最新商业地产名词解释.docx
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最新商业地产名词解释
商业地产相关名词解释
1、零售:
是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式,是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2、商圈:
是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单的说,也就是来店顾客所居住的地理范围。
3、业态:
行业的形态即经营模式。
业态分类可分以下八种:
⑴专业商店:
经营的产品线单一,而该单一产品线所含的花色品种却较多。
如:
运动用品商店、家具店、家电店、花店、书店等等。
⑵专卖商店:
以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态!
⑶.百货商店:
经营几条产品线。
每一条线都作为一个独立的部门。
发展成大众、时尚、高档、精品百货等类⑷.购物中心(广场);是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。
⑸.超级市场:
是一种相对规模较大、低成本、低毛利、高销量、自助式的零售组织。
其经营利润占销售额的10%—15%。
超级市场从开设大型商场、增加产品品种(一般营业面积在1000-20000平方米左右,品种超过3000-30000种)、采用私人自有品牌、减少对全国性品牌的依赖等来扩大其销售量;现在发展为标准食品超市、生鲜加强超市、精品超市、综合超市、大卖场等业态。
⑹便利商店:
面积相对较小,<100平米,位于住宅区附近,营业时间长16-24小时,经营周转快的方便商品,毛利率较高,通常为18%—20%。
⑺.折扣商店:
出售标准商品,价格低于一般商店,薄利多销,销量大,它提供最流行的全国性品牌和自有品牌。
主要出售民生必须用品,以最低销售价格吸引顾客,只提供很有限的顾客服务,面积在500—1500平方米之间,2000单品左右,但有些小型折扣店的面积仅为200平方米左右。
⑻.仓储式(或量贩店)会员制商场:
是在其它零售业贸易额上升时,在低价位、高数量的缺口上扑面而来。
主要特点:
低成本、低毛利;主要为小企业以及政府机构、非营利组织、及某些大公司服务兼及家庭顾客的消费;采用走动式管理;不送货不赊帐,一般为现金交易;同时有套完善的电脑系统支撑;采用中央采购、中央结算的连锁经营方式;它主要选建在城、乡结合处的交通比较便利的地方;营业面积在5000平方米—25000平方米之间,有大型的停车场、宽敞而舒适的购物环境、装饰朴素、实用、大方。
其代表公司:
山姆会员店、麦德隆、普玛等。
4、品牌规划:
特指购物中心对希望引入项目内的品牌商家按照业种或者档次等各个维度进行合理的分配。
它可以作为业种规划的前提,也可以在业种规划的约束下完成。
如某项目希望引入高、中、低档品牌比例为5:
3:
2;或者某项目已经规划了零售、餐饮、娱乐、服务比例为5:
2:
2:
1,那么依照该业种规划方案,对于零售业种的品牌,期望引入的品牌有哪些,KFC,麦当劳,俏江南等等。
5、主力店:
特指购物中心中承租面积较大(不是必备条件),且对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。
6、次主力店:
特指购物中心中对客流带动、品牌引领、收入贡献一个或几个方面起到主要影响作用的品牌租户。
7、客层:
根据消费者的消费力分为不同的层次。
8、商业业态定位:
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状,进行业态定位及市场定位,科学的确定项目的经营形态和目标市场
9、楼层定位:
根据商业项目的面积、形状、层数,合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位,确定各楼层服务设施的配套及分布。
10、环境设计:
对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。
11、中庭:
是指某大中型综合商场,特别是大型商场的公众活动空间,历久不衰的空间形式。
12、竖井:
是指井状竖向空间(内设管道、通风、电缆)等。
13、店铺切割:
是商场业态定位规划设计的用语,在平面图上划分若干个单元、供商户租用。
14、动线:
商业地产中,动线是指商场的布局使顾客自然行走、购物的轨迹,是顾客在商场里流动的线路。
良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品,避免卖场产生死角,提高卖场坪效。
动线设计对购物中心、大卖场及超市尤其重要。
动线分主动线和次动线,主动线一般在2米以上到3米左右,次动线一般在2米以下到1.2米左右。
15、通道:
分为主通道与副通道。
主通道是诱导顾客行动的主线,而副通道是指顾客在店内移动的支流。
良好的通道设置,能够引导顾客按设计的自然走向,光顾卖场的每一个角落,接触所有商品,使卖场空间得到最有效的利用。
16、进深:
在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
17、层高:
通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
18、退缩线:
商场内相邻两个专柜之间间隔的间隔墙,为了不影响透视效果而退缩的部分。
19、给排水:
是指给水系统由水平干管、立管和支管等组成的管道系统和排水系统的简称。
20、通风:
就是把室内被污染的空气排到室外,同时把室外新鲜的空气输送到室内的换气技术。
21、空气调节(简称空调):
是使房间或封闭空间的空气温度、湿度、洁净度和气流速度等参数,达到给定要求的技术。
22、防火卷帘门:
是指建筑物内的一种消防设施,像门一样自动关闭,起到防火隔离的作用。
23、自动喷淋系统:
是指某建筑物内设置一种灭火系统,(以水为介质),各个喷淋头经过高温后膨胀、爆裂、系统内的水经压力自动喷出,同时水流指示器发出信号并报警,达到自动喷淋灭火的作用。
24、水平交通:
又称平面交通,是指同一水平面或楼层内的通道。
解决的是顾客在同一个楼层的走向,即客流如何流动的问题
25、垂直交通:
是指不同标高空间或楼层的垂直联系,如楼梯、电梯、自动扶梯等。
客流、物流、员工流如何从低楼层到高楼层,再由高楼层到低楼层,即同一商业物业内部立体流动的问题,是由垂直交通来解决的。
26、动线设计:
对商业企业的客流动线、物流动线、人流(员工)动线、车流交通进行平面和立体的设计
27、物理动线(隐形动线):
物理动线是根据人的行走、驾驶等习惯,在不受任何干扰情况下自然形成的人流、物流、车流动线。
28、强制动线:
强制动线是在物理动线的基础上,由于业态规划与动线设计的需要,强行将动线阻隔和引导,以达到既定目的。
29、柔性动线:
柔性动线是为达到既定目的,通过一定的引导方式,如人为引导、构筑景观、构筑特色小品吸引人流、车流等。
30、集客:
指商业经营的目的而针对消费者生活需求,充份利用商业设施,最大限度的吸引消费者,使他们有计划的在此消费金钱及时间。
31、购物中心交通规划:
购物中心交通规划分为两部分,一部分是周围道路把交通引入购物中心,另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划,以及建筑内部的人流组织。
32、购物中心的步行人流:
购物中心的步行人流分为两种:
一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。
33、购物中心的汽车交通:
车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流,让购物交通和后勤货运交通各行其道。
34、一次商装:
指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境,主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
35、二次商装:
指以一次商装为基础,为展示品牌和商品形象,按照商场要求的标准,进行的二次装饰装修,主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
36、划分防火分区:
在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
37、划分防烟分区:
是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内,以便用排烟设施将其排出,保证人员安全疏散,消防扑救工作顺利进行。
38、购物空间:
购物空间是在整个空间中,由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
39交通空间:
包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯,其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所,又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
40、商品展示空间:
从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件,展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用,创造出视觉焦点。
41、服务空间:
是商品销售的辅助空间,如:
试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
42、休闲空间:
为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地,点缀以绿化小品,既满足了顾客的需求,也促进了消费。
43、柜台:
柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备,柜台或全部用于展示商品,或上部展示商品,下部用于贮藏。
44、货架:
货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
45、DM:
是英文Directmail的缩写,意为快讯商品广告,通常由8开或16开广告纸正反面彩色印刷而成,通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等方式广为宣传,是超市最重要的促销方式之一。
46、POP广告的POP三个字母,POP广告的具体含义就是在购买时和购买地点出现的广告。
具体讲,POP广告是在有利有时间和有效的空音位置上,为宣传商品,吸引顾客、引导顾客了解商品内容或商业性事件,从而诱导顾客产生参与动机及购买欲望的商业广告。
简称“购买点广告”。
47、空置率:
购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间,即使租约已签或租金已收,只要厂商仍末进驻,便纳入空店范围。
空店率之计算是根据各商店种类,将空出的卖场面积除以已开店的卖场面积而得一百分比。
48、死角:
因信道交叉或其他物阻碍,无法看到的地方。
49、五证一书:
营业执照、税务登记证(国税、地税)、组织机构代码证、商标注册证、商品质量检测报告、授权代理书
50、3C就是指:
Computer(电脑产品)、Comunication(通讯产品)、Consumer(消费电子产品),将这些相关的产品放在一个大的卖场,以共同的销售模式与服务方式经营,由于个品类的品牌与产品特性有些相似,许多营销操作可以享有共同资源,对消费者而言,也有相对的便利性。
51、租约:
确定租赁关系的契约,泛指租赁合同。
52、租期:
租赁合同中所约定的租赁的时间期限。
53、免租期:
租赁合同中所约定的不收取租金的时间期限。
54、进场:
指已签订租赁合同的商户进驻项目的行为。
55、退场:
指租赁合同终止或者解除后,租户退出项目的行为。
56、平效:
商场内经营面积每平方米的收益额。
57、全过程商品管理:
是指一个零售商从分析顾客的需求入手,对商品组合、定价方法、促销活动,以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划,通过高效的运营系统,保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品,同时达到既定的经济效益指标。
58、市场化经营商场化管理:
指采取"整体规划、招租经营、统一管理、自收自付",各柜相对自主经营,并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
59、精细化管理:
是以"精确、细致、深入、规范"为特点的全面化的管理模式。
全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。
精细化管理包括:
精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
60、商铺:
经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
61、租赁商铺:
产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时段取得现金收益;对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
62、转租商铺:
商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系,而是通过转租人取得使用商铺的权利,商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
63、商业街商铺:
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
64、市场类商铺:
在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
65、社区商铺:
指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。
66、住宅底层商铺:
指位于住宅建筑底层(可能包括地下1、2层及地上1、2层,或其中部分楼层)的商用铺位。
67、百货商场、购物中心商铺:
指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
68、商务楼、写字楼商铺:
指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
69、交通设施商铺:
指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。
70、商铺投资:
指进行商铺购买、租赁的行为。
71、商铺投资回收周期:
指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
72、转租:
指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式,目的也不是为了自己经营,而是为了出租的投资方式。
73、物流中心:
是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果,同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
74、SP:
SalesPromotion,中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。
指在给定的时间和预算内,在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用,刺激需求,达成交易目的促销手段和措施。
75、价格折扣策略:
挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。
76、廉价产品策略:
用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。
77、声望策略:
市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品,并且标定更高的价格。
78、产品繁衍策略:
挑战者可以通过推出大量不同式样的产品,向顾客提供更多的选择来追逐领导者。
79、集客:
指为商业经营的目的而针对消费者生活需求,充份利用商业设施,最大限度地吸引消费者,使他们有计划地在此消费金钱及时间。
80、市场定位:
是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
81、营销组合:
是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
82、市场营销实施:
是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。
83、市场营销控制:
包括估计市场营销战略和计划的成果,并采取正确的行动以保证实现目标。
84、差异化营销:
是指企业根据市场细分原则,通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较,找出对自己企业最有利的差别利益。
85、形象差异化:
即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。
86、市场差异化:
指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。
大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。
87、市场细分:
是根据消费者对产品不同的欲望与需求,不同的购买行为与购买习惯,把整体市场分割成不同的或相同的小市场群,分为"异质市场"和"同质市场"
88、同质市场:
是指消费者对产品的需示大致相同,如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。
89、异质市场:
指消费者对产品的需求差异很大,如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。
90、产品定位:
这种定位是针对产品属性而言,是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置,用以标识自己的产品,以示区别于竞争者的产品。
91、价格定位:
指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上,这个水平是与竞争者相比较而言的。
92、品牌定位:
是以产品定位为基础的品牌诉求方式。
93、促销定位:
促销定位有两层含义:
一层是促销方式的选择定位,即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合;另一层含义是在选择了特定的促销方式后,又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。
94、营销战略定位:
就是通过规划,制定企业发展的宗旨、目标,使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程,这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。
95、区别营销:
是指公司根据不同顾客、品牌特点,利用差异化策略,抓住一部分高利润消费者,与他们建立更多的信赖和忠诚,销售一小部分高利润消费者的产品。
96、定制营销:
是指根据顾客的个性特点和差别化需求,为顾客"量体裁衣",提供差别化需求商品和服务需求。
97、一对一营销:
是针对不同顾客的性质及购买经验,"一对一"地提供个人化商品和服务。
98、撇脂定价法则:
是将新产品价格定得较高,尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。
99、牺牲商法:
指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度,留给消费者深刻的企业形象和商业信誉,从而达到招徕顾客、留住回头客,实现整体经营利润最大化的营销手法。
100、无缝营销:
为了提高整条营销渠道的服务质量,从而为消费者创造更有价值的服务,营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界,在多层面的基础上相互协作,就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。
101、越轨营销:
是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为,制造轰动性社会效应,用最小的投入,为企业和产品赢得扬名的机会。
102、直效营销:
是营销者不受传统营销通路的限制,通过媒体直接与顾客沟通,进而产生互动式的反应或交易。
103、实时营销:
是指企业在经营过程中,把消费者当作伙伴,利用现代发达的信息技术,经常性地与消费者进行对话,直接了解消费者的需求意图,让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来,从而缩短消费者与商业企业间的距离,取得营销的成功。
104、商业空间规划设计
提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划服务。
105、商业企业经营管理
提供购物中心模式、百货模式、连锁模式、商业地产、商铺联合体、家居建材商场等商业项目全程管理或顾问服务。
106、商业终端客户关系管理
提供业务流程、管理规范、服务内容及形式、人员培训、应对策略、信息系统、技术支持等体系化整体运作。
107、商业地产销售代理
代理各种大中型商铺式商业地产的销售,运用专业化商业地产营销手段结合当地市场环境及商铺物业情况进行分阶段、系列化楼盘销售、策划和推广。
并可提供商业空间设计、商铺切割、动线规划、平面布局、品牌招商、业户招租、卖场管理等全方位服务。
108、品牌管理及品牌代理
专业提供品牌推广计划,提供品牌形象设计、提升品牌形象,国内、外知名品牌的销售管理或代理。
109、商业企业培训服务
专业提供商业人才培训,建立特色培训体系、考核体系;提供商业专题培训、商业服务培训等。
110、商业连锁规划设计
研究各类业态商业连锁发展趋势,结合国内实际情况,建立各类连锁标准化设计和规范运作体系。
111、商业信息技术开发
提供购物中心、大卖场、百货店、连锁店等各业态的MIS-ERP信息体系的实施、培训和维护;进行品牌管理系统、CRM管理系统、供应商查询系统等商业信息软件的开发和应用;MIS-ERP软件代理。
112、商业企业管理诊断咨询
针对不同商业企业在不同管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供解决方案、管理模式设计、管理升级。
113、消费市场调查研究
针对不同消费市场环境和企业市场定位,提供科学、系统的消费市场、商业竞争状况调查、统计、分析和研究,为企业的经营策略、营销策略提供依据。
114、商业企业营销策划
为商业企业的不同经营期提供营销策划,包括营销战略设计、促销策略、价格策略、文化营销、服务营销、客户关系管理、CS营销、广告策略等系统的策划和顾问。
115、绩效管理体系建立、培训、导入
为不同业态的商业企业建立系统的分部门、分岗位的绩效考核体系,提高企业的绩效管理,为企业进行全员培训,并协助企业导入绩效考核体系。
116、商业企业信息化体系建设
为商业企业解决和提供全面、系统的信息化体系建设方案并提供相应的信息系统和系统培训。
包括POS/ERP商业自动化系统、财务管理系统、终端客户管理系统、前台导购系统、供应商管理/查询系统、人力资源管理系统及OA自动化办公系统。
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