达到共享环境空间,另一方面体现了灵活、务实、开放的新人居精神,同时也为整个小区营造了更多的情趣交流空间平台和人文氛围。
儿童天地
老年乐园
1.翻斗乐
1.健身休闲漫步道
2.滑滑梯
2.夕阳红(遛鸟厅)
3.沙坑
3.博弈园
C室外运动会所
建议设置室外的网球场、羽毛球场、篮球半场,其中网球场和羽毛球场可以根据地势和地基的开挖状况进行设计。
5.6商铺
按现有方案,沿寇庄西路建设,采用楼上楼下两层临街商铺形式,每户面积大约控制在80平米左右,注重建筑风格与环境景观相协调,同时功能设置与繁华的亲贤北街又有一定的区隔,由寇庄西路闹中取静的环境,创造出具有一定品味的城市休闲景观长廊(可适当设置酒吧、咖啡屋等)。
5.7小区入口
由于本案临亲贤北街,入口内缩在一条不起眼的寇庄西路中,而且此条街的环境及道路现状较差,所以要求小区入口设计尽量成为一个具有标志性的亮点精致大气,结合设于会所和商铺,营造标志性入口。
5.8建筑立面细部处理
对于每一幢建筑物立面都必须有足够的空调机位预留空间,而空调机为也是影响建筑物外立面的重要因素之一,所以空调机位尽量作得隐蔽,或者与建筑物的整体造型相结合进行设计。
建筑物的外接管道在政策允许的前提下,尽量处理的比较隐蔽,管井尽可能的设置在建筑物的阴面(背面),与工作阳台相结合。
这样使建筑的立面尽量做得简洁、干净。
六、景观设计要求
6.1景观建设
环境景观设计应充分考虑利用有限的组团空间与底层架空的空间布局,景观园林结合缓坡等设计层次感和绿化密度较为丰富的景观园林,同时要与设计的建筑单体的风格能尽量融合。
6.2中庭景观
中庭景观要求有层次性,满足消防要求和行车道路系统要求前提下,尽量减少硬地面积,适当增加或运用一些水景设计以增强小区的灵动性,同进也形成层次感丰富的景观环境体系。
景观参考图
6.3组团景观
在景观设计中需突出组团绿化,组团绿化可以充分利用小区地势的自然起伏,将绿化面积化整为零,同时强调绿化的可参与性和融入性,与主题景观遥相呼应。
6.4其他
1.对周边保留建筑的外立面和景观进行改善,使其环境不影响小区品质。
2.小区步行道路系统结合景观设计,力求曲折婉转,以求达到曲径通幽的园林效果。
3.将绿色景观作精作细,特别是在建筑底层架空绿化、单元入口处、室外停车处、地下停车库出入口、道路两侧的阴井盖等处可以运用景观绿化进行包装。
七、其他设计要求
7.1供暖设施
由于北方冬季寒冷,除在室内安装冷暖两用空调外尚需安装必要的供暖设施,本小区采用集中供热分户计量方式,在小区规划过程中需预留小区供热管网,便于日后与城市公共热管网连通。
由于目前太原市区城市热管网设施尚未铺设到项目所在区域,所以需要利用原有的锅炉供热,所以在设计过程中作好供暖方式的双向选择。
7.2建筑材料
建议在成本许可的情况下,引进一些新型、环保、节能的新材料和新建筑施工工艺,如保温隔热墙体材料等,一方面实实在在提升小区的居住品质,另一方面作为项目后期营销推广的卖点,提升项目形象。
7.3智能化
智能化是未来居住的发展趋势,建议项目在小区智能化建设上略为超前太原目前的市场发展水平,以保障安全、技术适当超前、时尚、适用为原则;主要体现于综合布线系统、建筑安全系统(防灾、防火数据系统)、环境能源管理系统(电力照明、空调卫生系统)、物业管理系统(计量系统、维护保养系统)、小区的背景音乐系统等。
八、规划设计深度要求
8.1小区规划设计
⏹方案应按中华人民共和国建设部1992年3月2日(建设[1992]102号)《建筑工程设计文件编制深度的规定》编制。
⏹设计说明(含主要经济技术指标)
⏹小区总体平面布置及区域位置图(应表明与周围环境关系)
⏹道路交通组织
⏹公共配套设施
⏹景观艺术设计
⏹必要的图纸
8.2成果要求
⏹设计综合说明
⏹方案构思说明
⏹功能布局说明
⏹交通组织说明
⏹景观绿化说明
⏹户型方案说明
⏹项目(建筑安装工程)投资估算
⏹各项技术经济指标
8.3方案图纸内容
⏹总平面规划图
⏹交通关系分析图
⏹景观绿化分析图
⏹住宅户型分析图
⏹平、立、剖面图
⏹主体建筑透视图
⏹鸟瞰图
⏹整体与局部空间表现图
⏹设计所需表达的其它图文
8.4其他问题说明
图纸说明应简洁扼要,主要表明以下问题:
⏹方案的预期目标以及达到目标的构思;
⏹如何生成设计的概念,形成方案;
⏹存在什么问题有及解决的办法。
浙江中原物业顾问有限公司
太原刚玉项目专案小组
2003-11-18
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