BD36P南京某园林项目36页项目可行性研究报告.doc
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拟建中的阜阳市中国XXXX国际服装城依托中国XX国际服装城,拟建成为皖西北地区规格最高、规模最大、商务及功能最优的现代化、国际化服装专业市场,建设规模占地约128亩,建筑面积约25万平方米,项目总投资约5亿元人民币。
经过1--2年的开发建设,能达到正常运营期的中国XX.XX国际服装城将吸纳全国和世界各地的经销商、代理商企业物流总部等500—1000家,预计年交易额实现68亿元人民币,每年实现税收8000—10000万元人民币,每年实现利润1.68亿元人民币,实现就业和创业人员约2万以上。
南京XX房地产开发公司XX园林项目
目录
项目决策背景与摘要
一、内部因素
二、外部环境
第一部分项目概况
一、宗地位置
二、宗地现状
三、周边道路及出行方式
四、周边3公里社区配套
五、周边环境与规划
六、市政配套
七、规划设计要求
第二部分法律风险分析
一、土地出让条件
二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段
三、总体评价
第三部分市场分析
一、南京房地产市场简述
二、玄武、孝陵卫市场概况
三、竞争市场分析
四、需求市场特征
五、产品建议和目标客户定位
第四部分规划设计初步分析
一、规划设计草案
二、规划设计草案分析
第五部分工程及销售计划
一、一期开工时间确定
二、工程及销售计划
第六部分成本及投资收益预测
一、成本预测
二、税务分析
三、经济指标分析
四、现金流量
第七部分竞争对手分析
一、已购买标书的发展商
二、其它本地发展商
第八部分综合分析与建议
一、优势与劣势
二、结论与建议
项目决策背景与摘要
一、内部因素
1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧,紧靠地铁二号线下马坊站。
规模大,密度低,交通便捷,是公司最擅长开发的项目类型。
2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕,当年结算金额缺口约为3亿元。
本项目总建筑面积19万平米,2013年可结算面积约9万平米,结算金额约4亿元,并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。
3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东,地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。
依此规划布局,XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目,为公司在南京的进一步发展奠定基础。
4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础,也为下一步开发中高档项目创造了条件。
二、外部环境
1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块,地形条件较优越,由于位于紫金山山脚,周围可用于住宅开发的土地不多,面临的竞争压力较小。
2、项目距老城区——新街口5公里,车程只需20分钟左右(考虑堵车因素)。
项目距地铁二号线下马坊站只有150米,坐地铁到新街口仅10分钟。
项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处,位于南京主城东出口的要道上,交通便利。
3、项目位于紫金山山脚,前有一条源于紫金山的小溪,后有紫金山郁郁葱葱的树林,空气清新,风景优美,自然条件优越,是难得的都市自然山水园林。
4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园,西南有南京农业大学,东距南京市第九中学震旦校区仅五百米。
周围一公里之内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校,教育条件非常优越。
5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象,打造紫金山山脚高档次住宅小区群带,并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。
该项目拆迁改造土地总面积120亩,除实际出让的100亩之外,其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施,因此,该项目实际可利用的资源价值高。
第一部分项目概况
一、宗地位置
¨中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。
宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧,是南京市区东出口的必经之地,,距南京火车站10公里,距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里,去年5月地铁二号线开通后,宗地至老城区中心仅10分钟车程。
¨紫金山山与南京理工大学之间。
项目北靠紫金山山,南侧紧临南京理工大学。
二、宗地现状
1、四至范围
宗地北靠紫金山,南接中山门外大街,西起龙宫路,东至都市山庄。
紫金山
宁栖公路
宁栖公路
宁杭公路
中山门
宗地
南京农业大学 南京理工大学
图1-1宗地四至范围
2、宗地形状
宗地东西长、南北窄、东北内凹,形状酷似三角形。
表1-1宗地面积指标
指标
总用地
绿化用地
配套学校用地
净用地
长(米)
316
150
——
210
宽(米)
257
100
——
200
面积(平米)
81212
合120亩
15000
——
66000
合100亩
3、宗地标高
(1)宗地内部东高西低
¨宗地标高25-57米,东高西低,最大高差5米,综合坡度1.5度。
¨按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域,其中,40米以上区域占总用地面积的近一半,31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。
(2)宗地标高
¨东北部显著低于紫金山。
¨西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米。
¨东南部局部区域低于南京理工大学,最大高差2米左右。
¨西北部低于沪宁高速大约4米。
图1-2宗地与周边高差剖面图(南北向东侧)
)
沪宁高速
中山门外大街
宗地地面
55m
4m
紫金山山脚
4、地块现状
地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主,其中,学校和公园占总用地面积的一半以上。
(1)学校
主要学校共计9所,如下所示:
大学:
南京理工大学、南京农业大学
中学:
南京市第九中学震旦校区
小学:
南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区
幼儿园:
南京理工大学附属幼儿园、万恒·南师附小附属幼儿园、南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园
(2)居民及住宅
居民主要以各学校的教职工及其亲属居多,流动人口以大学生为主。
住宅多为上世纪末修建的小高层居民区,已不能满足现代社会的需要。
(3)公园
下马坊公园位于宗地的西北方,占地300余亩,公园内树木葱郁,鸟语花香,是居民晨练,散步的好去处。
(4)医院
地块内有南京市钟山医院、南京市中西医结合医院、南京农业大学医院、南京理工大学医院、二十八所职工医院,就医十分方便。
(5)商场
¨宗地旁刚建成一个大型苏果超市,面积约10000平方米,商品种类齐全,价格公道。
并新建成了一条商业街。
¨地块内另有苏宁商场,石林百货等大型购物商场。
5、拆迁
拆迁土地总面积约120亩,房屋总面积1万平米,居民100户,需安置人口361人。
拆迁的难度相对较小。
三、周边道路及出行方式
1、道路
对外联系道路主要有中山门外大街、沪宁高速、宁杭公路、胜利村路和龙宫路5条,其中:
¨中山门外大街:
是城市东西向主干道,是宗地与老城区联系的主要通道。
通过中山门外大街可联接沪宁高速、中山东路、苜蓿园大道等,是城东地区进入老城区最便捷、最快速的通道。
¨沪宁高速:
起于中山门,是连接南京与上海最重要的一条通道,通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。
¨宁杭公路:
旧时连接江苏和浙江的一条重要通道,经过拓宽后时速可达110公里/小时,是联通老城区于东部郊区的一条快速通道,也是南京东面出口的一条便捷通道。
¨胜利村路:
通往胜利村,可由此到达南理工四号门和石林百货。
¨龙宫路路:
北通美龄宫、海底世界、明孝陵、中山陵等,南接后标营路。
表1-2宗地周边现状与规划道路一览
名称
级别
宽度(m)
车道
速度(公里/小时)
交通流量
(辆/日)
路面
中山门外大街
城市主干线
30
双向6车道
80
20000
沥青
沪宁高速
高速公路
50
双向8车道
130
30000
混凝土
宁杭公路
一级国道
37
双向6车道
110
15000
混凝土
胜利村路
城市支路
20
双向4车道
60
2000
沥青
龙宫路
城市支路
10
双向2车道
60
1000
沥青
龙宫路
沪宁高速
宗地
中山门外大街宁杭公路
龙宫路胜利村路
图1-3宗地现状道路
2、公共交通
宗地周边公共交通发达,目前有14条公交线路,其中两条夜间路线,公交车停靠站距宗地约100米,平均每条线路10-15分钟一班,晚上最后一班23:
00结束。
表1-3公交线路基本情况
公交线路
通行区间
通行时间
班次间隔
游2
灵谷寺—小卫街—雨花台南门
6:
30-20:
00
5分钟
5路
柳营—小卫街—莫愁新寓
4:
30—23:
00
5分钟
36路
柳营—小卫街—南京火车站
5:
00—21:
25
5分钟
49路
新和源装饰城—小卫街—南京理工大
5:
00—23:
05
5分钟
51路
太阳城—小卫街(东)—双桥门(东)
5:
00—21:
20
5分钟
55路
长白街-小卫街-悦民路
5:
30-22:
20
5分钟
84路
南京理工大-小卫街-雨花台南大门
6:
00-22:
20
10分钟
121路
锁石生态园-小卫街—石门坎
6:
00-22:
10
20分钟
142路
长白街-小卫街-南湾营
6:
30-20:
30
15分钟
163路
长江路—小卫街—南湾营
5:
40—23:
00
15分钟
314路
悦民路—小卫街(东)—富丽山庄
6:
00—20:
00
20分钟
315路
仓波门-小卫街-白马公园
6:
00-19:
00
20分钟
805路
五洲装饰城-小卫街-南湾营
22:
35-04:
10
15-35分钟
814路
南湾营—小卫街—公交总公司驾校
23:
00—04:
55
20-35分钟
3、轨道交通
地铁2号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过,宗地距下马坊地铁站仅150米。
四、周边3公里社区配套
项目周边一公里之内就有大学、中学、小学、幼儿园多所,另有钟山医院、南京理工大学医院、南京农业大学医院等,一公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也比较集中:
¨宗地周边社区配套都十分充裕,尤其是学校、医院,因此不用为项目修建的配套设施。
¨项目与市中心以及周边主要配套区——新街口、大行宫和月牙湖之间交通发达,车程在5-10分钟左右,可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。
五、周边环境
(1)北靠紫金山,西面下马坊公园,景观资源丰富,是孝陵卫区生态环境保护最好的区域
①紫金山
¨山呈圆形,东西长7公里,主峰天堡峰位于山中心偏西北,海拔448米,是宁镇丘陵的最高峰。
¨山势东西向平缓,靠近宗地的南
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- BD36P 南京 园林 项目 36 可行性研究 报告