物业管理条例全文.docx
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物业管理条例全文
广州市物业管理条例2020
(草案二次审议稿·清稿)
第一章 总则
第二章 物业服务区域
第三章 业主和业主组织
第一节 业主和业主大会
第二节 业主委员会
第三节 物业管理委员会
第四章 前期物业管理
第五章 物业管理服务
第六章 物业的使用和维护
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总则
第一条【立法目的和依据】
为了规范本市物业管理活动,维护业主、物业服务人和物业使用人的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境,构建共建共治共享的社会治理格局,根据相关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条【适用范围】
本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条【党建引领】
鼓励在物业服务区域内根据党的章程设立党的基层组织。
社区党组织应当发挥领导作用,加强对物业服务区域基层党组织的指导,支持业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人依法开展物业管理活动。
鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会的成员,充分发挥模范带头作用,依法依规履行职责。
第四条【政府职责】
市、区人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织,将物业管理纳入社会治理体系,建立联席会议制度,统筹解决物业管理重大问题。
街道办事处、镇人民政府应当明确承担物业管理活动指导、协助和监督职责的机构,区人民政府应当为街道办事处、镇人民政府配备相应的工作人员,落实工作经费。
第五条【市房屋行政主管部门职责】
市房屋行政主管部门组织实施本条例,负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:
(一)制定本市物业管理相关政策并组织实施;
(二)建立本市物业管理信用制度;
(三)建立、维护本市物业管理信息平台;
(四)负责本市维修资金的监督管理工作;
(五)制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本;
(六)组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训;
(七)指导和监督区房屋行政主管部门开展物业管理活动的监督管理工作;
(八)指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作;
(九)法律、法规规定的其他职责。
第六条【区房屋行政主管部门职责】
区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,具体履行下列职责:
(一)负责划定、调整已投入使用建设项目的物业服务区域;
(二)监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金的使用等物业管理活动;
(三)建立和完善业主决策电子投票系统数据库;
(四)依法开展物业管理行政执法工作;
(五)指导街道办事处、镇人民政府和居民委员会开展物业管理相关工作;
(六)组织开展本行政区域内物业管理相关法律、法规的宣传和培训;
(七)法律、法规规定的其他职责。
第七条【其他相关部门职责】
土地、规划、财政、市场监督管理、应急管理、公安、消防、价格、交通、水务、城市管理综合执法、生态环境、卫生健康等相关行政管理部门应当按照各自职责,做好物业管理活动的监督管理工作。
第八条【街镇、居委职责】
街道办事处、镇人民政府和居民委员会应当依法指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理纠纷。
街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理工作,根据需要建立物业管理联席会议制度,加强对物业管理活动的指导、协助和监督。
居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。
第九条【行业协会】
物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导和监督下,采取下列措施促进行业规范、持续、健康发展,提升物业服务水平:
(一)依法加强行业自律,建立健全物业服务人及其从业人员的自律和诚信管理制度;
(二)制定物业服务标准和物业服务费市场参考价等;
(三)调解物业服务纠纷,维护公平竞争的市场秩序;
(四)推行绿色物业服务,倡导物业服务人采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护;
(五)组织开展物业管理相关法律法规、物业服务标准、专业服务等行业培训,提升物业服务人及其从业人员的服务水平。
第十条【物业管理纠纷多元处理机制】
房屋行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制,鼓励通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决物业管理纠纷,促进和谐社区建设。
第十一条【公开信息方式】
建设单位、物业服务人、业主大会、业主委员会、物业管理委员会以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会应当通过书面通知、在物业服务区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息。
第二章 物业服务区域
第十二条【物业服务区域划定原则】
划定物业服务区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素,具体按照以下规定划定:
(一)物业服务区域的范围是建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围,但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业服务区域;
(二)已投入使用的物业,共用设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业服务区域;
(三)已投入使用的毗邻物业,规模较小的,经各自的业主大会同意后,可以划定为一个物业服务区域。
第十三条【新建项目物业服务区域划定】
新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前,土地行政管理部门应当征求房屋行政主管部门对新开发建设项目的物业服务区域的意见。
确定的物业服务区域应当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件。
新建物业出售时,建设单位应当将确定的物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布,并在房屋买卖合同中明示。
第十四条【已建项目物业服务区域划定】
已投入使用但未划定物业服务区域的建设项目,由区房屋行政主管部门会同区规划行政管理部门、街道办事处、镇人民政府划定物业服务区域,并将确定的物业服务区域向全体业主公示,公示时间不少于十五个工作日。
业主对前款公示的物业服务区域有异议的,应当在公示期间书面实名提出。
区房屋行政主管部门应当自受理异议之日起三十日内办结并回复,情况复杂的,可以延长三十日。
公示期满,对公示的物业服务区域无异议或者异议不成立的,区房屋行政主管部门应当将确定的物业服务区域向全体业主公告。
旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业服务区域。
第十五条【物业服务区域调整】
对已划定的物业服务区域需要合并或者分割的,占业主总人数百分之二十以上的业主可以向区房屋行政主管部门提出调整方案,区房屋行政主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。
区房屋行政主管部门同意调整方案的,居民委员会应当组织物业服务区域内全体业主投票表决,物业服务人应当予以协助。
业主决定调整方案,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,物业服务区域可以调整。
第十六条【配建规划要求】
建设单位编制建设项目设计方案时,应当遵循一个物业服务区域配建独立使用的共用设施设备和物业服务用房的原则。
规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时,应当审核配建的物业服务用房是否符合建设项目配建指标的要求,不符合配建指标要求的,不予核发建设工程规划许可证。
规划行政管理部门在办理规划条件核实时,应当审核配建的物业服务用房是否符合规划条件和规划报建的要求;不符合规划条件和规划报建要求的,不予通过规划条件核实。
第十七条【物业服务用房】
建设单位应当在物业服务区域内配置物业服务用房和共用设施设备用房。
物业服务用房的面积、位置应当在房屋买卖合同中载明。
物业服务用房应当按照下列规定配置:
(一)物业服务用房总建筑面积按照物业服务区域内计算容积率的总建筑面积千分之二的比例,且最低不少于五十平方米配置;分期开发建设的物业,应当在先期开发的区域按照不少于先期开发计算容积率的建筑面积千分之二的比例配置;
(二)地面以上的独立成套装修房屋,具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立合格的水、电等计量装置;
(三)没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层;
(四)业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排,最低不少于十平方米。
共用设施设备用房应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。
第十八条【旧居住区环境整治及物业管理】
对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区,区人民政府应当采取措施鼓励和支持业主自主开展改造提升,结合城市环境综合整治和更新改造,逐步完善配套基础设施和公共服务设施,改善旧居住区综合环境。
旧居住区的范围由区人民政府确定。
鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理,由物业服务人根据业主的需求,提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务,合理收取物业服务费。
第三章 业主和业主组织
第一节 业主和业主大会
第十九条【业主定义】
依法登记取得建筑物专有部分所有权的人为业主。
尚未依法办理所有权登记,但因买卖、赠与、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等已经合法占有该房屋的单位或者个人,在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利,并承担相应的义务。
第二十条【业主权利】
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务人提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)参加业主大会会议,行使表决权;
(四)推荐业主委员会委员的候选人,选举业主委员会,并享有被选举权;推荐物业管理委员会的业主代表;
(五)监督业主委员会和物业管理委员会的工作;
(六)监督物业服务人履行物业服务合同;
(七)对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;
(八)监督维修资金和业主共有资金的管理和使用;
(九)法律、法规规定的其他权利。
第二十一条【业主义务】
业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业服务区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、消防安全、垃圾分类、噪声管理、动物饲养、装饰装修、卫生防疫、房屋安全等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)依法配合物业服务人,执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施;
(五)按照规定交纳维修资金;
(六)按照物业服务合同的约定交纳物业服务费;
(七)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第二十二条【业主大会】
业主大会由物业服务区域内全体业主组成。
物业服务区域内只有一个业主的,由业主自行决定本区域的物业管理事务。
第二十三条【业主共同决定事项】
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定业主自行管理、物业服务合同、物业服务费、业主共有资金、业主委员会成员及专职工作人员补贴标准等事项属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定本条第一款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定本条第一款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
在物业服务区域内,使用维修资金等仅涉及部分业主的共有和共同管理权利的事项,由该部分业主共同决定。
业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项。
第二十四条【管理规约和议事规则】
管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主共同权益、业主义务、业主共有资金、审计制度、印章管理、违约责任等事项依法作出约定。
管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序,业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。
管理规约和业主大会议事规则应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害国家利益和社会公共利益,不得制定对部分业主显失公平的内容。
管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市房屋行政主管部门制定公布。
第二十五条【业主大会会议组织者之一】
有下列情形之一的,业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议:
(一)占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会会议;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
(三)业主大会议事规则约定的需要召开业主大会会议的其他情形。
业主委员会或者物业管理委员会未按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、镇人民政府责令限期组织召开,并通告全体业主。
第二十六条【业主大会会议组织者之二】
有下列情形之一的,居民委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议:
(一)占业主总人数百分之二十以上的业主提议罢免、更换业主委员会成员;
(二)任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后未达到本条例第三十八条规定的业主委员会最低人数要求;
(三)业主委员会被责令限期召开业主大会会议,但逾期不召开;
(四)街道办事处、镇人民政府提议罢免业主委员会全体成员;
(五)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。
第二十七条【业主大会会议协助单位】
建设单位、物业服务人应当协助业主大会会议组织者召开业主大会会议,并在物业服务区域内提供相应的人力、场地支持。
业主大会会议组织者向区房屋行政主管部门申请查询物业服务区域内业主清册等文件资料的,区房屋行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内免费提供。
不动产登记行政管理部门与房屋行政主管部门应当建立业主清册等相关信息的共享机制,及时将相关信息共享。
业主大会会议组织者应当对业主资料保密,不得将业主资料用于与召开业主大会会议无关的活动。
第二十八条【业主大会会前公示】
业主大会会议组织者应当于会议召开十五日前,将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委员会委员候选人等事项向全体业主公示,公示时间不少于十日。
因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的,可以于会议召开前公示。
重大事故或者紧急事件由街道办事处、镇人民政府确认。
业主对公示内容有异议的,应当在公示期间以书面形式实名向业主大会会议组织者提出,业主大会会议组织者应当及时处理并答复。
提出异议的业主人数较多的,业主大会会议组织者应当召开座谈会听取业主意见并集体讨论。
经核实异议成立的,业主大会会议组织者应当在会议召开前及时更新公示内容。
业主大会会议组织者未及时处理业主异议或业主对答复不满的,业主可以向街道办事处、镇人民政府提出。
街道办事处、镇人民政府应当在十日内提出处理意见,公示内容违反法律、法规等规定的,街道办事处、镇人民政府应当责令业主大会会议组织者限期改正。
未经改正,业主大会会议组织者不得召开业主大会会议。
业主委员会组织召开业主大会会议,应当在会前告知居民委员会。
第二十九条【业主表决规则】
业主大会会议组织者应当在表决前,确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和建筑物总面积。
面积和业主人数按照下列方式确定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积,按照专有面积的总和计算;
(二)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。
业主总人数,按照本项规定的总和计算。
第三十条【业主行使表决权】
专有部分有两个以上所有权人的,其所有权人应当推选一人行使表决权。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的,由其法定代表人行使表决权。
业主为非法人组织的,由非法人组织确定的代表人行使表决权。
业主可以委托代理人行使表决权。
代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。
第三十一条【投票表决】
业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。
采用电子投票形式的,业主大会会议表决的投票期限不超过三十日。
采用书面征求意见或者集体讨论形式的,业主大会会议表决的投票期限不超过六十日。
业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式,业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。
以书面征求意见、集体讨论形式投票的,业主应当出示不动产权属证明和身份证明,选票、表决票应当由有表决权的业主签名。
任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。
业主大会会议组织者应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书,以备查询,保管期限不少于五年。
采用电子投票的,业主决策电子投票系统应当保存业主投票结果不少于五年。
第三十二条【电子投票系统】
市房屋行政主管部门应当建立本市业主决策电子投票系统,电子投票系统的建设和维护经费列入财政预算。
电子投票的具体规则由市房屋行政主管部门制定公布。
房屋行政主管部门已经建立物业服务区域电子投票数据库的,业主大会应当优先采用本市业主决策电子投票系统进行表决。
第三十三条【表决结果统计】
采用集体讨论、书面征求意见形式的,业主大会会议组织者应当邀请不少于三名业主担任监票人、计票人,可以邀请第三方参与监票。
业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。
监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果。
采用集体讨论形式的,业主大会会议组织者应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票。
采用书面征求意见形式的,业主大会会议组织者应当于业主大会会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计。
业主大会会议组织者应当在表决结果公示前将选票、表决票交由街道办事处、镇人民政府临时保管。
公示期满无异议或者异议处理完毕后,街道办事处、镇人民政府应当将选票、表决票交还业主大会会议组织者。
采用电子投票形式的,业主大会会议表决结果由业主决策电子投票系统自动统计。
业主大会会议组织者未按照本条规定统计表决结果的,由街道办事处、镇人民政府责令改正并通告全体业主。
第三十四条【表决结果公示】
业主大会会议组织者应当自业主大会会议表决结果产生之日起七日内公示表决结果,公示期为十五日。
业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见,已投票业主的总人数和建筑物总面积,未投票业主的总人数和建筑物总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。
业主大会会议组织者逾期未公示业主大会会议表决结果,或者公示内容不符合本条第二款规定的,由街道办事处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。
业主大会会议组织者逾期未改正的,由街道办事处、镇人民政府公示。
业主大会会议表决结果公示期限届满,对表决结果无异议或者异议不成立的,表决结果自公示期限届满次日起生效,业主大会会议组织者应当及时通告全体业主。
第三十五条【表决结果异议处理】
对业主大会会议表决结果有异议的,异议提出人应当在表决结果公示期间以书面形式实名向街道办事处、镇人民政府提出,并出示身份证明、不动产权属证明等相关证明材料。
街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内对异议进行核实处理;情况复杂的,可以延长三十日。
经核实异议成立的,街道办事处、镇人民政府应当重新统计表决结果并向全体业主通告。
经核实异议不成立的,街道办事处、镇人民政府应当书面答复异议提出人,并告知业主大会会议组织者。
第二节 业主委员会
第三十六条【业主委员会职责】
业主委员会是业主大会的执行机构,对全体业主负责,接受业主监督,依法履行下列职责:
(一)组织召开业主大会会议,执行业主大会的决定和决议;
(二)定期向业主大会报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;
(三)拟订物业服务合同草案,并提交业主大会决定;
(四)根据业主大会决定,与续聘或者选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;
(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;
(六)监督管理规约的实施;
(七)将业主大会会议、业主委员会会议的记录,以及履职期间产生和保管的其他相关文件资料建立档案并妥善保管;
(八)调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车服务费的情况;
(十)配合相关行政管理部门和街道办事处、镇人民政府、居民委员会,做好物业服务区域内秩序维护、社区治理和公益宣传等相关工作,接受相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会的指导和监督;
(十一)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第三十七条【业委会委员资格条件】
业主委员会委员、候补委员应当从符合下列条件的业主中选举产生:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力,具备必要的工作时间;
(三)按照有关规定或者约定交纳本物业服务区域内维修资金以及需业主共同分摊的费用,且未欠交物业服务费;
(四)本人及其近亲属未在为本物业服务区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
(五)无本条例第四十三条和第八十七条规定的禁止性行为;
(六)无违反有关法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定的其他行为。
业主大会会议组织者可以采取业主联名推荐、业主自荐或者社区党组织、居民委员会推荐等方式产生业主委员会委员候选人。
第三十八条【业委会与委员任期】
业主委员会由五至十五人的单数委员组成,但户数一百户以下的住宅小区,业主委员会可以由三人组成。
业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数,但达到本条规定的业主委员会最低人数要求的,业主委员会成立。
业主委员会的任期由业主大会议事规则约定,每届任期不得超过五年。
修改业主大会议事规则约定业主委员会任期的,任期内业主委员会的任期按照修改后的议事规则确定。
业主委员会应当自成立之日起十日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。
业主委员会委员的任期与每届业主委员会任期相同,委员可以连选连任。
业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人,可以当选业主委员会候补委员,候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。
候补委员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。
第三十九条【补选业委会委员
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